Incarto n. 20.2004.5-3 18/02
Lugano 10 marzo 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Eraldo Pianetti arch. Ferruccio Robbiani
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di espropriazione avviata da
ISEP 1o rappr. dal __________, RA 1
contro
COES 2 rappr. dall’avv. PR 2
nell'ambito dei lavori di sistemazione stradale e di formazione di un marciapiede tra le rotonde di S__________ e S__________ nel territorio del Comune di M__________ relativamente al mapp. n. 527 di M__________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.1.1. Lo ISEP 1 è promotore delle opere di sistemazione di Via C__________ nel Comune di M__________, strada già esistente che collega le rotonde di S__________ e di S__________. Il progetto, che implica espropriazioni varie, porta il tratto stradale lungo circa 280 ml ad una sezione carreggiabile uniforme di 6 ml e prevede sia la costruzione di un nuovo marciapiede sul lato a valle di ml 1.50, sia la posa di misure di moderazione del traffico mediante una pavimentazione diversificata ed un’isola spartitraffico. Il progetto e gli atti di esproprio sono stati pubblicati dal 20.3 al 19.4.2002. 1.2. La messa in esecuzione del progetto coinvolge il mapp. no. 527 appartenente a COES 2. Secondo la tabella pubblicata il fondo è espropriato in ragione di mq 57 ed occupato temporaneamente per mq 77 contro versamento di un’indennità di fr. 300.- il mq rispettivamente di fr. 0.50 il mq; la tabella include pure un indennizzo di fr. 2'352.- per l’estirpazione di piante esistenti tuttavia condizionato ad un danno effettivo. Con memoria 18.4.2002 l’espropriato ha ricordato che il fondo è coltivato a vigneto sottolineandone l’importanza commerciale e socio/culturale. Da ciò l’opposizione all’espropriazione siccome priva di interesse pubblico e contraria al principio di proporzionalità e la pedissequa domanda di modifica dei piani intesa a spostare l’espropriazione sull’altro lato della carreggiata. All’udienza dell’8.10.2002 l’espropriato ha confermato le sue argomentazioni, mentre l’ente espropriante ha rinunciato all’occupazione temporanea ed ha completato l’offerta di indennizzo proponendo un risarcimento di fr. 80.- per ogni ceppo di vite che dovesse essere soppresso.
1.3. Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto come pubblicato, respingendo contestualmente l’opposizione e la domanda di modifica dei piani, con sentenza del 17.4.2003 cresciuta incontestata in giudicato. L’immissione in possesso è stata accordata a far tempo dal 14.6.2004 (cfr. decreto 24.6.2004).
2.Il mapp. no. 527 è ubicato in località M__________, a monte di Via C__________ ed è così censito a RF:
sub. a) coltivo vignato mq 7500 sub. b) sentiero mq 13 sub. C) ripostiglio mq 9 totale mq 7522
Si tratta di un ampio fondo destinato a vigneto, in parte pianeggiante ed in parte in leggero declivio, attribuito dal vigente PR alla zona edificabile R2.
3.3.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritto e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
3.2 Posta l’anticipata immissione in possesso al 14.6.2004, l’estimo si fonda sui prezzi risultanti dalle transazioni immobiliari stipulate nei pochi anni precedenti (cfr. art. 19 Lespr.) e riguardanti terreni liberi siti a M__________ in zona R2. Le indagini effettuate a tal fine presso i pubblici registri risalgono fino al 2000 ed offrono i seguenti risultati:
nel 2004 - fr. 367.82 per il mapp. no. 1975 di mq 435, loc. M__________ (iscr. a RF il 27.2.2004 al d.g. 1944). Il trapasso di proprietà è avvenuto a seguito dell’esercizio di un diritto di compera; - fr. 471.77 il mq per le part. no. 2046 di mq 549 e 672 di mq 2457, loc. Z__________ (iscr. a RF il 19.5.2004 al d.g. 4133). Il prezzo al mq qui riportato prescinde dalla part. no. 672 in quanto interamente boschiva;
nel 2003 - fr. 271.22 il mq per il mapp. no. 525 di mq 483, loc. G__________ (iscr. a RF il 24.10.2003 al d.g. 8707); - fr. 408.90 per il mapp. no. 766 di mq 592, loc. B__________ (iscr. a RF il 7.11.2003 al d.g. 9018). Il prezzo al mq qui riportato prescinde dal sedime censito come strada di mq 73; - fr. 410.- il mq per la part. no. 1999 di mq 378 con quota di comproprietà coattiva di 1/3 sulla strada al mapp. no. 2000, loc. S__________ (iscr. a RF l’8.10.2003 al d.g. 8211); - fr. 371.06 il mq per la part. no. 2002 di mq 698 con quota di comproprietà coattiva di 31/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF il 22.4.2003 al d.g. 3826); - fr. 335.90 il mq per la part. no. 2015 di mq 390, loc. G__________ (iscr. a RF il 9.7.2003 al d.g. 6014); - fr. 369.16 il mq per la part. no. 2016 di mq 856 con quota di comproprietà coattiva di 31/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF il 17.9.2003 al d.g. 7642); - fr. 390.- il mq per la part. no. 2022 di mq 378, loc. B__________ (iscr. a RF il 27.8.2003 al d.g. 7114); - fr. 442.28 il mq per le part. no. 2045 di mq 500 e 672 di mq 2457, loc. Z__________ (iscr. a RF il 18.12.2003 al d.g. 10498). Il prezzo al mq qui riportato prescinde dalla part. no. 672 in quanto interamente boschiva;
nel 2002 - fr. 400.- il mq per la part. no. 546 di mq 983, loc. B__________ (iscr. a RF il 6.3.2002 al d.g. 1725); - fr. 370.- il mq per la part. no. 1994 di mq 600 con quota di comproprietà coattiva di 27/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF il 29.5.2002 al d.g. 4038);
nel 2001 - fr. 55.34 il mq per la part. no. 298 di mq 253, loc. P__________ (iscr. a RF il 21.5.2001 al d.g. 3591); - fr. 335.- il mq per la part. no. 340 di mq 414, loc. M__________ (iscr. a RF il 19.11.2001 al d.g. 8786); - fr. 413.79 il mq per la part. no. 1984 di mq 1450, risultante dalla precedente lottizzazione della part. no. 577, loc. C__________ (iscr. a RF il 28.6.2001 al d.g. 4482); - fr. 333.17 il mq per la part. no. 1913 di mq 410 con quota di comproprietà coattiva di 19/102 sulla strada al mapp. no. 1916, loc. S__________ (iscr. a RF il 23.2.2001 al d.g. 1654); - fr. 384.10 il mq per la part. no. 1914 di mq 390 con quota di comproprietà coattiva di 38/102 sulla strada al mapp. no. 1916, loc. S__________ (iscr. a RF il 10.5.2001 al d.g. 3336); - fr. 321.57 il mq per la part. no. 1915 di mq 402 con quota di comproprietà coattiva di 15/102 sulla strada al mapp. no. 1916, loc. S__________ (iscr. a RF il 25.9.2001); - fr. 300.- il mq per 185 mq scorporati dalla part. no. 1926 di mq 491 ed aggiunti alla part. no. 1979 di mq 500 con quota di comproprietà coattiva di 8/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF il 15.6.2001 al d.g. 4142); - fr. 355.88 il mq per la part. no. 1926 di mq 306 con quota di comproprietà coattiva di 14/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF il 27.8.2001 al d.g. 6260);
nel 2000 - fr. 217.80 il mq per la part. no. 279 di mq 699, loc. P__________ (iscr. a RF il 4.12.2000 al d.g. 9536); - fr. 300.- il mq per la part. no. 294 di mq 665, loc. P__________ (iscr. a RF il 24.5.2000 al d.g. 4026); - fr. 300.- il mq per la part. no. 301 di mq 802, loc. F__________ (iscr. a RF il 31.5.2000 al d.g. 4229); - fr. 300.- il mq per la part. no. 526 di mq 505, loc. G__________ (iscr. a RF il 24.5.2000 al d.g. 4025);
- fr. 400.- il mq per la part. no. 1982 di mq 540, risultante dalla precedente lottizzazione della part. no. 1618, loc. M__________ (iscr. a RF il 14.6.2000 al d.g. 4597); - fr. 325.44 il mq per la part. no. 1928 di mq 507 con quota di comproprietà coattiva di 22/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF il 14.7.2000 al d.g. 5315). Il trapasso di proprietà è avvenuto a seguito dell’esercizio di un diritto di compera; - fr. 362.01 il mq per la part. no. 1976 di mq 447 con quota di comproprietà coattiva di 1/2 sulla strada al mapp. no. 1974, loc. M__________ (iscr. a RF il 31.5.2000 al d.g. 4227); - fr. 300.- il mq per la part. no. 1979 di mq 500 con quota di comproprietà coattiva di 22/568 sulla strada al mapp. no. 1929, loc. R__________ (iscr. a RF il 13.4.2000 al d.g. 3033); - fr. 300.- il mq per la part. no. 1980 di mq 505, loc. G__________ (iscr. a RF il 24.5.2000 al d.g. 4023); - fr. 300.- il mq per il mapp. no. 1981 di mq 559, loc. F__________ (iscr. a RF il 24.5.2000 al d.g. 4024).
Prescindendo da qualche picco massimo e minimo, che come ricordato in precedenza non sono decisivi ai fini dell’estimo, nel periodo preso in considerazione non si registrano variazioni degne di nota: il panorama generale sulle transazioni reperite è rivelatore, piuttosto, di una certa costanza dei valori immobiliari. Nell’elenco sono individuabili tre compravendite in particolare. Le prime due perché riguardano terreni (mapp. no. 1975 e 1976) siti in località M__________ a monte di Via C__________ nelle immediate vicinanze dei fondi coinvolti nella procedura espropriativa, la terza perché interessa una particella (mapp. no. 546) sensibilmente più discosta sita nei pressi del nucleo di L__________ ma appartenente, come un altro fondo espropriando, alla località B__________. Oltre a godere di un’ubicazione favorevole questi terreni non soffrono dei rumori indotti dal traffico ed i prezzi oscillano tra 360.- e 400.- fr. il mq. Procedendo nel confronto si distinguono altre zone che per il carattere residenziale, la quiete e la buona posizione ravvisano prezzi mediamente più alti (390.-/450.fr. il mq). Questo è il caso per i terreni siti nella zona Z__________, un comparto ubicato a valle della scuola media che si estende fino alla Chiesa di S__________, come anche per la confinante zona B__________, che nella sua parte alta presenta caratteristiche analoghe, e per le zone M__________ e C__________, queste ultime più alte e periferiche. Relativamente meno gradevoli sono invece le particelle in località S__________ e R__________ soprattutto poiché sono ubicate in posizione piuttosto depressa, le une in una conca a valle del cimitero, le altre accanto alla strada cantonale verso M__________. Nondimeno i valori si situano tra 300.- e 370.- fr. il mq. Considerazioni analoghe possono valere per i fondi in zona G__________, con un prezzo medio che si aggira attorno ai 300.- fr. il mq, nella misura in cui costituiscono un piccolo comprensorio che è frutto di una parcellazione tendente ad uno sfruttamento piuttosto intensivo e che oltretutto è delimitato da tre strade, una delle quali è la cantonale verso M__________.
Ciò considerato, se da un canto l’affermazione dell’espropriato, secondo cui i prezzi per terreni edificabili in zona supererebbero abbondantemente i 650.fr. il mq (cfr. verbale del 8.10.2002), non è convincente perché del tutto priva di riscontri concreti, per altro verso non è condivisibile nemmeno l’indennità proposta dall’ente espropriante poiché si riduce a quello che, mediamente, è il valore edilizio minimo. Ora, quest’ultimo potrebbe adeguarsi a terreni che in qualche modo sono pregiudicati sia in ragione di immissioni sia per la posizione sacrificata o discosta dal paese. Non è giustificabile invece per la zona servita da Via C__________ ritenuto che, pur essendo disturbata dal traffico, l’esposizione aperta verso sud, la posizione poco discosta dai servizi e la comodità di accesso, fanno si che sotto il profilo residenziale si tratti di un comparto senz’altro piacevole ed attrattivo. Tutto sommato, quindi, si può concludere che il valore edilizio pieno per terreni R2 ubicati nella zona che qui interessa ammontasse nel 2004 a 350.-/370.fr. il mq.
3.3. Tra i terreni espropriandi il mapp. no. 527 è in assoluto il più vasto, è libero da costruzioni ed ha una conformazione che si presterebbe in maniera ideale al frazionamento ed all’edificazione. In effetti si compone di un settore meridionale quadrangolare pianeggiante direttamente affacciato su Via C__________ e di un settore retrostante – di fatto più pregiato perché rialzato e meno esposto direttamente all’inquinamento della strada – che è invece in leggero declivio ed è servito a monte dalla strada comunale al mapp. no. 495 verso la quale ha un fronte ampissimo. Grazie a tali caratteristiche, senz’altro vantaggiose, il valore medio del terreno raggiunge senza dubbio quello massimo di zona stabilito sopra e pertanto l’indennità espropriativa è fissata in fr. 370.- il mq.
4.4.1. Come già rilevato la part. no. 527 è destinata a vigneto ed alcune viti sono poste a dimora all’interno della linea d’esproprio. La proposta di indennizzo dell’ente espropriante ammonta a fr. 80.- per ogni ceppo di vite soppresso (cfr. verbale dell’8.10.2002).
4.2. L’art. 11 let. c Lespr. stabilisce che l’indennità comprende anche il corrispettivo di tutti gli altri pregiudizi subiti dall’espropriato purché siano prevedibili secondo il corso ordinario delle cose quale conseguenza dell’espropriazione. La normativa si riferisce a tutti i pregiudizi che potrebbero manifestarsi oltre a quelli enumerati alle let. a) e b), fermo restando che il danno, la cui legittimità risponde a criteri oggettivi e presuppone un nesso di causalità con l’evento espropriativo, è risarcibile solo nella misura in cui il diritto ad una piena indennità non fosse già soddisfatto con la rifusione dell’intero valore venale del diritto espropriato (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 196, 197 e 200; Wiederkehr, op. cit., p. 103 ss; Grisel, op. cit., p. 741). La perdita di piantagioni si annovera tra i pregiudizi indennizzabili giusta l’art. 11 let. c Lespr. a condizione che i vegetali estirpati svolgessero una particolare funzione estetico-protettiva o recassero un cospicuo valore botanico; un risarcimento è altresì ipotizzabile qualora la superficie espropriata, e quindi l’indennizzo espropriativo, fossero esigui a tal punto da non poter inglobare il valore delle piante stesse (RDAT 1985 no. 94 e, da ultimo, TRAM 19.6.2002 in re Comune di V./S.).
4.3. Il vigneto al mapp. no. 527 è, dichiaratamente, impiantato in modo razionale, è in buono stato e puntualmente curato (cfr. perizia giudiziaria p. 4). Gestito dall’azienda __________ – la cui produzione è di riconosciuta ottima qualità – l’uva raccolta è destinata alla vinificazione del vino __________. L’estirpazione di una parte dei vitigni, quale conseguenza dell’espropriazione, costituisce quindi un pregiudizio che di certo non può dirsi compensato con l’accredito dell’indennità espropriativa per il terreno ceduto. Il perito giudiziario ha stabilito che il valore del singolo ceppo si situa fra un minimo di fr. 74.- ed un massimo di fr. 100.- (cfr. perizia p. 8), valutazione che le parti non hanno contestato e di cui nemmeno il Tribunale ha motivo di dubitare. Mediamente, quindi, l’indennità offerta si rivela giustificata. A lavori ultimati l’ente espropriante ha confermato di aver estirpato 9 ceppi di vite (cfr. lettera del 14.10.2004) per cui l’indennità complessiva è fissata in fr. 720.- a corpo. Di contro non è riconosciuta alcuna indennità per gli arbusti già posti a dimora lungo il fronte stradale (cfr. doc. fotografica) poiché si tratta di semplice vegetazione incolta che oltre a non avere alcun particolare pregio botanico, non svolge neppure funzioni estetico-protettive. La perdita è quindi già compensata con l’indennizzo al valore edilizio pieno del terreno.
5.Le indennità espropriative sono completate con gli interessi a decorrere dal 14.6.2004, data dell’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), al saggio usuale del 3.5% fissato dal Tribunale federale.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. L’ente espropriante verserà al proprietario del mapp. no. 527 le seguenti indennità:
1.1. fr. 370.- il mq per l’espropriazione formale di ca. mq 57;
1.2. fr. 720.- a corpo per l’estirpazione di 9 ceppi di vite.
2. Sulle indennità espropriative è dovuto l’interesse al saggio usuale del 3.5% a decorrere dal 14.6.2004.
3. La tassa di giustizia e le spese in fr. 500.sono a carico dell’ente espropriante con l’obbligo di rifondere all’espropriato fr. 500.- per ripetibili.
4. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
5. Intimazione a: - RA 1 - PR 2
per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco