Incarto n. 40.2005.210 __________
Lugano 17 marzo 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Bruno Buzzini ing. Giorgio Caprara
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 19/24 ottobre 2005 da
RI 1,
contro
la decisione su reclamo emessa il 20 settembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 1212 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 3 febbraio 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 1212 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 45'185.-.
Il reclamo interposto in data 2 settembre 2004 da RI 1, che comprendeva pure i mappali nr. 1214 e 1213, è stato parzialmente accolto dall’UCS con decisione 20 settembre 2005.
Per quanto concerne il mapp. no. 1212 il reclamo è stato però respinto.
Nel calcolo del valore di stima l’autorità di prima istanza ha considerato unicamente il piano terreno dell’abitazione, mentre la parte soprastante è stata considerata nel valore di stima del mapp. no. 1209, che beneficia di un diritto di sporgenza, dal 1° piano al solaio, che grava il mapp. no. 1212.
L’UCS ha in sostanza determinato il valore di stima globale comprendente sia il mapp. no. 1212 sia il mapp. no. 1214, entrambi di proprietà della reclamante, ripartendo poi la risultanza proporzionalmente al volume occupato dall’edificio su ciascuno di questi fondi e alle superfici dei relativi terreni.
3. Con ricorso 19/24 ottobre 2005 RI 1 è insorta innanzi a questo Tribunale postulando la riduzione del 50% del valore metrico del terreno, che non deve in tutti i casi essere superiore a CHF/mq 180.-, ossia il valore assegnato al terreno della confinante part. no. 1213, nonché la riduzione del valore metrico dell’edificio abitativo sub. A, ritenuto troppo elevato per confronto con il valore metrico stabilito per la parte di edificio appartenente al mapp. no. 1214, che gode di luce e di vista nettamente migliori.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 3 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato che l’immobile presente sul mapp. no. 1212 è strutturato su tre livelli. Il piano terra, di proprietà della ricorrente, è accessibile tramite un’entrata posta sulla part. no. 1214 ed è composto da una camera matrimoniale e da un locale doccia, mentre il piano elevato e il solaio sono attribuiti alla part. no. 1209 con diritto di sporgenza.
I locali presenti al piano terra, ristrutturati nel 1968, hanno un soffitto a volta a botte: le finiture e lo stato di conservazione sono normali, anche se nel locale doccia è stata constatata un’infiltrazione d’acqua proveniente dal piano superiore. I muri, i pavimenti, le pareti e i soffitti non sono isolati.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1, proprietaria dell’oggetto stimato e destinataria della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6.
6.1.
I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2.
Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3.
Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.).
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.).
6.4.
Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Nella fattispecie concreta, trattandosi di due fondi ben distinti, il Tribunale ritiene che per il calcolo del valore di stima debba essere considerato unicamente il mapp. no. 1212 indipendentemente dal mapp. no. 1214 e che debba essere valutata esclusivamente la parte di edificio presente al piano terreno. Infatti, il calcolo effettuato dall’UCS, che ha determinato il valore di stima complessivo dei mapp. nr. 1212 e 1214 come se fossero un unico mappale per poi ripartire il tutto proporzionalmente al volume delle rispettive parti di edificio e ai mq delle rispettive superfici di terreno, appare arbitrario.
7.2.
Il Tribunale, a seguito di quanto accertato in sede di sopralluogo, ritiene che il volume secondo Norme SIA del piano terra sia di 90 mc, ottenuto moltiplicando la superficie catastale di 30 mq per un’altezza di 3 m (2.5 m per i locali oltre ad un supplemento verso terra di 0.50 m poiché si tratta di una parte abitabile e non sono presenti le cantine).
Il prezzo al mc a nuovo dell’edificio deve essere pure ridotto da CHF/mc 338.- a CHF/mc 240.-, valore che meglio si adatta all’effettivo standard di costruzione dell’edificio.
7.3.
Nella fattispecie concreta, trattandosi sostanzialmente di una sola camera matrimoniale e di un piccolo locale doccia, il Tribunale non ritiene applicabile alcun valore di reddito. Infatti, per una struttura del genere non esistono redditi di mercato accertati e significativi e non è possibile stabilire un reddito presumibile che tenga conto dei valori di mercato. Ciò che conduce, in via del tutto eccezionale, a considerare esclusivamente il valore metrico dell’edificio.
7.4.
Alla luce della situazione del tutto particolare che vede il solo piano terra attribuito al mapp. no. 1212, , mentre il piano elevato e il solaio sono attribuiti alla part. no. 1209 con diritto di sporgenza, ciò che comporta degli evidenti e manifesti limiti per lo sfruttamento delle potenzialità edificatorie previste dalle NAPR e un importante svalutazione del valore venale del terreno, il Tribunale ritiene che il valore metrico di quest’ultimo debba essere sensibilmente ridotto e stabilito in CHF/mq 150.-.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 1212 RFD di __________ è stabilito in CHF 26'100.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico dell’UCS, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è accolto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 1212 RFD di __________ stabilito in CHF 26'100.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 600.-, è posta a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi