Incarto n. 40.2005.207
Lugano 9 novembre 2007
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Alberto Lucchini arch. Giancarlo Fumasoli
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo sul ricorso presentato in data 16 ottobre 2005 da
RI 1
contro
la decisione su reclamo emessa il 3 ottobre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 167 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 20 settembre 2007,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1 Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2. Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantone di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3 Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 167 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di fr. 280'768.--.
Il reclamo interposto in data 24 agosto 2004 da RI 1 è stato respinto dall’UCS con decisione del 3 ottobre 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che il valore di stima è stato determinato considerando gli aspetti negativi esposti dai reclamanti, relativamente all’ubicazione del fondo, alla vicinanza della pista aeroportuale, alla mancanza di protezione della collina antirumore e ancora considerando il piano terreno del sub. A non abitabile.
3. Con ricorso 16 ottobre 2005 RI 1 sono insorte innanzi a questo Tribunale, postulando una riduzione del valore di stima per i motivi già esposti nel reclamo ed in particolare poiché l’ubicazione si trova in una zona non protetta dalla collina antirumore dell’autostrada, è a pochi metri dalla pista aeroportuale ed è pertanto sorvolata frequentemente da aeroplani ed elicotteri, anche a distanza ravvicinata, nelle vicinanze sono assenti infrastrutture (scuola, negozi, posta, municipio, chiesa, fermata dei mezzi pubblici) e l’appartamento al piano inferiore non può essere considerato tale in quanto diviso da un corridoio che da accesso al piano superiore.
4. In sede di sopralluogo esperito il 20 settembre 2007 il Tribunale ha constatato che l’edificio è composto da 3 piani, di cui 2 abitabili e 1 semi-interrato (non abitabile): - al piano strada si trova un locale vuoto (ex negozio/deposito) senza infrastrutture e con finiture inesistenti, con dimensione di ml. 5.60 x 4.40 (1 solo piano) con tetto piatto, nonché un appartamento con disimpegno centrale (che serve anche per accedere all’appartamento al piano superiore) composto da 2 locali per parte, di cui uno suddiviso per dar spazio a un retro-cucina, con WC-bagno, con impiantistica inesistente e finestre isolanti;
al primo piano è presente un appartamento composto da WC-bagno, 1 cucina, 3 locali e disimpegno centrale con finiture più curate e serramenti isolanti;
il solaio non è abitabile e non è isolato come il tetto;
al piano interrato, che non è abitabile, trovano spazio locali destinati a depositi e cantina, in muratura e parzialmente intonacati ed all’esterno una sosta aperta con pilastri e copertura in lamiera.
L’edificio presenta una manutenzione carente e, da rilevare, che i 2 WC-bagni formano un corpo aggiunto all’edificio principale in corrispondenza del pianerottolo intermedio della scala comune.
L’aeroporto è confinante con il mappale in oggetto e il rumore dell’autostrada è presente senza ostacoli con immissioni foniche importanti.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. e il tempestivo gravame di RI 1 proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione é retta dalla massima ufficiale secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II-1999, no. 10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non é inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38, cpv 3 Lst.).
6.
6.1. I fondi edificati sono valutati come un’unità economica comprendente i fabbricati e il relativo terreno annesso (art. 15 cpv. 2 Lst.).
A seconda dell’estensione dell’area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarietà sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale (art. 15 cpv. 3 Lst.).
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, mentre circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.). Il valore venale di un fondo edificato è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello a reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento (art. 16 cpv. 2 Lst.).
6.2. Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà e comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno (art. 17 Lst.).
L’ art. 9 del Regolamento sulla stima ufficiale prevede che la vetustà è calcolata con una deduzione dall’ 1% al 3% per ogni anno di età della costruzione, sino ad un massimo del 60%. La variazione della percentuale di deduzione è determinata in base al tipo di costruzione, allo stato di conservazione e alla destinazione del fabbricato, tenendo conto di eventuali lavori di miglioria o ampliamento della costruzione.
6.3. Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo.
Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell’accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato (art. 18 cpv. 1 Lst.)
Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi (art. 18 cpv. 2 Lst.). I fattori correttivi applicabili al valore metrico sono stabiliti per comprensori aventi redditi analoghi e tenendo conto del tipo di costruzione e della relativa utilizzazione (art. 10 del Regolamento sulla stima ufficiale).
Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto l’autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato (art. 18 cpv. 3 Lst.)
6.4. Le stime immobiliari, secondo la Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7. In concreto, il Tribunale, che non è vincolato dalle domande dei ricorrenti (art. 38 cpv. 3 Lst.) e giudica con pieno potere cognitivo (art. 38 cpv. 1 Lst. e 18 cpv. 1 LPamm) accoglie parzialmente il ricorso e ciò per i motivi che seguono.
7.1. Avantutto occorre dire che il valore metrico del terreno fissato dall’UCS in fr. 80.--/mq. appare adeguato alle circostanze concrete, se si considera che detta valutazione, applicata al terreno complementare (e non a quello rimanente) che è proporzionato alla superficie utile lorda esistente, corrisponde per analogia al valore di una zona edificabile con caratteristiche simili ed è stata attribuita a tutti i fondi che si trovano in situazione analoga (terreni fuori zona edificati con abitazione) conformemente al principio delle zone di valore, per le quali sono stati assegnati tutti i valori di stima sull’intero territorio comunale, tenendo pure conto dell’effettiva ed attuale destinazione della casa.
7.2. Confermati il valore metrico a nuovo dell’edificio in fr. 237.--/mc ed il correttivo di vetustà del -49% perché non contestati, il Tribunale ha accertato che la cubatura effettiva della costruzione è di mc. 1513, e non di mc. 1'860 come erroneamente ritenuto dall’UCS, così ripartita: - per la casa mc. 1260 - per l’adiacente accessorio deposito-ripostiglio mc. 88 - per la sosta mc. 165.
7.3. Sulla base di suddetti accertamenti si rileva come anche la superficie abitabile subisca una variazione riducendosi da mq. 277 a mq. 252, ovvero mq. 126 per ognuno dei due appartamenti presenti, uno al primo piano e uno al piano strada. Per quest’ultimo occorre inoltre considerare gli svantaggi comportati dall’entrata ubicata direttamente sulla strada, dal disimpegno centrale utilizzato anche quale accesso per raggiungere l’appartamento al piano superiore e dal fatto di non corrispondere più agli standard abitativi attuali. Tutto ciò si ripercuote inevitabilmente sul reddito, che si riduce di un quarto fissandosi in una media di fr. 55.44/mq.
7.4. Diminuendo la superficie abitabile, anche il terreno complementare si riduce di conseguenza a mq. 900, mentre che il terreno rimanente (FZ) passa a mq. 398.
7.5. Per il resto le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1 Di conseguenza, il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale 167 RFD di __________ è stabilito in fr. 193'178.--, come da scheda di calcolo annessa.
8.2 La tassa di giustizia di fr. 600.—è posta a carico delle parti in ragione della rispettiva soccombenza, ovvero di 1/3 a carico dei ricorrenti e di 2/3 a carico dell’UCS.
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo regolamento, nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è parzialmente accolto e il valore ufficiale di stima del mappale 167 RFD di __________ è stabilito in fr. 193'178.--, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia di fr. 600.—è posta per 1/3 a carico dei ricorrenti e per i restanti 2/3 a carico dell’Ufficio cantonale di stima.
3. La presente decisione e definitiva.
4. Intimazione a:
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per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco