Incarto n. 20.2007.3-1
Lugano 20 novembre 2008
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Gianfranco Sciarini arch. Alberto Canepa
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di espropriazione formale successiva a procedura di approvazione dei progetti definitivi promossa da
ISEP 1 rappr. dal RA 1
contro
COES 1
nell'ambito della sistemazione stradale di Via __________ e la creazione di un marciapiede, relativamente al mapp. no. 257 RFD di __________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.1.1. Con risoluzione dell’11.12.2006 il Consiglio Comunale di __________ ha approvato il progetto concernente la sistemazione di Via __________ e la formazione di un marciapiede, ed ha concesso un credito di investimento per le opere di fr. 1'888'128.- (MM 14/06). Il progetto e gli atti di espropriazione sono stati pubblicati dall’8.6 al 6.7.2007 conformemente agli art. 30 ss della Legge sulle strade (Lstr.). Il Municipio ha approvato il progetto con risoluzione del 22.10.2007 cresciuta incontestata in giudicato, ed ha quindi trasmesso l’incarto a questo Tribunale per i suoi incombenti come previsto dagli art. 31 e 26 Lstr..
1.2. La messa in atto del progetto coinvolge il mapp. no. 257 di proprietà di COES 1; stando alle tabelle pubblicate il fondo è espropriato definitivamente in ragione di mq 130 ed occupato temporaneamente per mq 112, superfici per le quali è offerta un’indennità di fr. 300.- il mq, rispettivamente di fr. 0.20 il mq. Con memoria del 5.7.2007 l’espropriato ha contestato l’offerta rivendicando un’indennità di almeno fr. 400.- il mq. L’udienza di conciliazione ha avuto luogo il 18.3.2008 con esito negativo. In proposito basti rilevare che il Municipio ha aumentato l’indennità per l’occupazione temporanea a fr. 0.50 il mq e che per il resto le parti hanno confermato le rispettive posizioni. L’anticipata immissione in possesso è stata autorizzata a far tempo dal 1°.6.2008.
2.Preliminarmente è doveroso rilevare che nella sua notifica 5.7.2007 l’espropriato ha sollevato tutta una serie di questioni di ordine tecnico sulle quali il Municipio ha preso posizione con successivo scritto del 26.9.2007. Nella misura in cui sono riferite al progetto come tale (evacuazione delle acque luride e meteoriche, pozzetti, quote, muretto di contenimento, accessi) esse sfuggono al sindacato di questo Tribunale poiché la competenza ad approvare il progetto spetta al solo Municipio (art. 34 Lstr.). L’unica rivendicazione di natura prettamente espropriativa concerne la preesistente recinzione parallela al campo stradale ed è da considerarsi evasa con il predetto scritto del 26.9.2007 nel quale il Municipio ne ha garantito il ripristino.
3.Il mapp. no. 257 è ubicato in località __________ ed è così censito a RF:
sub. h) prato vignato mq 5933 sub. A) abitazione mq 56 sub. B) rimessa mq 40 sub. C) ripostiglio mq 6 sub. D) stalla fienile mq 272 sub. J) deposito latte mq 17 sub. K) rustico pollaio mq 48 sub. L) portico mq 68 sub. M) autorimessa mq 11 sub. N) stalla mq 14 totale mq 6465
La particella, piana e di conformazione pressoché rettangolare, è posta a diretto confine con la Via __________. Libera da servitù ed oneri fondiari, essa è assegnata alla zona residenziale estensiva R2.
4.4.1. L’espropriazione formale è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). La data decisiva per la valutazione dell’indennità per espropriazione formale corrisponde a quella dell’anticipata immissione in possesso o, in difetto, a quella dell’emissione del giudizio di estimo (art. 19 Lespr.). L’indennità espropriativa consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo in base al quale il valore venale è stabilito per confronti con i prezzi di vendita ufficialmente registrati di preferenza negli anni immediatamente precedenti il dies aestimandi e riferibili a fondi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle del terreno espropriando (Hess/Weibel, op. cit. ad art. 19 no. 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27). L’applicazione di questo metodo presuppone la disponibilità di un campione di raffronto adeguato e che costituisca una testimonianza valida quanto ragionevole dell’andamento del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27); in quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno quindi valenza decisiva (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89). Nell’operazione di estimo non è tenuto conto degli aumenti e delle diminuzioni di valore derivanti dall’opera eseguita dall’ente espropriante (art. 12 cpv. 2 Lespr.). Viceversa vanno considerate tutte le caratteristiche dei fondi (posizione, potenziale edilizio, conformazione, dimensione ecc.), senza trascurare, peraltro, le eventuali possibilità di miglior uso (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.), così da ottenere, in esito ad una ponderazione oggettiva ed agli adeguamenti che dovessero risultare necessari in ragione di peculiarità specifiche, un valore attendibile e corrispondente al prezzo che chiunque potrebbe conseguire nell’ambito di una transazione privata.
4.2. Il Tribunale ha esperito come d’uso un’indagine a RF focalizzando le transazioni immobiliari stipulate immediatamente prima del 1°.6.2008 ed aventi per oggetto terreni liberi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle del fondo espropriando. Considerato che l’esito non si è rivelato del tutto soddisfacente, il sondaggio è stato esteso anche alle transazioni precedenti risalendo fino al 2000. Complessivamente sono così emersi i seguenti valori:
per la zona R2 residenziale estensiva:
- fr. 277.89 il mq per il mapp. no. 1878 di mq 475, loc. __________ (iscr. a RF il 4.11.2002 al d.g. 8261); - fr. 277.80 il mq per il mapp. no. 204 di mq 446, loc. __________ (iscr. a RF il 29.10.2002 al d.g. 8179);
- fr. 328.46 il mq per il mapp. no. 1879 di mq 369, loc. __________ (iscr. a RF il 12.2.2003 al d.g. 1025);
- fr. 279.76 il mq per il mapp. no. 1880 di mq 336, loc. __________ (iscr. a RF il 5.5.2006 al d.g. 3676);
per la zona R2a residenziale estensiva collinare:
- fr. 403.94 il mq per i mapp. no. 1859, 1860, 1861 e 1862 di complessivi mq 912, loc. __________ (iscr. a RF il 9.6.2000 al d.g. 4823/4); il prezzo è comprensivo di una quota di comproprietà coattiva di 4/5 del mapp. no. 1060. Il trapasso è avvenuto in seguito ad esercizio di un diritto di compera annotato il 9.6.2000; - fr. 333.60 il mq per il mapp. no. 1863 di mq 394, loc. __________ (iscr. a RF il 9.6.2000 al d.g. 4825/6); il prezzo è comprensivo di una quota di comproprietà coattiva di 1/5 del mapp. no. 1060. Il trapasso è avvenuto in seguito ad esercizio di un diritto di compera annotato il 9.6.2000;
- fr. 300.- il mq per mq 16 scorporati dal mapp. no. 784 ed aggiunti alla strada al mapp. no. 790 di proprietà comunale, loc. __________ (iscr. a RF il 31.12.2001 al d.g. 9770/1);
- fr. 303.97 il mq per il mapp. no. 1496 di mq 806, loc. __________ (iscr. a RF il 4.8.2003 al d.g. 6048); il prezzo è comprensivo di una quota di comproprietà coattiva di 1/5 della strada al mapp. no. 751;
- fr. 63.61 il mq per il mapp. no. 460 di mq 393, loc. __________ (iscr. a RF il 12.5.2004 al d.g. 3599); - fr. 358.91 il mq per il mapp. no. 1495 di mq 808, loc. __________ (iscr. a RF il 1°.10.2004 al d.g. 8076); il prezzo è comprensivo di una quota di comproprietà coattiva di 1/5 della strada al mapp. no. 751;
- fr. 347.01 il mq per il mapp. no. 1915 di mq 536, loc. __________ (iscr. a RF il 21.2.2006 al d.g. 1753); il prezzo è comprensivo di una quota di comproprietà coattiva di 1/3 del mapp. no. 1543 e di 1/20 del mapp. no. 1155;
- fr. 427.39 il mq per il mapp. no. 1940 di mq 460, loc. __________ (iscr. a RF il 2.7.2007 al d.g. 5007); il prezzo è comprensivo di una quota di comproprietà coattiva di 1/8 del mapp. no. 1507;
Le zone R2 e R2a presentano differenze non trascurabili. La zona R2a, che ha un indice di occupazione del 20% ed un indice di sfruttamento dello 0.3 (art. 38 NAPR), si estende ad un territorio a vocazione tipicamente residenziale, situato in collina, tranquillo e discosto dal traffico di transito. Una realtà, questa, ben diversa da quella della zona R2 nella quale vigono parametri edilizi leggermente superiori, con un indice di occupazione del 25% ed un indice di sfruttamento dello 0.4 (art. 37 NAPR), ma che si trova posta a confine, rispettivamente nelle immediate vicinanze di Via __________ e, verso nord, con zone a sfruttamento più intensivo. La differenza tra le due zone risulta anche dai valori accertati. Infatti, prescindendo da quelli estremi, la zona R2a ravvisa una quotazione che oscilla tra i 300.- ed i 400.- fr. il mq e che sembra essere orientata al rialzo. Di contro nella zona R2 i valori sono più bassi, attestandosi mediamente attorno ai 280.- fr. il mq, e nell’arco di quattro anni sono rimasti costanti; inoltre recentemente non vi sono state transazioni, segno questo di un certo ristagno del mercato per questa tipologia di terreni. Da ciò la constatazione che la pretesa dell’espropriato (di almeno fr. 400.- il mq) appare eccessiva nella misura si avvicina ai prezzi soluti nella zona R2a ma è ben lungi dal trovare riscontro nella zona R2 di appartenenza del mapp. no. 257. Tutto ciò considerato l’indennità di fr. 300.- il mq offerta dal Comune appare complessivamente adeguata alla situazione ed alle caratteristiche della proprietà e dunque può essere confermata.
5.L’occupazione temporanea è un provvedimento che, in ambito espropriativo, concorre all’attuazione dell’opera ed è normalmente dettato da necessità di cantiere; concluso l’intervento il sedime è da restituire ripristinato al proprietario. La relativa indennità è intesa a compensare il danno effettivo per il proprietario derivante dalla limitazione d’uso del bene, salvo che egli renda attendibile un miglior uso ai sensi dell’art. 12 cpv. 1 Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 39; RDAT 1989 no. 76, I-1992 no. 45; DTF 109 Ib 273). Di regola l’indennità annua riconosciuta nella prassi per terreni edificabili ammonta a fr. 0.50 il mq (TE sott. 2.3.1999 in re Stato del Cantone Ticino/G.; TRAM 24.4.2008 N. 50.2006.5). In concreto il provvedimento colpisce una superficie prativa di mq 112 per la quale attualmente non è ipotizzato alcun miglior uso. Di conseguenza l’indennità, che il Comune ha adeguato a fr. 0.50 il mq/annui e che nell’ammontare risponde ai canoni giurisprudenziali, può essere confermata.
6.Le indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale del 3.5%, fissato dal Tribunale amministrativo federale, a decorrere dalla data dell’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), ossia dal 1°.6.2008 in poi.
7.La tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr.). L’espropriato non si è avvalso della consulenza di un legale e pertanto non si assegnano ripetibili.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia 1. L’ente espropriante verserà all’espropriato per il mapp. no. 257 le seguenti indennità:
- fr. 300.- il mq per l’espropriazione formale di mq 130 - fr. 0.50 il mq/annui per l’occupazione temporanea di mq 112
2. Le indennità espropriative sono completate con gli interessi al saggio usuale del 3.5% dal 1°.6.2008 in poi.
3. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.
4. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
5. Intimazione a:
-
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco