Incarto n. 12.2000.00140
Lugano 27 novembre 2000/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per giudicare in materia di risarcimento del danno arrecato all'ente locato nella procedura LA.1998.106 della Pretura del distretto di Lugano, sezione 4, promossa con istanza 7 ottobre 1999 di
__________
avv. __________
contro
__________
rappr. dall'avv. __________
con cui l'istante ha chiesto la condanna della convenuta al pagamento di fr. 22'197.80 oltre accessori;
Domanda avversata dalla convenuta e che il Pretore con sentenza 4 agosto 2000 (intimata il 25 agosto 2000) ha ammesso limitatamente a fr. 1'200.-- oltre interessi;
Appellante l'istante, che con atto di appello del 7 settembre 2000 chiede la riforma del giudizio impugnato nel senso dell'integrale accoglimento dell’istanza;
Letti ed esaminati gli atti e i documenti prodotti,
posti a giudizio i seguenti punti di questione
1. - se deve essere accolto l'appello
2. - tassa di giustizia e ripetibili
Ritenuto
IN FATTO
A. A far tempo dal 24 febbraio 1994 l'istante ha locato alla convenuta fino al 30 aprile 1995 una casa unifamiliare a __________. Già il 9 maggio 1995 il locatore avrebbe chiesto un sopralluogo di verifica dell'ente locato al tecnico comunale, che avrebbe riscontrato un lungo elenco di difetti dell'ente, la cui eliminazione sarebbe costata fr. 20'997.80. Sarebbe inoltre rimasta impagata la pigione del mese di aprile 1995 di fr. 1'200.--, dal che un credito complessivo di fr. 22'197.80, oggetto dell'istanza in rassegna.
B. La conduttrice all'udienza di discussione del 29 novembre 1999 si è opposta all'istanza, affermando in primo luogo di avere trovato una subentrante già per il 10 aprile 1995, con la quale l'istante non volle però stipulare.
La riconsegna dei locali sarebbe comunque avvenuta in contraddittorio già il 12 aprile 1995 (e non solo il 9 maggio) senza che nulla venisse eccepito.
Sarebbero perciò contestate le risultante dell'unilaterale e tardiva ispezione eseguita quasi un mese dopo dal solo locatore.
C. Nel giudizio qui impugnato il Pretore, riassunti i fatti rilevanti, ha constatato che sarebbe stata l'asserita subentrante a rinunciare al contratto, ragione per cui andrebbe accolta la richiesta relativa alla pigione del mese di aprile del 1995. Quo alla pretesa di risarcimento danni, il Pretore, seguendo la tesi della conduttrice, ha ammesso che la riconsegna dell'ente sarebbe avvenuta già il 12 aprile 1995, ragione per cui, non essendo avvenuta una puntuale contestazione all'atto della riconsegna o nei giorni immediatamente successivi, sarebbe da ritenere tardiva ai sensi dell'art. 267a CO la notifica avvenuta solo con l'invio della perizia doc. H, avvenuta il 17 maggio 1995 (doc. I), dal che la reiezione della domanda di risarcimento.
D. Delle argomentazioni del ricorrente, che postula la riforma del querelato giudizio nel senso dell'integrale accoglimento dell'istanza, adducendo in sostanza la tempestività della notifica dei difetti, si dirà in dettaglio, per quanto necessario, nei successivi considerandi.
Considerato
in diritto:
1. L'appello dell'istante è stato intimato alle parti il 2 ottobre 2000, motivo per cui le osservazioni 23 ottobre 2000 della conduttrice sono tardive ai sensi dell'art. 411 cpv. 2 CPC e vanno perciò estromesse dall'incarto.
2. Giusta l’art. 267a CO al momento della restituzione della cosa locata, il locatore deve verificarne lo stato e, se vi scopre difetti di cui il conduttore deve rispondere, dargliene subito notizia (cpv. 1); diversamente, il conduttore è liberato dalla sua responsabilità, salvo che si tratti di difetti irriconoscibili mediante l’ordinaria verifica (cpv. 2).
Per legge, per essere tempestiva ai sensi dell’art. 267a cpv. 1 CO, la notifica dei danni al conduttore deve avvenire “subito”.
La dottrina e la giurisprudenza, in considerazione del principio dell’affidamento e della buona fede contrattuale, hanno tuttavia in parte stemperato tale esigenza ed hanno ritenuto che la relativa comunicazione poteva avvenire nei giorni feriali successivi alla constatazione dello stato dell’ente locato (SVIT, Schweizerisches Mietrecht, 2. edizione, Zurigo, 1998, N. 35 ad art. 267-267a CO; Wessner, Die allgemeinen Bestimmungen des neuen Mietrechts, in: mp 1991 pag. 136; Lachat/Micheli, Le nouveau droit du bail, 2. edizione, Losanna, 1992, pag. 354) e meglio entro 2 o 3 giorni (Higi, Zürcher Kommentar, N. 33 ad art. 267a CO; Permann/Schaner, Kommentar zum Mietrecht, Zurigo 1999, p. 350), al massimo entro una settimana (CdB 1997 p. 28), ritenuto che una notifica avvenuta dopo 17 giorni era senz’altro tardiva (II CCA 26 marzo 1999 in re S./T.; mp 1992 pag. 76; esaustivo sul tema: Lachat, opera citata, pag. 524).
3. Il principio dell'esigenza di tempestività per la notifica dei difetti non è in concreto in discussione, litigiosa è piuttosto la questione a sapere quali siano state in concreto le date della riconsegna dell'ente locato e della notifica.
3.1 L'appellante critica in particolare la decisione del Pretore di ritenere probante per la tesi della convenuta della restituzione dell'ente al 12 aprile 1995 l'affermazione di cui al referto del perito comunale, secondo cui il proprio sopralluogo sarebbe avvenuto "nach dem Auszug Ihres Mieters __________, der von Anfang April 1994 bis Anfang April 1995 das Haus als Untermieter bewohnte" (doc. H).
A mente del ricorrente, l'affermazione del perito sarebbe infatti inattendibile, contenendo essa degli errori sia al riguardo del numero dei conduttori (uno invece di due), che della natura del contratto (sublocazione invece di locazione) e della data di uscita ("inizio aprile" invece del 12 aprile).
Quanto asserito dal perito sarebbe inoltre in contrasto con la deposizione della teste __________ e non troverebbe conferma nemmeno nella testimonianza dell'arch. __________.
Non sarebbe comunque usuale che la riconsegna dell'ente abbia luogo prima della fine del contratto senza che vi sia un subentrante e senza che vi sia la consegna delle chiavi, che sarebbe in concreto avvenuta in epoca successiva, verosimilmente alla fine di aprile del 1995.
Dopo la ricezione delle chiavi, avvenuta di sera, alla fine di aprile, la signora __________, in rappresentanza dell'istante, si sarebbe recata il loco e avrebbe constatato che le condizioni dell'ente erano pessime. Essa avrebbe pertanto immediatamente contattato il locatore, il quale le avrebbe chiesto di fare allestire il noto referto. Questo sarebbe stato inviato all'istante venerdì 12 maggio 1995, ragione per cui egli avrebbe tempestivamente reagito già il 17 maggio, contestando alla convenuta le proprie responsabilità.
3.2 Da quanto esposto al punto precedente per riassumere le tesi dell'appellante risulta che, nella per lui migliore delle ipotesi, ovvero ammettendo per vera la predetta descrizione dei fatti rilevanti, la riconsegna dell'ente locato sarebbe avvenuta "alla cessazione del rapporto di locazione, vale a dire a fine aprile 1995" (appello, punto 3a, pag. 6), mentre che la contestazione alla conduttrice dei danni sarebbe avvenuta il 17 maggio 1995 (appello, punto 3b, pag. 7).
Sennonché, proprio dai precedenti giurisprudenziali evocati al considerando 2 si evince che un ritardo di proprio 17 giorni non è compatibile con la predetta esigenza di immediatezza ("subito") di cui all'art. 267a CO.
Posto pertanto che l'ammissione della tesi fattuale dell'appellante non potrebbe comportare la modifica del giudizio impugnato, si può prescindere dalla disamina delle singole censure alla valutazione delle prove in atti effettuata dal Pretore.
3.3 Va invece esaminata la tesi presentata in subordine dall'appellante (punto 3c, pag. 7 e 8), secondo la quale la notifica dei difetti sarebbe avvenuta già in occasione di una precedente visita effettuata dall'arch. __________ e dalla signora __________ in una data imprecisata, in cui l'ente era però ancora ammobiliato (cfr. pag. 4 e 5).
Si tratta tuttavia di un'argomentazione del tutto infondata.
A prescindere dal fatto che una segnalazione effettuata -secondo le tesi del locatore- tre settimane prima della riconsegna dei locali non può equivalere alla verifica da compiere "al momento della restituzione" giusta l'art. 267a CO, le deposizioni invocate dal ricorrente sono comunque ben lungi dal dimostrare che vi sarebbe stata la notifica dei difetti della cui riparazione è qui richiesto il risarcimento.
L'appellante medesimo deve in effetti riconoscere che la teste __________ non ha visto nulla di particolare e "che la casa sembrava apparentemente in ordine" (pag. 7), di modo che la tesi dell'asserita constatazione e notifica ben prima della data di consegna risulta in buona sostanza sorretta dall'appellante dalla semplice constatazione che siffatto svolgimento dei fatti a lui favorevole (ancorché assai improbabile) non sarebbe da escludere (pag. 7: ".. non escludendo quindi questo fatto..", "pag. 8: "…nemmeno può escludersi che…"), essendosi eventualmente verificato a cura del solo arch. __________ mentre che la signora __________ sarebbe stata intenta ad ispezionare altre parti della casa (pag. 8).
Pleonastico soggiungere che in presenza di siffatte argomentazioni l'asserita circostanza fattuale -che comunque non costituirebbe notifica ex art. 267a CO- è ben lungi da potere essere considerata non già provata, ma anche solo resa verosimile.
Ne deve conseguire, ai sensi dei considerandi, la reiezione del gravame.
Le spese e la tassa di giustizia della procedura di appello seguono la soccombenza (art. 148 CPC). Alla convenuta, che non ha presentato tempestive osservazioni, non si attribuiscono tuttavia ripetibili di appello.
Per i quali motivi, richiamati gli art. 148 CPC e la TG
DICHIARA E PRONUNCIA
I. L'appello 7 settembre 2000 di __________ è respinto.
II. Le spese della procedura d’appello consistenti in:
a) di tassa di giustizia fr. 580.-b) spese fr. 20.--
T otale fr. 600.-già anticipati dall’appellante, restano a suo carico.
III. Intimazione: - __________
Comunicazione alla Pretura del distretto di Lugano, sezione 4.
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario