Incarto n. 11.1998.00159
Lugano 2 maggio 2000/ld
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, Giani e Pellegrini
segretario:
Ambrosini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa n. __________/__________ RF (rinuncia a una quota di comproprietà) del Dipartimento delle istituzioni, Sezione del registro fondiario e di commercio quale autorità di vigilanza, promossa con istanza del 14 ottobre 1997 da
__________ __________ __________, __________ (patrocinata dall'avv. dott. __________ __________, __________)
istanza cui si sono opposti
__________ e __________ __________, __________, formanti la Comunione ereditaria fu __________ __________ (patrocinati dall'avv. __________ __________ -__________, __________) e __________ __________, __________, per sé e in rappresentanza di __________ __________ (1987) e __________ __________ (1992), formanti la Comunione ereditaria fu __________ __________ (patrocinati dall'avv. __________ __________, __________);
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello (recte: ricorso) del 5 ottobre 1998 presentato da __________ e __________ __________ contro la decisione emessa il 1° settembre 1998 dalla Sezione del registro fondiario e di commercio quale autorità di vigilanza;
2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto: A. La particella n. __________ RFD di __________ è una strada di 1435 m², situata nella frazione delle __________, in comproprietà per un mezzo della comunione ereditaria fu __________ __________ (composta di __________ e __________ __________), per un quarto della comunione ereditaria fu __________ __________ (composta di __________ __________ con i figli __________ e __________) e per il rimanente quarto di __________ __________ __________. Il fondo è gravato da servitù di “transito con veicoli e manutenzione strada” in favore delle particelle n. __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________ e __________, da una servitù “limitata” di passo pubblico in favore del Comune di __________, come pure da una servitù di “transito con ogni veicolo” in favore delle particelle n. __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________ e __________. La strada in questione è, inoltre, l'unica via di accesso alle particelle n. __________, __________, __________, __________, __________ e __________.
B. Il 13 ottobre 1997 __________ __________ __________ ha trasmesso all'ufficiale del registro fondiario del Distretto di __________ una dichiarazione di rinuncia irrevocabile alla sua quota di comproprietà e nel contempo ha chiesto di essere radiata quale comproprietaria della particella n. __________. Con decisione del 14 ottobre 1997 l'ufficiale ha respinto l'istanza, argomentando che “la rinuncia alla quota di comproprietà (derelizione) necessita il consenso di tutti i proprietari pro tempore delle particelle dominanti che si assumono gli oneri derivanti dalle servitù”.
C. Contro la decisione appena citata __________ __________ __________ è insorta il
10 dicembre 1997 al Dipartimento delle istituzioni, Sezione del registro fondiario e di commercio quale autorità di vigilanza, che statuendo il 1° settembre 1998 ha accolto il ricorso. L'autorità di vigilanza ha rilevato – in estrema sintesi – che la derelizione è un atto unilaterale e che in caso di comproprietà la quota derelitta comporta “un accrescimento automatico e proporzionale delle quote di comproprietà restanti”, nel senso che tale quota è “trasferita proporzionalmente ai restanti comproprietari, alla stessa stregua di eventuali diritti”. Non sono state prelevate tasse di giustizia né spese.
D. Con appello (recte: ricorso) del 5 ottobre 1998 __________ e __________ __________ impugnano davanti a questa Camera la decisione dell'autorità di vigilanza, chiedendo che essa sia annullata e che sia confermata la decisione dell'ufficiale del registro fondiario. A loro avviso la derelizione costituisce nel caso specifico “un inammissibile abuso di diritto (...), in dispregio al più elementare principio della buona fede”, che non può avvenire senza l'accordo degli altri comproprietari. Nelle sue osservazioni del 10 novembre 1998 la Sezione del registro fondiario propone di respingere il ricorso. Analoga richiesta formula __________ __________ __________ con osservazioni del 30 novembre 1998. __________, __________ e __________ __________ non si sono espressi sul ricorso.
Considerando
in diritto: 1. Le decisioni emesse dall'autorità di vigilanza sul registro fondiario possono essere impugnate davanti alla Camera civile di appello; sono applicabili le disposizioni della legge di procedura per le cause amministrative (art. 41a LGRF entrato in vigore il 6 giugno 1997, sostituito il 7 aprile 1998 dall'analogo art. 6 LRF: RL 4.1.3.1). Il termine di ricorso è, per diritto federale, di 30 giorni (art. 103 cpv. 2 RRF; al proposito: Schmid in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, ZGB II, Basilea 1998, n. 25 ad art. 956 CC con richiamo a Huber in: ZBGR/RNRF 70/1989 pag. 134 seg.). Tempestivo, l'appello (recte: ricorso) in esame è pertanto ricevibile.
2. L'art. 666 cpv. 1 CC stabilisce che la proprietà fondiaria si estingue con la cancellazione dell'iscrizione (“derelizione”) o con la perdita totale del fondo. Il proprietario ottiene la cancellazione dell'iscrizione dichiarando per scritto all'ufficiale del registro fondiario la sua rinuncia chiara e incondizionata alla particella e chiedendo in modo altrettanto chiaro e incondizionato la sua radiazione dal registro fondiario. Non occorre il consenso di eventuali titolari di diritti reali limitati o di obbligazioni reali: tali oneri continuano infatti a sussistere e a gravare il fondo divenuto senza padrone, anche se con la derelizione il proprietario si libera di aggravi per i quali risponde il solo fondo (e non egli personalmente). La derelizione è perfetta al momento in cui il nome del proprietario è cancellato dal libro mastro e la dichiarazione di rinuncia è acquisita ai documenti giustificativi del registro fondiario (Rey in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, ZGB II, op. cit., n. 5, 6 e 8 ad art. 666 CC con numerosi riferimenti di dottrina e giurisprudenza). Il fondo, divenuto senza padrone, può allora essere occupato da chiunque, salvo che il diritto cantonale ne attribuisca per legge la proprietà a un soggetto determinato (Rey, op. cit., n. 7 ad art. 666 CC). Nel Ticino “le proprietà private estinte con la perdita del fondo (art. 666 CC)” entrano a far parte, in effetti, del demanio pubblico immobiliare (art. 1 lett. e LDP: RL 9.4.1.1).
3. Una “derelizione” è prospettabile, per sua natura, nella sola ipotesi di cose materiali. Trattandosi di una quota di comproprietà (bene ideale), il comproprietario può bensì rinunciarvi, ma la quota abbandonata non rimane senza padrone. Se è libera da oneri, essa va ad accrescere proporzionalmente le quote degli altri comproprietari (“consolidazione”). Se invece è gravata da oneri (diritti reali limitati o obbligazioni reali), essa continua a sussistere come tale e gli altri comproprietari ne divengono titolari in proporzione alla loro rispettiva quota sull'intero fondo (Rey, op. cit., n. 9 ad art. 666 CC con rinvio a Meier-Hayoz in: Berner Kommentar, 3ª edizione, n. 71 ad art. 646 CC, e a Liver, Das Eigentum, in: Schweizerisches Privatrecht, vol. V/1, Basilea 1977, pag. 63). Quest'ultima opinione non è unanimemente condivisa. Secondo Piotet, anche la quota gravata da oneri va ad accrescere le quote degli altri comproprietari proporzionalmente alla loro rispettiva quota sull'intero fondo (“consolidazione”); quanto ai diritti reali limitati o alle obbligazioni reali che la gravano, essi continuano a sussistere e il loro contenuto non cambia.
A mente del citato autore, in altri termini, nella misura in cui si sono accresciute, le quote di comproprietà rimanenti vengono gravate dagli stessi oneri che colpivano la quota abbandonata: il pegno che gravava la quota abbandonata di un quarto, per esempio, dà diritto all'aggiudicatario di diventare, in caso di realizzazione forzata, comproprietario del fondo per un quarto; l'usufrutto che gravava la quota abbandonata di un quarto continua a dare all'usufruttuario il diritto di percepire un quarto dei redditi complessivi del fondo e così via (Nature et mutations des propriétés collectives, in: Abhandlungen zum schweizerischen Recht, vol. 528, Berna 1991, pag. 73 segg., in particolare pag. 74 n. 233). La dottrina dominante critica l'opinione di Piotet (Steinauer, La pluralité de copropriétés sur un même immeuble, in: ZBGR/RNRF 79/1998 pag. 226 lett. b), il quale a sua volta critica con veemenza la dottrina dominante (Copropriétés et sous-communautés, in: ZBGR/RNRF 80/1999 pag. 140 seg.).
4. Nella fattispecie i ricorrenti non contestano che in linea di massima sia possibile rinunciare a una quota di comproprietà. Sostengono tuttavia che una simile rinuncia è inammissibile nel caso specifico, ove l'istante si libera della sua quota su una strada d'accesso dopo avere venduto gran parte dei fondi serviti dalla strada medesima, e ciò nel manifesto intento di sottrarsi all'obbligo di contribuire alle spese di manutenzione (ricorso, punto 3a). Comunque sia – essi soggiungono – una rinuncia alla quota non può avvenire in concreto senza il consenso degli altri comproprietari nella loro qualità di persone aventi diritti sul fondo. A loro avviso, del resto, “venisse ammessa la derelizione malgrado l'opposizione degli altri proprietari, verrebbe anche disatteso il principio generale del registro fondiario secondo cui, quando una cancellazione o una modifica di un'iscrizione compromette anche i diritti di altre persone oltre quelli del titolare del diritto che si vuole radiare, occorre che queste altre persone diano il loro accordo alla radiazione” (ricorso, punto 3b).
5. La prima argomentazione è destinata all'insuccesso ove appena si consideri che la rinuncia alla proprietà di un fondo è, di per sé, un atto lecito e non configura dunque alcun abuso. Come il Tribunale federale ha già avuto modo di precisare in un caso analogo, risalente al 1924, la sola circostanza che il proprietario di una strada d'accesso faccia atto di derelizione dopo avere venduto i fondi circostanti non basta a denotare malafede (DTF 50 II 235). Anzi, una derelizione avviene proprio – di regola – perché economicamente il fondo comporta per il proprietario più svantaggi che vantaggi (Meier-Hayoz, op. cit., n. 3 ad art. 666 CC). Un'altra questione è sapere se in tal modo il rinunciante possa liberarsi gratuitamente da eventuali oneri di manutenzione assunti a suo tempo come proprietario della strada (DTF 50 II 235). L'interrogativo esula tuttavia dall'attuale controversia e non va risolto in questa sede.
6. Manifestamente infondata è anche la seconda argomentazione, stando alla quale un comproprietario non potrebbe rinunciare alla sua quota di comproprietà su un fondo senza l'assenso degli altri comproprietari. Intanto la rinuncia è sempre un atto unilaterale, oltre che astratto (Liver, Der Verzicht auf beschränkte dingliche Rechte und auf den Miteigentumsanteil, in: Festschrift für Walther Hug, Berna 1968, pag. 353). Oltre a ciò, la rinuncia di un comproprietario non implica maggiori aggravi per gli altri comproprietari, giacché gli oneri a carico della quota abbandonata continuano a gravare l'equivalente di tale quota, seppure essa andasse ad accrescere proporzionalmente – come assevera Piotet – le quote degli altri comproprietari (Nature et mutations des propriétés collectives, op. cit., pag. 73 n. 204 [recte: 229] segg.; Copropriétés et sous-communeautés, op. cit., pag. 140 seg.). Anche al proposito il ricorso manca perciò di consistenza.
7. Più delicato è domandarsi, in realtà, se la rinuncia a una quota di comproprietà non richieda il consenso di chi detenga diritti sulla quota abbandonata, in particolare degli eventuali creditori ipotecari. A prescindere dal fatto però che in concreto i ricorrenti non sono titolari di alcun diritto reale limitato sulla quota derelitta, tale assenso è posto come condizione per la rinuncia alla quota soltanto da Steinauer (Les droits réels, vol. II, 2ª edizione, pag. 60 n. 1594b), il quale non segue su questo punto la dottrina dominante. Egli equipara infatti una quota di comproprietà a un diritto per sé stante e permanente, la rinuncia al quale presuppone indiscutibilmente l'accordo dei titolari di diritti reali limitati (Rey, op. cit., n. 11 ad art. 666 CC con riferimenti di dottrina e giurisprudenza). Se non che, tale assimilazione non è confortata né da Liver (che afferma il contrario: Der Verzicht auf beschränkte dingliche Rechte und auf den Miteigentumsanteil, op. cit., pag. 371 seg.), né da Rey (che distingue appunto tra quote di comproprietà e diritti reali limitati: op. cit., n. 9 e 11 ad art. 666 CC), né tanto meno da Piotet, il quale ribadisce che “una quota di comproprietà è una proprietà come le altre” (Copropriétés et sous-communautés, op. cit., pag. 142 in fondo). Anche per quanto riguarda il consenso di eventuali titolari di diritti sul fondo, il gravame cade pertanto nel vuoto.
8. Gli oneri processuali vanno a carico dei ricorrenti in solido, i cui interessi pecuniari sono palesemente in gioco nella misura in cui, ritrovandosi contitolari della quota di comproprietà abbandonata, costoro si troveranno ad assumere anche i relativi oneri, sia che la quota relitta rimanga tale sia ch'essa vada ad accrescere le loro quote originarie (art. 28 cpv. 1 lett. b e cpv. 2 LPAmm). I soccombenti rifonderanno inoltre a __________ __________ __________, che per difendersi si è valsa del patrocinio di un avvocato, un'equa indennità per ripetibili (art. 31 LPAmm). Non si giustifica invece di attribuire ripetibili a __________, __________ e __________ __________, che non hanno formulato osservazioni al ricorso. Per quanto riguarda la comunicazione dell'odierna sentenza, infine, essa deve avvenire anche all'Ufficio federale di giustizia, come stabilisce l'art. 102 cpv. 2 RRF, seppure tale prassi appaia oggi desueta in molti Cantoni (Deschenaux, Le registre foncier, in: Traité de droit privé suisse, vol. V, tomo II/2, Friburgo 1983, pag. 169 in alto).
Per questi motivi,
pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e la decisione impugnata è confermata.
2. Gli oneri processuali, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 250.–
b) spese fr. 50.–
fr. 300.–
sono posti a carico dei ricorrenti in solido, che rifonderanno a __________ __________ __________, sempre con vincolo di solidarietà, fr. 700.– per ripetibili.
3. Intimazione:
– avv. __________ __________ -__________, __________;
– avv. dott. __________ __________, __________;
– avv. __________ __________, __________.
Comunicazione:
– Sezione del registro fondiario e di commercio quale autorità di vigilanza;
– Ufficio federale di giustizia.
Per la prima Camera civile del Tribunale d'appello
La presidente Il segretario
Rimedi giuridici
Contro la presente sentenza è dato ricorso di diritto amministrativo al Tribunale federale entro 30 giorni dalla sua intimazione (art. 97 segg. OG).