Incarto n. 40.2013.3
Lugano 19 agosto 2013
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Paolo Barberis arch. Brenno Borradori
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo sul ricorso presentato in data 10 maggio 2013 da
RI 1
contro
la decisione su reclamo emanata il 10.4.2013 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della procedura di aggiornamento particolare della stima,
relativamente al mapp. no. 1015 RFD di __________,,
esperito il sopralluogo in data 2 luglio 2013,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1 Con decreto esecutivo del 19 dicembre 1997 il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone a norma dell’art. 6 cpv. 1 della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst), entrata in vigore il 1° gennaio 1997. Eseguita la procedura di revisione, l’Ufficio cantonale di stima (UCS), con decisione del 30 aprile 2004 (FU del 7 maggio 2004), ha disposto il deposito in pubblicazione dei valori ufficiali di stima presso le cancellerie comunali, per il tramite dei rispettivi Municipi, per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1° giugno 2004. Con decreto esecutivo del 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha fissato al 1° gennaio 2005 la data di entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone.
1.2. Per la part. no. 1015 RFD di __________, inedificata, con decisione del
1. febbraio 2004 (Revisione generale 2004), l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 80'417.--. Il reclamo interposto dai proprietari, le cui argomentazioni riconducevano alla tipologia del fondo e ad un suo difficile sfruttamento edilizio, nonché ai gravosi problemi che su di esso incombevano per l’estesa frana soprastante, è stato parzialmente accolto dall’autorità di stima che, con decisione su reclamo del 27 gennaio 2005, ha ridotto il valore di stima a fr. 40'322.—applicando un correttivo del -50% al valore metrico del terreno posto in zona edificabile.
2.
2.1. Successivamente, nel 2011, il mapp. no. 1015 è stato incluso nel Piano delle zone di pericolo di __________, ciò che ha indotto l’UCS, con decisione per “aggiornamento particolare 2011”, a ricalcolare in fr. 8'246.-- il valore di stima ufficiale del fondo.
2.2. Non condividendo tale valutazione, in data 11 febbraio 2013 i proprietari hanno presentato un reclamo che l’UCS ha respinto con decisione del 10 aprile 2013. L’autorità di prima istanza ha in particolare ritenuto che il valore calcolato ben considera gli aspetti negativi derivanti dall’inserimento della particella nel comprensorio dei fondi soggetti a pericoli naturali.
2.3. Contro tale decisione i proprietari sono insorti mediante ricorso del 10 maggio 2013 innanzi a questo Tribunale riconfermandosi nei contenuti del reclamo e postulando di conseguenza la conferma del valore di stima precedente di fr. 40'322.--, subordinatamente formulando le seguenti richieste alternative: - compensare il fondo con un altro di medesimo valore e caratteristiche - indennizzare la perdita di valore del terreno - eventuale compensazione a livello fiscale I ricorrenti hanno inoltre chiesto al Tribunale di essere convocati ad un incontro con tutte le parti che, in un modo o nell’altro, abbiano competenze nella vertenza.
2.4. In data 2 luglio 2013 è stato esperito un sopralluogo che ha permesso le seguenti constatazioni: il fondo si presenta pianeggiante nella sua parte terminale a nord-est mentre è boschivo e in forte pendenza, con rocce affioranti, in quella rimanente. Tra le due zone scorre il canale “__________”, atto a convogliare le acque meteoriche provenienti dalla zona sovrastante. La superficie pianeggiante è destinata a deposito e lavorazione di materiale inerte. Il fondo è direttamente a confine (lato sud) con il mappale no. 1016, anche quest’ultimo di proprietà dei ricorrenti, sul quale sorge un edificio destinato ad autorimessa ed uffici della __________. Sul suo lato est il mappale 1015 confina con fondi di proprietà del Patriziato di __________.
3.
3.1. La competenza del Tribunale di espropriazione a statuire sui ricorsi in tema di stime immobiliari è data dai combinati disposti di cui agli art. 37 cpv. 1 e 39 cpv. 1 Lst. Il ricorso in esame, interposto tempestivamente dai proprietari del mapp. no. 1015, destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
3.2. In questa sede la procedura è retta dalla massima ufficiale (art. 39 cpv. 2 Lst), secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio i fatti determinanti per la causa. Con il ricorso possono essere addotti fatti nuovi e proposti nuovi mezzi di prova (art. 39 cpv. 3 Lst). Il Tribunale giudica con pieno potere cognitivo, senza essere vincolato dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 39, cpv 5 Lst).
4. La presente procedura si inserisce nel quadro di un aggiornamento particolare della stima ai sensi dell’art. 8 Lst determinato dall’inserimento del mappale no. 1015 nel Piano delle zone di pericolo di __________. Un tale aggiornamento particolare si impone infatti quando, dopo la revisione generale (art. 6 Lst) o successivi aggiornamenti intermedi (art. 7 Lst), sopravvengono mutamenti di fatto o di diritto dello stato dei fondi atti ad influire sulla stima, specie nel caso sorgano nuove costruzioni o siano eseguiti riattamenti o ampliamenti, oppure qualora intervengano modifiche del piano regolatore (cfr. Messaggio del Consiglio di Stato no. 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto della nuova Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare, ad art. 8). L’UCS, ricevuta dal Municipio comunicazione della modifica, procede all’aggiornamento della stima fondandosi sui fattori generali d’incidenza di cui all’art. 19 Lst, vigenti al momento dell’ultima revisione generale o dell’ultimo aggiornamento intermedio, e cioè sui prezzi medi dei terreni, il tasso ipotecario, il costo medio delle pigioni, il costo medio delle costruzioni ed il costo medio dell’energia, quest’ultimo per i relativi impianti di produzione (cfr. Messaggio cit., ad art. 7 e 20).
5.
5.1. Il mappale no. 1015 RFD di __________ è un fondo inedificato, di forma più o meno rettangolare, costituito da un terreno pianeggiante a valle e da una superficie boscosa impervia a monte. Lo stesso è ubicato in località __________, alle pendici del versante della __________ / __________, ed è direttamente interessato dall’imponente frana del __________.
Stando al vigente PR comunale la particella è assegnata in parte alla zona industriale per mq. 729 (terreno pianeggiante) e per la rimanenza all’area forestale (terreno in forte declivio).
5.2. Con ris. no. 2011 del 20 marzo 2011 il Consiglio di Stato ha approvato l’aggiornamento dei Piani dei territori soggetti a pericoli naturali nel Comune di __________ adottandoli di conseguenza. La particella no. 1015 è interessata dai seguenti azzonamenti (cfr. PZP): - pericolo elevato di crollo di roccia sull’intero fondo, ad eccezione di una esigua superficie in coincidenza con l’area boschiva posta a ridosso del confine sud per la quale vige il grado di pericolo residuo; - pericolo residuo di flussi di detrito sull’intera parte pianeggiante inferiore della particella in corrispondenza con la zona industriale. Da qui la necessità di procedere ad un aggiornamento particolare della stima per il mappale no. 1015 RFD di __________. Va tra l’altro rilevato che il gravame presentato da RI 1, unitamente alla __________ (società di cui RI 1 è procuratore, cfr. estratto RC) contro l’allestimento dei piani dei territori soggetti a pericoli naturali è stato respinto dal Consiglio di Stato e che il medesimo non includeva il mappale no. 1015 ma solo i mappali confinanti no. 1016 (di proprietà dei ricorrenti) e 832 (di proprietà del Patriziato di __________ e dove i ricorrenti agivano per procura in virtù del diritto di superficie per sé stante e permanente intavolato a RF –mapp. 839- in favore della __________ __________).
5.3. Il ricorso presentato da RI 1 tende a contestare il valore di stima di fr. 11.--/mq attribuito dall’UCS alla parte edificabile del mappale no. 1015 (zona industriale) con la decisione per “aggiornamento particolare 2011” qui avversata. Al valore di zona di fr. 110.--/mq., che non è qui osteggiato e che tiene comunque conto in giusta misura della posizione e della topografia e tipologia del comparto e appare già di per sé prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per oggetti analoghi in una libera contrattazione, l’autorità di stima ha applicato un correttivo del -90% per carico ambientale (configurazione non adeguata, zona di pericolo naturale, divieto di costruzione). La censura sollevata dai ricorrenti non può essere condivisa dal Tribunale che, al contrario, ritiene il valore attribuito dall’UCS adeguato alle circostanze per i motivi che seguono. La superficie edificabile del mapp. no. 1015 corrisponde a mq. 729 della zona pianeggiante posta a valle del fondo. Essa è delimitata da un lato dal canale (anche di una certa larghezza e profondità) che la separa dall’area forestale e dalla parete rocciosa, dall’altro lato dalla strada di accesso sul mapp. no. 832 di proprietà del Patriziato di __________. Stante la situazione le possibilità edificatorie risultano essere già limitate solo per la morfologia del fondo e le distanze da osservare dai confini (cfr. art. 9 e 33 NAPR). L’interesse edilizio va poi scemando e si neutralizza con l’inserimento del mappale nella zona rossa del piano dei pericoli naturali e con l’imposizione dei relativi vincoli di sicurezza. Per i motivi che precedono un valore maggiore di quello assegnato dall’UCS a mente di questo Tribunale non si giustifica, anche perché concordante con quelli stabiliti per i fondi accomunabili circostanti.
Nemmeno però si intravedono argomentazioni valide per ridurre ulteriormente il valore di stima. Basti pensare che un uso diverso del terreno (per esempio per scopi agricoli) non è immaginabile e che, nonostante le limitazioni imposte con la nuova pianificazione, i proprietari attualmente ne possono trarre comunque vantaggi (terreno discosto dalle zone residenziali dove è possibile svolgere attività moleste) utilizzandolo quale piazza di deposito e lavorazione di inerti a tutto vantaggio anche del confinante mappale no. 1016.
5.4. Per quanto concerne invece le altre richieste contenute nel gravame, le stesse esulano dalle competenze del Tribunale di espropriazione, che in questa procedura può solo esprimersi sul valore di stima del fondo. Eventuali domande d’indennizzo o altro dovranno essere fatte valere nelle appropriate sedi e secondo le normative in vigore.
6. Di conseguenza il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 1015 RF di __________ è confermato in fr. 8'246.-- come stabilito dall’UCS.
7. La tassa di giustizia e le spese in fr. 600.-- sono poste a carico dei ricorrenti in quanto parte soccombente. Non si assegnano ripetibili (art. 39 cpv. 6 Lst; art. 31 LPamm).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto ed il valore ufficiale di stima del mapp. no. 1015 RFD di __________ stabilito dall’UCS è confermato.
2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 600.-- sono poste a carico dei ricorrenti in solido e in parti uguali. Non si assegnano ripetibili.
3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco