Incarto n. 11.98.00175
Lugano 20 marzo 2000/ld
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, G. A. Bernasconi e Giani
segretario:
Ambrosini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa __________.__________.__________ (rettifica del registro fondiario) della Pre-tura del Distretto di Lugano, sezione 2, promossa con petizione del 20 ottobre 1992 da
__________ __________, __________ (patrocinato dall'avv. __________ __________, __________)
contro
__________ __________, __________ __________ (patrocinato dall'avv. __________ __________. __________, __________);
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 21 ottobre 1998 presentato da __________ __________ contro la sentenza emessa il 30 settembre 1998 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2;
2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto: A. __________ __________ è proprietario della particella n. __________ RFP di __________ (12'157 m2), dalla quale sono state scorporate tempo addietro le particelle n. __________, __________e __________e nella quale sono state raggruppate le particelle n. __________ (la stessa che precedentemente era stata scorporata), __________e __________. Il 21 ottobre 1983, nell'ambito del frazionamento della particella n. __________, è stato iscritto a carico di questo fondo e a favore del nuovo fondo n. __________un diritto di passo con veicoli su una strada da costruire, tracciata sul piano di mutazione n. __________del geometra revisore ing. __________ __________. Il 2 dicembre 1983 __________ __________ ha venduto il fondo n. __________a __________ __________ e il 19 dicembre 1986, dopo un nuovo frazionamento della particella n. __________, ha ceduto ad __________ __________ la nuova particella n. __________, che ha uno sbocco sulla strada __________. Il 24 dicembre successivo è stato iscritto un diritto di passo con ogni veicolo a carico del fondo n. __________e a favore dei fondi n. __________, __________e __________, appartenenti a __________ __________. Il 7 ottobre 1988 __________ __________ è diventato proprietario della particella n. __________. __________ __________ ha, il 6 dicembre 1988, riacquistato la particella n. __________e il 26 aprile 1991 ha raggruppato le particelle n. __________, __________, __________e __________, formando il nuovo fondo n. __________. L'ufficio del registro fondiario di __________ ha dato seguito alla richiesta di riunione dei fondi senza avvisare __________ __________.
B. Il 20 ottobre 1992 __________ __________ ha convenuto __________ __________ dinanzi al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 2, postulando la rettifica del registro fondiario mediante iscrizione di un diritto di passo a favore del fondo n. __________e a carico del fondo n. __________, oltre la demolizione di parte di una grondaia, proprietà del convenuto, che sporge sulla strada oggetto del diritto di passo. Una domanda cautelare presentata contestualmente alla petizione per ottenere che il convenuto lasciasse transitare lungo la strada tracciata sulla particella n. __________i mezzi di trasporto necessari al cantiere situato sulla particella n. __________è stata parzialmente accolta dal Pretore il 30 giugno 1994, ma respinta da questa Camera con sentenza del 27 aprile 1995 (__________.__________.__________).
C. Nella sua risposta dell'8 febbraio 1993 __________ __________ ha proposto di respingere l'azione e in via riconvenzionale ha chiesto la condanna dell'attore al pagamento di un'imprecisata somma per il danno causato dal transito di mezzi pesanti sul suo fondo, oltre al versamento di fr. 800'000.– per l'aggravamento della servitù ove quest'ultima fosse stata accertata dal giudice. Nei successivi allegati scritti le parti hanno ribadito le loro domande. Esperita l'istruttoria, nel suo allegato conclusivo del 15 ottobre 1997 l'attore ha postulato, in subordine, l'accertamento dell'esistenza della servitù di passo a carico del fondo appartenente al convenuto e a favore della particella n. __________, limitatamente alla porzione di terreno corrispondente alla preesistente n. __________. Il convenuto nel suo allegato conclusivo del 15 ottobre 1997 ha mantenuto il suo punto di vista, rinunciando sostanzialmente alla riconvenzione. Le parti hanno rinunciato al dibattimento finale.
D. Statuendo il 30 settembre 1998, il Pretore ha respinto la petizione e ha posto le spese, con una tassa di giustizia di fr. 2'500.–, a carico dell'attore, obbligato a rifondere al convenuto fr. 5'000.– per ripetibili. L'azione riconvenzionale, nella misura in cui non era diventata priva d'oggetto, è stata stralciata dai ruoli per desistenza. Le spese, con una tassa di giustizia di fr. 1'000.–, sono state poste a carico dell'attore riconvenzionale, tenuto a rifondere alla controparte fr. 1'500.– per ripetibili.
E. Contro la citata sentenza __________ __________ è insorto con un appello del 21 ottobre 1998 nel quale chiede che la petizione sia accolta e il giudizio predetto riformato di conseguenza. Nelle sue osservazioni del 28 novembre 1998 __________ __________ propone di respingere l'appello e di confermare la sentenza impugnata.
Considerando
in diritto: 1. Il Pretore ha respinto la petizione, ritenendo che in seguito alla riunione delle particelle n. __________, __________, __________e __________ l'interesse attuale del fondo dominante alla servitù non coincide più con quello dell'originaria particella n. __________e che lo scopo della stessa è mutato. Egli ha rilevato che la servitù a favore della particella n____________________era stata costituita per fini agricoli, anche se non si poteva escludere l'accesso ad abitazioni, mentre attualmente essa dovrebbe servire a raggiungere un gruppo di case non ancora costruite. Il Pretore, inoltre, ha considerato che i bisogni del fondo dominante, dopo la riunione, causerebbero un importante aggravio dell'onere, che non può essere imposto al convenuto. L'appellante contesta tali argomenti, sostenendo di avere chiesto l'accertamento della servitù e non l'esame dell'interesse che questa avrebbe per il fondo dominante né l'interpretazione del suo contenuto. Egli soggiunge dipoi che il convenuto non ha fatto valere alcun aggravio e che, comunque sia, la sua intenzione di edificare gli era nota.
2. Con la petizione l'attore ha postulato la rettifica nel registro fondiario e il riporto del diritto di passo a favore della particella n. __________e a carico della n. __________, mentre con le conclusioni ha chiesto l'accertamento dell'esistenza di una servitù di passo e la conseguente rettifica del registro fondiario. Ora, dagli atti risulta che il 21 ottobre 1983, in esito al frazionamento della particella n. __________, a favore della nuova particella n. __________è stato costituito un diritto di passo con veicoli a carico del fondo originario (doc. A). Il 24 dicembre 1986, in seguito a nuovo frazionamento del fondo n. __________, che ha portato alla formazione delle particelle n. __________e __________, è stato iscritto un diritto di passo con ogni veicolo a carico della n. __________ e a favore delle n. __________, __________e __________ (doc. B). Al momento in cui l'attore ha venduto al convenuto il fondo n. __________, non è stata costituita alcuna servitù in favore della particella n. __________. È vero che in caso di divisione del fondo serviente la servitù persiste di regola su tutte le parti (art. 744 cpv. 1 CC) e che le iscrizioni di servitù costituite a favore o a carico del fondo diviso restano sul foglio mantenuto e sono riportate su tutti i fogli nuovi (art. 86 RRF). Ciò non giova tuttavia all'appellante, già per il fatto che la servitù di passo doveva essere bensì iscritta a carico delle nuove particelle __________e __________, ma unicamente in favore del fondo dominante, che era la particella n. __________. Nessun riporto legale doveva eseguirsi, per contro, a favore della particella n. __________, tant'è che – come detto – la servitù a carico della n. __________è stata convenzionalmente pattuita tra l'attore e l'acquirente di quest'ultimo fondo (doc. B, punto 5).
Il giurista dell'Ufficio registri di __________ ha dichiarato che nell'ambito del registro fondiario provvisorio i diritti reali e le servitù iscritti sul fondo originario, in caso di frazionamento, non vengono automaticamente riportati sul fondo o sui fondi scorporati, ovvero che la servitù “attiva o passiva” continua a sussistere sia sul fondo base sia sul nuovo fondo, anche se non è stata iscritta (deposizione avv. __________ del 27 settembre 1995, act. XXIII). Ciò non può che riferirsi alla particella n. __________, tale principio scaturendo direttamente dalla legge (art. 744 cpv. 1 CC). Lo stesso giurista, invero, dopo aver letto l'istanza di frazionamento del 21 ottobre 1983 (doc. A e 7b), ha dichiarato di ritenere che il proprietario della particella n. __________ potesse usufruire della strada e transitarvi per accedere al suo fondo. Tale conclusione si riferisce però alla situazione esistente nel 1983, anteriore al secondo frazionamento, avvenuto nel 1986 (doc. B). Ne discende che in concreto la servitù di passo non doveva essere riportata a favore della particella n. __________.
3. La situazione è nondimeno mutata il 26 aprile 1991, quando l'attore, ridiventato proprietario della particella n. __________, ne ha chiesto il raggruppamento con altri fondi, tra i quali il n. __________ (doc. H e 10a). Ora, l'art. 91 cpv. 3 RRF prevede che se sono iscritte servitù fondiarie a favore dei fondi [in concreto: la particella n. __________], la loro riunione in un unico fondo può avvenire solo quando i proprietari dei fondi servienti vi consentano, oppure quando non ne risulti alcun aggravamento (si veda anche Steinauer, Les droits réels, vol. II, 2ª edizione, pag. 334, n. 2300a). Nella fattispecie è emerso che in caso di registro fondiario provvisorio, dandosi raggruppamento di terreni, non viene apportata alcuna modifica all'iscrizione delle servitù, la quale rimane invariata (deposizione avv. __________ del 3 luglio 1996, act. XXXIV). Non risulta dagli atti, invece, per quale motivo al momento della richiesta di riunione delle particelle n. __________ e __________, l'ufficiale del registro fondiario vi ha dato seguito senza interpellare il convenuto. È possibile che nell'ambito del registro fondiario provvisorio l'ufficiale dei registri non sia in grado di appurare agevolmente l'esistenza di eventuali diritti di servitù, nondimeno resta il fatto – e il convenuto non pretende il contrario –che i fondi sono stati riuniti sotto un medesimo numero (doc. 5m). E siccome in virtù del principio dell'unità fondiaria e dell'in-divisibilità dei diritti reali, la riunione di un fondo dominante con un altro fondo comporta per legge l'estensione della servitù alla nuova particella (Steinauer, A propos des réunions de biens-fonds in: Mélanges Grossen, Basilea e Francoforte sul Meno 1992, pag. 276; v. anche l'art. 92 cpv. 1 RRF), la servitù di passo già iscritta a favore della particella n. __________deve estendersi anche a favore della nuova particella n. __________. Spetterà se del caso al proprietario del fondo serviente, qualora la riunione comporti un aggravio della servitù, chiedere la soppressione della stessa con un'azione negatoria basata sugli art. 739, 737 e 641 cpv. 2 CC (Steinauer, A propos des réunions de biens-fonds, op. cit., pag. 283).
4. Nella fattispecie la questione si presenta nondimeno sotto un altro aspetto. In caso di riunione dei fondi, per vero, il riporto delle servitù esistenti ha portata meramente dichiarativa, di modo che in caso di omissione dell'ufficiale del registro fondiario la servitù continua a sussistere, non essendo intervenuta causa di estinzione (sul mancato riporto di servitù in caso di divisione dei fondi: Moullet Auberson, La division des biens-fonds, Friburgo 1993, pag. 194 segg.). Poiché in simili casi il registro fondiario non è in consonanza con la realtà giuridica, occorre procedere alla sua rettifica. Trattandosi di omissione dell'ufficiale (Deschenaux, Traité de droit privé suisse, vol. V.2, pag. 722 con riferimenti), l'interessato non dovrà intentare però un'azione fondata sull'art. 975 CC, bensì dovrà seguire la via dell'art. 977 CC (v. anche Steinauer, op. cit., vol. I, 2a edizione, pag. 205, n. 746a). Tale norma, che va interpretata alla luce dell'art. 98 cpv. 1 RRF, prospetta due possibilità: o l'ufficiale del registro constata immediatamente l'inavvertenza e la rettifica “senz'altro” (art. 98 cpv. 2 RRF), o egli ravvisa l'inavvertenza solo in un secondo tempo, “dopo che gl'interessati o dei terzi abbiano avuto notizia dell'iscrizione inesatta”. In quest'ultimo caso egli deve avvertire gli interessati, “chiedendo loro di consentire per iscritto alla rettificazione e procedere a quest'ultima tostoché sia in possesso del consenso di tutti” (art. 98 cpv. 3 RRF). Se uno degli interessati rifiuta il consenso, l'ufficiale deve chiedere al giudice competente di ordinare la rettifica (art. 98 cpv. 4 RRF). L'intervento del giudice avviene allora nell'ambito di una procedura amministrativa, avente per oggetto la rettifica di un errore dovuto a svista dell'ufficiale (DTF 117 II 45 consid. 5). Se l'ufficiale, benché sollecitato, non agisce, ogni interessato può adire l'autorità di vigilanza con ricorso per denegata o ritardata giustizia a mente dell'art. 104 cpv. 2 RRF (DTF 117 II 46 consid. 6).
5. Nel caso specifico è possibile che l'ufficiale del registro fondiario non sia direttamente in grado di appurare l'esistenza di eventuali diritti di servitù, vigendo a __________ il registro fondiario provvisorio. Il diritto federale però è chiaro e l'ordinamento cantonale non può impedirne l'applicazione. Tanto meno se si pensa che in linea di principio, giusta l'art. 47 tit. fin. CC, le disposizioni del Codice civile sui diritti reali, in particolare le norme sul potere d'esame dell'ufficiale, i reclami, i ricorsi all'autorità di vigilanza, i doveri di comunicazione dell'ufficiale e la rettifica delle iscrizioni si applicano anche prima dell'impianto del registro fondiario definitivo (Deschenaux, op. cit., pag. 33 con riferimenti). Inoltre, come questa Camera ha già avuto modo di rilevare, nel Cantone Ticino il registro fondiario provvisorio può, a determinate condizioni, essere considerato equivalente agli altri strumenti cantonali di pubblicità fondiaria non assimilabili al registro fondiario federale; in particolare tale registro deve essere in grado di fornire indicazioni sui diritti reali costituiti dopo il 1912 (Rep. 1993 pag. 177). E siccome nessuno pretende – né d'altronde nulla induce a concludere – che il registro fondiario provvisorio di __________ sia stato tenuto, per quanto riguarda le servitù, in modo confuso o incompleto, non è dato a divedere per quali motivi l'ufficiale del registro non sarebbe in grado di svolgere le necessarie indagini al fine di risalire alle servitù gravanti determinati fondi. Del resto dall'estratto delle mutazioni e delle servitù concernenti la particella n. __________si evince chiaramente l'iscrizione della nota servitù di passo (doc. 5a e 5c). L'ufficiale, accortosi dell'omissione, avrebbe dovuto – in ossequio all'art. 98 cpv. 3 RRF – chiedere di propria iniziativa al proprietario della particella n. __________il consenso alla rettifica del registro. Incontrando opposizione, gli incombeva di rivolgersi al giudice e di provocare una decisione. Ciò che egli non ha fatto, violando il diritto federale. Se ne conclude che l'attore non era legittimato ad adire il giudice giusta l'art. 975 CC e che la sua azione doveva essere dichiarata improponibile. Ciò posto, l'appello va respinto e la sentenza impugnata confermata, ancorché per altri motivi.
6. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv. 1 CPC). L'appellante rifonderà inoltre alla controparte un'adeguata indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia: 1. L'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata nel senso dei considerandi.
2. Gli oneri processuali, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 1'250.–
b) spese fr. 50.–
fr. 1'300.–
sono posti a carico dell'appellante, che rifonderà alla controparte fr. 2'000.– per ripetibili di appello.
3. Intimazione a:
– avv. __________ __________, __________;
– avv. __________ __________. __________, __________.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 2.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
La presidente Il segretario