RACCOMANDATA
Incarto n. 33.2002.00055 TB
Lugano 11 ottobre 2002
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il giudice delegato del Tribunale cantonale delle assicurazioni
Giudice Ivano Ranzanici
con redattrice:
Tanja Balmelli
segretario:
Fabio Zocchetti
statuendo sul ricorso del 26 agosto 2002 di
__________ rappr. da: avv. __________,
contro
la decisione del 25 luglio 2002 emanata da
Cassa cant. di compensazione, 6501 Bellinzona 1, in materia di prestazioni complementari
ritenuto, in fatto
1.1. Nell'ambito della revisione periodica delle prestazioni complementari per l'anno 2002 avvenuta giusta l'art. 30 OPC-AVS/AI, con decisione 25 luglio 2002 la Cassa cantonale di compensazione di Bellinzona ha rifiutato a __________ una prestazione complementare con effetto dal 1° aprile 2002, contro i precedenti Fr. 1'097.- concessile a partire dal 1° gennaio 2002 (doc. _).
1.2. Con tempestivo ricorso 26 agosto 2002 (doc. _) l'assicurata, per il tramite della curatrice __________ (doc. _) e dell'avv. __________ (doc. _), si è aggravata contro la predetta soppressione della PC contestando l'importo ritenuto per le spese di manutenzione (Fr. 930.-) e l'ammontare complessivo, al valore commerciale, di Fr. 277'000.- relativo ai fondi nn. _, _ e _ RFD di __________ di proprietà della ricorrente. In particolare, quest'ultima sostiene che bisognerebbe considerare il valore di stima della costruzione eretta sulla part. n. _ RFD di __________, poiché tale abitazione costituirebbe il suo effettivo domicilio. Conseguentemente si dovrebbe ritenere l'importo di Fr. 94'886.- esposto nella notifica di tassazione 2001-2002 (doc. _) e stralciare il valore relativo al reddito delle suddette proprietà fondiarie. Quanto alle spese di manutenzione, le stesse dovrebbero corrispondere a quelle effettivamente sostenute dall'assicurata durante gli anni 1999, 2000 e 2001, per una media di Fr. 3'333.- all'anno (docc. _).
In via principale la ricorrente chiede dunque di considerare il valore di stima esposto fiscalmente e l'importo ritenuto dalla Cassa per le spese di manutenzione. Subordinatamente, lo stesso valore di stima, ma le spese effettivamente sostenute per la manutenzione degli immobili (Fr. 3'333.-).
1.3. Nella propria risposta 17 settembre 2002 (doc. _) la Cassa di compensazione ha integralmente confermato i contestati importi di ogni singolo fondo, proponendo quindi la reiezione del gravame. In specie essa ha applicato l'art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI relativo alla stima, al valore venale, della sostanza di proprietà dell'assicurata che non le serve da abitazione.
Contestualmente l'Amministrazione ha prodotto le perizie complete dei mappali nn. _, _ e _ RFD di __________ esperite in data 16 luglio 2002 dall'arch. __________ dell'Ufficio cantonale di stima e contemplanti i valori, rispettivamente, di Fr. 215'000.-,
Fr. 27'000.- e Fr. 35'000.- (doc. _). Inoltre, essa ribadisce l'importo di Fr. 930.- relativo alle spese di manutenzione dei fabbricati, poiché desunto dalla notifica di tassazione 2001-2002, cresciuta in giudicato.
1.4. Con scritto 24 settembre 2002 (doc. _) la ricorrente ha presentato una perizia di parte eseguita in data 2 luglio 2001 dall'ing. __________ con oggetto il fondo n. _ RFD di __________ (doc. _). Tra le altre cose, il perito di parte rileva che il rustico ivi costruito ha un valore venale di Fr. 213'040.-, ma che non è più abitabile. La ricorrente chiede pertanto che se ne consideri il valore di stima ed il valore di reddito, che però deve essere calcolato su tale importo. Infine, seppure i relativi valori venali vengano accettati, non potendo tuttavia occuparle né cederle a terzi in usufrutto o godimento, l'assicurata postula che si tralasci di conteggiare i valori di reddito delle stalle edificate sui mappali _ e _ RFD di __________.
1.5. In data 27 settembre 2002 (doc. _) la Cassa si è riconfermata nella sua risposta di causa.
in diritto
In ordine
2.1. La presente vertenza non pone questioni giuridiche di principio e non è di rilevante importanza (ad esempio per la difficoltà dell’istruttoria o della valutazione delle prove). Il TCA può dunque decidere nella composizione di un Giudice unico ai sensi degli articoli 26 c cpv. 2 della Legge organica giudiziaria civile e penale e 2 cpv. 1 della Legge di procedura per le cause davanti al Tribunale delle assicurazioni (cfr. STFA del 18 febbraio 2002 nella causa H., H 335/00; STFA del 4 febbraio 2002 nella causa B., H 212/00; STFA del 29 gennaio 2002 nella causa R. e R., H 220/00; STFA del 10 ottobre 2001 nella causa F., U 347/98 pubblicata in RDAT I-2002 pag. 190 seg.; STFA del 22 dicembre 2000 nella causa H., H 304/99; STFA del 26 ottobre 1999 nella causa C., I 623/98).
Nel merito
2.2. Va avantutto rilevato come la LPC persegue lo scopo di garantire un "reddito minimo" per far fronte ai "fabbisogni vitali" ai sensi dell'art. 112 cpv. 2 lett. b Cost. fed. e Disp. Trans. all'art. 112 Cost. fed. (RCC 1992 pag. 346). Questa nozione è più ampia rispetto al "minimo vitale" disciplinato dal diritto esecutivo (art. 93 LEF). La Legge federale sulle prestazioni complementari all'AVS/AI (LPC) contiene dunque la garanzia di un reddito minimo per le persone anziane e invalide (su queste questioni cfr. DTF 113 V 280 (285), RCC 1991 pag. 143 (145), RCC 1989 pag. 606, RCC 1986 pag. 143; CATTANEO, "Reddito minimo garantito: prossimo obiettivo della sicurezza sociale" in RDAT 1991-II pagg. 447 segg., spec. pag. 448 nota 12 e pag. 460 nota 83). I limiti di reddito rivestono pertanto una doppia funzione e meglio quella di limite dei bisogni e di reddito minimo garantito (DTF 121 V 204; Pratique VSI 1995 pagg. 52 e 176; 1994 pag. 225; RCC 1992 pag. 225; cfr. anche Messaggio concernente la terza revisione della Legge federale sulle prestazioni complementari all’AVS/AI, pagg. 3, 8 e 9).
2.3. Per l’art. 2c lett. a LPC hanno diritto alle prestazioni complementari giusta l’articolo 2 LPC gli invalidi che hanno diritto a una mezza rendita o a una rendita intera dell'AI.
2.4. Secondo l’art. 3a cpv. 1 LPC,
" L'importo della prestazione complementare annua deve corrispondere alla differenza tra l'eccedenza delle spese riconosciute e i redditi determinanti."
2.5. Per quanto riguarda le spese riconosciute, fino al 31 dicembre 1998 l’art. 3b LPC prevedeva che:
" Per le persone che non vivono durevolmente o per un lungo periodo in un istituto o in un ospedale (persone che vivono a casa), le spese riconosciute sono le seguenti:
a. importo destinato alla copertura del fabbisogno vitale, per anno:
1. per le persone sole, almeno 14690 franchi e al massimo 16290 franchi;
2. per i coniugi, almeno 22035 franchi e al massimo 24435 franchi;
3. per gli orfani e per i figli che danno diritto a una rendita per figli dell’AVS o dell’AI, almeno 7745 franchi e al massimo 8545 franchi. Per i due primi figli si prende in considerazione la totalità dell’importo determinante, per due altri figli due terzi ciascuno e per ogni altro figlio un terzo;
b. la pigione di un appartamento e le relative spese accessorie. In caso di presentazione di un conguaglio per le spese accessorie, non si può tenere conto né di un pagamento di arretrati né di una richiesta di restituzione." (cpv. 1)
" Per le persone che vivono a casa e per le persone che vivono in un istituto sono inoltre riconosciute le spese seguenti:
a. spese per il conseguimento del reddito fino a concorrenza del reddito lordo dell'attività lucrativa;
b. spese di manutenzione di fabbricati e interessi ipotecari fino a concorrenza del ricavo lordo dell'immobile;
c. premi versati alle assicurazioni sociali della Confederazione, eccettuata l'assicurazione malattie;
d. importo forfettario annuo per l'assicurazione obbligatoria delle cure medico-sanitarie. L'importo forfettario deve corrispondere al premio medio cantonale per l'assicurazione obbligatoria delle cure medico-sanitarie (compresa la copertura infortuni);
e. pensioni alimentari versate in virtù del diritto di famiglia (cpv. 3)."
Dal 1° gennaio 1999 (sino al 31 dicembre 2000) l’importo massimo computabile a titolo di fabbisogno è pari a Fr. 16’460.- per persone sole, Fr. 24’690.- per coniugi, Fr. 8’630.- per il primo e per il secondo figlio o orfano, Fr. 5'755.- per il terzo e per il quarto figlio o orfano e Fr. 2’880.- per il quinto e successivi figli o orfani (Decreto esecutivo concernente la legge federale sulle prestazioni complementari all’AVS/AI del 18 novembre 1998).
A decorrere dal 1° gennaio 2001, invece, gli importi massimi destinati alla copertura del fabbisogno vitale sono aumentati a Fr. 16'880.- per persone sole, Fr. 25’320.per coniugi e, per orfani e figli che danno diritto ad una rendita per figli AVS o dell’AI, a Fr. 8'850.- (cfr. art. 1 dell’Ordinanza 01 sull’adeguamento delle prestazioni complementari all’AVS/AI del 18 settembre 2000).
2.6. Ancora, giusta l’art. 3c LPC i redditi determinanti comprendono:
"a. le entrate in denaro o in natura provenienti dall'esercizio di un'attività lucrativa. Un importo di 1000 franchi per le persone sole e di 1500 franchi per i coniugi e le persone con figli che hanno o danno diritto a una rendita è dedotto dal reddito annuo proveniente dall'esercizio di un'attività lucrativa, il saldo è computato in ragione di due terzi. Per gli invalidi ai sensi dell'articolo 2c lettera d, il reddito dell'attività lucrativa è interamente computato;
b. il reddito proveniente da sostanza mobile e immobile;
c. un quindicesimo della sostanza netta oppure un decimo per i beneficiari di rendite di vecchiaia, nella misura in cui superi per persone sole 25000 franchi, per coniugi 40000 franchi e per orfani e figli che danno diritto a rendite per figli dell'AVS o dell'AI 15000 franchi. Se l'immobile appartiene al beneficiario delle prestazioni complementari o a un'altra persona compresa nel calcolo della prestazione complementare e serve quale abitazione ad almeno una di queste persone, soltanto il valore dell'immobile eccedente 75000 franchi é preso in considerazione quale sostanza;
d. le rendite, le pensioni e le altre prestazioni periodiche, comprese le rendite dell'AVS e dell'AI;
e. le prestazioni derivanti da un contratto di vitalizio o da un'altra convenzione analoga;
f. gli assegni familiari
g. le entrate e le parti di sostanza a cui l'assicurato ha rinunciato;
h. le pensioni alimentari del diritto di famiglia. (cpv. 1)"
2.7. Con il suo gravame la ricorrente censura la valutazione delle partt. nn. _, _ e _ RFD di __________, tutte di sua proprietà, lamentandosi che il perito dell'Ufficio stima (arch. __________) ha valutato al valore venale tutti e tre i citati fondi per complessivi Fr. 277'000.-, anziché considerarli al valore di stima così come esposto nella notifica di tassazione 2001-2002 (Fr. 94'886.-).
Tuttavia, nelle osservazioni ai referti peritali del 16 luglio 2002 (doc. _) la ricorrente si è detta poi d'accordo con gli ammontari fissati dall'arch. __________ relativamente alle due stalle edificate sulle citate partt. nn. _ (Fr. 27'000.-) e _ (Fr. 35'000.-).
Rimane dunque litigioso soltanto il valore attribuibile al fondo n. _ RFD di __________, il reddito di tale proprietà e le spese di manutenzione dei fabbricati edificati sui tre mappali in questione.
Per quanto attiene alla modalità di calcolo della sostanza, si rileva che ai sensi dell’art. 3a cpv. 7 lett. b LPC, il Consiglio federale disciplina la valutazione dei redditi determinanti, delle spese riconosciute, nonché della sostanza.
Giusta l’art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI, la sostanza immobiliare che non serve d'abitazione al richiedente o a una persona compresa nel calcolo delle PC deve essere computata al valore corrente.
Secondo tali termini, nella misura in cui la sostanza non serve più da abitazione al richiedente o ad una persona compresa nel calcolo della prestazione complementare, il legislatore ha voluto che venisse imputato il valore che l’immobile rappresenta effettivamente sul mercato.
Non sarebbe infatti corretto che agli assicurati fosse consentito di mantenere la sostanza a vantaggio degli eredi grazie alle prestazioni complementari. I titolari di carte valori e libretti di risparmio non devono essere trattati peggio dei proprietari immobiliari (Pratique VSI 1994 pag. 195; RCC 1991 pag. 424).
In una sentenza pubblicata in Pratique VSI 1994 pag. 290, il TFA ha specificato che tale disposizione è applicabile solo se il richiedente (o un’altra persona compresa nel calcolo delle prestazioni complementari) non abita personalmente nell’immobile di sua proprietà.
Nel caso concreto, come risulta dagli atti dell'Amministrazione, per motivi terapeutici la ricorrente abita dal 17 ottobre 1995 in un appartamento protetto in Via __________ (cfr. lettera 30 ottobre 1995 del Servizio __________ alla Cassa). Oltre al contratto di locazione stesso stipulato in data 22 novembre 1993 fra la Fondazione __________, conduttrice e la signora __________, agli atti v'è inoltre la comunicazione 7 novembre 2000 con oggetto l'aumento della pigione, regolarmente notificata dalla ricorrente alla Cassa di compensazione. Oltre a ciò, alla domanda n. 12 del formulario per la revisione delle prestazioni complementari AVS/AI per l'anno 2002, la ricorrente ha affermato di avere un'economia propria, intesa come il citato appartamento protetto in cui vive insieme ad un'altra persona e la cui pigione è pari a Fr. 11'280.- all'anno (cfr. domanda n. _).
Infine, pure nell'atto ricorsuale il rappresentante della ricorrente osserva che quest'ultima vive a __________ "per ovvi motivi di rapporto con la curatrice" (punto 2 pag. 2 del doc. _),
Malgrado dunque la dichiarazione 4 ottobre 2002 del Comune di __________ (doc. _), con cui si precisa che la ricorrente è tuttora ivi domiciliata, questo Tribunale ritiene ad ogni buon conto che l'assicurata viva durevolmente a __________, luogo in cui ha stabilito la sua abitazione principale e la sua residenza abituale.
Da quanto sopra risulta dunque indubbiamente che gli immobili posseduti dalla ricorrente (partt. nn. _, _ e _ RFD di __________), in particolare il fondo n. _, non le servono da abitazione primaria.
Correttamente, quindi, la Cassa di compensazione ne ha computato il valore venale.
2.8. In proposito va rilevato che secondo la prassi del TFA, per determinare il valore commerciale l’Amministrazione deve far esperire una perizia da un ufficio competente. Il TCA ha infatti dichiarato illegale la precedente prassi della Cassa, che consisteva nell’aumentare sistematicamente del 30% il valore di stima ufficiale. Applicando questo metodo, nel caso di nuove stime poteva risultare un valore superiore a quello corrente (RDAT II-1995 pagg. 203 segg.).
Secondo la giurisprudenza del TFA, infine, per la determinazione del valore corrente degli immobili l’ufficio cantonale deve sempre far capo allo stesso servizio (SVR 1998 LPC N. 5). A mente dell’Alta Corte federale sarebbe infatti inammissibile calcolare l’importo delle prestazioni complementari in base a stime elaborate da autorità differenti (Pratique VSI 1993 pag. 137).
In concreto, nel Canton Ticino la Cassa affida detto compito all’Ufficio stima.
Al riguardo va ancora rilevato che il TFA, in un caso riguardante il Canton Ticino in cui il ricorrente aveva contestato la valutazione immobiliare operata dall’Ufficio cantonale di stima, ha confermato l’operato dei periti (STFA del 27 febbraio 1998 in re S.S.).
2.9. In specie, con perizie immobiliari del 16 luglio 2002 (doc. _) l'Ufficio stima (arch. __________) ha stabilito in Fr. 215'000.- il valore venale del mappale _, in Fr. 27'000.- quello della part. n. _ ed in Fr. 35'000.- il valore commerciale del fondo n. _, tutti iscritti nel RFD di __________. Su tali basi la Cassa ha determinato dunque in complessivi Fr. 277'000.- l'ammontare della sostanza immobiliare imputabile all'assicurata.
Dal canto suo, la ricorrente ha prodotto la perizia eseguita il 2 luglio 2001 dall'ing. __________ sulla predetta part. n. _, il quale ha valutato in Fr. 213'040.- il valore commerciale di tale mappale (doc. _).
In generale, nel suo referto egli ha osservato che tale fondo è raggiungibile attraverso una strada carrozzabile a fondo cieco, quindi di non trafficata e che a soli m 100 v'è un parcheggio pubblico.
L'ing. __________ ha poi esposto i dati tecnici delle abitazioni (sub. A, B e C), evidenziando la struttura di ogni singola costruzione e le installazioni presenti (acqua, corrente elettrica, scarico acque luride per le case identificate a registro fondiario come sub. A e C). Egli ha infine precisato che questi edifici non possono essere considerati abitabili e per renderli tali si dovrebbe intervenire in modo radicale, installando per esempio un impianto di riscaldamento, uno nuovo per l'acqua corrente, risistemando il tetto e l'attuale gabinetto, come pure dei nuovi serramenti. Tutto ciò comporterebbe un notevole investimento.
Dal canto suo, l'Ufficio stima non ha rilevato un tale stato di decadimento, tanto che ha definito discreto lo stato di conservazione dei subalterni A (casa), B (rustico) e C (casa), seppure il genere di costruzione di questi elementi sia stato classificato come rustico e non casa d'abitazione.
Nel dettaglio, a mente del perito di parte i subalterni A e C sono delle costruzioni vetuste tanto che il tetto in piode del corpo A lascia permeare acqua. Queste casette sono tuttavia ubicate in una buona posizione, poiché sono a diretto contatto con la strada carrozzabile, ciò che permetterebbe di ridurre i costi nell'eventualità di una ristrutturazione degli immobili. Egli ha pertanto indicato il prezzo di Fr. 240.-/mc per i corpi A e C, mentre l'arch. __________ ha ritenuto – nella sua valutazione di un anno dopo - l'importo di Fr. 160.-/mc. L'ing. __________ ha altresì fissato in Fr. 70.-/mc la parte di collegamento tra gli edifici sub. A e sub. C (che non figurerebbe sul piano di situazione); l'Ufficio stima non ha invece proposto un calcolo separato per tale elemento.
Per il rustico sub. B, in discrete condizioni eccetto che per la copertura del tetto in piode e per le travature portanti, il valore è stato stabilito in Fr. 190.-/mc, contro i Fr. 130.-/mc dell'Ufficio stima.
Per quanto attiene ai costi secondari e la sistemazione esterna, intesi dal perito di parte come le spese per l'allacciamento degli scarichi delle acque luride al collettore comunale rispettivamente per l'acqua e la corrente elettrica, essi sono stati quantificati in Fr. 6'000.-, mentre l'arch. __________ ha previsto un importo di Fr. 15'000.-.
Da ultimo, al terreno circostante gli edifici (sub. g: prato vignato), sito in una buona posizione in quanto sufficientemente esposto al sole ed in una zona tranquilla, è stato attribuito il valore venale di Fr. 16.-/mq, mentre per il sentiero (sub. h), i riali (sub. i) e la parte boschiva (sub. k) è stato calcolato un valore di Fr. 0,50/mq.
Per l'intero terreno, comprensivo dei subalterni citati dal perito di parte, l'arch. __________ dell'Ufficio stima ha individuato nella propria perizia un valore medio di Fr. 20.-/mq.
Stanti i summenzionati prezzi, ritenuto un volume di mc 262,40 per il sub. A e di mc 123,20 per il sub. C, l'ing. __________ ha dunque ottenuto l'importo di Fr. 92'544.- per le due casette (mc 385,60 x Fr. 240.-/mc). Sulla base di cubature differenti, l'Ufficio stima ha di contro ottenuto l'importo di Fr. 52'800.- per la casa sub. A (mc 330 x Fr. 160.-/mc) e l'ammontare di Fr. 27'900.- per l'altra casetta sub. C (mc 155 x Fr. 180.-/mc), per un totale, inferiore, pari a Fr. 80'700.-.
Per i mc 156 della tettoia di collegamento, il referto del perito di parte ha determinato l'importo di Fr. 10'920.- (mc 156 x Fr. 70.-/mc), mentre l'Ufficio stima non ha esposto un valore venale per questo singolo elemento.
La perizia del 2 luglio 2001 ha ancora fissato in Fr. 1'000.- il valore totale del ripostiglio (sub. D) e dello stallino (sub. E), contro l'importo di Fr. 2'450.- calcolato dall'arch. __________ per il corpo E (mc 35 x Fr. 70.-/mc).
Da ultimo, il prato vignato (sub. g) vale Fr. 27'600.- (mq 1'725 x Fr. 16.-/mq) mentre il sentiero (sub. h), i riali (sub. i) ed il bosco (sub. k) sono stati valutati complessivamente Fr. 876.- (mq 1'752 x Fr. 0,50/mq). L'Ufficio stima ha invece ritenuto un valore medio per l'intero sedime, giungendo così a Fr. 72'200.- (mq 3'610 x Fr. 20.-/mq).
Come esposto in ingresso, per l'ing. __________ il valore venale totale della part. n. _ RFD di __________ assomma a Fr. 213'040.-(Fr. 92'544.- + Fr. 10'920.- + Fr. 74'100.- + Fr. 1'000.- + Fr. 6'000.- + Fr. 27'600.- + Fr. 876.-), mentre per l'arch. __________ dell'Ufficio stima esso ammonta, arrotondato, a Fr. 215'000.-
(Fr. 52'800.- + Fr. 47'450.- + Fr. 27'900.- + Fr. 2'450.- + Fr. 15'000.- + Fr. 72'200.-).
Da quanto precede discende che la perizia di parte ha rilevato dei valori sensibilmente superiori rispetto a quelli dell'Ufficio stima per quanto attiene ai tre edifici (sub. A, B e C), mentre la situazione si è invertita per la valutazione degli altri elementi (sub. D-k e per la sistemazione esterna).
2.10. In merito a quanto sopra va rilevato che, secondo costante giurisprudenza federale, le perizie mediche eseguite nell’ambito della procedura amministrativa da medici specializzati riconosciuti, hanno forza probatoria piena, fintanto che indizi concreti non inducono a ritenerle inaffidabili, se giungono a conclusioni logiche e sono state realizzate sulla base di accertamenti approfonditi (ZAK 1986 pag. 189; RAMI U 167 pag. 96; DTF 104 V 212; SZS 1987 pagg. 237-239; SZS 1988 pagg. 329 e 332; DTF non pubblicato del 24.12.1993 in re S.H.; LOCHER, Grundriss des Sozialversicherungsrechts, Berna 1994, pag. 332).
Lo stesso vale per quel che riguarda perizie dell’Amministrazione presso medici esterni (DTF 104 V 31; ZAK 1986 pag. 188; RAMI 1993 pag. 95).
Per quanto concerne il valore probatorio d'un rapporto si deve accertare se è completo per quanto riguarda i temi sollevati, se si riferisce a esami approfonditi, se tiene conto delle censure sollevate, se è chiaro nella presentazione e se le conclusioni cui perviene sono fondate. Elemento determinante dal profilo probatorio non è in linea di principio l'origine del mezzo di prova né la designazione del materiale probatorio richiesto sotto qualifica di rapporto o di perizia, bensì il suo contenuto (DTF 122 V 160 consid. 1c; STFA del 29 settembre 1998 in re S.F.).
Il giudice non si scosta, senza motivi imperativi, dalle risultanze di una perizia, compito del perito essendo infatti proprio quello di mettere a disposizione della giustizia le sue specifiche conoscenze, allo scopo di chiarire gli aspetti specialistici di una determinata fattispecie (DTF 122 V 161).
La citata giurisprudenza del TFA deve valere per tutte le perizie (cfr. ad esempio per la previdenza professionale SVR 1998 LPP n. 16), e quindi deve essere applicata anche per quelle esperite in ambito immobiliare (STCA del 24 febbraio 1997 in re. L.M.).
2.11. Da un raffronto della perizia dell'Ufficio stima (doc. _) e del referto peritale allestito dall'ing. __________ (doc. _) con oggetto la sola part. n. _ RFD di __________, emerge dunque che l'importo a cui è giunto il perito di parte equivale, nel risultato, alla valutazione effettuata un anno dopo dall'arch. __________ dell'Ufficio stima. Su un valore complessivo pari a
213'000.-/215'00.circa, una differenza inferiore a Fr. 2'000.- è irrilevante. L'Ufficio stima è stato addirittura più favorevole del perito di parte nella valutazione dei fabbricati A, B e C sia per il calcolo delle relative cubature, sia per la corrispondente valutazione (prezzo al mc).
A mente della scrivente Corte, chiamata ora a pronunciarsi, il referto peritale del 16 luglio 2002 (arch. __________) ha tenuto attentamente in considerazione tutti i fattori influenti e determinanti per la valutazione, le caratteristiche e le peculiarità della concreta fattispecie, l'importanza della località in cui giace la proprietà, lo stato attuale delle costruzioni ivi edificate, delle loro ubicazioni e sfruttamenti, le caratteristiche del fondo, la qualità delle opere strutturali e delle finiture, degli impianti, del carattere architettonico e la funzionalità dello stesso. Detto referto appare quindi completo ed esauriente sia nell'esame generale del fondo, sia nella descrizione dei fabbricati come pure nella calcolazione aritmetica dei valori.
Sulla scorta di quanto precede, ritenuto inoltre come dagli atti formanti l’incarto non si evincano elementi tali da mettere in discussione la correttezza della perizia dell’Ufficio stima che si basa su accertamenti approfonditi, esperiti da uno specialista nel ramo, il quale si è fondato su criteri generalmente applicabili in questo ambito, questo Tribunale può considerare interamente affidabile la perizia del 16 luglio 2002 (doc. _) redatta dall'arch. __________ dell'Ufficio stima per quanto concerne la part. n. _ RFD di __________.
Per gli altri due fondi (nn. _ e _), poiché la ricorrente ha accettato i corrispondenti valori venali fissati dall'Ufficio stima e siccome gli stessi appaiono giustificati secondo i criteri appena esposti, questo TCA ritiene che anche in tale evenienza i referti peritali siano pienamente affidabili nella loro integralità.
2.12. Infine, la ricorrente contesta il computo di Fr. 3'718.- quale reddito della sostanza e l'importo di Fr. 930.- per le spese di manutenzione di fabbricati.
Il reddito della sostanza immobiliare ai sensi dell'art. 3c cpv. 1 lett. b LPC comprende pigioni e canoni d'affitto, usufrutto, diritti d'abitazione nonché il valore locativo della propria abitazione (cfr. Direttive sulle prestazioni complementari all'AVS e AI (DPC), edite dall'UFAS, al N. 2092; CARIGIET/KOCH, Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, Supplemento, Zurigo 2000, pag. 99).
A norma dell'art. 12 cpv. 1 OPC-AVS/AI, il valore locativo dell'abitazione occupata dal proprietario o dall'usufruttuario come pure il reddito proveniente dal subaffitto sono valutati secondo i criteri validi in materia d'imposta cantonale diretta del cantone di domicilio (CARIGIET/KOCH, op. cit., pag. 100).
Giusta l'art. 20 lett. b) LT e 21 lett. b) LIFD l'uso da parte del proprietario (o dell'usufruttuario) del suo immobile o di parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito della sostanza immobiliare; ad esso viene attribuito un valore locativo. La legge non indica tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione il vantaggio economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria.
Di regola il valore locativo deve corrispondere alla pigione che il contribuente dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente (RDAT N. 5t/II-1996; RDAT 1993 II, 389). Il Tribunale federale ha precisato che il valore locativo deve corrispondere "al canone che si potrebbe esigere equamente da un locatario desideroso di assicurarsi il godimento di un oggetto del genere - tenendo conto in modo adeguato delle particolarità della costruzione e delle sue installazioni, in quanto esse rispondano ai bisogni normali di un utente di condizioni economiche e sociali analoghe a quelle del proprietario (ASA 15, 361; 438 consid. 1; DTF 69 I 24/25; RUSCONI, L'imposition de la valeur locative, Losanna 1988, pag. 98).
Secondo la circolare del 30 giugno 1999 (n. 15/1999), la quale abroga la circolare n. 15/1997 del 16 maggio 1997, il valore locativo corrisponde, di regola, ad una percentuale del valore di stima dell'immobile. Il tasso viene regolarmente adeguato dalla Divisione delle contribuzioni e varia a dipendenza dell'anno di costruzione dell'immobile. Quando questo metodo porta a dei risultati in contrasto col principio secondo cui il valore locativo deve corrispondere a quello reperibile sul mercato, si può ricorrere, senza ledere il principio della parità di trattamento, a valutazioni individualizzate (canoni locatizi della zona, stato di manutenzione dell'immobile, ecc.).
Per ragioni di praticità e di praticabilità del diritto, il valore locativo di abitazioni unifamiliari verrà stabilito, di massima, applicando al valore di stima ufficiale dell’immobile il tasso del 5%, se la stima è entrata in vigore dopo il 1° gennaio 1990, del 6,5% se la stima risale a un periodo compreso tra il 1° gennaio 1986 e il 1° gennaio 1989 e del 7,25% se la stima risale al 1° gennaio 1985 o è anteriore a tale data. Si applica pure il tasso del 6,25% del valore di stima ufficiale ridotto del 30% nei Comuni con revisione generale delle stime entrata in vigore a partire dal 1° gennaio 1991 (cfr. Istruzioni per la compilazione della dichiarazione d’imposta 1999-2000; Allegato alla circolare del 30 giugno 1999 (n. 15)). Tale modo di procedere non è, in linea di principio, contrario al principio dell’uguaglianza di trattamento (CDT n. 24 del 13 febbraio 1996 in re R.C.).
Inoltre, per gli assicurati la cui sostanza ed i cui redditi da considerare ai sensi della legge federale possono essere stabiliti servendosi di una tassazione fiscale, gli organi esecutivi cantonali sono autorizzati a ritenere, come periodo di calcolo, quello su cui si basa l'ultima tassazione fiscale, se nel frattempo non è subentrata nessuna modifica della situazione economica dell'assicurato (art. 23 cpv. 2 OPC-AVS/AI).
Nel caso concreto, questo TCA osserva che tutte e tre le casette erette sul fondo n. _ (subalterni A, B e C) sono state dichiarate abitabili dal Comune di __________ (doc. _), per cui non si può dar seguito alle richieste della ricorrente di stralciare dalla tabella di calcolo PC la voce attinente al reddito delle proprietà fondiarie (posizione 28.02).
Pertanto, per determinare il valore locativo delle partt. nn. _, _ e _ RFD di __________, la scrivente Corte fa quindi capo alla decisione di tassazione 2001/2002 relativa all'assicurata (doc. _), ove a titolo di reddito della sostanza vi è esposto l'importo di Fr. 3'718.-, come correttamente ritenuto dalla Cassa.
Per quanto attiene al valore massimo per le spese di manutenzione di fabbricati, la circolare n. 33/1 ACC del 15 gennaio 1985, recepita dalla giurisprudenza della Camera di Diritto Tributario, evidenzia che la deduzione forfettaria è del 15% del valore locativo se l'immobile è stato costruito fino a dieci anni prima dell'inizio del periodo fiscale, mentre è del 25% se la costruzione risale a oltre dieci anni il periodo fiscale di computo.
Nel caso in esame, essendo le costruzioni erette sui fondi in questione di antica data, ne consegue che l'importo computabile a questo titolo è pari a Fr. 930.- (25% di Fr. 3'718.-), come peraltro indicato dalla Cassa nella decisione impugnata.
In simili condizioni, gli importi considerati dall'Amministrazione per quanto riguarda le spese di manutenzione dei fabbricati ed il reddito della sostanza devono essere integralmente confermati.
2.13. Visto quanto precede, il ricorso va respinto e la decisione impugnata merita conferma.
Per questi motivi
dichiara e pronuncia
1.- Il ricorso è respinto.
2.- Non si percepisce tassa di giustizia, mentre le spese sono poste a carico dello Stato.
3.- Comunicazione agli interessati i quali possono impugnare il presente giudizio con ricorso di diritto amministrativo al Tribunale federale delle assicurazioni, Adligenswilerstrasse 24, 6006 Lucerna, entro 30 giorni dalla comunicazione.
L'atto di ricorso, in 3 esemplari, deve indicare quale decisione è chiesta invece di quella impugnata, contenere una breve motivazione, e recare la firma del ricorrente o del suo rappresentante. Al ricorso dovrà essere allegata la decisione impugnata e la busta in cui il ricorrente l'ha ricevuta.
Per il Tribunale cantonale delle assicurazioni
Il giudice delegato Il segretario
Ivano Ranzanici Fabio Zocchetti