Incarto n. 40.2005.270 __________
Lugano 17 luglio 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Bruno Buzzini ing. Gianfranco Sciarini
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 19/21 dicembre 2005 da
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 25 novembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 3634 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 20 giugno 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 3634 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 199'451.-.
Il reclamo interposto in data 31 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 25 novembre 2005.
L’autorità di prima istanza ha in sostanza ridotto i posti auto realmente presenti nell’autorimessa sub. C da 4a2e di riflesso pure il relativo valore di reddito capitalizzato, diminuito da CHF 36'813.- a CHF 18'406.-.
Il valore ufficiale di stima è stato pertanto stabilito in CHF 188'815.-.
3. Con ricorso 19/21 dicembre 2005 RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando un’equa riduzione del valore di stima, in particolare del terreno. Ciò poiché il valore metrico di base di CHF/mq 180.- stabilito dall’UCS sarebbe superiore al valore commerciale del fondo e pure per confronti con alcuni terreni vicini situati in zona R4, ma venduti, dopo lunghe trattative, a CHF/mq 170.-.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 20 giugno 2006 il Tribunale ha constatato che sul mappale sorge un’abitazione di un piano con annessa un’autorimessa di due posti auto, i cui valori non sono però contestati. Nella zona non esiste la fognatura comunale, sostituita nella fattispecie concreta da un pozzo perdente. Il terreno adiacente la casa è destinato a giardino.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico del fondo edificato comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno, che può essere ridotto a dipendenza della razionalità del suo sfruttamento (art. 17 cpv. 3 Lst.).
Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zona paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.), mentre il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 cpv. 2 e 3 Lst.).
6.3.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7. In concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la decisione impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per un nuovo giudizio.
Ciò poiché l’UCS, malgrado il ricorrente abbia sostenuto già con il reclamo che la proprietà si è in realtà sensibilmente svalutata rispetto alla precedente stima, non è entrato nel merito di tale puntuale censura e nemmeno ha esplicato i motivi che l’hanno portato a stabilire per il terreno un valore metrico di base di CHF/mq 180.-. Tanto più che la Lst. prevede chiaramente che il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1).
Ora, anche se il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle domande del ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa sede anche perché dalla documentazione prodotta dall’autorità di prima istanza per la specifica zona residenziale semi-estensiva (R3) risulta una sola transazione per un singolo terreno e la distinta delle compravendite di terreni nel Comune di __________ è invero limitata al solo periodo 1990-2000 e non è stata mai aggiornata sino al momento in cui è stata concretamente determinata la stima. Risulta pertanto alquanto difficile stabilire se il valore ritenuto dall’UCS sia o meno conforme a quanto disposto dal legislatore e se, come sostiene il ricorrente, nel corso degli ultimi anni nella zona di __________ il mercato immobiliare abbia davvero subito delle forti contrazioni.
Pertanto, ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che l’autorità di prima istanza non è entrata nel merito di una puntuale censura sollevata dal ricorrente, non ha minimamente motivato i criteri che l’hanno portata a stabilire un valore metrico base del terreno di CHF/mq 180.- e ha accertato la fattispecie in modo palesemente incompleto tralasciando di aggiornare la distinta delle contrattazioni determinanti (art. 27 cpv. 3 Lst. e art. 19 del relativo Regolamento), l’incarto deve esserle rinviato per nuovo giudizio. Diversamente il ricorrente si vedrebbe tra l’altro ingiustamente preclusa un’istanza di giudizio.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e l’incarto rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.
Di conseguenza, la decisione __________ è annullata e l’incarto è rinviato all’Ufficio cantonale di stima affinché, esperiti i dovuti accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi