Incarto n. 20.2004.27-2 20/04
Lugano 6 febbraio 2007
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
arch. Bruno Buzzini ing. Giorgio Caprara
segretaria giurista
Paola Carcano
statuendo nella procedura di approvazione dei progetti e di espropriazione promossa da
Stato del Cantone Ticino rappr. dall’Amministrazione immobiliare e delle strade nazionali, Bellinzona
contro
ESPR01 tutti rappr. dall’avv. __________, __________
nell'ambito del rifacimento del sottopasso FFS e raccordi stradali tratto V__________ bivio per P__________ in territorio del Comune di V__________ __________ relativamente al mapp. n. 332 RFD V__________
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.Lo Stato del Cantone Ticino è promotore delle opere di correzione e di risanamento della strada cantonale __________, di rifacimento del corrispondente sottopasso della linea Ferroviaria __________ ed, infine, di sistemazione dei relativi raccordi stradali con l’arteria cantonale __________. Il progetto, che implica l’espropriazione di vari fondi confinanti, prevede in particolare tra gli interventi principali la costruzione di un nuovo sottopasso in calcestruzzo armato (alto 4.20 m con una carreggiata di 7.20 m suddivisi in 6 m di campo stradale ed in un marciapiede di 1.20 m) come pure il rifacimento dei raccordi stradali nel tratto che si estende su di una lunghezza di 194.30 m dalla strada cantonale __________ verso Indemini (con una carreggiata che varia da un minimo di 7.20 m nelle tratte rettilinee fino ad un massimo di 8.60 m considerati i necessari allargamenti in curva). È anche previsto il rifacimento totale della sottostruttura e l’esecuzione delle canalizzazioni delle acque meteoriche oltre al rifacimento totale delle infrastrutture (aziende, acqua potabile e acque luride). Il tutto come specificato dalla relazione tecnica del 26 novembre 2003 e risultante dalle planimetrie. Il finanziamento è garantito da un credito complessivo stanziato dal Gran Consiglio con risoluzione del 10 dicembre 2001 per la completazione di opere in corso a favore della sicurezza delle strade cantonali (FU 101/2001 del 18 dicembre 2001). Gli atti corredati dalla necessaria documentazione sono stati pubblicati dal 15 marzo al 14 aprile 2004 mentre l’avviso personale porta la data del 3 marzo 2004.
2.2.1. La messa in atto del progetto coinvolge anche il mapp. no. 332 RFD di __________ appartenente in comproprietà in ragione di 1/3 ciascuno a ESPR01. Il fondo è espropriato definitivamente in ragione di ca. 18 mq ed occupato temporaneamente in ragione di ca. 54 mq contro versamento di un’indennità metrica di fr. 250.--/mq rispettivamente di fr. 0.50/mq. Inoltre è prevista la corresponsione di fr. 5'300.-- a corpo per la soppressione di vegetali vari (cfr. tabella di espropriazione).
2.2. Con notifica del 14 aprile 2004 i comproprietari non si sono opposti né al progetto né all'espropriazione ma hanno postulato il riconoscimento di un indennizzo quantificandolo in complessivi di fr. 14'825.-- così composti: - fr. 8'460.-- quale indennità metrica per espropriazione definitiva di ca. 28 mq (fr. 470.-- x 18 mq); - fr. 15.-- quale indennità per occupazione temporanea del giardino (fr. 0.50 x 30 mq); - fr. 1'050.-- quale indennità per occupazione temporanea del garage (fr. 150.-- x 7 mq); - fr. 5'300.-- a corpo per la soppressione di piante varie. 2.3. All'udienza di conciliazione del 13 luglio 2004 i comproprietari hanno confermato di non sollevare opposizioni al progetto ed all'espropriazione, accordando nel contempo l'anticipata immissione in possesso a far data dal 1 settembre 2004. Nella medesima occasione hanno anche accettato le indennità offerte di fr. 0.50/mq per l’occupazione temporanea e di fr. 5’300 a corpo per la soppressione delle piante asportate. Inoltre le parti si sono accordate nel senso che “qualora non fosse possibile reperire un posteggio in sostituzione dell’autorimessa (dove trova posto 1 automobile), lo Stato verserà un’indennità di fr. 100.-- al mese per il periodo d’inagibilità effettiva dell’autorimessa“ mentre per il resto sono state ribadite integralmente l’offerta rispettivamente la richiesta di indennizzo per il sedime espropriando. Il Tribunale di Espropriazione ha approvato il progetto con decreto del 23 settembre 2004 cresciuto incontestato in giudicato.
3.L’accordo raggiunto dalle parti inerente le indennità per l’occupazione temporanea e per la soppressione di vegetali vari (cfr. verbale di udienza del 13 luglio 2004) ha forza di decisione (art. 44 cpv. 2 Lespr.) e solleva, pertanto, questo Tribunale dall’obbligo di statuire nel merito. Litigiosa, e quindi da valutare, resta solamente l’indennità per il terreno avulso.
4.Il mapp. no. 332 RFD di __________, ubicato in località __________, è censito a Registro Fondiario:
d) giardino mq. 216 A) abitazione mq. 66 B) tettoia mq. 12 C) garage mq. 27
totale mq. 321
Di conformazione piuttosto irregolare, il sedime si presenta pianeggiante ed è sito a monte della strada cantonale __________. Parzialmente edificato ospita uno stabile abitativo a carattere residenziale (sub. A), una tettoia (sub. B) ed un garage (sub. C) mentre la porzione restante è adibita a giardino. Esso è ben urbanizzato ed accessibile dalla strada comunale di cui al mapp. no. 323 che si dirama dall’arteria cantonale all’altezza della particella esproprianda. Beneficia inoltre di un diritto di scarico acque pluviali a carico della part. no. 325. Infine è menzionato un precario costruzione e gronda a favore della part. no. 325. (cfr. estratto RF ed ispezione SIFTI 9 gennaio 2007). Il vigente PR dei Comuni del __________ approvato il 12 luglio 1985 – che comprende, oltre a __________, i Comuni di __________, __________, __________, __________, __________, __________ e __________ – assegna il mapp. no. 332 alla zona edificabile R2 (cfr. piano delle zone).
5.L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all’oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili ossia che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89). Lo stesso vale per il prezzo concordato in via amichevole con un ente pubblico a meno che non corrisponda al valore commerciale (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 86; RDAT I-1993 no. 51). Quanto alle stime effettuate ai fini fiscali, è comunemente ammesso e riconosciuto che non influiscono sul prezzo che verrebbe stipulato in una normale e libera contrattazione. Di conseguenza non possono nemmeno condizionare l'indennità espropriativa, che deve corrispondere ai reali valori di mercato (art. 20 LSt; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 53; TRAM 11.3.1999 SA M. M./Comune di M.).
6.In concreto il dies aestimandi risale al 1 settembre 2004, data a far tempo dalla quale è stata accordata l’anticipata immissione in possesso (art. 19 Lespr.; cfr. verbale di udienza del 13 luglio 2004).
7. 7.1. Come già indicato, __________ compone, insieme ai Comuni di __________, __________ __________, __________, __________, __________, __________ e __________, la regione del __________ dove, dal profilo pianificatorio, vigono un PR e norme di applicazione comuni. Nell’ambito delle ricerche svolte come d’uso presso i pubblici registri per terreni liberi inseriti dal PR dei Comuni del __________ in zona R2 a __________, nel periodo 1996-2004 sono stati accertati i seguenti valori di contrattazione:
1996 - fr. 236.48 il mq per il mapp. no. 490 di 307 mq (265 mq "prato vignato" + 42 mq "passo") e per una quota di comproprietà di 1/2 della part. no. 492 di complessivi mq 62 ("prato"), loc. __________. Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "passo" non è stata considerata. - fr. 181.- il mq per il mapp. no. 1121 di 1'105 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 15.2.1996 al d.g. 2939); - fr. 281.- il mq per il mapp. no. 1343 di 356 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 3.7.1996 al d.g. 14216); - fr. 263.- il mq per il mapp. no. 408 di 95 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 12.7.1996 al d.g. 14985).
1997 - fr. 352.- il mq per il mapp. no. 1183 di 412 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 22.4.1997 al d.g. 7151); - fr. 380.- il mq per il mapp. no. 1341 di 237 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 7.5.1997 al d.g. 8061).
1998 - fr. 126.70 il mq per il mapp. no. 1121 di 1'105 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 31.3.1998 ai d.g. 5415/6). Il mappale è stato rivenduto pochi mesi dopo a fr. 371.05 il mq (iscr. a RF il 28.8.1998 ai d.g. 14673/4); - fr. 250.- il mq per il mapp. no. 72 di 313 mq (119 mq "prato", 150 mq "prato vignato" e 44 mq "passo") e per una quota di comproprietà di 3/6 della part. no. 492 di complessivi 62 mq ("prato"), loc. __________ (iscr. a RF il 25.11.1998 al d.g. 20309). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "passo" non è stata considerata.
1999 - fr. 190.- il mq per i mapp. no. 530 e 543 di complessivi 1'990 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 18.8.1999 al d.g. 13288); - fr. 136.67 il mq per il mapp. no. 1120 di 1'708 mq (878 mq "prato" e 830 mq "bosco"), loc. __________ (iscr. a RF il 1.10.1999 al d.g. 16109). Il fondo è parzialmente fuori zona. Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "bosco" non è stata considerata.
2000 - fr. 248.23 il mq per i mapp. no. 1322, 1323, 1324 e 1325 di complessivi 2'605 mq (2'542 mq "prato-vignato" + 63 mq "passo" al mapp. no. 1325), loc. __________ (iscr. a RF il 30.5.2000 ai d.g. 9020/1). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "passo" non è stata considerata.
2001 - fr. 65.80 il mq per il mapp. no. 1167 di 76 mq ("prato"), loc. __________ (iscr. a RF il 5.7.2001 al d.g. 9693); - fr. 392.57 il mq per il mapp. no. 12 di 889 mq e per una quota di comproprietà di 1/6 della strada coattiva al mapp. no. 1352 di 333 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 30.8.2001 al d.g. 12779). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie della coattiva non è stata considerata; - fr. 209.- il mq per il mapp. no. 556 di 603 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 24.10.2001 al d.g. 16017); - fr. 287.80 il mq per i mapp. no. 647 (618 mq "prato") e 1166 (557 mq "prato" e 41 mq "posteggio") di complessivi 1'216 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 26.10.2001 al d.g. 16149); - fr. 240.- il mq per il mapp. no. 475 di 430 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 30.10.2001 al d.g. 16340).
2002 - fr. 275.80 il mq per il mapp. no. 1363 di 689 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 4.4.2002 al d.g. 5181); - fr. 1'011.70 il mq per il mapp. no. 14 di 425 mq e per una quota di comproprietà di 1/6 della strada coattiva al mapp. no. 1352 di 333 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 15.4.2002 al d.g. 5781). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie della coattiva non è stata considerata.
2003 - fr. 250.- il mq per lo scorporo di 32 mq dal mapp. no. 560, loc. __________ (iscr. a RF il 2.06.2003 ai d.g. 8659/63). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale; - fr. 250.- il mq per lo scorporo di 39 mq dal mapp. no. 562, loc. __________ (iscr. a RF il 6.06.2003 ai d.g. 8976/7). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale; - fr. 250.- il mq per lo scorporo di 120 mq dal mapp. no. 520, loc. __________ (iscr. a RF il 15.09.2003 ai d.g. 14912/3). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale. - fr. 250.- il mq per lo scorporo di 184 mq dal mapp. no. 521 e di 36 mq dal mapp. no. 567, loc. __________ (iscr. a RF il 12.06.2003 al d.g. 9187/91). Il trapasso è avvenuto per frazionamento a seguito di espropriazione formale.
2004 - fr. 295.70 il mq per il mapp. no. 70 di 2'104 mq (2'029 mq "prato" e 75 mq "riale"), loc. __________ (iscr. a RF il 22.03.2004 al d.g. 5183). Per il calcolo del prezzo al mq la superficie del "riale" non è stata considerata. - fr. 300.- il mq per il mapp. no. 1390 di 334 mq, loc. __________ (iscr. a RF il 26.04.2004 al d.g. 7246). 7.2. Fa da corollario ai dati ufficialmente inventariati, l’accordo stipulato nell'ambito di questa procedura in seguito all'accettazione dell’indennità espropriativa di fr. 250.- il mq (R2) per ca. 40 mq del mapp. no. 334. Il corrispondente procedimento espropriativo è stato dichiarato chiuso e stralciato dai ruoli per intervenuta transazione con decreto del 23 settembre 2004 (art. 43 e 44 cpv. 2 Lespr).
8.8.1. Nel Comune di V__________ - fatta eccezione per la località di Rodolfo che dal confine con P__________ si sviluppa verso E a cavallo della strada cantonale e che si distingue per l’immediata vicinanza al lago - le altre località citate nell’elenco delle transazioni sono tutte collinari e sono individuabili nel territorio a monte della strada cantonale entro due fasce ideali, una bassa ed una alta. La prima include __________, __________ e Ronco, ubicate appena sopra rispettivamente ad O del nucleo di V__________, come pure __________, __________, G__________ e B__________ situate nel comprensorio orientale del Comune confinante con M__________; queste località sono costituite da unità abitative residenziali dipendenti dal paese per quanto riguarda i servizi. La zona alta che domina il nucleo ed è servita dalla strada F__________ -I__________, annovera invece la stessa F__________, agglomerato abitativo a sé stante, e al B__________ quest’ultima estesa fino al confine con P__________, poco urbanizzata ed edificata solo marginalmente. Per quanto concerne la zona R2 collinare a cui appartiene la particella esproprianda – e prescindendo dalla transazione accertata avente per oggetto il mapp. no. 408 poiché trattasi di un fondo rivierasco - occorre rilevare che non tutte le compravendite reperite offrono risultati soddisfacenti ai fini dell’estimo. Innanzitutto non è indicativa la transazione avente per oggetto il mapp. no. 1167 ceduto nel 2001 a fr. 65.80 il mq perché ha una superficie complessiva di soli 76 mq tale da impedirne un’edificazione razionale secondo i parametri di zona; motivo per cui v’è da supporre che il prezzo sia stato influenzato da fattori soggettivi. Poco significative sono anche le compravendite aventi per oggetto il mapp. no. 1121 ceduto nel 1998 a fr. 126.70 il mq per il prezzo irrisorio ritenuto che lo stesso sedime è stato rivenduto pochi mesi dopo a fr. 371.05 il mq ed il mapp. no. 1120 ceduto nel 1999 a fr. 136.67 perché il terreno appartiene solo parzialmente alla zona R2. All’elenco vanno aggiunte altresì le transazioni che coinvolgono semplici scorpori ossia quelle riguardanti i mapp. no. 560, 562, 520 e 521 come pure quelle nell’ambito delle quali si situano il prezzo metrico massimo (fr. 1'011.70/mapp. no. 14) rispettivamente quello metrico minimo (fr. 181.--/mapp. no. 1121) che notoriamente non hanno valenza decisiva. Il Tribunale ha reputato pure di non far uso delle compravendite aventi per oggetto i mappali no. 530 e 543. (fr. 190.- il mq) come pure la particella no. 556 (fr. 209.- il mq) ritenuto che i valori in questione sono nettamente inferiori alla media delle altre transazioni riscontrate, motivo per cui vi è da supporre che siano stati influenzati da fattori soggettivi. Le rimanenti transazioni costituiscono invece un valido campione di raffronto poiché non v’è motivo di credere che siano state influenzate da fattori soggettivi particolari e poiché sono riferibili a fondi appartenenti alla zona collinare e che, tutto sommato, presentano buone caratteristiche di sfruttabilità. Infatti tutte le particelle in questione, a parità di componenti paesaggistiche e climatiche, hanno di principio una conformazione planimetrica regolare o abbastanza regolare, dimensioni discrete o ampie e buone infrastrutture di urbanizzazione. Liberi, quindi da condizionamenti tecnici o architettonici i terreni si prestano ad un’edificazione razionale secondo i parametri di zona; ed, in effetti, alcuni lo sono.
8.2. Tutto ciò considerato e posti i seguenti valori di contrattazione:
- fr. 236.48 il mq (mapp. no. 490: anno 1996); - fr. 281.-- il mq (mapp. no. 1343: anno 1996); - fr. 352.- il mq (mapp. no. 1183: anno 1997); - fr. 380.- il mq (mapp. no. 1341: anno 1997); - fr. 371.05 il mq (mapp. no. 1121: anno 1998); - fr. 250.- il mq (mapp. no. 72: anno 1998); - fr. 248.23 il mq (mapp. no. 1322, 1323, 1324 e 1325: anno 2000); - fr. 392.57 il mq (mapp. no. 12: anno 2001); - fr. 287.80 il mq (mapp. no. 647 e 1166: anno 2001); - fr. 240.- il mq (mapp. no. 475: anno 2001); - fr. 275.80 il mq (mapp. no. 1363: anno 2002); - fr. 295.70 il mq (mapp. no. 70: anno 2004); - fr. 300.- il mq (mapp. no. 1390: anno 2004).
il Tribunale ritiene prudenzialmente di situare la base di partenza per i terreni inseriti in zona R2 e siti in collina a __________ nel periodo 2000-2004 ad un valore edilizio medio di fr. 300.-- il mq. Questa stima è confortata altresì dal valore edilizio medio di fr. 330.--/350.-il mq fissato per il periodo 2001-2004 per fondi inseriti in zona R3 a monte dell’arteria cantonale litoranea (__________- __________, II tratto nel Comune di __________) in esito alla procedura espropriativa avviata dallo Stato del Cantone Ticino per i lavori di correzione della stessa (cfr. TE 29 luglio 2005 in re: R. R. inc. no. 10.2004.98-8; S. M. AG inc. no. 10.2004.98-9;V. L., R. B. SA, E. C. SA, I. SA inc. no. 10.2004.98-16) ritenuto che le possibilità edificatorie ivi ammesse (I.S. 0.6 e I.O. 30%; altezza max. edifici: 10 ml; altezza max. edifici al colmo 12 ml; distanza min. dal confine 4 ml: art. 58 NAPR) sono leggermente superiori rispetto a quelle riconosciute nella zona in oggetto (I.S. 0.5 e I.O. 30%; altezza max. edifici: 9 ml; altezza max. edifici al colmo 11 ml; distanza min. dal confine 3 ml: art. 60 NAPR).
9. Come già rilevato la particella esproprianda è un terreno pianeggiante di conformazione piuttosto irregolare situato a monte della strada cantonale __________ edificato con uno stabile abitativo a carattere residenziale, una tettoia ed un garage mentre la porzione restante è adibita a giardino. Esso è ben urbanizzato ed accessibile dalla strada comunale di cui al mapp. no. 323. Di secondaria importanza è la servitù iscritta a carico della confinante part. no. 325 poiché non rappresenta un fattore tale da accrescerne il valore mentre il precario menzionato a RF non costituisce una pregiudiziale poiché non ne altera la possibilità di sfruttamento né rappresenta nel caso concreto fattore di disturbo degno di nota. Complessivamente, pertanto, la proprietà possiede le qualità intrinseche di un buon terreno edilizio R2. Di conseguenza, ritenuto che nel fissare l’importo dell’indennità il Tribunale di espropriazione non è vincolato dalle conclusioni delle parti (art. 49 cpv. 1 Lespr.), per il sedime scorporato l’indennità espropriativa è fissata in fr. 300.-- il mq.
10. L’indennità espropriativa è completata con gli interessi al saggio usuale del 3,5% fissato dal Tribunale federale che decorrono dal 1 settembre 2004 (art. 52 cpv. 3 Lespr.), data a far tempo dalla quale gli espropriati hanno accordato l’anticipata immissione in possesso (cfr. consid. 6).
11. Trattandosi di una procedura di espropriazione formale, i costi di causa sono da addebitarsi all’ente espropriante che è tenuto inoltre a rifondere agli espropriati un’equa indennità a titolo di ripetibili (art. 73 cpv. 1 Lespr.).
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. Per l’espropriazione formale di ca. 18 mq del mapp. no. 332 di __________ lo Stato del Cantone Ticino verserà ai comproprietari un’indennità espropriativa di fr. 300.-- il mq, oltre interessi al saggio usuale del 3,5% annuo dal 1 settembre 2004.
2. Le questioni risolte con accordo sono stralciate dai ruoli.
3. La tassa di giustizia di fr. 600.-- e le spese sono a carico dell’ente espropriante, con l’obbligo di rifondere agli espropriati fr. 1'000.-- a titolo di ripetibili.
4.Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
5. Intimazione a:
- Amministrazione immobiliare e delle strade nazionali, Bellinzona avv. __________
Per il Tribunale di espropriazione
La Presidente La segretaria giurista
Margherita De Morpurgo Paola Carcano