Incarto n. 12.2000.00232
Lugano 19 aprile 2001/dp
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Rusca
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa - inc. no. DI.2000.00121 della Pretura del distretto di Bellinzona - promossa con istanza 15 giugno 2000 da
__________ rappr. dall'avv. __________
contro
__________ __________ entrambi rappr. dall'avv. __________
con cui l’istante ha chiesto che fosse accertata la validità della disdetta 15 dicembre 1999 e che di conseguenza fosse fatto ordine ai convenuti, con la comminatoria di cui all'art. 292 CPS, di liberare entro 10 giorni i due appartamenti occupati nello stabile sito sulla part. N. __________ RFD di __________;
domande avversate dai convenuti che hanno chiesto l'accertamento della nullità della disdetta e in subordine la protrazione del contratto per 3 anni, fino al 31 marzo 2003;
sulle quali il Segretario assessore si è pronunciato, con sentenza 23 novembre 2000, con cui, in accoglimento dell'istanza, ha fatto ordine ai convenuti di riconsegnare gli enti locati entro il 31 gennaio 2001, con la comminatoria dell'art. 292 CPS;
appellanti i convenuti con atto di appello 11 dicembre 2000, con cui chiedono la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza e con ciò di accertare la nullità della disdetta e in subordine di ammettere una protrazione per 3 anni, fino al 31 marzo 2003, il tutto protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre l'istante con osservazioni 10 gennaio 2001 postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;
richiamato il decreto 13 dicembre 2000 con cui il presidente di questa Camera ha concesso all'appello l'effetto sospensivo richiesto;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti.
Ritenuto
in fatto:
A. __________ e __________ conducono in locazione a far tempo dal 1° aprile 1996, in forza di un contratto disdicibile la prima volta per il 31 marzo 2003, sottoscritto originariamente da __________, marito rispettivamente padre dei convenuti, e dal 9 marzo 1998 intestato a loro stessi, i due appartamenti siti nella casa d'abitazione di cui alla part. N. __________ RFD di __________ di proprietà di __________. La pigione, tenuto conto che i conduttori si sarebbero occupati anche della manutenzione dell'immobile, disabitato dalla data della sua edificazione, risalente a 6 anni prima, e del giardino, è stata fissata in complessivi fr. 800.-- mensili.
B. Il 25 ottobre 1999 il __________ si è aggiudicato ai pubblici incanti, con doppio turno d'asta, senza aggravio del contratto di locazione, la particella in questione. Il relativo trapasso è stato iscritto a registro fondiario il successivo 18 novembre.
Il 15 dicembre la banca ha significato, separatamente ai due conduttori, la disdetta del contratto per il 1° aprile 2000.
C. Tempestivamente adito da questi ultimi, che mettevano in dubbio la validità della disdetta e chiedevano una proroga del contratto, l'Ufficio di Conciliazione in materia di locazione di Giubiasco, con decisione 15 maggio 2000, si è pronunciato per la validità della disdetta ed ha concesso una protrazione fino al 1° aprile 2001.
D. Con l'istanza in rassegna, inoltrata alla Pretura competente, il __________ ha chiesto di confermare la validità della disdetta e, non essendo a suo dire possibile rispettivamente giustificata un'eventuale protrazione, di fare ordine ai conduttori __________ e __________ di lasciare al più presto l'ente locato.
I convenuti si sono opposti all'istanza, asserendo da un lato la nullità della disdetta, intempestiva e non rispettosa dei termini di legge, così che in definitiva il contratto poteva prendere fine, come originariamente previsto, solo il 31 marzo 2003, e dall'altro chiedendo la concessione di una protrazione per 3 anni, ovvero anche in questo caso fino al 31 marzo 2003.
E. Il Segretario assessore della Pretura, con il giudizio qui impugnato, ha confermato la validità della disdetta e, tenuto conto delle imminenti festività di fine d'anno, ha differito lo sfratto dei convenuti fino al 31 gennaio 2001. Il giudice di prime cure, riferendosi a una recente sentenza del Tribunale federale (DTF 125 III 123), ha innanzitutto rammentato che con il doppio turno d'asta i contratti di locazione di lunga durata, fossero essi annotati o meno, non venivano a cadere, ma passavano all'acquirente che poteva dare la disdetta per la successiva scadenza legale, precisando che nel caso di specie la disdetta intimata dall'istante, rispettosa dell'art. 266c CO, era senz'altro valida; quanto alla richiesta di protrazione del contratto formulata dai convenuti, la stessa, stanti le finalità perseguite dall'Alta Corte con la sua nuova giurisprudenza, confermate dalla dottrina, non era ammissibile.
F. Dell'appello con cui i convenuti ribadiscono le loro precedenti richieste volte a considerare intempestiva rispettivamente contraria alla legge la disdetta e ad ammettere la protrazione per 3 anni, come pure delle osservazioni dell'istante con cui invece si postula la reiezione del gravame, si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.
Considerando
in diritto:
1. Giustamente, il primo giudice ha ritenuto che punto di partenza per decidere l'istanza fosse la sentenza del Tribunale federale, emanata nell'ambito dell'art. 261 CO, mediante la quale è stato sancito il principio secondo cui con il doppio turno d'asta i contratti di locazione di lunga durata non vengono a cadere, ma passano all'acquirente, il quale può dare la disdetta per la successiva scadenza legale a prescindere dall'urgente bisogno personale (DTF 125 III 123; cfr. pure DTF 126 III 392).
2. La parte convenuta eccepisce anche in questa sede la nullità della disdetta significata dall'istante il 15 dicembre 1999 con effetto al 1° aprile 2000, rilevando in sostanza che al contratto non sia stato posto fine per il primo termine utile di disdetta: a suo dire, a prescindere dal fatto che il contratto, di durata determinata, non poteva essere rescisso prima del 31 marzo 2003, la disdetta in questione non era tempestiva, dovendo semmai esserle significata per il 31 gennaio 2000 o per il 28 febbraio 2000, mentre, anche una sua eventuale notifica per il 31 marzo 2000, non invece per il 1° aprile, era da considerarsi nulla, siccome non avvenuta immediatamente.
Le censure sono ampiamente infondate.
Come accennato, il Tribunale federale, nella sua recente giurisprudenza, ha riconosciuto all'acquirente che si aggiudica l'ente locato con il doppio turno d'asta il diritto di disdire i contratti di locazione per la successiva scadenza legale (così pure, l'appello, a p. 4), per cui la circostanza che il contatto tra le parti sia eventualmente a tempo determinato è del tutto irrilevante.
Quanto ai termini legali, a ragione il Segretario assessore, in presenza di locali d'abitazione, ha fatto riferimento all'art. 266c CO, secondo cui ciascuna delle parti può in tal caso dare la disdetta con preavviso di 3 mesi per la scadenza determinata dall'uso locale o, in mancanza di tale uso, per la fine di un trimestre di locazione. Ora, nel caso di specie, non essendovi nel Bellinzonese un uso locale (cfr. Mosca, Il nuovo diritto di locazione, Lugano 1991, p. 130) ed essendo il contratto stato concluso il 1° aprile 1996, il primo trimestre di locazione - successivo al termine di preavviso di 3 mesi - che giungeva a scadenza dopo l'aggiudicazione ai pubblici incanti, il 25 ottobre 1999, veniva a scadere il 31 marzo 2000. In tali circostanze la parte convenuta è dunque assai malvenuta (art. 2 cpv. 2 CC) a censurare la validità della disdetta - oltretutto, in maniera irricevibile, per la prima volta in sede di appello (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC) - per il fatto che essa sia stata in realtà significata con effetto al giorno successivo, 1° aprile 2000.
3. I convenuti, evidenziando i presunti effetti gravosi che deriverebbero loro dal fatto di dover lasciare anzitempo l'ente locato, ripropongono la richiesta di una protrazione del contratto per 3 anni, ovvero fino al 31 marzo 2003.
Anche tale richiesta deve essere disattesa.
Il Tribunale federale, nelle sentenze citate, non ha chiarito se ed eventualmente a quali condizioni il conduttore il cui contratto di locazione è stato disdetto dall'aggiudicatario dopo un doppio turno d'asta possa beneficiare di una protrazione. La dottrina, chinatasi sulla particolare questione, è in proposito assai divisa: mentre alcuni autori, ispirandosi alle finalità perseguite dall'Alta Corte, si sono senz'altro pronunciati per la negativa (Tercier/ Pichonnaz, Créanciers hypothécaires c. locataires?, in RFJ 1995 p. 33 e seg.; Monnier, Bevorzugte Mieter?, in IWIR 1/1998 p. 24; Dubach, Zur Anwendbarkeit des Doppelaufrufs bei Miet- und Pachtverhältnissen, in BlSchK 1999 p. 48; Lüthi, Le contrat de bail, son effet réel et la procédure de la double mise à prix lors de la résiliation forcée de l'immeuble, in AJP 1998 p. 1124; Lüthi/Zirlick, Die ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages infolge Doppelaufrufs, in AJP 1999 p. 1336; Brönnimann, Zwangsvollstreckungsrechtliche Risiken bei Grundpfandrechten, Berna 1996, p. 157), altri, senza invero soffermarsi più di tanto sulla questione, si sono espressi per la tesi opposta (Meyer, La fin du bail lors de la double mise à prix, in RFJ 1996 p. 11 e seg.; Ottiger, Bei Konkurs entfällt feste Vertragsdauer, in plädoyer 3/99 p. 61; D. Piotet, Le créancier-gagiste peut exiger la double mise à prix de baux annotés ou non annotés, de courte ou de longue durée - En cas de double mise à prix, ces baux passent à l'adjudicataire, mais celui-ci peut les résilier pour le prochain terme légal, sans être tenu par les conditions de l'art. 261 al. 2 lit. a CO, in AJP 1999 p. 1341; Richard, Le conflit entre les droits du locataire et les droits du créancier-gagiste à l'occasion de la réalisation forcée de l'immeuble, in CdB 199 p. 87 e seg.; Bise, La faillite du bailleur, in 11. Séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel 2000, p. 26); altri ancora, pur ammettendo tale facoltà teorica, ritengono che in pratica le possibilità del conduttore di ottenere in tal caso una protrazione siano assai ridotte (Lachat, La résiliation du bail en cas d'aliénation de l'immeuble et d'insolvabilité du bailleur, in CdB 1999 n. 77 p. 82), specialmente nel caso in cui il contratto di locazione sia svantaggioso per l'acquirente (Tschudi, Anwendung und Wirkung des Doppelaufrufs auf Miet- und Pachtverhältnisse, in MRA 1999 p. 116; cfr. pure Dubach, op. cit., p. 46).
Nel caso di specie, stante la chiarezza della situazione, non occorre tutto sommato approfondire più di tanto la questione. L'istruttoria di causa ha in effetti permesso di accertare che il contratto di locazione era assai svantaggioso per l'istante, il cui credito era già risultato parzialmente scoperto a seguito della procedura di realizzazione del pegno: egli, a prescindere dal danno per l'impossibilità di rivendere subito la proprietà, valutato in ragione del 7% annuo (teste __________), percepiva infatti complessivamente solo fr. 800.-per 2 appartamenti con un valore di stima peritale di fr. 730'000.-- (doc. G e N) e che avrebbero dovuto dare un reddito per pigioni di fr. 2'600.-- (doc. N), per cui, secondo il citato assunto di parte della dottrina, una protrazione, fosse anche stata di principio ammissibile, ben difficilmente si giustificava. Ad ogni buon conto, quand'anche si volessero esaminare i contrapposti interessi delle parti in causa ai sensi dell'art. 272 CO, pacifico l'interesse dell'istante ad entrare in possesso al più presto dell'ente locato, si dovrebbe in ogni caso concludere che i convenuti, oltre a non aver dato prova di ricerche di enti sostitutivi, non hanno nemmeno reso verosimile - ancor prima che provato - di subire particolari effetti gravosi da tale circostanza: in effetti il desiderio di beneficiare ancora a luogo di una pigione di estremo favore (ciò che tuttavia non è lo scopo della protrazione: DTF 105 II 198; IICCA 12 febbraio 1995 in re L./C.) e la volontà di ammortizzare gli importanti investimenti effettuati nell'ente locato (ciò che a sua volta non legittima di far capo a tale istituto: SVIT, Mietrecht Kommentar, 2. ed., Zurigo 1998, N. 43 ad art. 272 CO; IICCA 27 luglio 1992 in re B./S., 12 febbraio 1995 in re L./C., 13 febbraio 1995 in re H. SA/S. SA, 12 aprile 1998 in re G./M. e lc.) - tanto più che gli stessi potranno semmai essere oggetto di una pretesa ex art. 260a cpv. 3 CO - non costituiscono effetti gravosi ai sensi della normativa; nemmeno lo è in definitiva il fatto che __________ sia gravemente malata, ciò che secondo il medico curante - il quale non è tuttavia categorico - renderebbe opportuno ritardare nel tempo un eventuale trasloco (cfr. doc. 1), essendo in effetti evidente che tale problema si ripresenterebbe, verosimilmente con connotazioni ancora più gravi, se la protrazione venisse concessa e dunque il trasloco dovesse avvenire in un momento successivo. In tali circostanze, non appare dunque giustificato concedere una protrazione, tanto più che il Segretario assessore, legittimando la permanenza dei convenuti nell'ente locato fino al 31 gennaio 2001, di fatto ha già permesso loro di beneficiare di una proroga di 10 mesi ed altri 2 mesi complessivamente, quindi, oltre un anno - sono trascorsi fino all'emanazione di questo giudizio, così che in definitiva già si è tenuto conto, in maniera oltretutto alquanto generosa, delle loro esigenze.
4. Ne discende la reiezione del gravame.
La tassa di giustizia e le spese seguono la soccombenza (art. 148 CPC), mentre non si assegnano ripetibili alla parte appellata, le cui osservazioni sono irricevibili: se in effetti per giustificare la tempestività delle stesse, inoltrate a suo dire l'ultimo giorno utile, l'11 gennaio 2001, essa ha dovuto richiamarsi all'art. 133 cpv. 1 lett. a CPC relativo alle ferie giudiziarie natalizie (osservazioni p. 2), ben si può concludere, ritenuto che nella particolare procedura le ferie non sospendono in realtà i termini (art. 412 cpv. 2 CPC; IICCA 26 febbraio 1996 in re G. e lc./R., 23 agosto 1996 in re C./G., 2 dicembre 1996 in re C. AG/T. SA, 20 dicembre 1996 in re i. SA e lc./A S.n.c., 25 settembre 1997 in re B./S.), che le stesse sono tardive.
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I. L’appello 11 dicembre 2000 di __________ e __________ è respinto.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 280.-b) spese fr. 20.--
Totale fr. 300.-da anticiparsi dagli appellanti, restano a loro carico.
III. Intimazione a: - __________
Comunicazione alla Pretura del distretto di Bellinzona.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario