Incarto n. 20.2008.6-6
Lugano 22 luglio 2010
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Eraldo Pianetti ing. Luciano Sulmoni
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di approvazione dei progetti definitivi presentata da
ISEP 1 rappr. dal RA 1
contro
COES 1
nell'ambito delle opere di realizzazione di un nuovo marciapiede su Via __________ e di sistemazione dell'incrocio con Via __________ nel territorio dei Comuni di __________ e __________, relativamente al mapp. no. 103 RFD di __________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.1.1. Lo ISEP 1 ha risolto di procedere ai lavori di sistemazione di Via __________, strada cantonale che collega i Comuni di __________ e __________. L’intervento, che implica espropriazioni varie, comprende la sistemazione dell’incrocio di __________ con l’inserimento di una banchina, rispettivamente il completamento del marciapiede lungo il lato a monte di Via __________ e la posa di un dosso e di un’isola spartitraffico in prossimità dell’area scolastica. Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dal 7.9 all’8.10.2007 conformemente agli art. 16 ss della Legge sulle strade (Lstr) e 20 ss della Legge di espropriazione (Lespr), previo invio di un avviso personale. Il Consiglio di Stato ha approvato il progetto con risoluzione del 27.2.2008 respingendo contestualmente l’opposizione e la domanda di modifica dei piani presentate da due proprietari. Tale risoluzione è cresciuta incontestata in giudicato. Gli atti sono quindi stati trasmessi al Tribunale di espropriazione per i suoi incombenti giusta l’art. 26 Lstr.
1.2. L’opera coinvolge parzialmente il mapp. no. 103 di Vacallo di proprietà di COES 1 in ragione di ½ ciascuno. Stando alle tabelle pubblicate il fondo è espropriato in ragione di mq 12 ed occupato temporaneamente per mq 42, superfici per le quali è offerta un’indennità di fr. 300.- il mq, rispettivamente di fr. 0.50 il mq. Con memoria del 1°.10.2007 i proprietari hanno notificato una pretesa di indennizzo di fr. 600.- il mq. Quindi, aderendo alla richiesta dell’ente espropriante, hanno autorizzato l’anticipata immissione in possesso dal 1°.3.2008. All’udienza dell’11.2.2009 le parti hanno pattuito un’indennità a corpo di fr. 50.- per l’occupazione temporanea e di fr. 2'205 per l’estirpazione di vegetali vari. Anche la sistemazione del terreno è stata concordata direttamente dalle parti.
2.Come indicato le parti hanno definito in forma amichevole le indennità per l’occupazione temporanea e per i vegetali soppressi, come anche i necessari ripristini alla proprietà (cfr. verbale dell’11.2.2009). Ciò costituisce accordo ai sensi degli art. 43 e 44 Lespr.
3.Il mapp. no. 103 è un fondo di mq 642 ubicato in località __________, a monte di Via __________, ed è così censito a RF:
sub. b) orto mq 437 sub. A) abitazione mq 200 sub. C) ripostiglio mq 5
Si tratta di un terreno trapezoidale pianeggiante situato ad una quota leggermente superiore rispetto al sedime stradale (cfr. documentazione fotografica). Il vigente PR di __________ lo assegna alla zona residenziale intensiva RI con indice di sfruttamento 1 e indice di occupazione del 25% (cfr. piano delle zone; art. 48 NAPR).
4.4.1. L’espropriazione formale è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). Per la valutazione dell’indennità è decisiva la data dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, quella di emissione del giudizio di estimo (art. 19 Lespr). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr) che corrisponde al prezzo commerciale oggettivo conseguibile da un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo in base al quale il valore venale è stabilito per confronti con i prezzi di vendita ufficialmente registrati, di preferenza negli anni immediatamente precedenti il dies aestimandi, e riferibili a fondi liberi analoghi al terreno espropriando (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80 ss; DTF 115 Ib 408 c. 2c, 122 I 168 c. 3a, b/bb; RtiD I-2006 no. 48, I-2008 no. 52 c. 4). L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di un campione di raffronto adeguato che costituisca una testimonianza valida e ragionevole dell’andamento del mercato immobiliare. Non potendosi, tuttavia, porre esigenze troppo severe al confronto, un’identità perfetta con gli oggetti paragonati non è richiesta; in effetti di eventuali differenze – per posizione, estensione, stato di urbanizzazione e possibilità di sfruttamento – può essere tenuto conto mediante opportuni adeguamenti del prezzo. E’ anche possibile trarre spunto da compravendite isolate, purché i prezzi di acquisto siano esaminati con cura e la stipulazione non risulti influenzata da circostanze insolite (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 85; DTF 122 I 168 c. 3a; RtiD I-2006 no. 48). Non sono risolutivi né i valori estremi – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media – né i prezzi corrisposti per terreni già edificati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19, no. 87 e 89). Non lo sono nemmeno le semplici offerte di vendita, i diritti di prelazione o i diritti di compera non ancora esercitati (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 88). Ai fini dell’estimo devono essere considerate le eventuali possibilità di miglior uso del fondo espropriando, purché siano concrete (art. 12 cpv. 1 Lespr), nonché le servitù attive e passive risultanti a RF al momento del deposito dei piani (art. 14 cpv. 1 Lespr). Non è invece tenuto conto degli aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr).
4.2. In concreto l’indennità è stimata con valuta 1°.3.2008, data a far tempo dalla quale i proprietari hanno autorizzato l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr). Dall’indagine esperita come d’uso a RF risulta che le compravendite più recenti, con oggetto terreni ubicati in zona RI, sono state stipulate nel 2004 e prevedono i prezzi seguenti:
- fr. 209.45 il mq per il mapp. no. 586 di mq 2053, loc. __________ (iscr. a RF il 2.2.2004 al d.g. 730). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di un diritto di compera annotato il 17.7.2003;
- fr. 483.52 il mq per il mapp. no. 1513 di mq 182, loc. __________, inclusa una quota di ¼ sulla coattiva al mapp. no. 1515 prato di mq 432 (iscr. a RF il 13.7.2004 al d.g. 5514). Il valore di acquisto comprende anche una costruzione il cui prezzo è stato fissato in fr. 424'000.-;
- fr. 494.44 il mq per il mapp. no. 617 di mq 1618, loc. __________ (iscr. a RF l’11.11.2004 al d.g. 8945).
Risalendo ulteriormente negli anni sono state reperite le seguenti transazioni:
anno 2002
- fr. 400.- il mq per il mapp. no. 682 di mq 498, loc. __________ (iscr. a RF il 26.2.2002 al d.g. 1464). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di un diritto di compera annotato il 7.12.2001;
- fr. 400.- il mq per il mapp. no. 1499 di mq 303, loc. __________ (iscr. a RF il 26.2.2002 al d.g. 1466). Il trapasso è avvenuto a seguito dell’esercizio di un diritto di compera annotato il 7.12.2001. Il fondo è parzialmente occupato da un’autorimessa (mq 43), da una strada (mq 14) e da un piazzale (mq 31);
- fr. 286.02 il mq per il mapp. no. 1404 di mq 472, loc. __________ (iscr. a RF il 16.5.2002 al d.g. 3752);
anno 2000
fr. 314.05 il mq per il mapp. no. 1403 di mq 484 loc. __________ (iscr. a RF il 24.7.2000 al d.g. 5531);
anno 1997
fr. 140.79 il mq per il mapp. no. 1402 di mq 1385, loc. __________ (iscr. a RF il 29.12.1997 al d.g. 9927). Il fondo consta di una superficie boschiva di mq 467;
anno 1995
fr. 401.73 il mq per il mapp. no. 617 di mq 1618, loc. __________ (iscr. a RF il 15.5.1995 al d.g. 3551).
Alla luce delle suddette risultanze è immediata la constatazione che gli importi indicati dalle parti quale compenso espropriativo sono inadeguati: l’offerta dall’espropriante (fr. 300.- il mq) perché sembra essere frutto di una pura ed insufficiente media matematica, la pretesa degli espropriati (fr. 600.-) perché manifestamente eccessiva. Del resto, quand’anche si fosse a conoscenza di trattative vertenti su importi superiori a quelli registrati, non se ne potrebbe comunque tener conto poiché una semplice offerta di prezzo non ha peso nell’ambito della valutazione dell’indennità espropriativa (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 88). Poco indicative ai fini dell’estimo sono le compravendite riguardanti i mapp. no. 1513 e 586: da un lato perché il prezzo del mapp. no. 1513 è comprensivo del valore di un edificio abitativo, dall’altro perché entrambi i fondi sono ubicati in pianura, nelle vicinanze dell’autostrada e della zona sportiva (piscine), e quindi in un comprensorio rumoroso che dal profilo residenziale non è particolarmente attrattivo ed ha ben poco in comune con il territorio collinare che qui interessa. Le transazioni rimanenti, che non risultano influenzate da circostanze particolari, si riferiscono alle località di __________ e __________. La prima, ubicata a S/O di Via __________, è una bella zona residenziale collinare, tranquilla e ben soleggiata. La seconda è invece più bassa e vicina a __________, e quindi anche meno riparata, caratteristica che si riscontra anche nel comprensorio in esame disturbato dalla strada cantonale. Al di là della loro ubicazione, comunque interessante e gradevole, queste zone non presentano differenze di rilievo: tutto sommato pregi e difetti si compensano. Sulla base dei dati ufficiali può essere dedotto che tra la seconda metà degli anni ’90 ed il 2004 si è verificato un certo incremento dei prezzi – rimasti, in ogni modo, ben al di sotto dell’importo rivendicato dagli espropriati – con una punta massima di fr. 494.44 per il mapp. no. 617, fondo che una decina di anni prima era stato compravenduto a fr. 401.73 il mq. L’assenza di stipulazioni nel periodo successivo fino al dies aestimandi è sintomo di un certo rallentamento del mercato locale, ma non necessariamente implica una riduzione dei valori immobiliari. Piuttosto, essendo noto che nella regione quella di __________ è una zona ambita per le sue qualità tipicamente residenziali e la sua vicinanza a __________, bisogna ritenere che verosimilmente i valori abbiano raggiunto un limite massimo o comunque tale da scoraggiare eventuali acquirenti. Di conseguenza, secondo questo Tribunale, nella primavera del 2008 il valore dei terreni posti in zona RI non poteva superare fr. 430.-/450.- il mq. Il mapp. no. 103 è un terreno che dalla configurazione geometrica e morfologica regolare, è ben servito ed è ubicato nelle immediate vicinanze dei servizi comunali. L’indennità espropriativa può dunque essere fissata in fr. 450.- il mq.
5.L’indennità espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale (art. 52 cpv. 3 Lespr) – già fissati dal Tribunale federale e corrispondenti, con effetto dal 1°.1.2010, al tasso ipotecario di riferimento nei contratti di locazione – come segue:
- del 3.5% dal 1°.3.2008 al 31.12.2009 - del 3% dal 1°.1.2010 in poi
6.La tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr). Gli espropriati non si sono avvalsi della consulenza di un legale e pertanto non si assegnano ripetibili.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia 1. Per l’espropriazione formale di mq 12 del mapp. no. 103 l’ente espropriante verserà agli espropriati un’indennità di fr. 450.- il mq oltre interessi al seguente saggio usuale:
- del 3.5% dal 1°.3.2008 al 31.12.2009 - del 3% dal 1°.1.2010 in poi
2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.- sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.
3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
4. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco