Incarto n. 11.2005.146
Lugano, 16 agosto 2006/rgc
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
G. A. Bernasconi, presidente, Giani e Lardelli
segretaria:
Verda, vicecancelliera
sedente per statuire nella causa OA.2003.364 (proprietà per piani: contestazione di delibera assembleare) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, promossa con petizione del 13 giugno 2003 da
AP 1 (patrocinata dall' PA 1 )
contro
Comunione dei comproprietari della proprietà per piani particella n. 1441 RFD, (patrocinata dall' PA 2, );
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 2 novembre 2005 presentato da AP 1 contro la sentenza emessa il 10 ottobre 2005 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1;
2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto: A. __________, __________, ha costituito il 4 aprile 2000 in proprietà per piani la sua particella n. 1441 RFD di __________, su cui sorge un palazzo edificato negli anni settanta, ricavandone 19 appartamenti. Davanti alle unità n. 3 e 4 (fogli n. 22 321 e 22 322), al primo livello dello stabile, si trova il tetto piano delle sottostanti unità n. 1 e 2, coperto da un manto di ghiaia. Nel regolamento per l'amministrazione e l'uso del condominio, del 12 aprile 2000, la porzione di tetto piano sopra l'unità n. 1 è stata “assegnata” all'unità n. 3 (“tetto-terrazza” indicato con la lettera u), quella sopra l'unità n. 2 è stata “assegnata” all'unità n. 4 (“tetto-terrazza” indicato con la lettera v).
B. Il 25 marzo 2002 __________ e __________, comproprietari dell'unità n. 4, hanno venduto quest'ultima a AP 1, la quale ha intrapreso lavori edili. In particolare, essa ha trasformato una finestra in una portafinestra per accedere al “tetto-terrazza”, ha costruito un muretto per dividere la porzione di “tetto-terrazza” attribuita alla sua unità da quella attribuita all'unità contigua e ha sostituito la copertura in ghiaia con un lastricato in cemento per formare un piano di calpestio. L'amministratore della proprietà per piani l'ha invitata il 9 agosto 2002 a sospendere immediatamente i lavori, ricordandole che nessun condomino può alterare l'aspetto esterno dell'immobile senza il permesso della comunione dei comproprietari. La destinataria non ha dato seguito all'invito.
C. All'assemblea straordinaria del 23 ottobre 2002 i comproprietari hanno deciso di ingiungere a AP 1 il ripristino della situazione originaria. Con petizione del 22 novembre 2002 AP 1 ha contestato tale delibera davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, chiedendone l'annullamento. Il 20 gennaio 2003 le parti hanno raggiunto una transazione giudiziale, dandosi reciprocamente atto che la delibera impugnata andava intesa come “mancata autorizzazione dei lavori”, mentre l'ordine di rimozione sarebbe stato rinviato “ad un'eventuale ulteriore assemblea”. Esse si sono impegnate inoltre a condurre trattative per risolvere il contenzioso. Visto ciò, il Pretore ha stralciato la causa dai ruoli (inc. OA.2002.731).
D. Il 15 maggio 2003 si è tenuta un'altra assemblea straordinaria, nel corso della quale i comproprietari hanno deciso nuovamente di imporre a AP 1 il ripristino della situazione originaria (oggetto n. 3), autorizzando l'amministratore della proprietà per piani a stare in lite per far eseguire l'ordine, oltre che per difendere la decisione dell'assemblea nel caso in cui questa fosse stata contestata (oggetto n. 4). Il 13 giugno 2003 AP 1 ha adito il Pretore perché le risoluzioni relative agli oggetti n. 3 e 4 fossero “annullate, rispettivamente dichiarate nulle”. Con risposta del 16 settembre 2003 la Comunione dei comproprietari ha concluso per il rigetto della petizione. Nel successivo scambio di atti scritti le parti hanno mantenuto le loro richieste di giudizio, confermate ancora al dibattimento finale del 20 settembre 2004. Il 10 maggio 2005 AP 1 ha rivenduto la sua unità n. 4 a __________. Statuendo con sentenza del 10 ottobre 2005, il Pretore ha respinto l'azione, ponendo la tassa di giustizia e le spese di complessivi fr. 1000.– a carico dell'attrice, tenuta a rifondere alla controparte fr. 4000.– per ripetibili.
E. Contro la sentenza appena citata AP 1 è insorta con un appello del 2 novembre 2005 nel quale chiede – previo conferimento dell'effetto sospensivo all'ordine di ripristino – di accogliere la petizione e di riformare di conseguenza il giudizio impugnato. Nelle sue osservazioni del 6 dicembre 2005 la Comunione dei comproprietari propone di respingere l'appello.
Considerando
in diritto: 1. La contestazione di una delibera assembleare ha per principio natura pecuniaria. Il valore litigioso è quello che l'annullamento della risoluzione comporterebbe per l'insieme dei comproprietari, senza riguardo all'interesse del singolo attore, poiché la sentenza sarà opponibile a tutti (RtiD I-2004 pag. 610 n. 118c). In concreto l'attrice ha indicato tale valore, nella petizione, in fr. 12 000.–. La convenuta non ha mosso obiezioni al riguardo. Nulla osta dunque, sotto questo profilo, alla ricevibilità dell'appello (I CCA, sentenza inc. 11.1997.24 del 6 febbraio 1998, consid. 8b).
2. In pendenza di causa l'attrice ha alienato la sua proprietà per piani – come detto – a un terzo. In virtù dell'art. 110 cpv. 1 CPC essa conserva tuttavia il ruolo di parte. La sentenza passerà in giudicato anche nei confronti del terzo, il quale è perfettamente a conoscenza della lite, avendo egli medesimo partecipato alle assemblee condominiali del 23 ottobre 2002 (doc. L, primo foglio) e del 15 maggio 2003 (doc. 7, primo foglio), votando in quest'ultima occasione contro gli oggetti n. 3 e 4 (doc. 7, terzo foglio).
3. Il Pretore ha respinto la tesi dell'attrice, secondo cui i lavori da lei eseguiti non erano soggetti al consenso dell'assemblea dei comproprietari. Ha rilevato che la superficie denominata “tetto-terrazza” costituisce una parte comune, sicché tali opere erano subordinate agli art. 647c segg. CC o, per lo meno, all'ottenimento di una prerogativa individuale. Oltre a ciò, simili manufatti hanno alterato l'aspetto esterno dell'edificio (soprattutto la nuova portafinestra), mentre l'uso del terrazzo comporterà verosimili immissioni foniche e olfattive per altri condomini. Quanto alla circostanza che la porzione v del “tetto-terrazza” sia assegnata per regolamento all'unità n. 4 – ha continuato il Pretore – ciò non significa che l'attrice possa usarla a sua migliore convenienza, modificandone unilateralmente la struttura. Anzi, non costituendo interventi di semplice manutenzione o di ordinaria amministrazione, i lavori da lei intrapresi richiedevano l'assenso di una maggioranza di condomini che rappresentasse più della metà della cosa (art. 647d CC), il regolamento del condominio non prevedendo agevolazione di sorta. Nulla giustificava pertanto, in concreto, l'annullamento delle delibere assembleari impugnate.
4. L'appellante sostiene anzitutto (con richiamo a Wermelinger, Das Stockwerkeigentum, Zurigo 2004, n. 141 e 180 ad art. 712a CC) che in ogni condominio spettano per legge ai comproprietari prerogative di sistemazione individuale su parti comuni, siano esse conferite in uso esclusivo o anche solo riservato. L'attrice riconosce che interventi del genere non devono toccare la sostanza di tali parti comuni, non devono mutare l'aspetto dell'immobile e non devono coinvolgere altre parti comuni, intralciandone durevolmente l'uso e il godimento. Asserisce tuttavia che gli interventi da lei eseguiti non ledono la sostanza del “tetto-terrazza” contrassegnato con la lettera v, ma ne migliorano addirittura l'impermeabilità, e non comportano modifiche esterne “di rilievo” né ostacolano l'uso di altre parti comuni. Che i lavori in questione le consentano di sfruttare meglio il diritto d'uso esclusivo sul “tetto-terrazza” poco importa, tale facoltà rientrando nelle sue attribuzioni di comproprietaria, mentre le immissioni paventate dal Pretore consisterebbero in semplici congetture, dovendosi lei attenere – come tutti gli altri – al regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio. A suo parere, impedendole di esercitare appieno il suo uso esclusivo sul “tetto-terrazza”, le delibere contestate devono essere annullate siccome contrarie alla legge (memoriale, punto 4).
a) Intanto giova sgombrare il campo dall'equivoca terminologia cui fa capo l'appellante – e con lei il Pretore – allorché evoca un diritto d'uso esclusivo sul “tetto-terrazza”. Come questa Camera ha già avuto modo di ricordare, il “tetto-terrazza” è una parte comune della proprietà per piani (Rep. 1990 pag. 194 consid. 3; da ultimo: I CCA, sentenza inc. 11.2004.37 del 28 luglio 2005, consid. 7a; analogamente: Meier-Hayoz/Rey in: Berner Kommentar, edizione 1988, n. 59 ad art. 712b CC; Wermelinger, op. cit., n. 139 ad art. 712a e n. 161 ad art. 712b CC). Se mai può formare oggetto, dunque, di un diritto d'uso riservato (Steinauer, Les droits réels, vol. I, 3ª edizione, pag. 311 n. 1129a e 353 n. 1272a), alla stessa stregua – per esempio – di un posteggio all'aperto (DTF 122 III 146 consid. 3a, 121 III 25 consid. 2a; Wermelinger, op. cit., n. 153 ad art. 712a CC), ma non di un diritto d'uso esclusivo. Lo stesso regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio, del resto, non prevede che le porzioni u e v del “tetto-terrazza” siano attribuite in uso esclusivo alle unità n. 3 e 4; stabilisce unicamente che esse sono “assegnate” a tali unità (istanza di modifica del regolamento, del 12 aprile 2000, pag. 4 in basso, nella rubrica “Ispezione a RF”).
b) Ciò posto, le “prerogative di sistemazione individuale” su parti comuni di cui si prevale l'appellante non devono alterare né la forma esterna né l'aspetto del fabbricato, come lo stesso Wermelinger rammenta (op. cit., n. 180 ad art. 712a CC). In effetti, solo un titolare di diritti d'uso esclusivo può modificare unilateralmente l'aspetto delle parti – interne – assegnategli (e per di più entro precisi limiti: DTF 130 III 450). Il titolare di meri diritti d'uso riservato – interni o esterni che siano – non ne è abilitato (I CCA, sentenza inc. 11.1999.31 del 6 marzo 2000, consid. 4). Nella fattispecie, per altro, lo stesso punto 12 lett. a del regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio vieta esplicitamente di “apportare modifiche alle parti comuni dell'edificio”, così come il punto 39 proibisce di modificare “l'aspetto architettonico esterno dell'edificio”
(istanza di modifica del regolamento, del 12 aprile 2000, pag. 3, loc. cit.). L'attrice pretende che i suoi interventi non abbiano influito sull'estetica dell'immobile, ma la tesi non manca di disinvoltura. Essa ha trasformato una finestra in una portafinestra, eliminando il cordolo murario di facciata alto 40 cm per una lunghezza di 3.3 m (verbale di sopralluogo, del 18 marzo 2004, pag. 2), ha sostituito il serramento (fotografia doc. 1), ha eretto un muro divisorio alto 40 cm sul “tetto-terrazza” (loc. cit.) e ha lastricato il pavimento (verbale citato, pag. 1). Affermare che simili interventi non mutino l'aspetto dell'immobile sfiora la temerarietà. Su questo punto l'appello non merita altra disamina.
5. In secondo luogo l'appellante invoca la propria buona fede, adducendo di avere creduto di poter sistemare il “tetto-terrazza” conformemente alla sua destinazione, senza ulteriori permessi altrui né licenze edilizie. Essa rileva che tutti gli altri condomini conoscevano sin dal momento in cui hanno acquistato le rispettive proprietà per piani lo statuto del “tetto-terrazza” e sin da allora potevano prevederne la sistemazione. Nulla avendo eccepito, essi hanno preventivamente e implicitamente autorizzato i lavori. A suo avviso impedire a un comproprietario di sfruttare appieno le sue facoltà trascende nell'abuso di diritto e viola quindi l'art. 2 cpv. 2 CC (memoriale, punto 5).
La doglianza è ai limiti del pretesto. Tutto quanto gli altri comproprietari hanno potuto constatare al momento di acquistare la loro unità è che il cosiddetto “tetto-terrazza” formante oggetto delle porzioni u e v “assegnate” alle unità n. 3 e 4 consiste nel tetto piano (coperto di ghiaia), senza accesso, di due unità sottostanti. Certo, non è serio assegnare a un'unità condominiale una porzione di tetto inagibile. Nessun elemento induceva a credere però che la ristrutturazione del palazzo in condominio non fosse ultimata (__________ ha dichiarato che i progetti voluti dal promotore immobiliare, un nominato __________, prevedevano le due porzioni di “tetto-terrazza”, ma non che queste dovessero essere accessibili: verbale del 18 marzo 2004, pag. 2). Nessun indizio lasciava supporre nemmeno che gli acquirenti delle unità n. 3 e 4 potessero modificare a piacimento – ammesso e non concesso che ciò fosse lecito – tali parti comuni. Mal si comprende dunque quale rimprovero andrebbe mosso agli altri condomini, né si capisce come essi avrebbero potuto avallare a priori opere di cui non potevano conoscere la portata né l'entità. Per di più, seppure i condomini fossero rimasti passivi di fronte all'iniziativa unilaterale dell'attrice, ciò non sarebbe stato equiparabile a un tacito consenso nell'accezione dell'art. 647c segg. CC (I CCA, sentenza inc. 11.1997.11 del 14 gennaio 1998, consid. 7). Invocare la buona fede in circostanze siffatte è dunque un vano esercizio, per tacere della circostanza che l'operato dell'appellante appare ispirato non a un legittimo affidamento nella possibilità di sistemare a beneplacito il “tetto-terrazza” (ignorando finanche le più elementari regole di sicurezza, come quelle di applicare un parapetto), bensì all'inconfessato proposito di mettere gli altri condomini di fronte al fatto compiuto. Anche su questo punto il rimedio manca perciò di consistenza.
6. Assevera l'appellante che le opere da lei intraprese non sono solo – come reputa il Pretore – “utili” nel senso dell'art. 647d cpv. 1 CC (onde la necessità di un'autorizzazione da parte di una maggioranza di comproprietari che rappresenti in parti tempo la maggior parte della cosa), ma finanche necessarie a norma dell'art. 647 cpv. 2 n. 1 CC “siccome indispensabili per permettere l'esercizio di un diritto d'uso esclusivo ed una destinazione decisi in modo sacrostanto e formalmente corretto dall'assemblea condominiale ed ancorati nel regolamento”. Come tali, esse non potevano essere impedite dall'assemblea dei comproprietari senza violare la legge (memoriale, punto 6).
L'argomento cade nel vuoto. Dapprima perché l'appellante non può fruire di un diritto d'uso “esclusivo” su una parte comune della proprietà per piani (sopra, consid. 4a). Poi perché una destinazione del “tetto-terrazza” diversa da quella originaria – in pratica quella di un semplice tetto piano inaccessibile, atto unicamente a garantire il libero sguardo dall'abitazione – non è disciplinata nell'atto costitutivo della proprietà per piani e nemmeno nel regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio. Infine perché l'assemblea dei condomini non ha rilasciato autorizzazione di sorta (anzi, ha ingiunto il ripristino della situazione originaria). L'appellante insiste nel dipartirsi dalla fallace idea che la mera definizione di “tetto-terrazza” nel regolamento per l'uso e l'amministrazione del condominio le conferisca il diritto di modificare la porzione v del tetto piano, rendendola accessibile e sfruttabile a piacere. Si è già visto tuttavia che ciò non è il caso. Dilungarsi oltre sul tema non avrebbe senso.
7. L'appellante ribadisce da ultimo che le delibere contestate sono state prese nell'ambito di un'assemblea convocata in modo irregolare, l'amministratore avendo omesso di invitare i condomini alle cui proprietà per piani è correlata una quota coattiva di 4/1000 (lavanderia), tant'è che all'assemblea sono stati computati come presenti non più di 995.993 millesimi (la differenza di 3 millesimi essendo dovuta ad arrotondamenti: doc. 7, pag. 2 in alto). Che ciò non potesse influire sul risultato del voto – come ritiene il Pretore – non sana la formale nullità delle delibere, ove appena si pensi al caso in cui fossero stati presenti comproprietari a lei favorevoli, “dotati di brillanti capacità oratorie”. Senza dimenticare – soggiunge l'appellante – che “il processo decisionale della coattiva presuppone dapprima, al suo interno, l'adozione di decisioni (a maggioranza) che portino poi il rappresentante ad esprimere il voto in sede assembleare” (memoriale, punto 7).
a) Non a torto l'appellante critica l'opinione del Pretore, secondo cui sull'argomento “non occorre attardarsi (…), poiché è palese la totale ininfluenza della questione sull'esito della causa” (sentenza, pag. 7). In nessun caso chi impugna una delibera assembleare per omessa convocazione di un condomino deve dimostrare che il voto di quel condomino avrebbe avuto peso determinante. Al contrario: una mancata convocazione basta per rendere la delibera annullabile (Wermelinger, op. cit., n. 29 in principio ad art. 712m CC con richiami e n. 66 ad art. 712n), se non per renderla nulla sin dall'inizio (Riemer in: Berner Kommentar, 3ª edizione, n. 102 ad art. 75 CC, applicabile giusta l'art. 712m cpv. 3). Anche il fatto che una determinata quota di proprietà per piani (nella fattispecie: la coattiva) non sia mai stata convocata alle assemblee condominiali non preclude all'attrice – contrariamente all'opinione del Pretore (sentenza, loc. cit.) – la possibilità di sollevare la censura. In realtà quanto l'interessata lamenta si rivela destinato all'insuccesso, ma non per tali ragioni.
b) Una quota di proprietà per piani che appartiene a più condomini ha diritto collettivamente a un voto “reso da un rappresentante” (art. 712o cpv. 1 CC). I comproprietari di una quota coattiva sono tutti condomini. Come tali, essi vanno già convocati all'assemblea, di principio, individualmente. Nulla impedisce loro – con ogni evidenza – di designare un rappresentante incaricato di ricevere le convocazioni. Se il regolamento per l'amministrazione e l'uso del condominio non li obbliga, tuttavia, essi non sono obbligati (Wermelinger, op. cit., n. 51 ad art. 712n CC; Meier-Hayoz/ Rey, op. cit., n. 16 ad art. 712n CC). Sono tenuti a designare un rappresentante solo per esprimere il voto collettivo. Nella fattispecie risulta dal verbale dell'assemblea che “l'invito con la documentazione venne a tempo debito inviato a tutti i comproprietari” (doc. 7, pag. 1 in fondo). L'attrice adombra dubbi, ma non indica quali comproprietari della coattiva sarebbero stati omessi, limitandosi a pretendere che spettava all'amministratore esperire verifiche. Il semplice fatto però che l'amministratore considerasse assenti i comproprietari della coattiva perché sprovvisti di un rappresentante incaricato di esprimere il voto ancora non significa che a titolo individuale quei comproprietari non siano stati convocati. Meglio avrebbe fatto, l'amministratore, a sollecitare tempestivamente la coattiva perché si munisse di un rappresentante. Comunque sia, l'appellante non si duole di ciò, né in ciò si ravvisa una causa di nullità delle delibere. Del resto, spettava anzitutto ai comproprietari facenti capo alla coattiva designare un rappresentante, non all'amministratore diffidarli. Anche a quest'ultimo riguardo l'appello denota perciò la sua infondatezza.
8. L'emanazione del giudizio odierno rende senza oggetto la richiesta di provvedimenti cautelari contenuta nell'appello.
9. Gli oneri processuali seguono il principio della soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). Alla controparte, che ha presentato osservazioni per il tramite di un legale, l'appellante rifonderà un'adeguata indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia: 1. L'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2. Gli oneri processuali, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 500.–
b) spese fr. 50.–
fr. 550.–
sono posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 2000.– per ripetibili.
3. Intimazione:
– ; – .
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.
terzi implicati
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
Il presidente La segretaria