Incarto n. 20.2004.3-8 93/01
Lugano 1 marzo 2006
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Gianfranco Sciarini arch. Bruno Buzzini
segretaria giurista
Paola Carcano
statuendo nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione presentata da
ISEP 1 RA 1
contro
COCE 1 composta da: MCON 1 MCON 2 MCON 3 tutti patr. dall’ PR 2
nell'ambito della sistemazione stradale Via I__________ in territorio del Comune di B__________ relativamente al mapp. n. 3794 RFD di B__________
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1. Lo ISEP 1 è promotore delle opere di sistemazione e di risanamento completo di Via I__________ lungo il tratto che si estende per ca. 500 ml tra gli incroci con Via G__________ G__________ e Via S__________ V__________ in territorio del Comune di B__________. Il progetto, che implica l’espropriazione di vari fondi confinanti, prevede tra gli interventi principali la costruzione di due rotonde in corrispondenza con i noti incroci e di un marciapiede su entrambi i lati della carreggiata, l’adeguamento degli imbocchi delle strade comunali che convergono su Via I__________, l’adattamento planimetrico ed altimetrico e delle pendenze del campo stradale, la posa delle infrastrutture (in parte a carico del Comune e degli enti competenti) così come il rifacimento totale della pavimentazione. Il tutto come specificato nella relazione tecnica del 28.6.2001 e risultante dalle planimetrie. Il finanziamento è garantito da un credito di costruzione complessivo stanziato dal Gran Consiglio con risoluzione del 19.9.2000 per l’esecuzione di varie opere di sistemazione e sicurezza delle strade cantonali (FU 76/2000 del 22.9.2000). Gli atti corredati della necessaria documentazione sono stati pubblicati dal 7.1 al 6.2.2002 mentre l’avviso personale porta la data del 3.1.2002.
2. La messa in atto del progetto coinvolge anche il mapp. no. 3794 di B__________ appartenente alla Comunione ereditaria fu COCE 1. Il fondo è espropriato definitivamente in ragione di ca. 58 mq ed occupato temporaneamente per ca. 72 mq contro versamento di un’indennità metrica di. fr. 250.-- il mq rispettivamente di fr. 0.50 il mq oltre a fr. 1’140.-- per la soppressione di vegetali vari (cfr. tabella di espropriazione). Con notifica del 4.2.2002 l’espropriata non ha sollevato obiezioni di principio al progetto ma ha chiesto lungo tutto il fronte stradale uno smusso del cordolo in granito. Mentre, per quanto concerne l’indennità per la superficie avulsa, ha postulato che fosse aumentata a fr. 300.--/350.-- il mq. Nel contempo ha pure avanzato una pretesa di almeno 25'000.-- per la formazione di 4/5 nuovi posti auto in sostituzione di quelli soppressi sul fronte stradale antistante lo stabile a seguito del previsto allargamento stradale, chiedendo inoltre il risarcimento della conseguente perdita di valore che deriverà all’intero fondo per effetto della diminuzione delle corrispondenti superfici verdi. All'udienza di conciliazione del 4 giugno 2002 lo ISEP 1 si è dichiarato d'accordo di smussare il cordolo in granito sul fronte stradale. Le parti si sono, inoltre, accordate nel senso che per le opere di recinzione verrà corrisposto un indennizzo di fr. 5'000.- in luogo del ripristino. Nella medesima occasione l’espropriata ha pure accettato l'indennità per le piante di fr. 1'140.- come anche l'indennità di fr. 0.50 il mq per l'occupazione temporanea. La proprietaria ha concesso l’anticipata immissione in possesso a far tempo dal 19.08.2002 (cfr. accordo del 12.06.2002). Il Tribunale di espropriazione ha approvato il progetto con decreto del 1.10.2002 cresciuto incontestato in giudicato.
3.L'intesa raggiunta dalle parti giusta la quale lo ISEP 1, per un verso, corrisponderà un indennizzo di fr. 5'000.- in luogo del ripristino delle opere di recinzione mentre l’espropriata, per altro verso, ha accettato l'indennità per le piante di fr. 1'140.- come anche l'indennità di fr. 0.50 il mq per l'occupazione temporanea (verbale di udienza 4.06.2002) configura un accordo che ha forza di decisione (art. 44 cpv. 2 Lespr.), e solleva, pertanto, questo Tribunale dall'obbligo di statuire nel merito.
4.Il mapp. no. 3794 di B__________, ubicato in località M__________ del T__________, è cosí censito a Registro fondiario:
A) edificio mq 173 B) edificio mq 57 NE superficie non edificata - rivestimento duro - humus mq 915
totale mq 1’145
Di conformazione ampia ed abbastanza regolare, il sedime si presenta pianeggiante. Parzialmente edificato, ospita uno stabile abitativo a carattere residenziale, fatta eccezione per il piano terreno dov’è esercitata un’attività commerciale (M__________ N__________) mentre la porzione restante è adibita in parte a giardino ed in parte a piazzale-posteggio. Il fondo non è gravato né da servitú né da oneri fondiari. Il vigente PR di B__________ approvato il 24.3.1992 assegna la proprietà alla zona edificabile R4 (cfr. piano delle zone).
5.L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all’oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo comparativo presuppone, d’altro canto, l’esistenza di un campione di raffronto sufficiente, mentre non è necessario che il bene paragonato sia identico. E’ indispensabile, invece, che i valori riscontrati siano analizzabili tanto da poterne trarre conclusioni ragionevoli circa le tendenze e le evoluzioni del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27).
In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89). Lo stesso vale per il prezzo concordato in via amichevole con un ente pubblico a meno che non corrisponda al valore commerciale (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 86; RDAT I-1993 no. 51). Quanto alle stime effettuate ai fini fiscali, è comunemente ammesso e riconosciuto che non influiscono sul prezzo che verrebbe stipulato in una normale e libera contrattazione. Di conseguenza non possono nemmeno condizionare l'indennità espropriativa, che deve corrispondere ai reali valori di mercato (art. 20 LSt; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 53; TRAM 11.3.1999 SA M. M./Comune di M.).
6.In concreto il dies aestimandi risale al 19.08.2002, data a far tempo dalla quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr.; cfr. accordo 12.06.2002).
7.Come già indicato l’intervento in oggetto comporta l’espropriazione parziale di un numero cospicuo di terreni disposti lungo l’asse stradale ed assegnati, a dipendenza dell’ubicazione specifica, a diverse zone di utilizzo: i fondi ubicati lungo il tratto che si estende tra la rotonda all’incrocio con via G__________ G__________ ed il mapp. no. 3764 appartengono alla zona R4 mentre quelli successivi tra il mapp. no. 3761 e la rotonda all’incrocio con via S__________ V__________ sono inclusi nelle zone R3 o R2, rispettivamente ZSI. Inevitabilmente, quindi, l’accertamento dei valori ufficiali ai fini dell’estimo ha richiesto un’indagine ad ampio spettro. Per tracciare un profilo completo circa la zona residenziale i risultati sono qui riportati in toto restando ovviamente riservata, in esito all’analisi, l’operazione di adeguamento riferita ad ogni singolo fondo espropriando.
7.1. Il Tribunale di espropriazione ha reperito le seguenti transazioni riferibili alle zone R2, R3 ed R4:
zona R2
1998
Non risultano transazioni. 1999 Frazionamento del mapp. no. 3156 di complessivi 734 mq sito in località P__________: - fr. 225.00 il mq per lo scorporo di 56 mq che è andato ad aggiungersi alla particella no. 3153 che da 50 mq è passata a 106 mq (iscriz. a RF il 2.2.1999 al d.g. 345); - fr. 225.00 il mq per lo scorporo di 68 mq che è andato ad aggiungersi alla particella no. 3155 che da 92 mq è passata a 160 mq (iscriz. a RF il 2.2.1999 al d.g. 346); - fr. 180.00 il mq per la superficie rimanente di complessivi 610 mq (“vigna”) che è andata a costituire la nuova particella no. 3156 (iscriz. a RF il 2.2.1999 al d.g. 347); - fr. 214.29 il mq per lo scorporo di 7 mq dal mapp. no. 3554 di 1’370 mq, loc. A__________ (iscriz. a RF il 26.1.1999 al d.g. 144). Trattasi di una rettifica di confini; - fr. 74.07 il mq per una superficie di 135 mq del mapp. no. 5006 di 544 mq, loc. P__________, che è andata ad aggiungersi alla particella no. 2667 che da 600 mq è passata a 735 mq (iscriz. a RF il 19.2.1999 al d.g. 293); - fr. 144.09 il mq per i mapp. no. 5006 (409 mq) e 5358 (285 mq) di complessivi 694 mq, loc. P__________ e F__________ (iscriz. a RF il 19.2.1999 al d.g. 294); - fr. 235.93 il mq per il mapp. no. 5641 di 551 mq, loc. A__________ (iscriz. a RF il 15.2.1999 al d.g. 279).
2000
- fr. 300.00 il mq per lo scorporo di 9 mq dal mapp. no. 2212 di 370 mq, loc. P__________ (iscriz. a RF il 20.12.2000 al d.g. 2727).
2001
- fr. 300.00 il mq per lo scorporo di 29 mq dal mapp. no. 2208 di 1’531 mq, loc. P__________ (iscriz. a RF il 1.2.2001 al d.g. 218); - fr. 148.10 il mq per il mapp. no. 2749 di 135 mq, loc. C__________ T__________ (iscriz. a RF il 20.6.2001 al d.g. 1493); - fr. 100.00 il mq per una superficie di 117 mq del mapp. no. 2746 di 2’716 mq, loc. C__________ T__________ (iscriz. a RF il 20.6.2001 al d.g. 1492).
2002
- fr. 190.45 il mq per il mapp. no. 5433 di 397 mq, loc. C__________ S__________ (iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 763); - fr. 191.47 il mq per il mapp. no. 5432 di 378 mq, loc. P__________ (iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 764); - fr. 191.19 il mq per il mapp. no. 5434 di 383 mq, loc. C__________ S__________ (iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 765); - fr. 190.29 il mq per il mapp. no. 5435 di 400 mq, loc. C__________ S__________ (iscriz. a RF il 24.5.2002 al d.g. 1123); - fr. 216.00 il mq per il mapp. no. 5549 di 72 mq, loc. P__________ (iscriz. a RF il 9.1.2002 al d.g. 58); - fr. 58.85 il mq per il mapp. no. 2378 di 2'464 mq, loc. S__________ (iscriz. a RF il 9.4.2002 al d.g. 760). Il fondo si trova solamente parzialmente attribuito alla zona R2.
zona R3
1998
- fr. 120.00 il mq per lo scorporo di 36 mq dal mapp. no. 5010 di 1’181 mq, loc. T__________ de G__________ (iscriz. a RF il 23.9.1998 al d.g. 1340);
1999
Non risultano transazioni.
2000
- fr. 246.21 il mq per il mapp. no. 2518 di 528 mq, loc. P__________ (iscriz. a RF il 29.5.2000 al d.g. 994);
Per le seguenti particelle risultanti dal frazionamento del mapp. no. 3632 di complessivi 2’543 mq sito in località F__________: - fr. 226.45 il mq per la nuova particella no. 3632 di complessivi 605 mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1123); - fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5655 di complessivi 444 mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1124); - fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5656 di complessivi 444 mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1125); - fr. 229.73 il mq per la nuova particella no. 5657 di complessivi 444 mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1126); - fr. 217.82 il mq per la nuova particella no. 5658 di complessivi 606 mq (iscriz. a RF il 15.6.2000 al d.g. 1127); - fr. 223.21 il mq per il mapp. no. 3288 di 224 mq, loc. C__________ S__________ (iscriz. a RF il 22.12.2000 al d.g. 2796).
2001
- fr. 315.00 il mq per lo scorporo di 29 mq dal mapp. no. 2213 di 4’806 mq, loc. P__________ (iscriz. a RF il 1.2.2001 al d.g. 220).
2002
Non risultano transazioni.
zona R4
1998 - fr. 265.32 il mq per il mapp. no. 2836 di 1’093 mq, loc. B__________ (iscriz. a RF il 30.6.1998 al d.g. 924). Il trapasso è avvenuto a seguito di esercizio di un diritto di compera. 1999
Non risultano transazioni.
2000 - fr. 250.00 il mq per il mapp. no. 5659 di 660 mq, loc. P__________ (iscriz. a RF il 15.3.2000 al d.g. 489); - fr. 220.00 il mq per lo scorporo di 45 mq dal mapp. no. 5320 di 493 mq, loc. F__________ (iscriz. a RF il 23.5.2000 al d.g. 945).
2001 Per le seguenti particelle risultanti dal frazionamento del mapp. no. 3623 di complessivi 3’862 mq sito in località F__________: - fr. 170.00 il mq per la nuova particella no. 5670 di complessivi 560 mq (iscriz. a RF il 28.8.2001 al d.g. 2001); - fr. 170.00 il mq per la nuova particella no. 5672 di complessivi 560 mq (iscriz. a RF il 28.8.2001 al d.g. 2001); - fr. 170.00 il mq per la nuova particella no. 5671 di complessivi 560 mq (iscriz. a RF il 28.8.2001 al d.g. 2003).
2002
Non risultano transazioni.
7.2. Fanno da corollario ai dati ufficialmente inventariati, gli accordi stipulati nell’ambito di questa procedura in seguito all’accettazione delle seguenti indennità espropriative:
fr. 250.- il mq (R4) per: - ca. 30 mq del mapp. no. 3791; - ca. 3 mq del mapp. no. 5320; - ca. 10 mq del mapp. 3768; - ca. 27 mq del mapp. 3767; - ca. 29 mq del mapp. no. 3764; - ca. 2 mq del mapp. no. 3807; - ca. 17 mq del mapp. no. 3808; - ca. 1 mq del mapp. no. 3822.
fr. 230.- il mq (R3) per: - ca. 126 mq del mapp. no. 3763; - ca. 29 mq del mapp. no. 5201; - ca. 99 mq del mapp. no. 3773; - ca. 32 mq del mapp. no. 3774; - ca. 10 mq. del mapp. no. 5431.
fr. 125.- il mq (R4) per: - ca. 8 mq del mapp. no. 3821.
I corrispondenti procedimenti espropriativi sono stati dichiarati chiusi e stralciati dai ruoli per intervenuta transazione con decreti del 1.10.2002 (art. 43 e 44 cpv. 2 Lespr).
8.8.1. Nelle zone R2, R3 ed R4 vigono i seguenti parametri edilizi (art. 29, 34, 35 e 36 NAPR): R2 R3 R4
indice di sfruttamento (i.s.) 0.4 0.6 0.8 altezza max. del fabbricato (ml) 7.50 10.50 13.50 altezza min. del fabbricato lungo le linee di allineamento (ml) // // 8.50 distanza minima da confine (ml) 3.00 4.00 5.00
distanza minima tra fabbricati 6.00 8.00 10.00
8.2. B__________, capoluogo del Distretto di __________, è un ampio borgo pianeggiante situato alla confluenza della Valli di __________ e __________ idealmente marcato da due assi stradali principali – e cioè Via P__________ /Via G__________ da nord verso sud, rispettivamente Via S. G__________ da est verso ovest – ed attraversato diagonalmente dalla ferrovia. In questo contesto Via I__________ si situa a sud del nucleo ed a partire dalla cintura della stazione serve un vasto comprensorio densamente abitato; con Via S__________ V__________ costituisce inoltre un accesso importante alla zona industriale nel settore meridionale del Comune. Tra le località menzionate nell’elenco delle transazioni l’unica ad essere direttamente affacciata su Via I__________ è T__________ de G__________ cui seguono, verso nord, le adiacenti A__________ e F__________ che si sviluppano fino a toccare la linea ferroviaria. Nella fascia tra quest’ultima e Via S. G__________ è ubicata invece C__________ S__________. Le restanti località citate si estendono tutte oltre Via S. G__________: P__________, F__________, C__________ T__________ e S__________ sono ubicate nel territorio occidentale lungo il fiume __________ che segna il confine con il Comune di P__________ mentre appartengono al comparto orientale, ad est di Via P__________, B__________, P__________ e P__________. Tra le località poc’anzi dette P__________ è l’unica che si trova in leggera posizione collinare ai piedi della zona montana della Valle di __________ sul versante meridionale della cosiddetta “B__________” di B__________. Essa inoltre appare particolarmente attrattiva in un’ottica prettamente residenziale poiché beneficia di eccellenti qualità di vita proprio in quanto discosta sia dalle arterie cantonali maggiormente trafficate sia dalla ferrovia che notoriamente costituiscono importanti fonti di immissioni foniche e gassose. Viceversa tutte le altre località menzionate appaiono morfologicamente similari in quanto pianeggianti. Esse sono sostanzialmente costituite in unità abitative residenziali che si trovano piú o meno discoste rispetto al nucleo ed alla zona industriale del Paese. Infine, dev’essere pure specificatamente rilevato che le località site sul fronte meridionale di via S. G__________ ed appartenenti al comparto oggetto della presente procedura formano di fatto un quartiere quasi a sé stante rispetto a quelle che si estendono sul versante settentrionale ritenuto che, pur essendo discoste dal nucleo, offrono ai residenti tutti i servizi indispensabili: oltre ad essere convenientemente urbanizzate e servite dai mezzi pubblici tanto da poter essere facilmente raggiunte, ospitano nelle immediate vicinanze della stazione FSS un ufficio postale ed un ampio centro commerciale (“Grandi Magazzini __________”).
8.3. A titolo di premessa generale sembra doveroso osservare che i dati accertati testimoniano un certo appiattimento dei valori ritenuto che, salvo qualche punta minima e massima, non si rinvengono scarti eclatanti riconducibili all’appartenenza dei fondi all’una o all’altra zona edificabile. Ciò potrebbe dimostrare che, in linea generale, i prezzi non sono necessariamente in rapporto con le possibilità di sfruttamento rispettivamente che si tratta di un Comune nel quale il mercato immobiliare non è particolarmente fiorente e nel quale le qualità di vita mediamente si equivalgono nelle varie zone.
Zona R4
Per quanto riguarda la zona R4 che qui interessa e prescindendo dalla transazione riguardante il mapp. no. 5320 che coinvolge non tutto il terreno bensì soltanto uno scorporo modesto, sono due le compravendite che si distinguono poiché non vi è motivo di credere che siano state influenzate da fattori soggettivi particolari e sono riferibili a fondi che, tutto sommato, presentano buone caratteristiche di sfruttabilità. Esse concernono i mapp. no. 2836 e 5659 che sono entrambi pianeggianti, hanno una conformazione planimetrica regolare, dimensioni discrete e buone infrastrutture di urbanizzazione; il mapp. no. 2836 ha inoltre il vantaggio di essere più vicino al nucleo. Liberi, quindi, da condizionamenti tecnici o architettonici questi terreni si prestano ad un edificazione razionale secondo i parametri di zona, ed in effetti lo sono. Ciò considerato ed a fronte di un mercato che non è indicativo di oscillazioni particolari ma sembra piuttosto stagnante, nel periodo tra il 2001 ed 2002 il valore commerciale medio per terreni R4 può essere fissato in fr. 250.-/260.il mq. Una maggiorazione mediamente di ca. il 50 % rispetto al prezzo di fr. 170.- il mq soluto per le part. no. 5670, 5672 e 5671 pare in effetti del tutto giustificata ritenuto che queste ultime, a parità di indici, sono tuttavia fortemente esposte alle immissioni foniche indotte dalla vicina linea ferroviaria. Zona R3
Per quanto riguarda la zona R3 che qui interessa va detto innanzitutto che le compravendite dei mapp. no. 3288 e 2518 sono da valutare con una certa prudenza poiché il primo è tra tutti il più piccolo con soli 224 mq mentre il secondo è il più discosto dal nucleo ma è anche ubicato in posizione più tranquilla ciò che dal profilo meramente residenziale può giustificare il prezzo sensibilmente incrementato. Per altro verso occorre prescindere dalle transazioni riguardanti i mapp. no. 5010 e 2213 poiché non coinvolgono interamente i terreni bensì soltanto scorpori modesti ed oltretutto certificano i valori minimo (fr. 120.- il mq) e massimo (fr. 315.- il mq) in assoluto che notoriamente non hanno valenza decisiva. Di contro un valido campione di raffronto è dato dal frazionamento del mapp. no. 3632 poiché non vi è motivo di credere che le relative transazioni siano state influenzate da fattori soggettivi particolari e poiché sono riferibili a fondi che, tutto sommato, presentano buone caratteristiche di sfruttabilità. Infatti, tutte le particelle sono pianeggianti, hanno una conformazione planimetrica regolare, dimensioni discrete e buone infrastrutture di urbanizzazione. Liberi, quindi, da condizionamenti tecnici o architettonici i terreni si prestano ad un edificazione razionale secondo i parametri di zona. Complessivamente i valori appaiono piuttosto costanti e riguardano la località F__________ che è attigua alla zona servita da Via I__________ la quale costituisce pure un accesso ai terreni presi a modello. Da ciò la constatazione che la ferrovia non costituisce una pregiudiziale per la zona R3 posta a sud anche perché tra le due si interpongono le zone R2 ed R4 edificate che offrono una sorta di schermatura contro le immissioni.
Di conseguenza ed a fronte di un mercato che non è indicativo di oscillazioni particolari ma sembra piuttosto stagnante, nel periodo tra il 2001 ed 2002 il valore commerciale medio per terreni R3 può essere fissato in fr. 230.-/240.il mq.
Zona R2
Per quanto riguarda la zona R2 che qui interessa non tutte le compravendite reperite offrono risultati soddisfacenti ai fini dell’estimo. Non sono indicative, innanzitutto, le transazioni che coinvolgono semplici scorpori ossia quelle riguardanti i mapp. no. 3153 e 3155, dipendenti dal frazionamento del mapp. no. 3156, nonché i mapp. no. 3554, 5006, 2212, 2208 e 2746 e nell’ambito delle quali, oltretutto, si situano il prezzo metrico massimo (fr. 300.-/mapp. no. 2212 e 2208) rispettivamente quello metrico minimo (fr. 74.07/mapp. no. 5006) che notoriamente non hanno valenza decisiva. All’elenco vanno aggiunte le compravendite del mapp. no. 2378 vuoi per il prezzo irrisorio, vuoi perché il terreno appartiene solo parzialmente alla zona R2 e del mapp. no. 2749 perché riconducibile ad un raggruppamento. Poco significativa è, infine, pure la transazione inerente il mapp. no. 5549 poiché, trattandosi di una modesta striscia di terreno, v’è da supporre che il prezzo sia stato influenzato da fattori soggettivi. Come già rilevato, inoltre, il comparto in esame forma un quartiere abbastanza eterogeneo e quasi a sé stante. Per le sue caratteristiche mal si presta, quindi, ad un confronto con le zone R2 poste a nord di Via S. G__________, specie con le località P__________ e F__________ dove sono state compravendute le part. no. 5006/5358. Restano dunque i mapp. no. 5432, 5433, 5434 e 5435 che sono tutti stati alienati nel 2002 ad un prezzo medio di circa 190.- fr. il mq e che constano della superficie essenziale sfruttabile secondo i parametri di zona con una rimanenza modesta destinabile a giardino. Privi di pregi particolari, i terreni sono esposti alle immissioni dirette della linea ferrovia e ciò non può che ripercuotersi negativamente sul loro valore. Di contro per il mapp. no. 5641, che è ubicato più a sud ed ha una dimensione di poco superiore, è stato soluto un prezzo di circa 236.- fr. il mq, ossia maggiore di ca. il 25 %. Quest’ultima transazione, per quanto isolata, non è trascurabile poiché non vi è motivo di credere che sia stata influenzata da fattori soggettivi particolari e poiché è riferibile ad un fondo che, tutto sommato, presenta buone caratteristiche di sfruttabilità essendo pianeggiante ed avendo una conformazione planimetrica regolare oltre che buone infrastrutture di urbanizzazione. Libero, quindi, da condizionamenti tecnici o architettonici il terreno si presta ad un edificazione razionale secondo i parametri di zona. Ciò considerato ed a fronte di un mercato che non è indicativo di oscillazioni particolari ma sembra piuttosto stagnante, nel periodo tra il 2001 ed il 2002 valore commerciale medio per terreni R2 può essere fissato in fr. 220.-/230.- il mq.
9.La particella esproprianda è un terreno di conformazione ampia ed abbastanza regolare, che si presenta pianeggiante. Parzialmente edificato, ospita uno stabile abitativo a carattere residenziale, fatta eccezione per il piano terreno dov’è esercitata un’attività commerciale (M__________ N__________) mentre la porzione restante è adibita in parte a giardino ed in parte a piazzale-posteggio. É convenientemente urbanizzato. Il fondo non è gravato né da servitú né da oneri fondiari. Sia poi soggiunto che le immissioni derivanti dal traffico su Via I__________ non rappresentano un fattore di disturbo degno di nota tale da incidere sul valore della particella poiché i mezzi pesanti provenienti dall’autostrada Chiasso-Airolo che accedono alla zona industriale usufruiscono, per comodità d’accesso, di via I__________ solamente fino all’incrocio su via S__________ V__________ perchè poi proseguono lungo quest’ultima. Complessivamente, pertanto, la proprietà possiede le qualità intrinseche di un buon terreno edilizio R4 e, quindi, rientra nei parametri della quotazione di base stabilita sopra. Di conseguenza, posto che nel fissare l’importo dell’indennità il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle conclusioni della parti (art. 49 cpv. 1 Lespr.), per il sedime scorporato l’indennità espropriativa è fissata in fr. 260.-- il mq.
10. 10.1. L’espropriata ha avanzato una pretesa di almeno 25'000.-- per la formazione di 4/5 nuovi posti auto in sostituzione di quelli soppressi sul fronte stradale antistante lo stabile a seguito del previsto allargamento stradale, chiedendo inoltre il risarcimento della conseguente perdita di valore che deriverà all’intero fondo per effetto della diminuzione delle corrispondenti superfici verdi.
10.2. A norma dell’art. 11 Lespr. l’indennità comprende tutti i pregiudizi derivanti dall’esproprio ed in particolare, oltre al valore venale del diritto espropriato (let. a), anche il danno derivante dalla svalutazione del sedime residuo in caso di espropriazione parziale (let. b). In effetti se normalmente la diminuzione delle possibilità d’uso della porzione rimanente è compensata con l’indennizzo al valore edilizio pieno della superficie avulsa, nondimeno un’indennità ulteriore potrebbe imporsi laddove l’amputazione ne provocasse un deprezzamento. Quest’ultimo è ravvisabile specialmente qualora, in ragione dell’espropriazione, l’area rimanente fosse ridotta o deformata a tal punto da non poter più essere sfruttata razionalmente, oppure qualora un’eventuale costruzione esistente fosse privata di un’importante area di sfogo o di uno schermo protettivo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 183-185; RDAT II-1994 no. 63 c. 5.5, II-1998 no. 27 c. 3.1).
A seguito dell'intervento espropriativo la profondità della superficie, rispetto il ciglio della strada, viene ridotta da ca. 4,5/5 ml a ca. 3.00 ml (cfr. planimetria agli atti). Motivo per cui, prescindendo dall’accesso pedonale allo stabile che per ovvi motivi deve restare libero, possono essere stazionate due autovetture parcheggiate parallelamente (cfr. verbale di sopralluogo 4.06.2002 e planimetria agli atti). Sostanzialmente, pertanto, l'esproprio comporta la soppressione di un posto-auto. L'ente espropriante ha nondimeno rifiutato qualsiasi risarcimento per il motivo che non vi è alcuna licenza edilizia per l’utilizzazione del piazzale quale posteggio (cfr. verbale di udienza 4.06.2002). L’obiezione non è ragionevolmente sostenibile in questa sede. Decisivo per il giudizio è, infatti, che la proprietaria ha sempre disposto liberamente del piazzale utilizzandolo a scopo di stazionamento. Superficie tanto piú importante se si considera che la possibilità di usufruire di un posteggio è un elemento fondamentale per uno stabile abitativo e commerciale soprattutto quando, come in concreto, non esistono posteggi pubblici nelle immediate vicinanze. In queste condizioni l’atto ha dunque creato una certa stabilità che merita di essere tutelata ed impedisce che lo ISEP 1 si sottragga all’indennizzo. In ambito espropriativo il sacrificio di posteggi si annovera, normalmente, tra i pregiudizi indennizzabili in applicazione dell’art. 11 let. b Lespr. (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 192) ed è individuabile nella perdita del valore a reddito del posteggio. Dovendo escludere l’indebito cumulo di indennità, è rifuso solo il pregiudizio che non è già coperto dal valore venale del diritto espropriato; perciò il danno è calcolato detraendo dal valore di locazione capitalizzato del posteggio, il valore venale della superficie espropriata: oggetto di risarcimento è la differenza che ne risulta, purché sia positiva (RDAT 1989 no. 74, II-1996 no. 44; TRAM 31.7.1998 in re Stato del Cantone Ticino/M., 18.8.1998 in re Stato del Cantone Ticino/G.). Il canone locativo per 1 posteggio in quella zona è stimato per apprezzamento in fr. 60.- mensili pari a fr. 720.- annui, importo che capitalizzato al tasso favorevole all’espropriata del 5.5% corrisponde a fr. 13'090.-. Una volta dedotti fr. 3'900.- (15 mq x fr. 260.-) pertinenti al corrispondente sedime espropriato, l’indennità che si ottiene per il sacrificio di un posto-auto ammonta a fr. 9'190.- (fr. 13'090.- - fr. 3'900). Di contro, per quanto riferita ad un danno conseguente perdita di valore che deriverà all’intero fondo per effetto della diminuzione delle corrispondenti superfici verdi che va oltre l’indennità appena riconosciuta, la pretesa risarcitoria, esaminata nell’ottica dei requisiti posti dall’art. 11 let. b Lespr., non è condivisibile. E’ innegabile che la disponibilità di uno spazio verde rappresenti la soluzione ideale per uno stabile abitativo e commerciale, come per qualsiasi altra costruzione residenziale e/o commerciale. Tuttavia, in ambito espropriativo, l’utilizzabilità di un fondo secondo criteri ottimali non è decisiva poiché la garanzia della proprietà non assicura al proprietario un diritto d’uso assoluto del bene per averne il massimo vantaggio; infatti la prassi invalsa si attiene piuttosto al concetto di sfruttamento razionale concentrandosi su quelle che, secondo il buon senso ed in base a contingenze oggettive, sono le prospettive ragionevoli di sfruttamento di un terreno. In concreto, stando a tali principi, l’espropriazione non incide sul potenziale edilizio né compromette lo sfruttamento razionale del terreno in base ai parametri edilizi di zona e tanto meno impedisce ai comproprietari di disporre dello stabile a scopo abitativo e commerciale com’è avvenuto sino ad ora traendone un reddito. Anche perché la superficie prativa (presente sia ad est sia ad ovest oltre la casa) è talmente ampia da garantire in ogni caso una sufficiente area di svago e sfogo. Non è inoltre trascurabile che l’allargamento stradale e la costruzione del marciapiede sono sanciti dal piano viario del piano regolatore (PR) approvato dal Consiglio di Stato il 25.01.2000, di modo che l’intervento era prevedibile. Il progetto definitivo che ne è conseguenza altro non fa che adeguare al piano stesso ed alle nuove esigenze tecniche e di sicurezza, un tratto stradale vetusto e malsicuro che manifestamente non assolveva piú alla sua funzione.
11. Le indennità espropriative sono completate con gli interessi a decorrere dal 19.08.2002, data per la quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 52 cpv. 3 Lespr.), ai seguenti saggi fissati dal Tribunale federale:
- del 4,5 % dal 19.08.2002 al 31.08.2002; - del 4 % dal 1.09.2002 al 30.04.2003; - del 3,5 % dal 1.05.2003 in avanti.
12. Trattandosi di una procedura di espropriazione formale, i costi di causa sono da addebitarsi all’ente espropriante che è tenuto inoltre a rifondere all’espropriata un’equa indennità a titolo di ripetibili (art. 73 cpv. 1 Lespr.).
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. Lo ISEP 1 verserà alla proprietaria del mapp. no. 3794 di B__________, le seguenti indennità:
1.1. fr. 260.-- il mq per l’espropriazione formale di ca. 58 mq;
1.2. fr. 9’190.-per la soppressione di un posto-auto.
2.Sulle predette indennità espropriative sono dovuti gli interessi ai seguenti saggi annui:
- del 4,5 % dal 19.08.2002 al 31.08.2002; - del 4 % dal 1.09.2002 al 30.04.2003; - del 3,5 % dal 1.05.2003 in avanti.
3.La richiesta di risarcimento della conseguente perdita di valore che deriverà all’intero fondo per effetto della diminuzione delle superfici verdi dovuta alla creazione di posteggi sostitutivi è respinta.
4.La tassa di giustizia di fr. 600.-- e le spese sono a carico dell’ente espropriante, con l’obbligo di rifondere all’espropriato fr. 1'000.-- a titolo di ripetibili.
5.Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
6.Intimazione a:
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per il Tribunale di espropriazione
la Presidente La segretaria giurista
Margherita De Morpurgo Paola Carcano