Incarto n.: 11.1998.00140
Lugano 10 maggio 2000/ld
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La prima Camera civile del Tribunale d'appello
composta dei giudici:
Epiney-Colombo, presidente, G. A. Bernasconi e Giani
segretario:
Ambrosini, vicecancelliere
sedente per statuire nella causa __.__.______ (modifica di servitù) della Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3, promossa con petizione dell'8 agosto 1994 da
__________ __________, __________ (patrocinato dall'avv. __________ __________, __________)
contro
__________ __________, __________ __________ __________, __________ (patrocinate dall'avv. __________ __________ __________, __________) e __________ __________ __________, __________;
esaminati gli atti,
posti i seguenti
punti di questione: 1. Se dev'essere accolto l'appello del 15 settembre 1998 presentato da __________ __________ contro la sentenza emanata il 23 luglio 1998 dal Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3;
2. Il giudizio sulle spese e le ripetibili.
Ritenuto
in fatto: A. __________ __________ è proprietario della particella n. __________RFD di __________. __________ __________, __________ __________ e __________ __________ __________ possiedono le proprietà per piani n. __________, __________, __________e __________costituenti la particella n. __________. Entrambi i fondi, con le particelle n. __________e __________, __________e __________, costituivano in origine un unico appezzamento, frazionato nel tempo. Nel gennaio del 1979 __________, __________ e __________ __________, proprietari in comune della particella n. __________, hanno sottoscritto con __________ __________, proprietario della particella n. __________, con __________ __________, proprietario della particella n. __________, come pure con __________ e __________ __________, __________ __________ e __________ __________, proprietarie delle particelle __________e __________, agenti pure in nome di __________ __________, una convenzione con la quale costituivano cinque servitù a carico, rispettivamente a favore delle particelle n. __________, __________, __________, __________, __________e __________. In particolare le parti hanno pattuito quanto segue:
Servitù di limitazione di destinazione e di costruzione, nel senso che su ciascuna delle particelle n. __________, __________, __________, __________, __________, __________non potrà sorgere che una costruzione di civile abitazione della superficie massima di 150 mq e per un'altezza massima di 3 piani abitabili più un seminterrato non abitabile, la cui altezza fuori terra dal ciglio naturale del terreno non deve superare 1.50 ml.
Durante una riunione del 23 maggio 1980 i proprietari delle citate particelle hanno integrato la convenzione, nel senso di tollerare un agio dell'1% del limite di costruzione di 150 m². __________ __________ ha proposto il 5 ottobre 1993 ai proprietari delle particelle interessate dalla servitù di limitazione e restrizione di costruzione una modifica della convenzione del 1979, nel senso di adeguarla alla superficie massima edificabile prevista dal piano regolatore di __________.
B. Il 4 agosto 1994 __________ __________, sostenendo che alla proposta del 5 ottobre 1993 avrebbero aderito i proprietari delle particelle n. __________, __________, __________, __________e un comproprietario della n. __________, ha convenuto davanti al Pretore del Distretto di Lugano, sezione 3, __________ __________, __________ __________ e __________ __________ __________, postulando la cancellazione della servitù di limitazione e di costruzione a carico e a favore delle particelle n. __________e __________, limitatamente alla superficie massima di occupazione di 150 m². In via subordinata egli ha chiesto la cancellazione del limite di occupazione mediante versamento alle convenute di un'indennità da determinare. __________ __________ __________ e __________ __________ hanno chiesto di respingere la petizione. __________ __________ ha eccepito la carenza di legittimazione attiva e passiva e nel merito si è opposta all'azione. Nella replica l'attore non ha preso posizione sull'eccezione, mentre nella duplica del 15 maggio 1995 __________ __________ ha sollevato anch'essa la citata eccezione. Per il resto le parti hanno mantenuto le loro posizioni. Con decreto del 22 maggio 1996 il Pretore ha respinto le eccezioni sollevate dalle convenute. Tale giudizio è stato confermato il 2 giugno 1997 da questa Camera (inc. __________.__________.__________e __________.__________.__________). Esperita l'istruttoria, ogni parte ha ribadito il proprio punto di vista al dibattimento finale del 24 giugno 1998.
C. Statuendo il 23 luglio 1998, il Pretore ha respinto la petizione. La tassa di giustizia di fr. 1'500.– e le spese sono state poste a carico dell'attore, con obbligo di rifondere un'indennità per ripetibili di fr. 2'500.– ciascuna a __________ __________ e __________ __________ e di fr. 500.– a __________ __________ __________.
D. Contro la sentenza predetta __________ __________ è insorto il 15 settembre 1998 con un appello nel quale chiede che, in riforma del giudizio impugnato, la petizione sia accolta e la servitù di limitazione e restrizione di costruzione cancellata limitatamente all'imposizione della superficie massima di occupazione di 150 m²; in subordine egli postula la soppressione della limitazione mediante il versamento alle convenute di un'indennità imprecisata. Nelle loro osservazioni __________ __________ e __________ __________ propongono di respingere l'appello e di confermare la sentenza del Pretore. __________ __________ __________ non ha presentato osservazioni.
Considerando
in diritto: 1. Il Pretore non ha stabilito il valore litigioso, determinante per l'appellabilità della causa (art. 15 CPC), oltre che per la fissazione di oneri processuali e ripetibili. Di per sé gli atti andrebbero quindi ritornati al primo giudice affinché fissi il valore della contestazione. Se si pensa però che nelle controversie relative a servitù il valore è determinato da quello che tale diritto ha per il fondo dominante o dalla svalutazione causata al fondo serviente, se questa è maggiore (art. 9 cpv. 3 CPC; cfr. al riguardo anche Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire, Berna 1990, vol. I, pag. 284, n. 9.5 ad art. 36), in concreto si può ragionevolmente presumere che il valore litigioso sia di almeno fr. 8'000.–. Le parti, del resto, non muovono contestazioni al riguardo (risposta della convenuta __________ __________i, pag. 24). Ciò premesso, nulla osta da questo profilo all'esame dell'appello nel merito (Cocchi/Trezzini, CPC massimato e commentato, Lugano 2000, n. 2 ad art. 15).
2. Secondo l'art. 736 cpv. 1 CC il proprietario del fondo serviente può chiedere la cancellazione di quelle servitù che abbiano perso interesse per il proprietario del fondo dominante. L'interesse del proprietario del fondo dominante dipende dal contenuto e dall'estensione della servitù. Decisivo è il principio dell'identità, che impedisce il mantenimento di servitù per scopi diversi da quelli per cui essa è stata costituita (DTF 121 III 54 consid. 2a con riferimenti; Liver in: Zürcher Kommentar, n. 63 ad art. 736 CC). Occorre quindi esaminare, dapprima, se per i proprietari del fondo dominante sussista ancora un interesse all'esercizio della servitù e se tale interesse corrisponde allo scopo originario per il quale la servitù è stata costituita (DTF 114 II 428 consid. 2a). L'interesse del proprietario del fondo dominante al mantenimento della servitù si apprezza, per il resto, sulla base di criteri oggettivi (DTF 121 III 54 consid. 3 con richiami; Steinauer, Les droits réels, vol. II, 2a edizione, pag. 322 n. 2267).
3. Il Pretore ha ritenuto che nella fattispecie la servitù reciproca di limitazione di costruzione manteneva l'interesse originario, consistente nel preservare le particelle in questione da uno sfrenato sviluppo edilizio. Dopo aver accertato che l'onere imposto all'attore non si era aggravato al punto da rendere esiguo l'interesse del fondo dominante alla servitù, il primo giudice ha respinto la petizione. L'appellante rimprovera al Pretore di avere trascurato che nel 1981 i proprietari della particella n. __________hanno costruito un immobile in deroga alla servitù litigiosa, rinunciando così per atti concludenti al limite di occupazione con l'accordo degli altri proprietari interessati, i quali hanno ritirato la causa promossa per far rispettare le servitù reciproche. Soggiunge poi che il primo giudice non ha tenuto in debita considerazione i documenti attestanti la palese violazione delle servitù in occasione dell'edificazione della particella n. __________, giungendo così a conclusioni destituite di fondamento.
4. Le affermazioni dell'appellante sull'asserito accordo dei proprietari interessati di sopprimere il limite di occupazione previsto dalla nota servitù non trovano riscontro negli atti e si rivelano anzi in contrasto con l'istruttoria. È pacifico che le servitù reciproche sono state iscritte a registro fondiario nell'aprile 1979 (ispezione all'Ufficio del registro, fascicolo I richiamato), in seguito a una transazione che ha posto fine a una causa volta a far accertare servitù costituite mediante un contratto di compravendita stipulato nel 1950 (inc. n. __________della Pretura di Lugano Ceresio, verbale del 14 febbraio 1979). L'8 ottobre 1981 l'attore e i proprietari della particella n. __________hanno convenuto davanti al Pretore gli allora proprietari della particella n. __________, lamentando la violazione delle servitù di arretramento e di occupazione (inc. n. __________della Pretura di Lugano Ceresio, richiamato; petizione, pag. 3). In esito a trattative, per finire, i costruttori hanno accettato di modificare i piani di costruzione per adeguarli ai limiti stabiliti dalle servitù iscritte a registro fondiario, impegnandosi a rispettarle. La causa è quindi stata stralciata dai ruoli il 17 dicembre 1981 su richiesta degli attori. Nel febbraio del 1982 sono invero sorte contestazioni sul rispetto dei piani pattuiti (doc. M, N, O e P), ma dopo un sopralluogo del 3 marzo 1982 (doc. O) e rinnovate assicurazioni dei costruttori sul rispetto dei piani a suo tempo depositati in Pretura e delle servitù (doc. P), non risulta che i proprietari dei fondi dominanti abbiano sollevato altre obiezioni o abbiano insistito per il rispetto di quanto pattuito. Lo stralcio della causa, contrariamente a quanto afferma l'appellante, non era di conseguenza motivato dalla volontà dei proprietari interessati di sopprimere il limite di occupazione, bensì dall'impegno assunto dai convenuti di adeguare i piani al noto limite e di rispettare le servitù (inc. n. __________richiamato; doc. P). I beneficiari della servitù, lungi dal volerla sopprimere, hanno dimostrato in tal modo la loro determinazione a farla rispettare. Su questo punto l'appello riesce pertanto infondato.
5. A detta dell'appellante l'estratto del registro fondiario relativo alla particella n. __________dimostra la violazione della servitù di limitazione di costruzione, poiché attesta una superficie occupata di 171 m², assai superiore al limite di 150 m² consentito (doc. A) e alla tolleranza dell'1% concordata (doc. F). Da tale circostanza egli trae la conclusione che i proprietari interessati al mantenimento della servitù avrebbero concordemente rinunciato alla stessa e che l'opposizione delle convenute sarebbe “fuori luogo e pretestuosa” (appello, pag. 11). Ora, è vero che l'estratto del registro fondiario indica una superficie della costruzione di 171 m² (fascicolo I richiamato dall'Ufficio dei registri). Non si vede tuttavia come tale circostanza potrebbe giovare all'appellante e giustificare la cancellazione del limite di occupazione. Una servitù può invero estinguersi per rinuncia dell'avente diritto e finanche per atti concludenti, purché chiari ed univoci (Rep. 1989 pag. 98 e riferimenti). Ciò non è il caso in concreto, gli allora comproprietari della particella n. __________ avendo esplicitamente dichiarato di impegnarsi a rispettare le servitù esistenti ancora dopo lo stralcio della causa (doc. P).
L'attore insiste nell'affermare che l'immobile sulla particella n. __________sarebbe stato costruito in contrasto con le servitù esistenti, ma quand'anche ciò fosse, le conseguenze non sarebbero quelle da egli auspicate. Qualora fosse accertata la violazione della servitù di limitazione di superficie da un confronto tra i piani depositati agli atti nel 1981 e la costruzione attuale, l'appellante potrebbe se mai rimettere in discussione l'accordo che ha dato luogo al decreto di stralcio emanato il 17 dicembre 1981. Non giova esaminare in questa procedura se tale lite sia stata tolta per acquiescenza dei convenuti o per transazione e in che modo l'accordo possa essere rimesso in causa, il quesito non essendo rilevante ai fini del presente giudizio. Decisiva è la circostanza, in questa sede, che nel 1981 le parti allora in litigio avevano confermato il rispetto della servitù litigiosa. Né il silenzio dei proprietari dei fondi dominanti sulla pretesa violazione commessa nel 1982 equivale a una loro rinuncia alla servitù, tant'è che quando l'attore ha proposto ai vicini nell'ottobre 1993 di adeguare il limite di superficie massima a quello previsto dal piano regolatore comunale, le convenute hanno dichiarato di voler mantenere invariata la servitù, il cui interesse era aumentato (doc. V). Del resto, seppure gli allora proprietari della particella n. __________avessero manifestato nel 1982 una chiara rinuncia alla servitù, tale dichiarazione sarebbe stata vincolante solo per loro medesimi e non per i loro successori in diritto (Petitpierre in: Kommentar zum Schweizerischen Privatrecht, ZGB II, Basilea 1998, n. 17 ad art. 734). Le convenute potrebbero pertanto prevalersi delle servitù esistenti anche nell'ipotesi in cui i costruttori vi avessero rinunciato in modo informale. Ciò posto, le argomentazioni dell'appellante sull'asserita violazione della servitù non si rivelano pertinenti.
6. Il Pretore – come detto – ha accertato che la servitù litigiosa conserva ancora per i fondi dominanti l'interesse originario, che anzi è aumentato. L'appellante non contesta ciò, limitandosi a ribadire di non avere chiesto l'abolizione di tutte le servitù, ma solo del limite di superficie di occupazione, e soggiungendo che lo scopo originario delle servitù sarebbe tutelato a sufficienza. L'argomentazione è ai limiti della temerarietà. La servitù litigiosa è parte di un più vasto ordinamento di diritti e oneri reciproci al quale si sono assoggettati i proprietari dei fondi ricavati dal frazionamento dell'originaria particella n. __________ (piano di mutazione n. __________del 18 gennaio 1950, fascicolo I richiamato dall'Ufficio dei registri; planimetria del 18 novembre 1978 allegata alla convenzione prodotta in Pretura il 3 gennaio 1979, doc. A; ispezione all'Ufficio del registro fondiario, fascicolo I richiamato; sentenza 5 aprile 1979 della Pretura di Lugano Ceresio, inc. n. __________). Le servitù iscritte nel 1979 corrispondono sostanzialmente a quelle concordate nel 1950 (contratto del 23 gennaio 1950; fascicolo I richiamato), con la differenza che autorizzano costruzioni di tre piani rispetto ai due concordati in precedenza (appello, pag. 6; petizione, pag. 2).
L'esame del contratto del 1950 e della dettagliata convenzione del 1979 permette di concludere che lo scopo dei proprietari interessati era quello di regolare in modo armonioso le costruzioni sui rispettivi fondi, impedendo un'edificazione intensiva. L'insieme delle servitù, in effetti, consente solo l'edificazione di costruzioni “di civile abitazione della superficie massima di 150 mq e per una altezza massima di 3 piani abitabili più un seminterrato non abitabile, la cui altezza fuori terra dal ciglio naturale del terreno non deve superare 1.50 ml” (convenzione, punto 1 lett. a), con un arretramento di “5 ml dal ciglio della strada privata” (convenzione, punto 1 lett. b, salvo il confine tra le particelle n. __________e __________) e una limitazione di cinta, nel senso che è consentito solo “un muretto di cinta dell'altezza massima di 30 cm sormontato da una rete metallica di 1.20 ml. Inoltre le eventuali siepi di cinta non dovranno superare l'altezza massima di ml 1.50” (convenzione, punto 1 lett. e). Il limite di superficie occupata dalle costruzioni è uno strumento essenziale per impedire un'edificazione intensiva, tanto che nel 1981 lo stesso attore ne ha chiesto il rispetto nelle vie giudiziarie (petizione dell'8 ottobre 1981, inc. n. __________). Tale limite mantiene un interesse degno di protezione per il fondo dominante, come ha rilevato il primo giudice, proprio a causa della densa edificazione nella zona circostante i fondi toccati dalle servitù. L'interesse a mantenere i limiti originari di costruzione è tanto più evidente quando si esaminano le fotografie prodotte dallo stesso attore, dalle quali risulta che i fondi oggetto delle servitù sono una vera e propria isola verde in una zona urbana caratterizzata da una fitta edificazione (doc. BB).
7. L'appellante chiede, in via subordinata, il riscatto della servitù litigiosa mediante versamento alle convenute di un'indennità indeterminata. Il Pretore ha spiegato che non erano date le condizioni dell'art. 736 cpv. 2 CC, poiché la situazione non è cambiata dopo l'iscrizione delle servitù, se non per la circostanza che l'attore desiderava ampliare la propria abitazione per ricavarne un alloggio supplementare destinato ai figli (sentenza impugnata, pag. 6). L'attore insiste nella propria richiesta, senza nemmeno precisare a quanto ammonterebbe l'indennità dovuta alle convenute, affermando che il cambiamento delle circostanze consisterebbe nella modifica della servitù che sarebbe stata concordata per atti concludenti da tutti i proprietari interessati, tollerando una costruzione difforme sulla particella n. 192. Se non che, egli non spende una parola per confutare le argomentazioni del primo giudice. Sprovvisto di motivazione, l'appello si rivela dunque irricevibile (art. 309 cpv. 2 lett. f e cpv. 5 CPC), a maggior ragione se si pensa che la mancata indicazione dell'importo da versare alle convenute come indennità per la riduzione della servitù comporta a sua volta la nullità del gravame (art. 309 cpv. 2 lett. e CPC, combinata con il cpv. 5).
Si aggiunga che la domanda subordinata dovrebbe essere respinta quand'anche si volesse – per avventura – esaminarla nel merito. L'appellante persiste nel ribadire che i proprietari interessati dalla servitù ne avrebbero accettato la riduzione, avendo tollerato per anni una costruzione difforme. L'argomentazione, come detto, è infondata e l'appellante si diparte da premesse errate. Il riscatto o la riduzione di una servitù a norma dell'art. 736 cpv. 2 CC presuppone una sproporzione tra gli interessi del fondo dominante e quelli del fondo serviente. La circostanza che in seguito al forte sviluppo urbano l'interesse del fondo serviente a un'edificazione più intensa di quella consentita da una servitù esistente sia aumentato non basta, da sé sola, per giustificare il riscatto o la riduzione della servitù (SJ 121/1999 pag. 106). In concreto non solo la servitù è reciproca, ma l'attore nemmeno adduce che sussisterebbe sproporzione, né si può seriamente sostenere che lo sfruttamento del fondo serviente non sarebbe razionale (Steinauer, op. cit., pag. 324, n. 2273 e segg., in particolare n. 2275a). La servitù esistente autorizza costruzioni a tre piani e non preclude all'attore la possibilità di sopraelevare il suo immobile. Certo, l'appellante sostiene che tale soluzione sarebbe troppo onerosa, lo stabile avendo una struttura prefabbricata (doc. Q), ma l'argomentazione poggia su considerazioni meramente soggettive e personali, senza alcun rilievo giuridico per l'applicazione dell'art. 736 cpv. 2 CC. Se ne conclude che, infondato in ogni suo punto, l'appello deve essere respinto e la sentenza impugnata confermata.
8. Gli oneri processuali seguono la soccombenza (art. 148 cpv.1 CPC). L'appellante rifonderà inoltre a __________ __________ e __________ __________ un'equa indennità per ripetibili. Non si giustifica invece di attribuire ripetibili a __________ __________ __________, che non ha presentato osservazioni all'appello.
Per questi motivi,
vista sulle spese anche la tariffa giudiziaria,
pronuncia: 1. Nella misura in cui è ricevibile, l'appello è respinto e la sentenza impugnata è confermata.
2. Gli oneri processuali, consistenti in:
a) tassa di giustizia fr. 750.–
b) spese fr. 50.–
fr. 800.–
sono posti a carico dell'appellante, che rifonderà a __________ __________ e __________ __________ fr. 1'200.– complessivi per ripetibili.
3. Intimazione a:
– avv. __________ __________, __________;
– avv. __________ __________ __________, __________;
– __________ __________ __________, __________.
Comunicazione alla Pretura del Distretto di Lugano, sezione 3.
Per la prima Camera civile del Tribunale d’appello
La presidente Il segretario