Incarto n. 40.2005.72 __________
Lugano 10 marzo 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Claudio Morandi ing. Giorgio Caprara
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 9/10 maggio 2005 da
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 19 aprile 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 356 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 15 novembre 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 356 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 133'048.-
Il reclamo interposto in data 28 giugno 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 19 aprile 2005.
L’autorità di prima istanza ha in sostanza apportato un correttivo del -10% sul valore metrico del terreno per l’esistenza di un onere di passo con ogni veicolo a favore dei mapp. nr. 355, 357, 847 e 923, confermando per il resto la propria decisione.
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 127'324.-
3. Con ricorso 9/10 maggio 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando che la parte di terreno considerata eccedente venga valutata CHF/mq 15.-/20.-
Ciò poiché tale superficie è costituita parzialmente da una strada-posteggio e presenta una pendenza di ca. il 100% che preclude qualsiasi edificazione futura. Il terreno è inoltre instabile, tanto che per poterlo stabilizzare si è dovuto procedere alla posa di pali di ferro con relative bande di contenimento e a un rimboschimento. Oltre a ciò la posizione in cui è edificata la casa non permette ulteriori elevazioni o aggiunte.
Il ricorrente lamenta inoltre una disparità di trattamento laddove per i fondi nr. 363 e 369, che, a differenza del mappale no. 356 presentano delle superfici di terreno eccedente di perfetta fattura, è stato stabilito un valore di stima decisamente inferiore.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 15 novembre 2005 il Tribunale ha constatato che in direzione est, a circa dieci metri dall’edificio, il terreno presenta una scarpata con una pendenza di ca. il 100% che confina con la strada d’accesso sottostante. Questa parte di terreno, sulla quale vi sono alcune piante, è stata stabilizzata con dei pali di ferro e delle bande di contenimento
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Nella fattispecie concreta il Tribunale respinge il ricorso poiché, malgrado la forte pendenza, il terreno eccedente, di 734 mq, risulta manifestamente e pienamente edificabile nel rispetto dei parametri di piano regolatore previsti per la zona residenziale semi-estensiva –R3- (art. 45 NAPR).
L’instabilità di tale porzione di terreno, che comunque non ne preclude minimamente le potenzialità edificatorie, è dovuta essenzialmente al fatto che si tratta di terreno di riporto e non ad altri fattori tali da giustificare l’applicazione di un ulteriore correttivo sul valore metrico. Del resto, nella determinazione dei valori di base dei terreni presenti nella specifica zona residenziale semi-estensiva del PR di __________, già si è tenuto conto di questi fattori, posto che il valore assegnato a tali terreni è stato fissato in CHF/mq 65.-, valore decisamente prudenziale rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
7.2.
La lamentata disparità di trattamento per rapporto alle valutazioni effettuate dall’UCS per i terreni eccedenti appartenenti ai mappali nr. 363 e 369 non sussiste. In effetti i correttivi del -40% applicati sul valore metrico di entrambi sono dovuti esclusivamente al fatto che le loro superfici, rispettivamente di mq 180 e 269, sono talmente esigue da precluderne di fatto l’edificabilità. Ciò che non è il caso per il terreno eccedente del mapp. no. 356, che ha una superficie di mq 734.
7.3.
Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 356 RFD di __________ confermato in CHF 127'324.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 356 RFD di __________ confermato in CHF 127'324.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico del ricorrente.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi