Incarto n. 12.1999.00228
Lugano 7 agosto 2000/fb
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La seconda Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Cocchi, presidente Chiesa e Zali
segretario:
Petrini
sedente per statuire nella causa in materia di locazione -inc. no. LA.99.00029 della Pretura del distretto di Lugano, Sezione 4- promossa con istanza 12 marzo 1999 da
__________
contro
__________
con cui l'istante ha chiesto una riduzione della pigione iniziale da fr. 1'472.- a fr. 1'400.-, l'adeguamento della stessa alle varie scadenze in considerazione dell'avvenuta diminuzione dei tassi ipotecari dal 6.5% al 4% e la rifusione delle spese e delle ripetibili relative alla causa LA.96.00097;
domande avversate dalla convenuta, che ha postulato la reiezione dell'istanza, e che il Pretore, con sentenza 11 novembre 1999, ha parzialmente accolto, fissando a fr. 1'315.85 la pigione dovuta dal 1° febbraio 1998 al 31 gennaio 1999 e a fr. 1'277.55 quella a far tempo dal 1° febbraio 1999;
appellante l'istante con atto di appello 20 novembre 1999, con cui chiede la riforma del querelato giudizio nel senso di accogliere integralmente la sua istanza;
letti ed esaminati gli atti ed i documenti prodotti
ritenuto
in fatto e in diritto:
1. __________ e conduce in locazione a far tempo dal 15 febbraio 1994 un appartamento di 4 1/2 locali nello stabile denominato "__________" a __________, di proprietà della __________, in virtù di un contratto sottoscritto tra le parti il 17 dicembre 1993 (doc. A UC): il contratto prevedeva una pigione mensile iniziale di fr. 1'472.-, a cui andavano aggiunti fr. 80.- per l'uso di un box e altri fr. 80.- quale anticipo per le spese accessorie.
Il medesimo appartamento era stato in precedenza locato, dal 1° ottobre 1992 al 30 novembre 1993, da __________.
2. Adito dal conduttore a seguito della diminuzione dei tassi ipotecari dal 6% al 5%, il Pretore, con pronunciato 17 settembre 1996 (inc. no. LA.96.00097; doc. N UC), cresciuto in giudicato, riduceva la pigione da fr. 1'472.- a fr. 1'427.-, caricando al conduttore la tassa di giustizia di fr. 600.-: nel suo giudizio egli precisava tra l'altro che -diversamente da quanto assunto dal conduttorela pigione iniziale già teneva conto della prevista diminuzione del tasso ipotecario dal 6% al 5.5%.
3. Con l'istanza in rassegna, successiva all'intervento dell'Ufficio di conciliazione, __________ chiede la riduzione della pigione iniziale da fr. 1'472.- a fr. 1'400.-, l'adeguamento della stessa alle varie scadenze in considerazione dell'avvenuta diminuzione degli interessi ipotecari dal 6.5% al 4% e la rifusione delle spese e delle ripetibili relative alla causa inc. no. LA.96.00097.
Egli rileva in sostanza che la pigione iniziale, essendo egli subentrato nel contratto di __________, doveva essere ridotta a fr. 1'400.-, tanto più che quella concordata con la controparte era senz'altro eccessiva e con ciò abusiva; che partendo da quell'importo, concordato con il precedente conduttore allorché il tasso ipotecario era del 6.5%, dovevano essere calcolate e riconosciute a suo favore le riduzioni della pigione per l'avvenuta diminuzione dei tassi ipotecari al 4% -ivi compresa quella dal 6% al 5.5% non concessa a suo tempo dal Pretore- scesi in particolare dal 5% al 4% dopo il precedente giudizio pretorile.
4. La convenuta si è opposta all'istanza, sollevando innanzitutto l'eccezione di res iudicata; nel merito essa ha ribadito che l'istante aveva sottoscritto con lei un nuovo contratto e non era dunque subentrato nel contratto concluso con __________, il quale per altro pagava una pigione ben maggiore, di fr. 1'530.mensili (escluso il box e le spese accessorie); la contestazione della pigione iniziale, oltre che infondata, era comunque ampiamente tardiva.
5. Con il giudizio qui impugnato il Pretore ha parzialmente accolto l'istanza, riducendo a fr. 1'315.85 la pigione dovuta dal 1° febbraio 1998 al 31 gennaio 1999 e a fr. 1'277.55 quella a far tempo dal 1° febbraio 1999; le altre richieste sono state respinte.
A suo giudizio, l'istruttoria aveva provato che le parti avevano effettivamente sottoscritto un nuovo contratto e non vi era perciò stato un subingresso dell'istante in quello di __________, il quale invero pagava una pigione di fr. 1'450.- mensili (escluso il box e le spese accessorie); in ogni caso, la richiesta di riduzione della pigione iniziale, oltre che tardiva, era infondata, non essendovi stato in concreto un aumento della pigione superiore al 10%; infondata era pure la richiesta di riconsiderare la diminuzione dei tassi ipotecari dal 6% al 5.5%, tale questione essendo già stata evasa in modo definitivo con la precedente sentenza pretorile, in merito alla quale la convenuta aveva sollevato l'eccezione di cosa giudicata; la diminuzione dei tassi dal 5% al 4%, parzialmente compensata dal rincaro, giustificava comunque una riduzione della pigione del 7.79% (pari a fr. 111.15) dal 1° febbraio 1998 al 31 gennaio 1999 e di un ulteriore 2.91% (pari a fr. 38.30) per il periodo successivo, riduzione parzialmente già concesse a suo tempo dalla controparte.
6. Con l'appello l'istante, dopo essersi dilungato a ripercorrere i fatti, prende finalmente posizione sulla sentenza impugnata, postulando l'integrale accoglimento della sua istanza.
Egli ribadisce innanzitutto di essere subentrato nel contratto di __________ e di non aver concluso un nuovo contratto: l'aumento intervenuto, dovendosi partire dall'importo di fr. 1'400.- dovuto dal conduttore __________ e dovendosi inoltre ridurre la pigione a seguito della diminuzione dei tassi dal 6.5% al 6%, non era di soli fr. 22.-, come indicato dal primo giudice, ma di circa fr. 92.- in più, ed era pertanto superiore al 10% e con ciò abusivo ai sensi dell'art. 270 CO; quanto al fatto che nella pigione iniziale già si fosse tenuto conto della diminuzione dei tassi dal 6% al 5.5%, pur essendo vero che la questione era già stata oggetto di un precedente giudizio, osserva che quest'ultimo poteva in concreto esser rimesso in discussione per la presenza di fatti nuovi, la convenuta avendo in particolare fornito dichiarazioni false in causa -per altro sanzionabili penalmente in base all'art. 209 CPC- e comunque non avendo a suo tempo provato quelle circostanze, oltretutto contraddette dall'istruttoria: ciò imporrebbe tra l'altro di risarcire all'istante le spese relative alla precedente causa inc. no. LA.96.00097. In definitiva, si trattava dunque di adeguare la sua pigione, tenendo conto di una pigione iniziale di fr. 1'400.- e della diminuzione dei tassi ipotecari dal 6.5% al 3.75%.
7. L'istante censura innanzitutto -chiedendo pure il risarcimento di un non meglio precisato danno- il fatto che il Pretore nel suo giudizio abbia indicato i documenti di parte istante con i numeri arabici invece che con le lettere dell'alfabeto come prescritto dal codice di rito ticinese (art. 166 cpv. 2 CPC).
Contrariamente a quanto ritenuto dall'istante, la circostanza, ancorché assodata, è in realtà priva di conseguenze pratiche: va in effetti rilevato che i documenti richiamati nella sentenza, come del resto quelli dell'incarto, erano relativamente pochi e in definitiva la parte ben poteva comprendere quali fossero i documenti cui il giudice aveva fatto riferimento; d'altro canto, se lo avesse ritenuto, l'istante aveva tutto il tempo per chiarire eventuali dubbi in merito ai documenti citati, chiedendo ad esempio di prendere visione dell'incarto originale della Pretura.
A prescindere da quanto precede, la conseguenza dell'agire del Pretore non potrebbe in ogni caso essere il risarcimento di un eventuale -non comprovato- danno, ma tutt'al più l'annullabilità della sentenza ai sensi dell'art. 143 CPC -ciò che l'istante non ha invero preteso- fermo restando che in concreto le premesse per far capo a tale norma non sarebbero comunque date, l'istante non avendo assolutamente provato di aver subito un pregiudizio da tale circostanza, tanto è vero che ciò non gli ha di fatto impedito di far valere in questa sede tutte le contestazioni nei confronti della sentenza.
8. A ragione il Pretore ha concluso per l'esistenza di un nuovo contratto di locazione tra le parti e non di un semplice subingresso da parte dell'istante nel contratto di __________: il fatto che in uno scritto alla Pretura la convenuta abbia parlato di un "subingresso" dell'istante (doc. L UC, comunque riferito all'appartamento e non al contratto ex __________) costituisce in effetti un semplice indizio per l'applicazione della norma di cui all'art. 264 CO, indizio che tuttavia non è stato suffragato da altre risultanze probatorie e che dunque non è tale da convincere questa Camera circa il benfondato della tesi dell'istante, tanto più che a favore della tesi opposta, cioè l'esistenza di un nuovo contratto, vi era la sottoscrizione del nuovo testo contrattuale (doc. A UC), oltretutto con una pigione che -la circostanza certo non sarebbe dovuta sfuggire all'istante, dopo le trattative con il precedente conduttore- era più elevata rispetto a quella concordata con __________ (pari a fr. 1'400.- secondo l'istante e a fr. 1'450.- secondo la convenuta (in sede conclusionale), dato quest'ultimo che ha trovato conferma nei doc. 2-3): l'affermazione dell'istante secondo cui la convenuta per motivi amministrativi era solita far sottoscrivere un nuovo contratto anche in caso di subingresso (appello p. 14) è rimasta allo stadio di puro parlato; l'istante non ha inoltre portato alcuna prova atta a dimostrare che __________ fosse stato alla ricerca di un subentrante rispettivamente che egli sia effettivamente subentrato in quel contratto.
L'art. 321 cpv. 1 lett. b CPC, la cui applicazione non è derogata dall'art. 274d cpv. 3 CO (Cocchi/Trezzini, CPT-TI, Lugano 2000, m. 5 ad art. 321), esclude l'assunzione in sede di appello di nuove prove: non è pertanto possibile dar seguito alla richiesta dell'istante di assumere i testi __________ e __________, prove testimoniali cui egli aveva rinunciato nella procedura avanti al Pretore (cfr. verbale 19 aprile 1999 p. 2) e lo stesso discorso vale con riferimento alle altre prove di cui è richiesta l'assunzione in questa sede.
In assenza di un subingresso, l'istante non può pertanto prevalersi della pigione pagata dal precedente inquilino (fr. 1'450.-) e inoltre pretendere la riduzione della pigione per la diminuzione dei tassi ipotecari dal 6.5% al 6%, intervenuta tra il 1992 ed il 1993.
9. Altrettanto a ragione il Pretore ha poi evidenziato la tardività della contestazione della pigione iniziale sollevata dall'istante, l'art. 270 CO consentendo in effetti unicamente di eccepire l'eventuale abusività della pigione iniziale entro 30 giorni dalla consegna della cosa; in ogni caso, se -come preteso dall'istante- l'aumento intervenuto fosse stato effettivamente di circa fr. 114.- (fr. 22.- stabiliti dal Pretore oltre a circa fr. 92.- indicati dall'istante; cfr. appello p. 14), non si sarebbe ancora confrontati con un aumento rilevante ai sensi della normativa, ciò che si verifica unicamente qualora l'incremento sia superiore al 10% (Weber/Zihlmann, Basler Kommentar, N. 5 ad art. 270; SVIT, Schweizerisches Mietrecht Kommentar, N. 21 ad art. 270 CO; Lachat, Le bail à loyer, Losanna 1997, p. 260; IICCA 8 maggio 1998 in re B./F. SA).
10. Pure corretta è la tesi pretorile secondo cui la questione relativa alla diminuzione dei tassi ipotecari dal 6% al 5.5%, che secondo la convenuta era già prevista nel contratto, fosse già stata risolta con il giudizio del 17 settembre 1996 (inc. no. LA.96.00097; doc. N UC), regolarmente cresciuto in giudicato, di modo che un suo riesame non era più possibile, ostandovi l'eccezione di cosa giudicata sollevata dalla convenuta (art. 98 e 99 cpv. 2 CPC).
Nella misura in cui l'istante rimprovera al giudice di aver ritenuto provate in quella sede alcune circostanze che in realtà non lo erano, gli va obiettato che tale censura avrebbe dovuto essere sollevata a suo tempo, nelle debite forme, avanti alle autorità ricorsuali (Tribunale d'appello, Tribunale federale).
Nella misura in cui egli sembra invece asserire che la decisione di allora sarebbe la conseguenza di una falsa dichiarazione di una parte -per inciso l'art. 209 CPC non risulta in concreto applicabile, la parte convenuta non essendo stata sottoposta al giuramento di edizione di cui all'art. 208 CPC e comunque non essendo provato che essa effettivamente non disponesse dell'originale del contratto concluso con __________ - egli avrebbe semmai dovuto far capo all'istituto della restituzione in intero contro le sentenze di cui all'art. 346 CPC (cfr. in particolare le lett. b ed e) nel termine di 20 giorni dacché era venuto a conoscenza dei motivi che la giustificavano (art. 348 CPC) -termine qui ampiamente scaduto, la conoscenza dei fatti da parte dell'istante risalendo pacificamente al 15 aprile 1997 (cfr. doc. W UC), mentre l'Ufficio di conciliazione era stato da lui adito solo il 1° dicembre 1998 (cfr. istanza UC)- inoltrando un'azione ordinaria innanzi al giudice che aveva giudicato in prima istanza (art. 349 CPC).
Vanno di conseguenza reiette, nella misura in cui sono ricevibili, la richiesta di adeguare la pigione tenendo conto della diminuzione dei tassi ipotecari dal 6% al 5.5% e quella di rifondergli le spese giudiziarie da lui assunte in quella procedura.
11. Infine non può nemmeno essere accolta, siccome formulata per la prima volta in questa sede (art. 321 cpv. 1 lett. b CPC) e con ciò irricevibile, la richiesta di adattare la pigione in considerazione della diminuzione dei tassi ipotecari dal 4% al 3.75%. Tale richiesta, se del caso, potrà tuttavia essere riproposta in separata sede.
12. L’appello, del tutto infondato, deve pertanto essere respinto.
La tassa di giustizia e le spese sono poste a carico dell’appellante (art. 148 CPC), mentre non si assegnano ripetibili alla convenuta che non ha ritenuto di presentare osservazioni al gravame.
per i quali motivi
visti gli art. 148 CPC e la LTG
dichiara e pronuncia:
I. L’appello 20 novembre 1999 di __________ è respinto.
II. Gli oneri processuali di complessivi fr. 500.- (con una tassa di giustizia di fr. 480.- e le spese di fr. 20.-), da anticipare dall'appellante, restano a suo carico.
Non si assegnano ripetibili.
III. Intimazione a: - __________
Comunicazione alla Pretura di Lugano, Sezione 4
Per la seconda Camera civile del Tribunale d’appello
Il presidente Il segretario