Incarto n. 11.99.00075
Lugano 21 aprile 2000/ld
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, G. A. Bernasconi e Giani
segretario:
Ambrosini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa __.__.____ (annullamento di deliberazione assembleare) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1, promossa con petizione dell'8 luglio 1997 da
__________ __________, __________ (patrocinata dall'avv. __________ __________, __________)
Contro
Comunione dei comproprietari del Condominio __________ __________, __________ (patrocinata dall'avv. __________ __________, __________);
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se dev'essere accolta l'appellazione del 14 maggio 1999 presentata dalla Comunione dei comproprietari del “Condo-minio __________ ” contro la sentenza emessa il 27 aprile 1999 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1;
2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili
Ritenuto
in fatto: A. __________ __________ è titolare di due proprietà per piani, pari a complessivi 178/1000 della particella n. __________RFD di __________ (“Condo-minio __________ ”). Sul tetto dell'edificio si trovano due ampie terrazze, il cui pavimento forma anche il soffitto degli appartamenti sottostanti. L'accesso a tali terrazze è possibile solo attraverso gli appartamenti n. 25 e 26 (proprietà per piani n. 17'517 e 17'518), appartenenti a __________ __________, alla quale è attribuito l'“uso esclusivo” delle due terrazze. Lungo tutto il perimetro del tetto sono disposte settantacinque fioriere in amianto. Il 10 apri-le 1997 l'assemblea dei comproprietari, accertate infiltrazioni d'acqua negli appartamenti sotto il tetto-terrazza, ha deciso di riparare la copertura (rifacimento del giunto d'isolazione delle scossaline di rame che corrono lungo il perimetro interno delle terrazze) e di porre a carico di __________ __________ le spese per lo spostamento delle fioriere. L'assemblea ha deciso inoltre la rimozione di una telecamera posata all'ingresso degli appartamenti di __________ __________.
B. Il 7 luglio 1997 __________ __________ ha promosso causa davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 1, contro la Comunione dei comproprietari del “Condominio __________ ” perché fossero annullate le predette deliberazioni assembleari. Nella sua risposta del 19 maggio 1998 la comunione dei comproprietari si è opposta alla petizione. Nei successivi atti scritti le parti hanno ribadito le loro domande. L'attrice ha rinunciato nondimeno a contestare la rimozione della telecamera. Esperita l'istruttoria, nei rispettivi memoriali conclusivi le parti hanno confermato le loro domande, rinunciando al dibattimento finale. Con sentenza del 27 aprile 1999 il Pretore ha parzialmente accolto la petizione e ha annullato la risoluzione del 10 aprile 1997 concernente la rimozione delle vasche da fiori a spese dell'attrice. Le spese, con una tassa di giustizia di fr. 600.–, sono state poste per fr. 100.– a carico dell'attrice e per il resto a carico della convenuta, tenuta a rifondere alla controparte fr. 800.– per ripetibili.
C. Contro la citata sentenza la comunione dei comproprietari del “Condominio __________ ” è insorta con un appello del 14 maggio 1999 nel quale chiede che, in riforma del querelato giudizio, la petizione sia respinta. Nelle sue osservazioni del 24 giugno 1999 __________ __________ propone di respingere l'appello e di confermare la sentenza del Pretore.
Considerando
in diritto: 1. Il Pretore ha ritenuto che le riparazioni del tetto configurano interventi su una parte comune della proprietà per piani, sicché lo spostamento delle note vasche da fiori costituisce una spesa necessaria, ovvero un onere comune nel senso dell'art. 712h CC, e ciò senza riguardo alla proprietà delle fioriere. Accertata una violazione del principio della parità di trattamento, il primo giudice ha pertanto annullato su questo punto la deliberazione impugnata. La comunione dei comproprietari ribadisce, nell'appello, che i costi dovuti allo spostamento delle fioriere vanno a carico dell'attrice, poiché la terrazza è stata attribuita a quest'ultima in uso riservato. E siccome i condomini non possono ostacolare l'accesso a parti comuni (in concreto: il tetto), all'attrice incombe l'obbligo di sgomberare a sue spese le vasche da fiori di sua proprietà.
2. Litigiosa è la questione di sapere – come si è accennato – chi debba assumere i costi per lo spostamento delle 75 fioriere (di notevole dimensione e peso) disposte lungo il perimetro del tetto, in modo da consentire i lavori di risanamento. Dal regolamento di amministrazione risulta che le due terrazze sono state assegnate “in uso esclusivo” alle proprietà per piani n. 25 e 26, appartenenti all'attrice (doc. 3, art. 2 lett. f). Se non che, il tetto di una proprietà per piani è una parte comune (ZR I/2000 pag. 4): tutt'al più esso può essere concesso a un singolo condomino in uso riservato (Rep. 1997 pag. 157 con riferimenti). Ora, per l'art. 712h cpv. 1 CC i comproprietari devono contribuire agli oneri comuni e alle spese di amministrazione comuni proporzionalmente al valore delle loro quote. Tali oneri concernono, in particolare, la riparazione e le innovazioni di parti comuni dell'edificio (art. 712h cpv. 2 n. 1 CC).
3. In concreto è pacifico che i 75 vasi appartengono all'attrice (v. anche la deposizione di __________ __________, verbale 25 febbraio 1999, pag. 2), che cura anche le piante da fiori (replica, pag. 4). Essi si trovano a ridosso del parapetto dello stabile, sul quale è posata una ringhiera metallica (fotografie allegate al rapporto __________, doc. 14, n. 20). Si tratta di vasche di notevoli dimensioni (40 x 100 x 45 cm: rapporto __________, loc. cit.), che però non sono integrate nel tetto e possono essere spostate senza danno. Di conseguenza, quand'anche i condomini siano tenuti a sopportare proporzionalmente alle loro quote le spese per la rimozione di parti comuni create unilateralmente da uno di loro, in concreto le fioriere non sono mai diventate parti comuni della proprietà per piani (art. 712b cpv. 2 n. 2 in fine CC), né possono essere considerate un elemento costitutivo dell'immobile nel senso dell'art. 642 cpv. 2 CC (Steinauer, Les droits réels, vol. I, 2ª edizione, pag. 289 n. 1055 con riferimenti). L'art. 712h cpv. 2 n. 1 CC non riguarda quindi la fattispecie.
4. L'attrice ha – come si è visto – un diritto di uso riservato sul tetto-terrazza, ciò che le conferisce la facoltà di usare e di sistemare la superficie in questione a piacimento, nei limiti dell'ordine giuridico (ovvero senza danneggiare le parti edilizie, le opere o gli impianti comuni e senza pregiudicare l'aspetto esteriore del condominio: art. 712b cpv. 2 n. 2 in fine CC). Gli altri comproprietari sono tenuti a rispettare tale diritto sulla base di un'obbligazione personale (DTF 122 III 149 consid. 4c). Tutto quanto si riferisce alle vasche da fiori, beni mobili in proprietà della convenuta, è una conseguenza perciò della sistemazione del tetto-terrazza e tocca il solo beneficiario del diritto riservato. Non v'è ragione perché gli altri condomini debbano assumere spese per spostare oggetti di un singolo comproprietario depositati su parti comuni, tanto meno ove tali oggetti siano stati collocati su parti comuni per volontà unilaterale del singolo condomino e intralcino l'esecuzione di lavori necessari alla manutenzione dello stabile.
5. Il Pretore ha considerato la rimozione delle fioriere alla stregua di una spesa necessaria per la riparazione di una parte comune. Ciò non significa tuttavia che l'esborso debba necessariamente andare a carico di tutti i comproprietari. Certo, in materia di spese e oneri il regolamento di amministrazione riprende sostanzialmente l'art. 712h cpv. 1 CC. Nondimeno esso precisa che un condomino il quale, per motivi particolari inerenti al suo comportamento, determini un aumento delle spese comuni, è tenuto a sopportare tale maggior costo (doc. 3, art. 4 lett. b). Si volesse anche interpretare simile precisazione come una deroga all'art. 712h cpv. 1 CC, ciò sarebbe in ogni modo lecito, giacché l'art. 712h cpv. 1 CC ha carattere dispositivo. L'atto costitutivo della proprietà per piani o il regolamento (art. 712g cpv. 3 CC) possono dunque stabilire anche una diversa chiave di riparto, purché rispettosa dell'art. 712h cpv. 3 CC, ciò che è senz'altro il caso nella fattispecie (DTF 117 II 254 consid. 5b). In concreto la spesa presumibile per lo spostamento delle fioriere, sistemate sul tetto per iniziativa del singolo comproprietario, è di almeno fr. 8'000.– (sentenza, pag. 5, consid. 11) ed è indubbio che l'intervento di risanamento, a causa di tale operazione preliminare, comporterà un maggior onere. La decisione dell'assemblea condominiale di caricare alla sola attrice le spese di spostamento delle fioriere non appare perciò in contrasto né con la legge né con il regolamento (art. 712m cpv. 2 e 75 CC). A torto perciò il Pretore ne ha pronunciato l'annullamento.
6. L'accoglimento dell'appello comporta il carico degli oneri processuali all'attrice, soccombente davanti a entrambi i gradi di giurisdizione (art.148 cpv. 1 CPC). La tassa di giustizia è commisurata all'importanza del litigio. L'attrice rifonderà alla convenuta, inoltre, un'adeguata indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia: I. L'appello è accolto e la sentenza impugnata è così riformata:
1. La petizione è respinta.
2. La tassa di giustizia di fr. 600.– e le spese di fr. 187.– sono poste a carico dell'attrice, che rifonderà alla convenuta fr. 900.– per ripetibili.
II. Gli oneri processuali, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 450.–
b) spese fr. 50.–
fr. 500.–
già anticipati dall'appellante, sono posti a carico di __________ __________, che rifonderà alla controparte fr. 800.– per ripetibili di appello.
III. Intimazione a:
– avv. __________ __________, __________;
– avv. __________ __________, __________.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 1.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
La presidente Il segretario