Incarto n. 40.2007.5 ___________
Lugano 9 febbraio 2009
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Bruno Buzzini ing. Gianfranco Sciarini
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo sul ricorso presentato in data 22 ottobre 2007 da
1. RI 1 2. RI 2 tutti rappr. dall’ RA 1
contro
la decisione su reclamo emanata il 5 ottobre 2007 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della procedura di calcolo del nuovo valore di stima determinato da aggiornamenti particolari nel Comune di __________
relativamente al mappale no. 625 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 7 novembre 2008,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1 Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2. Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
1.3. Per la part. no. 625 RFD di __________ il valore ufficiale di stima è stato fissato in fr. 2'891'763.--.
2. L’art. 8 Lst. stabilisce che i Municipi sono tenuti a dare tempestiva comunicazione all’Autorità cantonale competente, di ogni costruzione nuova o riattata in seguito a notifica o domanda di costruzione nonché di ogni modifica del piano regolatore e di altri cambiamenti atti a determinare un aggiornamento particolare del valore ufficiale di stima.
3. Per la part. no. 625 RFD di __________, con l’avviso di decisione per aggiornamento particolare del 12 aprile 2006, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 3'135'958.--.
Il reclamo interposto in data 18 maggio 2006 dai signori RI 1 e RI 2 è stato respinto dall’UCS con decisione del 5 ottobre 2007.
Dopo aver esperito il sopralluogo in data 12 gennaio 2007, l’autorità di prima istanza ha confermato la sua decisione sostenendo che la riattazione eseguita nel 2004 nell’edificio abitativo sub. DE ha causato un cambiamento di destinazione che giustifica un adeguamento del valore di stima mediante il riesame dell’intero fondo.
4. Con ricorso 22 ottobre 2007 i signori RI 1 sono insorti innanzi a questo Tribunale, postulando l’accoglimento del gravame con conseguente annullamento del nuovo calcolo di stima e conferma del valore precedente di fr. 2'891'763.--. A mente dei ricorrenti un aumento della stima di oltre ca. fr. 250'000.—a fronte di un intervento di minima importanza per un investimento effettivo fr. 50'000.-- non si giustifica e nemmeno si giustifica il fatto che l’UCS abbia omesso di considerare un aumento dei correttivi per la vetustà degli edifici principali e di quello accessorio dell’ordine del 2% per tener conto del fatto che il nuovo calcolo di stima è successivo di due anni a quello precedente.
5. In sede di sopralluogo esperito il 7 novembre 2008, il Tribunale ha constatato che l’edificio principale D è a forma di “V” ed è strutturato su 3 livelli fuori terra ed un livello interrato. Quest’ultimo livello è adibito a locali tecnici, lavanderia, rifugio e servizi igienici del ristorante, nonché locali-deposito attribuiti ai negozi.
Al piano terreno è ubicato il ristorante composto da bar e sala, oltre all’ulteriore locale oggetto della ristrutturazione, vano che era precedentemente adibito a negozio (ex __________). Inoltre trovano spazio tre negozi, uno (la libreria) sul fronte di Via __________ e gli altri due sulla Via __________.
Al 1° piano sono invece ubicati 5 appartamenti di 3 locali (2 appartamenti) e di 2 locali (3 appartamenti).
Al 2° piano vi sono ulteriori 5 appartamenti delle medesime dimensioni di quelli del 1° piano. Agli appartamenti si accede dalla corte interna al sub. “c”.
6. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 e RI 2 proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande della ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).
7.
7.1. I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
7.2. Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
7.3. Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
7.4. Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
8. In concreto, il Tribunale ritiene di accogliere il ricorso, annullare la decisione impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per nuovo giudizio.
Alla luce del sopralluogo esperito, il Tribunale è dell’avviso che l’intervento interno all’edificio abitativo DE, tendente ad ampliare la superficie utile destinata all’esercizio pubblico riducendo quella utilizzata per i negozi al PT, non è da ritenere tale da influire sul valore di tutte le costruzioni presenti sul mapp. no. 625, le cui tipologie, stati di conservazione e destinazione, si trovano essenzialmente nelle condizioni precedenti. I correttivi della vetustà applicati a tutti gli edifici nell’ambito della revisione generale delle stime e ancora confermati dall’UCS, a due anni di distanza, nelle identiche entità nel nuovo calcolo, senza peraltro una precisa motivazione, devono essere rivisti e riconsiderati secondo i dettami previsti dall’art. 9 del Regolamento di applicazione della Lst. o quantomento devono essere correttamente giustificati.
Occorre inoltre rilevare che le superfici complessive degli appartamenti, dei negozi e del ristorante, indicate dai proprietari nel Mod. 1 allestito il 1. marzo 2005, come pure quelle utilizzate dall’UCS per la determinazione del valore di reddito per l’edificio DE, sembrano discordare con le superfici abitabili risultanti dai piani dell’immobile acquisiti agli atti del procedimento da questa Autorità. Un esempio su tutti è dato dalla superficie degli appartamenti ubicati al 1° e 2° piano che, pur non essendo stata oggetto di modifica alcuna, è lievitata dai precedenti mq. 785 (revisione generale 2004) agli attuali mq. 875 (aggiornamento particolare). Superfici che di conseguenza devono essere nuovamente verificate e se del caso rettificate.
Ora, anche se il Tribunale di espropriazione, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm), le lacune non sono sanabili in questa sede, ritenuto che l’autorità di prima istanza non è puntualmente entrata nel merito delle motivazioni che l’hanno portata a rigettare tutte le censure sollevate dai reclamanti.
Ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm, applicabili alla fattispecie concreta in virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst., la causa deve quindi essere rinviata all’UCS per nuova decisione, anche per non precludere ingiustamente ai ricorrenti un’istanza di giudizio.
9.
9.1. Di conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e l’incarto è rinviato all’UCS affinchè, effettuati i necessari accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
9.2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.-- è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto. Di conseguenza, la decisione 5 ottobre 2007 è annullata e l’incarto è rinviato all’Ufficio cantonale di stima affinché, esperiti i dovuti accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
2. La tassa di giustizia di fr. 500.— è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale, Losanna, entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 ss LTF). Qualora non sia proponibile il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il ricorso sussidiario in materia costituzionale (art. 113 ss LTF)
4. Intimazione a:
- per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco