Incarto n. 40.2005.205 __________
Lugano 13 marzo 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Bruno Buzzini ing. Giorgio Caprara
segretario giurista
Alan Gianinazzi
statuendo sul ricorso presentato in data 15/18 ottobre 2005 da
- RI 1, - RI 2,
contro
la decisione su reclamo emessa il 20 settembre 2005 dall'Ufficio cantonale di stima nell’ambito della revisione generale delle stime immobiliari nel Comune di __________,
relativamente al mappale no. 270 RFD di __________,
esperito il sopralluogo in data 3 febbraio 2006,
letti ed esaminati gli atti,
considerato in fatto e in diritto
1.
1.1.
Con decreto esecutivo 19 dicembre 1997, sulla base della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst.), entrata in vigore il 1. gennaio 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del Cantone.
1.2.
Con decisione 30 aprile 2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di stima (UCS) ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1. giugno 2004, indicando che il termine per presentare eventuali reclami scadeva il 2 settembre 2004.
1.3.
Con decreto esecutivo 7 dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito l’entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio del Cantone Ticino a decorrere dal 1. gennaio 2005.
2. Per la part. no. 270 RFD di __________, con la notifica di decisione 1. febbraio 2004, l’UCS ha esposto un valore ufficiale di stima di CHF 165'600.-
Il reclamo interposto in data 18 agosto 2004 da RI 1 ed RI 2 è stato respinto dall’UCS con decisione 20 settembre 2005.
L’autorità di prima istanza ha confermato la propria decisione ribadendo che tutti i fattori negativi elencati dai reclamanti sono già stati considerati con l’applicazione di un correttivo del -20% sul valore metrico di base del terreno per insufficiente grado di urbanizzazione.
3. Con ricorso 15/18 ottobre 2005 RI 1 ed RI 2 sono insorti innanzi a questo Tribunale postulando l’applicazione di un correttivo maggiore sul valore metrico di base del terreno. Ciò per confronti con i vicini mapp. nr. 243, 269, 271, 161 e 864, che, a differenza del mapp. no. 270 hanno tutti un accesso veicolare o la possibilità di crearne uno con alcuni accorgimenti. Inoltre, l’applicazione del correttivo ritenuto dall’UCS non compenserebbe nemmeno lontanamente i costi derivanti dall’eventuale creazione di un accesso veicolare.
4. Nel corso del sopralluogo esperito il 3 febbraio 2006 il Tribunale ha constatato che il mappale è costituito da un ronco vignato accessibile unicamente tramite una scalinata.
5. La competenza di questo Tribunale a statuire in merito al ricorso è data dall’art. 37 Lst. ed il tempestivo gravame di RI 1 ed RI 2, proprietari dell’oggetto stimato e destinatari della decisione dell’UCS, è ricevibile in ordine.
Ai sensi dell’art. 38 cpv. 2 Lst. la procedura innanzi al Tribunale di espropriazione è retta dalla massima ufficiale, secondo la quale spetta di principio all’autorità di accertare d’ufficio e in modo completo i fatti determinanti per la causa (RDAT II – 1999, no.10, pag. 42). L’autorità di seconda istanza non è inoltre vincolata dalle domande del ricorrente e può riformare la decisione anche a suo danno (art. 38 cpv. 3 Lst.).
6. I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione (art. 15 cpv. 1 Lst.), nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima (art. 5 Lst.)..
È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione, ritenuto che circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono però considerate (art. 16 cpv. 1 Lst.).
Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili (art. 17 cpv. 1 Lst.).
Le stime immobiliari, ai sensi della Lst., seguono criteri di schematicità e di prudenzialità (art. 20 Lst.).
7.
7.1.
Nella fattispecie concreta il Tribunale respinge il ricorso per confronti con i mappali vicini, ritenuto che l’unico realmente paragonabile con il mapp. no. 270 sia il mapp. no. 271, anch’esso privo di accesso veicolare e raggiungibile unicamente tramite un accesso pedonale. Ebbene, premesso che per il resto entrambi i terreni sono manifestamente urbanizzati ai sensi dell’art. 19 cpv. 1 della Legge sulla pianificazione del territorio (LPT), l’UCS ha applicato per entrambi un correttivo del -20% per insufficiente grado di urbanizzazione. La differenza di valore è giustificata unicamente dal fatto che al valore metrico del mapp. no. 271 è stato applicato un ulteriore correttivo del -10% per l’esistenza di un onere di passo iscritto a registro fondiario. Ciò che non è il caso per la proprietà di RI 1 ed RI 2.
Ora, ad eccezione di quanto suesposto, non sussistono motivi tali da giustificare un trattamento differenziato dei due fondi, penalizzati nella medesima misura dalla mancanza di un accesso veicolare e nemmeno sussistono ragioni tali da giustificare l’applicazione di un correttivo più importante.
Gli altri mappali citati per confronto dai ricorrenti hanno invece tutti un accesso veicolare e la presa in considerazione di valori minori rispetto al valore base di zona è giustificata o da uno sfruttamento non razionale del fondo, che ha portato al riconoscimento di un correttivo del -10% sul valore metrico del terreno per i mapp. nr. 161, 243, 269 e 864 e/o dall’esistenza di un onere di passo iscritto a registro fondiario, che ha portato al riconoscimento di un identico correttivo per i mapp. nr. 161 e 864. Il mapp. no. 864, che si trova in una zona di PR differente (APPE), non è inoltre, già per questo solo motivo, realmente paragonabile al fondo oggetto del gravame (art. 17 cpv. 1 Lst.).
7.2.
Per il resto, le valutazioni effettuate dall’UCS non prestano il fianco ad alcuna critica, sono ossequiose dei canoni di estimo sanciti dalla Lst. e riflettono in modo prudenziale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione.
8.
8.1.
Di conseguenza, il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 270 RFD di __________ confermato in CHF 165'600.-, come da scheda di calcolo annessa.
8.2.
La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dei ricorrenti, parte soccombente (art. 38 cpv. 4 Lst.).
Per questi motivi
richiamati i disposti della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare (Lst.) e il relativo Regolamento (Reg.), nonché la Legge di procedura per le cause amministrative (LPamm.);
dichiara
e pronuncia: 1. Il ricorso è respinto e il valore ufficiale di stima del mappale no. 270 RFD di __________ confermato in CHF 165'600.-, come da scheda di calcolo annessa.
2. La tassa di giustizia, di CHF 500.-, è posta a carico dei ricorrenti.
3. La presente decisione è definitiva.
4. Intimazione a:
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-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giurista
Margherita De Morpurgo Alan Gianinazzi