Incarto n. 10.2005.7-2
Lugano 23 novembre 2007
Sentenza In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale di espropriazione
Composto dalla Presidente
Margherita De Morpurgo
e dai membri
ing. Eraldo Pianetti arch. Giancarlo Fumasoli
segretario giudiziario
Enzo Barenco
statuendo nella procedura di espropriazione formale promossa da
ISEP 1 rappr. dall’ RA 3
contro
PPP mappale n. 391 RFD di __________, composta da: 1. MCON 3 2. MCON 4 3. MCON 5 4. MCON 6 5. MCON 7 6. MCON 8 7. MCON 9 8. MCON 10 tutti rappr. da RA 4 ed RA 5
ai fini dell’acquisizione parziale delle part. no. 43, 729 e 391 RFD __________ relativamente alla PPP al mapp. no. 391 RFD __________,
letti ed esaminati gli atti, udite le parti ed assunte le necessarie prove,
considerato, in fatto ed in diritto
1.1.1. Il mapp. no. 43 di __________ è un fondo parzialmente edificato ubicato ai margini del nucleo. Nel 1979 il ISEP 1 stipulò un contratto di locazione della durata di 20 anni con l’allora proprietaria __________ per realizzare un posteggio pubblico sul piazzale che circonda lo stabile. Nel PR approvato il 10.8.1988 quest’ultimo fu gravato con un vincolo a destinazione posteggio pubblico con accesso da ovest. Il Comune ha ora risolto di acquistare le aree di posteggio e di accesso che oltre ad essere riservate dal PR sono da tempo adibite a scopi pubblici. Perciò, ottenuto l’avallo del Consiglio del Consiglio Comunale, ha avviato il presente procedimento espropriativo pubblicando gli atti dall’11.7 al 9.8.2005. Con gli attuali proprietari del mapp. no. 43 il Municipio è poi giunto ad una transazione (decreto di stralcio del 25.1.2007 inc. no. 10.2005.7-1) cosicché la vertenza si riduce ai mapp. no. 729 e 391 entrambi espropriati limitatamente ad una fascia lungo il confine con il mapp. no. 43 con funzione di accesso.
1.2. Il mapp. no. 391, costituito in PPP, è espropriato in ragione di 44 mq contro versamento di un’indennità di fr. 20.- il mq che i comproprietari hanno contestato ritenendo più ragionevole un risarcimento di 360/400.- fr. il mq. All’udienza di conciliazione del 12.1.2006 essi si sono rimessi al giudizio di questo Tribunale. Costituito il nuovo collegio giudicante, le parti hanno rinunciato a ripetere il dibattimento.
2.Il mapp. no. 391 è così censito a RF:
sub. m) piazzale mq 844 sub. o) strada mq 44 sub. P) fabbricato abitato mq 500 totale mq 1388
Si tratta di un terreno pianeggiante di forma piuttosto irregolare sul quale sorge una palazzina d’appartamenti (cfr. doc. fotografica). Nel PR il fondo è attribuito alla zona del nucleo tradizionale (NT).
3.3.1. L’espropriazione è subordinata al versamento di una piena indennità (art. 9 Lespr.) che, a compensazione del danno indotto dall’intervento espropriativo, è finalizzata a restituire al soggetto colpito le condizioni economiche di cui avrebbe goduto se l’evento non avesse avuto luogo, senza pregiudicarlo né arricchirlo (Hess/Weibel, Das Enteignungsrecht des Bundes, 1986, ad art. 16 no. 4). L’indennità consta, in particolare, dell’intero valore venale del diritto espropriato (art. 11 let. a Lespr.) trovando riscontro nel prezzo commerciale oggettivo che un qualsiasi privato o agente immobiliare avveduto stipulerebbe nell’ambito di una libera transazione immobiliare (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 50 ss; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, 1966, p. 25 e 33; Grisel, Traité de droit administratif, 1984, vol. II, p. 734). Strumento di valutazione è il cosiddetto metodo statistico-comparativo che, previa incursione nei prezzi di vendita ufficialmente registrati, preferibilmente durante l’anno precedente il dies aestimandi e riferibili a fondi analoghi, analizza i dati accertati estrapolando quelli pertinenti per adeguarli all'oggetto da stimare. Il tutto attraverso un confronto oggettivo e soppesando le singole caratteristiche, le potenzialità di sfruttamento come anche tutti i fattori che intervengono più o meno sensibilmente nel settore delle transazioni immobiliari riflettendosi sui prezzi (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 52, 80 ss; DTF 115 Ib 408, 122 I 168 c. 3a, 122 II 337 c. 5; RDAT II-1998 no. 27) tra i quali si annoverano altresì le eventuali possibilità di miglior uso del fondo (art. 12 cpv. 1 Lespr.), purché siano concrete, nonché i diritti e gli oneri iscritti o annotati a RF (art. 14 Lespr.). L’applicazione del metodo statistico-comparativo presuppone la disponibilità di un adeguato campione di raffronto, non invece l’identità con l’oggetto paragonato. E’ tuttavia indispensabile che i valori accertati siano analizzabili e cioè che costituiscano una testimonianza valida quanto ragionevole delle tendenze e dell’evoluzione del mercato immobiliare (RDAT 1985 no. 92, II-1998 no. 27). In quest’ottica le punte estreme – ossia i prezzi di gran lunga al di sotto o al di sopra della media stipulati in un contratto isolato – ed i prezzi pertinenti a terreni già edificati non hanno valenza decisiva ai fini dell’estimo (Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 87 e 89).
3.2. L’ente espropriante ha offerto un’indennità di fr. 20.- il mq per il motivo che la superficie espropriata è costituita da sedime stradale. Ora, a prescindere dal fatto che l’offerta non è vincolante per il Tribunale (art. 49 cpv. 1 Lespr.), essa si rivela comunque inadeguata. Infatti l’effetto anticipato negativo dipendente dal vincolo di PR con destinazione strada è un elemento irrilevante ai fini dell’estimo (art. 12 cpv. 1 Lespr.) e di conseguenza il solo fatto che la superficie sia già usata come strada e sia censita come tale a RF non ne giustifica l’espropriazione ad un valore irrisorio. In quest’ottica è pure di secondaria importanza che il fondo sia gravato con un onere di passo pubblico con carro a favore del Comune poiché tale onere interessa lo stesso sedime riservato dal PR e non incide né sullo sfruttamento né sul valore commerciale del fondo. La superficie espropriata va quindi indennizzata al valore edilizio pieno. Ciò detto l’estimo si fonda sui prezzi ufficiali più recenti (art. 19 Lespr.) risultanti dalle transazioni immobiliari riferite a terreni liberi con possibilità di sfruttamento analoghe a quelle del fondo espropriato. La ricerca esperita come d’uso a RF offre scarsi risultati; solo due sono le transazioni reperite con oggetto terreni liberi attribuiti alla zone di completazione del nucleo (ZCN) che riportano i prezzi seguenti:
- fr. 326.08 il mq per il mapp. no. 659 di mq 368, loc. __________ (iscr. a RF il 23.6.2000); - fr. 279.72 il mq per il mapp. no. 770 di mq 429, loc. __________ (iscr. a RF l’11.8.2000).
La penuria di dati di raffronto recenti riguarda non solo i terreni liberi, in sé già rari in zona nucleo, ma anche quelli edificati e non è necessariamente sintomo di stagnazione del mercato immobiliare; verosimilmente è da ricondurre piuttosto ad un’offerta assai limitata legata ad una certa reticenza dei proprietari poco propensi alla vendita di questa particolare tipologia di immobili poiché notoriamente si tratta di oggetti di pregio, talvolta anche solo per ragioni soggettive ed affettive. Tanto è vero che in altre zone residenziali di __________ o __________, specie a destinazione R2 o R3 e quindi a connotazione meno caratteristica, le contrattazioni non mancano. Tale circostanza non è comunque d’ostacolo all’estimo poiché, stando alla giurisprudenza, è lecito trarre spunto anche da compravendite isolate purché i prezzi d’acquisto siano esaminati con cura e la stipulazione dei contratti non risulti influenzata da circostanze particolari (DTF 122 I 168 c. 3a; Hess/Weibel, op. cit., ad art. 19 no. 85). Questo non sembra essere il caso per le transazioni concernenti i mapp. no. 659 e 770; nulla lascia presumere che i contratti siano stati influenzati da elementi speculativi, inusuali o di natura soggettiva motivo per cui il prezzo di vendita può essere considerato attendibile. E’ vero che i mapp. no. 659 e 770 appartengono alla ZCN dove, a differenza del nucleo tradizionale (NT), la riattazione e l’edificazione di principio non sono vincolate alle volumetrie ma solo al rispetto delle distanze, delle altezze e ad un ordine architettonico che non contrasti con le caratteristiche ambientali (art. 34 e 35 NAPR); concretamente ciò significa che una riduzione di superficie condiziona proporzionalmente l’edificabilità nella ZCN mentre nella zona NT non pregiudica la potenzialità edificatoria con la conseguenza che dal profilo meramente edilizio la ZCN potrebbe apparire più interessante. Tuttavia non va trascurato che nella zona NT le superfici libere complementari ad un edificio sono limitatissime e quindi, oltre ad essere assai preziose, sono un elemento che influisce sull’attrattiva dell’oggetto e sul suo valore commerciale. Tutto sommato si può quindi ritenere che i valori accertati per la ZCN possano valere anche per la zona NT. Inoltre, nonostante la mancanza di offerta, rispetto al 2000 dev’essere ammessa una certa rivalutazione cosicché il valore attuale può essere stimato prudenzialmente in fr. 350.- il mq. Questo importo si adegua al mapp. no. 391; il fondo, già edificato, dispone infatti di un’area di respiro che influisce sul suo pregio rendendo il fondo attrattivo dal profilo commerciale. L’indennità espropriativa è dunque fissata in fr. 350.- il mq.
4.La tassa di giustizia e le spese sono a carico dell’ente espropriante (art. 73 cpv. 1 Lespr.). Gli espropriati non si sono avvalsi della consulenza di un legale e pertanto non si assegnano ripetibili.
Per i quali motivi
richiamata la Legge di espropriazione dell’8 marzo 1971,
dichiara
e pronuncia: 1. Per l’espropriazione formale di mq 44 del mapp. no. 391 l’ente espropriante verserà agli espropriati un’indennità di fr. 350.il mq.
2. La tassa di giustizia e le spese in fr. 400.sono a carico dell’ente espropriante. Non si assegnano ripetibili.
3. Contro la presente decisione è data facoltà di ricorso al Tribunale cantonale amministrativo, Lugano, nel termine di trenta giorni dall’intimazione.
4. Intimazione a:
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per il Tribunale di espropriazione
la Presidente Il segretario giudiziario
Margherita De Morpurgo Enzo Barenco