Incarto n. 40.2008.3 _________________
Lugano 30 aprile 2009
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Argentino Jermini arch. Claudio Morandi
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo sul ricorso presentato in data 16 maggio 2008 da
RI 1 rappr. dallo RA 1
contro
la decisione su reclamo emanata il 18 aprile 2008 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della procedura di valutazione/calcolo del nuovo valore di stima determinato da aggiornamenti particolari
relativamente al mappale no. 893 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 6 marzo 2009,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1 Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2. Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
1.3. Per la part. no. 893 RFD di __________ il valore ufficiale di stima è stato fissato in fr. 756'837.--.
2. L’art. 8 Lst. stabilisce che i Municipi sono tenuti a dare tempestiva comunicazione all’Autorità cantonale competente, di ogni costruzione nuova o riattata in seguito a notifica o domanda di costruzione nonché di ogni modifica del piano regolatore e di altri cambiamenti atti a determinare un aggiornamento particolare del valore ufficiale di stima.
3. Per la part. no. 893 RFD di __________, con la notifica di decisione 8 gennaio 2007 per aggiornamento particolare, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 1'102'839.--.
Il reclamo interposto in data 20 marzo 2007 da RI 1, è stato respinto dall’UCS con decisione del 18 aprile 2008.
Dopo aver esperito il sopralluogo in data 14 settembre 2007, l’autorità di prima istanza ha confermato la sua decisione adducendo che i parametri applicati alla fattispecie in esame sono giustificati dalle circostanze oggettive e sono prudenziali rispetto al mercato immobiliare esistente in zona.
4. Con ricorso 16 maggio 2008 RI 1 è insorto dinanzi a questo Tribunale, postulando l’accoglimento del gravame con conseguente riduzione del valore di stima. A mente del ricorrente l’applicazione del correttivo di classe del 70% sul valore metrico dell’edificio principale applicato dall’UCS appare spropositato, come inadeguata risulta essere la riduzione apportata al correttivo di vetustà dal -28% al -14%. Inoltre il ricorrente si lamenta del fatto che nella decisione impugnata l’UCS ha omesso di considerare il valore di reddito così come previsto dall’art. 18 Lst.
5. In sede di sopralluogo esperito il 6 marzo 2009 il Tribunale ha constatato che l’edificio principale ubicato sul mappale 893 è strutturato su due livelli.
Al piano superiore si trovano l’ingresso, un ampio soggiorno e pranzo, camino, ampie vetrate con vista sul __________ e sulla __________, la cucina con arredamento completo (mobili in legno e laminato, piano in granito, Food Center) e angolo tavolo (abitabile), 1 WC, una sala da bagno, due camere, una camera matrimoniale con bagno annesso con vasca idromassaggio e doccia (di standard elevato). In generale per il piano superiore le finiture nuove sono da considerare di standard superiore alla media, con serramenti esterni in PVC nuovi di qualità corrente.
Al piano inferiore sono invece ubicati i locali tecnici (caldaia del 2003 ed elettrico), la cantina, una camera, uno studio, la lavanderia con ampio guardaroba e una doccia-WC con sauna. Lo standard delle finiture è normale.
Le facciate esterne dell’abitazione principale sono state solo ritinteggiate,
come pure quelle dell’edificio accessorio (portico).
6. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).
7.
7.1. I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
7.2. Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
7.3. Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
7.4. Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
8. In concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la decisione impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per nuovo giudizio.
Ciò poiché l’UCS ha tralasciato di determinare il valore di reddito, escludendolo completamente dal calcolo della stima, senza peraltro fornire una concreta e sostenibile spiegazione in merito. A fronte dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst. l’omissione appare del tutto inspiegabile oltre che errata. L’estimo deve infatti corrispondere al principio basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).
Ora, anche se il Tribunale di espropriazione, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa sede, ritenuto che oltre a ciò l’autorità di prima istanza non è nemmeno entrata nel merito delle motivazioni che l’hanno portata ad operare una tale scelta.
Pertanto, ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che l’autorità di prima istanza ha accertato la fattispecie in modo palesemente incompleto tralasciando di determinare il valore di reddito e omettendo di motivare perlomeno succintamente le ragioni concrete che l’hanno indotta in questa sua scelta, violando così l’art. 26 cpv. 1 LPamm., la causa deve esserle rinviata per nuovo giudizio. Diversamente i ricorrenti si vedrebbero ingiustamente preclusa un’istanza di giudizio.
Visto il rinvio degli atti all’autorità di prima istanza per nuovo giudizio, non occorre chinarsi sulle ulteriori censure sollevate dal ricorrente che possono anche rimanere irrisolte.
9.
9.1. Di conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e l’incarto rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
9.2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.) con l’obbligo di rifondere a RI 1, che si è avvalso della consulenza di un legale iscritto nell’apposito registro degli avvocati, l’importo di fr. 300.—a titolo di ripetibili.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.
Di conseguenza, la decisione 18 aprile 2008 è annullata e l’incarto è rinviato all’Ufficio cantonale di stima affinché, esperiti i dovuti
accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima, con l’obbligo di rifondere al ricorrente l’importo di fr. 300.—a titolo di ripetibili.
3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale, Losanna, entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 ss LTF)
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco