Incarto n. 40.2005.231
Lugano 9 novembre 2007
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Alberto Lucchini arch. Giancarlo Fumasoli
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo sul ricorso presentato in data 2 novembre 2005 da
RI 1 rappr. da RA 1
contro
la decisione su reclamo emessa il 3 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 145 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 20 settembre 2007,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1 Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2. Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3 Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 145 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 766'064.--.
Il reclamo interposto in data 2 settembre 2004 dalla ditta RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione del 3 ottobre 2007.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisone per quanto concerne la valutazione del fabbricato, che è stata determinata considerando le caratteristiche del medesimo (destinazione, tipo di costruzione, anno di costruzione e standard delle finiture) ed i valore di base del fondo, che rispecchiano in modo prudenziale i valori di mercato, applicando ciò nondimeno un correttivo del -10% alla parte di fondo classificata come AR poiché gravata da un onere di passo.
3. Con ricorso 2/18 novembre 2005 la ditta RI 1 é insorta innanzi a questo Tribunale, postulando una riduzione del valore di stima complessivo. Ciò poiché l’UCS non avrebbe giustamente considerato, da una parte come praticamente nullo il valore dell’edificio ubicato sul fondo, la cui obsoleta struttura ne impone a medio termine la demolizione, dall’altra parte il valore metrico del terreno delle zone interessate alla luce della situazione economica generale e del territorio di __________ in particolare, penalizzato da una ubicazione sfavorevole e da una persistente diminuzione della domana in assenza di nuovi stimoli quali potrebbe essere l’insediamento di nuove industrie o di centri della grande distribuzione, che giustificano la riduzione di suddetti valori da fr. 45.--/mq. a fr. 30.--/mq. per la zona AR, rispettivamente da fr. 100.---/mq. a fr. 70.--/mq. per la zona R2.
4. In sede di sopralluogo esperito il 20 settembre 2007 il Tribunale ha constatato che il fondo si presenta pianeggiante, in parte sterrato e in parte prativo. Il manufatto oggetto di contestazione è già stato nel frattempo demolito e sostituito con una nuova struttura.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame della ditta RI 1 proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).
6.
6.1. I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2. Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3. Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4. Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7. In concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande della ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm) accoglie parzialmente il ricorso e ciò per i motivi che seguono.
7.1. Così come constatato in sede di sopralluogo l’edificio accessorio sub. A presente sul mappale n. 145 è stato effettivamente demolito e sostituito con una nuova struttura. Si giustifica pertanto lo stralcio del relativo valore di stima di fr. 29'000.—ad esso attribuito dall’UCS.
7.2. Per quanto riguarda invece la determinazione dei valori di base dei terreni presenti nelle specifiche zone residenziale estensiva (R2) e artigianale (AR) già si è tenuto conto dei fattori negativi citati dalla ricorrente, posto che il valore assegnato a tali terreni è stato fissato in fr. 100.—per la zona R2 e fr. 50.—per quella AR, valori decisamente prudenziali rispetto al prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione. Tanto più che per la superficie interessata dalla zona artigianale l’UCS ha già correttamente applicato in sede di reclamo un correttivo del -10% in presenza di un onere di passo pedonale e veicolare gravante il fondo.
7.3. Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1 Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 145 RFD di ________ è stabilito in fr. 704'287.—come da scheda di calcolo annessa.
8.2 La tassa di giustizia di fr. 600.—è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, ovvero di 2/3 a carico della ricorrente e di 1/3 a carico dell’UCS. Non si assegnano ripetibili.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto ed il valore ufficiale di stima del mappale no. 145 RFD di __________ è stabilito in fr. 704'287.-- come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia di fr. 600.—è posta per 2/3 a carico della ricorrente e per il restante 1/3 a carico dell’Ufficio cantonale di stima. Non si assegnano ripetibili.
3. La presente decisione e definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco