Incarto n. 40.2005.53 __________
Lugano 14 giugno 2005
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Gianfranco Sciarini arch. Alberto Canepa
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 27/28 aprile 2005 da
RI 1 rappr. da RA 1
contro
la decisione su reclamo emessa il 15 marzo 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 1171 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 7 giugno 2005,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 1171 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore di stima ufficiale di CHF 832'605.-
Il reclamo interposto in data 16 agosto 2004 da RI 1 è stato accolto dall’ UCS con decisione 15 marzo 2005.
L’ autorità di prima istanza ha in sostanza modificato il valore di vetustà dell’ edificio principale portandolo dal 31% al 34%, diminuendo di conseguenza il valore metrico dell’ edificio e ha sensibilmente diminuito il valore a reddito del medesimo, passato da CHF 763'935.- a CHF 563'237.-
3. Con ricorso 27/28 aprile 2005 la proprietaria è insorta innanzi a questo tribunale, argomentando che la costruzione principale risale al 1919, che negli anni sarebbero state fatte solo delle riattazioni parziali per rendere abitabili gli appartamenti e ristabilire in parte il valore dell’ immobile e postulando un ulteriore aumento del valore percentuale della vetustà stabilita per l’ edificio e una conseguente riduzione del relativo valore di stima.
4. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame della ricorrente, proprietaria dell’ oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
5. Giusta l’art. 15 Lst., i fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione e devono essere valutati come unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso.
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il reddito lordo per vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
6. Nel corso del sopralluogo esperito il 7 giugno 2005, la ricorrente era rappresentata dal marito RA 1, che si è legittimato mediante adeguata procura.
Il Tribunale ha potuto constatare che l’ edificio principale (sub. A) è composto da tre piani fuori terra, da un piano cantina e da una soffitta non abitabile. Al piano terreno è presente un ristorante riattato a tappe, l’ ultima volta nel 1990 con il rifacimento del pavimento e per il quale viene percepito un affitto annuo di CHF 30'000.-, mentre ai piani superiori, anch’ essi riattati a tappe nel corso degli anni, vi sono un appartamento di 3 locali abitato dalla figlia della ricorrente (pigione di CHF 700.-) e un altro di 4 1/2 locali, attualmente sfitto. È presente un unico servizio. Verso la metà degli anni 90’ è stato installato un riscaldamento centrale ad olio che serve tutta la casa.
L’ edificio accessorio sub. B si presenta in pessime condizioni. Al primo piano vi è un negozio di acquari e pesci, per il quale la proprietaria percepisce un affitto mensile di CHF 1'000.-, mentre il piano superiore è destinato a deposito. Davanti a questo edificio vi sono 9 parcheggi scoperti.
7. Alla luce di tali risultanze, il Tribunale, constatata l’ età dell’ edificio principale, l’ entità e la natura delle riattazioni parziali, eseguite a tappe nel corso di diversi anni e lo stato di conservazione del medesimo, ritiene di dover apportare un ulteriore correttivo alla percentuale di vetustà, portandola dal 34% al 42% (l’ anno virtuale considerato è il 1965 in luogo del 1973).
Tutto ciò porta ad una riduzione dei relativi valori metrici e a reddito, come da scheda di calcolo annessa.
La stima dell’ edificio secondario (sub. B), del resto nemmeno contestata, è invece ritenuta corretta.
Il ricorso viene pertanto accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 1171 RFD di __________ stabilito in CHF 632'647.-
La scheda di calcolo è quindi aggiornata di conseguenza.
8. Giusta l’ art. 38 cpv. 4 Lst., la tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’ Ufficio cantonale di stima, parte soccombente.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 ed il relativo Regolamento
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mapp. no. 1171 RFD di __________ stabilito in CHF 632'647.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’ Ufficio cantonale di stima, Bellinzona.
3. La presente decisione e definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi