Incarto n. 40.2005.216 __________
Lugano 10 maggio 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Alberto Canepa ing. Giancarlo Rosselli
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 25/28 ottobre 2005 da
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 23 settembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 627 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 21 febbraio 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 627 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 836'852.-.
Il reclamo interposto in data 24 agosto 2004 da RI 1 è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 23 settembre 2005.
L’autorità di prima istanza ha in sostanza applicato un ulteriore correttivo del -5% sul valore metrico del terreno, ridotto da CHF/mq 513.- a CHF/mq 486.-, in considerazione del fatto che il fondo beneficia unicamente di un accesso pedonale. Tutte le altre censure sollevate dal reclamante sono state invece respinte.
Il valore ufficiale di stima è stato di conseguenza stabilito in CHF 812'017.-
3. Con ricorso 25/28 ottobre 2005, argomentato ulteriormente con memoriale 1. marzo 2006, RI 1 è insorto innanzi a questo Tribunale postulando un’adeguata riduzione del valore ufficiale di stima.
Il ricorrente contesta in particolare la legittimità della decisione su reclamo, emessa dalla stessa autorità che ha intimato la notifica di decisione, chiede l’aumento del correttivo della vetustà sul valore metrico dell’edificio principale sub. D dal 26% al 40% poiché nel corso degli anni non sono stati eseguiti lavori di manutenzione o di ristrutturazione nonché, anche per confronti con i mappali nr. 627, 684, 857, 1306 e 1579, l’applicazione di un correttivo pari ad almeno il 30% sul valore metrico del terreno, che non beneficia di un accesso veicolare, è in forte pendenza ed è pure toccato da importanti immissioni moleste provenienti da un vicino hotel.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 21 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato che l’edificio principale sub. D, accessibile unicamente tramite un sentiero, è composto da un piano seminterrato (locali di servizio, rifugio e due locali ripostiglio), da un piano terreno (grande atrio, cucina, ampio soggiorno con terrazzo, due camere, un bagno e un piccolo servizio), che RI 1 sostiene di abitare personalmente e un primo piano (cinque camere e due servizi), che il ricorrente dichiara essere disabitato. Lo standard generale delle finiture è buono, mentre lo stato di conservazione è appena sufficiente, tanto che si notano delle crepe di assestamento e delle macchie di umidità sulle solette del tetto e sui muri esterni.
Il terreno circostante la casa è pianeggiante, mentre a valle risulta fortemente in pendenza. La vista sul golfo di __________ è imprendibile.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietario dell’oggetto stimato e destinatario della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande dei ricorrenti e può riformare la decisione anche a loro danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento, sulla base di
casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto, l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7. In concreto, il Tribunale ritiene di dover accogliere il ricorso, annullare la decisione impugnata e ritornare gli atti all’autorità di prima istanza per nuovo giudizio.
Ciò poiché l’UCS ha tralasciato di determinare il valore di reddito dell’edificio principale sub. D, escludendolo completamente dal calcolo della stima, senza peraltro fornire alcuna concreta spiegazione in merito. A fronte dei contenuti inequivocabili dell’art. 16 cpv. 2 Lst. l’omissione appare del tutto inspiegabile oltre che errata. L’estimo deve infatti corrispondere al principio basilare secondo cui un bene immobiliare vale quanto rende (cfr. Messaggio 4375 del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova Lst., ad art. 19).
Ora, anche se il Tribunale di espropriazione, che non è vincolato dalle domande del ricorrente (art. 38 cpv. 3 Lst.), giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm.), la lacuna non è invero sanabile in questa sede, ritenuto che oltre a ciò l’autorità di prima istanza non è nemmeno entrata nel merito delle motivazioni che l’hanno portata ad applicare un correttivo del + 5% sul valore metrico dell’edificio principale sub. D.
Pertanto, ai sensi degli art. 59 e 65 LPamm., applicabili alla fattispecie concreta in virtù del rinvio generale contenuto all’art. 38 cpv. 1 Lst, ritenuto che l’autorità di prima istanza ha accertato la fattispecie in modo palesemente incompleto tralasciando di determinare il valore di reddito e ha altresì omesso di motivare le ragioni concrete che l’hanno indotta ad applicare un correttivo di classe sul valore metrico dell’edificio, violando così l’art. 26 cpv. 1 LPamm., la causa deve esserle rinviata per nuovo giudizio. Diversamente il ricorrente si vedrebbe ingiustamente preclusa un’istanza di giudizio.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto, la decisione impugnata è annullata e l’incarto rinviato all’UCS affinché, effettuati i necessari accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto.
Di conseguenza, la decisione 23 settembre 2005 è annullata e l’incarto è rinviato all’Ufficio cantonale di stima affinché, esperiti i dovuti accertamenti, proceda ad emettere un nuovo giudizio ai sensi dei considerandi.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi