Incarto n. 12.2000.00149
Lugano 15 marzo 2001/dp
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Rusca
segretario:
Petrini
sedente per statuire in materia di locazione nella causa - inc. no. DI.2000.00067 della Pretura del distretto di Bellinzona - e più precisamente sull'istanza di sfratto 11 gennaio 2000 promossa da
__________ rappr. dall'avv. __________
contro
__________ rappr. dall'avv. __________
nonché sull'istanza di contestazione della disdetta introdotta il 23 dicembre 1999 innanzi all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di Giubiasco da
__________ rappr. dall'avv. __________
contro
__________ rappr. dall'avv. __________
sulle quali il Segretario assessore si è pronunciato, con sentenza 4 settembre 2000, con cui ha accertato l'inefficacia della disdetta 29 novembre 1999;
appellante __________ con atto di appello 14 settembre 2000, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di respingere l'istanza di contestazione della disdetta, protestando spese e ripetibili di entrambe le sedi;
mentre la controparte, con osservazioni 9 ottobre 2000, postula la reiezione del gravame con protesta di spese e ripetibili;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto:
A. La ditta __________ conduce in locazione dal 1983 i locali al pianterreno dello stabile denominato "__________" a __________, appartenente in comproprietà ai fratelli __________ e __________ (doc. A) e, con la morte di quest'ultimo avvenuta nel luglio 1997, alla sola __________.
Diffidata il 25 ottobre 1999 al pagamento entro 30 giorni delle pigioni relative al periodo aprile-ottobre 1999 pari a fr. 10'500.-- (doc. B), la conduttrice con lettera 2 novembre 1999 ha dichiarato di compensare tale importo con un credito di fr. 99'154.45 che essa vantava nei confronti della controparte per lavori eseguiti a suo tempo in vari immobili di proprietà dei fratelli __________ (doc. C). Contestando la facoltà della conduttrice di operare la compensazione ed evidenziando con ciò la mora di quest'ultima, la locatrice il 29 novembre 1999 ha disdetto il contratto ai sensi dell'art. 257d CO con effetto al 31 dicembre 1999 (doc. E). Da qui la presente causa.
B. Con istanza 23 dicembre 1999 la __________ ha chiesto all'Ufficio di conciliazione in materia di locazione di dichiarare l'inefficacia della disdetta 29 novembre 1999, rilevando come a seguito della dichiarata compensazione non vi fosse alcuna mora da parte sua. A sua volta, con istanza 11 gennaio 2000 __________, contestando l'esecuzione dei lavori oggetto della compensazione, non ordinati da lei né dal fratello e di cui si dichiarava del tutto estranea, ha adito la Pretura chiedendo lo sfratto della conduttrice.
In applicazione dell'art. 274g CO la decisione su entrambe le istanze è stata devoluta al giudice dello sfratto.
C. Con il giudizio qui impugnato il Segretario assessore ha concluso per l'inefficacia della disdetta.
Il giudice di prime cure ha innanzitutto stabilito che i lavori alla base della compensazione, ordinati in gran parte dal defunto __________, erano stati effettivamente eseguiti. Egli ha quindi rilevato come la locatrice, cui le relative fatture erano state inviate senza che essa avesse mai avuto da ridire, fosse malvenuta a contestare in causa di aver ignorato la loro esecuzione e comunque di non averli autorizzati. Vista la particolare natura degli interventi eseguiti, era infine chiaro che il loro valore eccedesse la somma di fr. 10'500.--, per cui la disdetta per mora era del tutto infondata.
D. Con l'appello che qui ci occupa la locatrice chiede di respingere l'istanza di contestazione della disdetta.
Essa contesta innanzitutto che la controparte possa vantare dei diritti dai lavori effettuati nello stabile "__________", sempre che siano stati ordinati dal fratello, non risultando che quest'ultima sia stata autorizzata per iscritto (art. 260a CO). Quanto agli altri interventi, tranne quelli da lei stessa ordinati - limitati per altro all'importo di fr. 2'987.30 - ribadisce come essa nella sua veste di comproprietaria non li abbia mai autorizzati, ciò che in buona fede non poteva sfuggire alla controparte. In ogni caso la compensazione non poteva entrare in linea di conto, non essendovi in concreto alcun riconoscimento di debito né un altro chiaro titolo di credito.
E. Delle osservazioni con cui la conduttrice postula la reiezione del gravame si dirà, se necessario, nei successivi considerandi.
Considerando
in diritto:
1. È ampiamente a torto che l'appellante pretende di applicare nella fattispecie l'art. 260a CO, norma secondo cui al termine della locazione il conduttore può ottenere un'indennità per l'aumento di valore conseguente alle migliorie apportate, previo consenso scritto del locatore, all'ente locato. La somma di fr. 99'154.45 (doc. D inc. UC) posta in compensazione nel caso concreto non si riferisce infatti - diversamente all'importo di fr. 43'035.55 di cui al doc. E inc. UC (teste __________, verbale p. 8) - ad eventuali lavori che la conduttrice avrebbe svolto nell'ente locato: pur essendo vero che l'importo di cui sopra è in parte formato da lavori svolti nello stabile "__________" in __________, è chiaro che gli stessi non concernevano i locali al pianterreno locati alla conduttrice, ma semmai i piani inferiori (fatture __________ e __________) o superiori (fatture __________ e __________) rispettivamente la parte esterna o i vani comuni (fatture __________, __________e __________); il teste __________ ha inoltre precisato che le sostituzioni di alcuni frigoriferi e bollitori (di cui alle fatture __________e __________) concernevano a loro volta gli appartamenti ai piani superiori (verbale p. 8).
Contrariamente a quanto ritenuto dall'appellante, infine, tutti questi interventi erano effettivamente stati ordinati da __________ (teste __________, verbale p. 8).
2. Pacifiche a questo stadio della lite l'effettuazione da parte della conduttrice dei lavori di cui al doc. D inc. UC e la circostanza che il loro valore ecceda fr. 10'500.--, si tratta ora di esaminare la censura con cui l'appellante contesta di averne autorizzato l'esecuzione, autorizzazione che a suo dire s'imponeva essendo essa comproprietaria con il fratello degli immobili oggetto degli interventi (art. 647 e segg. CC).
La tesi è in realtà irricevibile, essendo stata sollevata per la prima volta e pertanto tardivamente solo in sede conclusionale (art. 78 e 406 cpv. 1 CPC; cfr. Rep. 1980 p. 268, 1982 p. 120, 1989 p. 110; IICCA 25 novembre 1998 in re F./R. SA, 29 aprile 1999 in re E. SA/M. SA, 1° febbraio 2000 in re C./U. SA, 7 dicembre 2000 in re F./R., 23 dicembre 2000 in re L./P. SA).
A prescindere da quanto precede, si osserva che con la morte di __________ l'unica persona che, assieme alla sorella __________, poteva confermare o meno l'esistenza di un consenso di entrambi (che non deve necessariamente risultare per scritto, cfr. Maier-Hayoz, Berner Kommentar, N. 30 ad art. 647 CC) all'effettuazione dei lavori eseguiti dalla controparte - la prova diretta in merito a tale circostanza risulta alquanto ardua, di modo che appare senz'altro giustificato far capo alla prova indiziaria (Cocchi/Trezzini, CPC-TI, Lugano 2000, m. 10 e segg. ad art. 90). Ora, gli indizi agli atti consentono tutto sommato di concludere che __________ fosse senz'altro d'accordo con l'effettuazione di tali lavori: delle 17 fatture emesse dalla controparte (doc. D inc. UC), 4 sono state intestate e trasmesse direttamente a lei e la rimanenza, tranne una, ad entrambi i fratelli, senza che mai, almeno finché è stata ventilata l'eventualità di una compensazione con le pigioni, essa avesse avuto qualcosa da ridire in proposito; il teste _________ ha altresì spiegato come i lavori eseguiti nei vari immobili, in particolare nelle 3 case in __________, si siano protratti per lungo tempo, addirittura per oltre 3 anni (verbale p. 8), per cui appare francamente inverosimile che essa non ne fosse a conoscenza rispettivamente, non essendosi opposta a tali interventi, che non ne avesse ratificato l'effettuazione per atti concludenti; non va d'altro canto nemmeno dimenticato il comportamento tenuto dalla stessa prima dell'inoltro della causa, allorché si era dichiarata disponibile, tramite il suo rappresentante, a risolvere in via transattiva la vertenza con un versamento - ritenuto però insufficiente dalla controparte (doc. Q e R inc. UC) - di ben fr. 57'000.- (doc. I inc. UC).
Ad ogni buon conto, se anche - per ipotesi - si volesse concludere per l'assenza di un consenso da parte sua, l'esito della lite non potrebbe essere diverso, essendo in ogni caso chiaro che essa è risultata arricchita dei lavori svolti dalla controparte, si pensi ad es. al fatto che i 3 stabili in __________ di fatto sono stati trasformati da stalle diroccate in appartamenti abitabili (teste __________, verbale p. 7): in tali circostanze, dovendosi far capo alle norme sull'indebito arricchimento o sulla gestione d'affari senza mandato (Gauch, Der Werkvertrag, 4. ed., Zurigo 1996, n. 1310 e seg.; IICCA 21 agosto 1992 in re T. SA/M., 21 giugno 1995 in re E. AG/K., 8 maggio 1996 in re D./T.), la controparte, la cui buona fede è presunta (art. 3 cpv. 1 CC), potrebbe senz'altro pretendere un'indennità, che, stante l'importo già offertole a suo tempo per risolvere in via transattiva la vertenza, non è arbitrario ritenere superiore alla somma di fr. 10'500.-- (per altro, avendo l'appellante ammesso di aver ordinato personalmente lavori per fr. 2'987.30, già un'indennità di soli fr. 7'512.70 sarebbe sufficiente).
3. Del tutto infondata è infine la tesi dell'appellante secondo cui la compensazione sarebbe possibile solo in presenza di un riconoscimento di debito o di un altro chiaro titolo di credito: fatte salve le altre premesse per la compensazione, determinante è in effetti solo il fatto che il credito posto in compensazione, anche se contestato, esista effettivamente (Peter, Basler Kommentar, 2. ed., N. 21 ad art. 120 CO; Aepli, Zürcher Kommentar, N. 148 ad art. 120 CO; ICCTF 20 luglio 1998 in re G./S.).
4. Ne discende la reiezione del gravame, del tutto infondato e al limite del temerario.
La tassa di giustizia, le spese e le ripetibili seguono la soccombenza (art. 148 CPC).
Per i quali motivi,
richiamati gli art. 148 CPC e la TG
dichiara e pronuncia:
I. L’appello 14 settembre 2000 di __________ è respinto.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 280.-b) spese fr. 20.--
Totale fr. 300.-da anticiparsi dall’appellante, restano a suo carico con l’obbligo di rifondere alla parte appellata fr. 500.-- per ripetibili.
III. Intimazione a: - __________
Comunicazione alla Pretura del distretto di Bellinzona.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario