Incarto n.: 11.2000.00120
Lugano 11 gennaio 2002/rgc
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, G. A. Bernasconi e Giani
segretario:
Ambrosini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa __.____._____ (azione creditoria e di accertamento di pegno immobiliare) della Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna promossa con petizione del 20 gennaio 1998 (recte: 1999) dalla
__________ __________, __________ (patrocinata dall'avv. __________ __________, __________)
contro
__________ __________, __________ (patrocinato dall'avv. __________ __________, __________);
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 2 ottobre 2000 presentato dalla __________ __________ contro la sentenza emessa l'8 settembre 2000 dal Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna;
2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto: A. __________ __________ ha acceso il 17 agosto 1983 sulla sua proprietà per piani n. __________, pari a 26/1000 della particella n. __________RFD di __________ -__________, tre cartelle ipotecarie al portatore: una di fr. 50 000.– in primo grado, una di fr. 10 000.– in secondo e una di fr. 10 000.– in terzo grado. Il 14 febbraio 1984 egli ha venduto il fondo per
fr. 80 000.– a __________ __________, che ha assunto il debito ipotecario di complessivi fr. 70 000.– e che il 16 febbraio 1984 ha acceso tre nuove cartelle ipotecarie al portatore: una di fr. 30 000.– in quarto grado, una di fr. 30 000.– in quinto e una di fr. 20 000.– in sesto grado. Il 15 marzo 1984 la __________ __________ ha concesso un credito di fr. 145 000.– a __________ __________, il quale ha sottoscritto due riconoscimenti di debito per il medesimo importo e ha consegnato alla banca le sei cartelle ipotecarie.
B. Il 30 giugno 1989 __________ __________ ha venduto la proprietà per piani ad __________ __________ per fr. 115 000.–, di cui fr. 10 000.– da versare una settimana dopo la firma del contratto e il resto entro il 31 dicembre 1989, dietro consegna delle sei cartelle ipotecarie. L'acquirente ha pagato l'acconto nel termine pattuito ed è stato iscritto come proprietario nel registro fondiario il 5 luglio 1989. __________ __________ è fallito l'11 settembre 1990. La __________ __________ ha rinunciato a insinuare crediti in tale procedura. __________ __________ non ha versato il saldo di fr. 105 000.– al venditore, ma con lettere del 21 giugno, del 26 agosto e del 6 dicembre 1991 ha offerto il medesimo importo alla __________ __________, contro dazione delle cartelle ipotecarie. La __________ è rimasta silente.
C. __________ __________ si è rivolto il 23 agosto 1995 al Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna per ottenere l'ammortamento delle cartelle ipotecarie. Il Pretore ha accolto la domanda con decreto del 3 settembre 1996 () e i pegni sono stati cancellati dal registro fondiario l'11 settembre successivo. Il 30 settembre 1997 __________ __________ ha gravato la proprietà per piani di una nuova cartella ipotecaria di fr. 50 000.– in primo grado e, il 6 aprile 1998, di un'ulteriore cartella di fr. 20 000.– in secondo grado.
D. La __________ __________ ha instato il 18 giugno 1998 davanti al medesimo Pretore per ottenere la reinscrizione in via provvisoria delle sei cartelle ipotecarie, domanda che il Pretore ha accolto con decreto cautelare del 30 ottobre 1998 (inc. __________.__________.__________). Nel frattempo, il 14 ottobre 1998 la __________ ha fatto intimare ad __________ un precetto esecutivo di fr. 202 500.–, al quale l'escusso ha sollevato opposizione. Il 14 gennaio 1999 la __________ ha promosso contro __________ un'azione di rettifica del registro fondiario, chiedendo al Pretore di accertare la validità delle citate cartelle ipotecarie e di ordinare la loro reinscrizione nel registro fondiario (inc. __________.__________.__________).
E. Con petizione del 20 gennaio 1998 (recte: 1999) la ____________________ __________ ha nuovamente convenuto __________ __________ davanti al Pretore della giurisdizione di Locarno Campagna perché fosse accertata l'esistenza di un diritto di pegno immobiliare sul fondo n. __________, fosse constatato il pagamento di fr. 202 500.– con interessi al 7% dal 1° gennaio 1998 e fosse pronunciato il rigetto definitivo dell'opposizione al noto precetto esecutivo. Nella sua risposta del 21 aprile 1999 __________ ha riconosciuto l'esistenza del pegno immobiliare, ma ha chiesto la reiezione delle domande di pagamento e di rigetto dell'opposizione. Nei successivi allegati le parti hanno ribadito la loro posizione. Il Pretore ha congiunto le cause per l'istruttoria all'udienza del 19 ottobre 1999. Al dibattimento finale del 9 maggio 2000 le parti hanno confermato le loro domande in un memoriale conclusivo.
F. Con sentenza dell'8 settembre 2000 il Pretore ha accolto parzialmente la petizione e ha accertato l'esistenza del pegno immobiliare a carico della proprietà per piani n. __________, respingendo le altre domande. La tassa di giustizia di fr. 6500.– e le spese di fr. 20.– sono state poste a carico della __________ __________, tenuta a rifondere ad __________ __________ fr. 16 000.– per ripetibili. Statuendo lo stesso 8 settembre 2000 nella causa congiunta (inc. __________), il Pretore ha accolto la petizione, ha accertato la validità delle cartelle ipotecarie, ha ordinato la loro
reinscrizione nel registro fondiario e ha addebitato gli oneri processuali al convenuto.
G. La __________ __________ è insorta contro la prima sentenza (__________) con un appello del 2 ottobre 2000 in cui chiede che la petizione sia accolta e che il giudizio impugnato sia riformato di conseguenza. In subordine essa conclude perché gli oneri processuali siano posti a carico delle parti in ragione di metà ciascuno, compensate le ripetibili. Nelle sue osservazioni del 7 novembre 2000 __________ __________ propone di respingere l'appello e di confermare la sentenza del Pretore. Un appello introdotto da __________ __________ il 2 ottobre 2000 contro il dispositivo sugli oneri processuali della sentenza inerente alla rettifica del registro fondiario è tuttora pendente davanti a questa Camera (inc. __________).
Considerando
in diritto: 1. Il Pretore ha respinto la domanda creditoria dell'attrice poiché ha ritenuto – in sintesi – che il convenuto aveva sì acquistato la proprietà per piani n. __________ gravata delle cartelle litigiose, ma non aveva assunto il relativo debito di fr. 136 000.–. È vero, egli ha soggiunto, che nel contratto di compravendita del 30 giugno 1989 egli aveva dichiarato di assumere “formalmente” i debiti incorporati nelle cartelle ipotecarie. Dall'interpretazione della volontà dei contraenti il Pretore ha dedotto nondimeno che, attraverso tale formulazione, le parti intendevano escludere ogni assunzione di debito interna nel senso dell'art. 175 cpv. 1 CO. Né dagli atti era possibile evincere, stando al primo giudice, che l'acquirente e la banca avessero stipulato un'assunzione di debito esterna a norma degli art. 176 cpv. 1 CO, 832 cpv. 2 e 834 CC, foss'anche per atti concludenti. Il convenuto aveva offerto bensì all'attrice, nel 1991, il pagamento di fr. 105 000.– dietro consegna delle cartelle ipotecarie. Egli non mirava però ad assumere il debito del venditore, per altro più elevato, ma semplicemente a sgravare il proprio fondo. Il fatto che la banca non avesse insinuato alcun credito nel fallimento del venditore non costituiva poi un indizio in favore dell'assunzione di debito, giacché la decisione spettava unicamente all'attrice e non le impediva di far valere le sue pretese in un secondo tempo. Ne ha concluso – il Pretore – che il convenuto non poteva essere considerato debitore della banca, ma solo proprietario del fondo gravato.
2. L'appellante rimprovera al Pretore di avere travisato la volontà dei contraenti. A suo parere, i termini da usati dalle parti al momento della compravendita (30 giugno 1989) non potevano ragionevolmente essere interpretati come reputa il Pretore, ma lasciavano inequivocabilmente intendere – secondo il principio dell'affidamento – che il convenuto si impegnava verso il venditore ad assumere i debiti incorporati nelle cartelle ipotecarie gravanti la proprietà per piani. L'appellante insiste inoltre nel sostenere che l'offerta, da parte del convenuto, di pagare alla banca il saldo del prezzo di compravendita costituisce un chiaro riconoscimento del debito. L'appellato avrebbe per altro ammesso la sua qualità di debitore nell'istanza del 23 agosto 1995 (doc. G) intesa all'ammortamento dei diritti di pegno. Donde il buon fondamento della pretesa di fr. 202 500.– (fr. 150 000.– in capitale e fr. 52 500.– di interessi convenzionali al 7%), oltre che di quella tendente al rigetto dell'opposizione al precetto esecutivo del 14 ottobre 1998.
3. Per determinare il contenuto di un contratto occorre dipartirsi anzitutto dalla vera e concorde volontà delle parti (art. 18 cpv. 1 CO; DTF 121 III 123 consid. 4b/aa). Solo ove questa appaia incerta si interpretano, per stabilire l'ipotetica volontà dei contraenti, le loro dichiarazioni secondo il principio dell'affidamento, nel senso cioè che ogni parte poteva o doveva ragionevolmente attribuire alle dichiarazioni dell'altra nella situazione concreta, ritenuti il testo, la sistematica e l'insieme delle circostanze (DTF 127 III 445 consid. 1b, 123 III 168 consid. 3a, 118 II 365 consid. 1 con rinvio). Per interpretare il negozio giuridico è necessario perciò risalire alle espressioni adoperate dalle parti, valutandole nell'ambito dell'intero contratto. Se il testo e la sistematica non consentono di determinare il senso della pattuizione, si ricorre all'insieme delle circostanze, esaminando segnatamente le trattative precontrattuali, i vicendevoli interessi alla firma del contratto e il modo in cui esso è stato eseguito (Gauch/Schluep/Schmid/Rey, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 7ª edizione, vol. I, pag. 259 n. 1212 segg.; Wiegand in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, OR I, 2a edizione, n. 26 ad art. 18 CO con richiami). L'onere della prova è a carico di chi intende dedurre un diritto dalla propria interpretazione (DTF 121 III 123 consid. 4b/aa con rinvio).
4. In concreto il contratto di compravendita del 30 giugno 1989 (doc. E) contiene la seguente clausola:
2. Il prezzo è fissato in fr. 115 000.– (centoquindicimila) ed è così pagato:
– fr. 10 000.– (diecimila) entro una settimana dalla firma del presente atto,
– fr. 105 000.– (centocinquemila) a saldo entro il 31 (trentun) dicembre 1989 (millenovecentoottantanove) dietro consegna delle seguenti cartelle ipotecarie al portatore:
(…)
§ I relativi debiti sono pertanto assunti solo formalmente.
a) I termini usati dalle parti riguardo al destino dei debiti incorporati nelle cartelle ipotecarie sono invero equivoci e non consentono, da sé soli, di stabilire se i contraenti intendessero trasferire i debiti all'acquirente o mantenere invariata la situazione iniziale. Sentito come testimone, il notaio rogante __________ __________ ha dichiarato che “come discusso durante le trattative, non era possibile un'assunzione da parte [del convenuto] del debito __________ nei confronti della banca” (verbale del 23 marzo 2000, pag. 10 a metà, nell'inc. __________.__________.__________). La clausola di assunzione formale di debito – egli ha continuato – “la mettevo nei rogiti che io redigevo appunto per
evidenziare che non vi era nessuna assunzione di debito da parte del compratore nei confronti di eventuali creditori” (loc. cit.). Il testimone ha soggiunto di avere informato l'acquirente “che non era debitore, ma semplicemente terzo proprietario del pegno e rischiava quindi (…) che la banca avrebbe fatto valere nei suoi confronti il diritto di pegno, pur mantenendo come debitore il sig. __________ ” (pag. 10 verso il basso). Dalla deposizione si evince dunque chiaramente che le parti, a prescindere dai termini usati nel contratto (art. 18 cpv. 1 CO), non intendevano apportare nessuna modifica al mutuo concluso tra il venditore e l'attrice il 15 marzo 1984.
b) Che il convenuto non mirasse ad assumere il debito incorporato nelle cartelle ipotecarie emerge altresì – come ha rilevato giustamente il Pretore – dalla clausola n. __________ del contratto, secondo cui il prezzo di compravendita andava corrisposto per intero al venditore (doc. E, foglio 2 in alto). Il rogito non prevedeva difatti alcun versamento in favore della banca creditrice, né il pagamento di una parte del prezzo mediante ripresa del debito ipotecario. Se tale fosse stata la volontà dei contraenti, il corrispettivo da versare all'alienante non sarebbe equivalso al valore della compravendita, ma sarebbe stato ridotto di conseguenza (cfr. Trauffer in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, ZGB II, Basilea 1998, n. 6 ad art. 832 CC). Se ne desume che, contrariamente all'opinione dell'appellante, le parti al contratto del 30 giugno 1989 hanno escluso ogni assunzione del debito bancario da parte dell'acquirente. E siccome dagli atti risulta la loro reale e concorde volontà, non rimane spazio in concreto per esegesi fondate sul principio dell'affidamento (DTF 127 III 445 consid. 1b).
5. L'appello non sarebbe destinato a miglior sorte neppure se si volesse ammettere – del resto – un'assunzione di debito fra convenuto e venditore. Un accordo in tal senso configurerebbe infatti una mera assunzione interna giusta l'art. 175 cpv. 1 CO, che non implica da sé sola alcun cambiamento di debitore (DTF 121 III 258 consid. 3b). Per obbligare l'acquirente nei confronti del creditore occorre un contratto fra costoro, ovvero un'assunzione di debito esterna giusta l'art. 176 cpv. 1 CO. Per essere valida, l'intesa non richiede alcuna forma particolare e può intervenire anche per atti concludenti (Gauch/Spirig in: Zürcher Kommentar, 3ª edizione, n. 83 segg. ad art. 176 CO). Gli art. 832 segg. CC, applicabili alle cartelle ipotecarie per il rinvio dell'art. 846 CC (cfr. Steinauer, Les droits réels, vol. III, 2ª edizione, pag. 269 n. 2984), agevolano il cambiamento di debitore, disponendo che l'assunzione (interna) del debito da parte dell'acquirente dev'essere notificata al creditore dall'ufficiale del registro fondiario (art. 834 cpv. 1 CC) e che il venditore è liberato se il creditore non si oppone per scritto entro un anno dalla comunicazione (art. 832 cpv. 2 e 834 cpv. 2 CC; v. anche Steinauer, op. cit., pag. 192 seg. n. 2823; Gauch/Spirig, op. cit., n. 38 e 47 ad art. 183 CO).
a) In concreto risulta dagli atti che l'ufficiale del registro fondiario non ha mai comunicato alla banca alcuna sostituzione di debitore (testimonianza di __________ __________, direttore e responsabile dal 1997 del reparto crediti della banca: verbale del 12 gennaio 2000, pag. 5 nel mezzo). Un'accettazione tacita del subentrante a norma dell'art. 832 cpv. 2 CC non entra pertanto in considerazione (cfr. Trauffer, op. cit., n. 9 ad art. 834 CC con rinvio). È vero che la banca ha ricevuto comunicazione del trapasso di proprietà dal venditore (lettera del 15 agosto 1990 nel fascicolo “doc. R3”, inc. __________.__________.__________; v. anche deposizione __________, verbale citato, loc. cit.), ma non consta ch'essa abbia manifestato in qualche modo, fosse solo per atti concludenti, la volontà di accettare il convenuto quale nuovo debitore. Dalla documentazione bancaria richiamata si evince anzi che l'appellante ha continuato a emettere fatture e a rilasciare estratti in nome del venditore, anche dopo aver avuto conoscenza del cambiamento di proprietario, e ciò fino al dicembre del 1999 (doc. R1 e R2 nell'inc. __________.__________.__________), quasi un anno dopo l'introduzione dell'azione creditoria nei confronti dell'acquirente, il 20 gennaio 1999. L'allora direttore __________ ha confermato del resto che “la banca ha sempre inviato a __________ regolarmente alla fine di ogni anno l'estratto dei suoi conti, ciò almeno fino al 1991 o 1992 fin quando __________ è diventato irreperibile” (verbale citato, pag. 6 verso l'alto). Egli ha soggiunto che “per noi risultava debitore sempre soltanto il sig. __________ ”, precisando di non aver “potuto eseguire nessun cambiamento di debitore, non essendoci state richieste in proposito” (loc. cit.). L'attrice e il convenuto non hanno dunque stipulato alcuna assunzione di debito esterna a norma degli art. 176 cpv. 1 CO e 832 segg. CC, sicché la pretesa vantata dalla banca continua a gravare, in definitiva, il venditore.
__________
6. L'appellante contesta infine il giudizio sulle spese e le ripetibili di primo grado. Afferma che il Pretore avrebbe disatteso l'art. 148 cpv. 2 CPC ponendo gli oneri processuali interamente a suo carico, sebbene il convenuto fosse uscito soccombente dalla domanda intesa ad accertare l'esistenza delle cartelle ipotecarie. Il primo giudice ha spiegato tuttavia di avere addebitato i costi del processo all'attrice poiché un'analoga domanda di accertamento era già stata formulata nell'ambito della causa congiunta di rettifica del registro fondiario (inc. __________.__________.__________) e di avere perciò ridotto di un terzo le spese e le ripetibili in favore del convenuto. L'appellante non si confronta con le argomentazioni del Pretore, né spiega perché su questo punto la sentenza impugnata sarebbe erronea. La censura, insufficiente motivata, deve pertanto essere dichiarata irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f CPC combinato con il cpv. 5). Giovi inoltre rammentare che il convenuto non ha mai negato l'esistenza delle cartelle ipotecarie, circostanza da egli ritenuta finanche pacifica (risposta, pag. 10 punto 1). Non può dunque essere considerato soccombente neppure sull'accertamento dei diritti di pegno immobiliare. Anche se fosse ricevibile, la critica sarebbe quindi destinata, in ultima analisi, all'insuccesso.
7. Gli oneri del giudizio odierno seguono la soccombenza dell'appellante (art. 148 cpv. 1 CPC), che rifonderà al convenuto un'equa indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile, l'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2. Gli oneri processuali, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 3250.–
b) spese fr. 50.–
fr. 3300.–
sono posti a carico dell'appellante, che rifonderà ad __________ __________ fr. 4000.– per ripetibili.
3. Intimazione:
– avv. __________ __________, __________;
– avv. __________ __________, __________.
Comunicazione alla Pretura della giurisdizione di Locarno Campagna.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
La presidente Il segretario