RACCOMANDATA
Incarto n. 33.2001.00083 TB
Lugano 18 novembre 2002
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Tribunale cantonale delle assicurazioni
composto dei giudici:
Daniele Cattaneo, presidente, Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici
con redattrice:
Tanja Balmelli, vicecancelliera
segretario:
Fabio Zocchetti
statuendo sul ricorso del 21 agosto 2001 di
__________,
rappr. da: __________,
contro
la decisione del 25 luglio 2001 emanata da
Cassa cant. di compensazione, 6501 Bellinzona 1, in materia di prestazioni complementari
ritenuto, in fatto
1.1. Con decisione 25 luglio 2001 la Cassa cantonale di compensazione di Bellinzona ha fissato in Fr. 158.- mensili la prestazione complementare a favore di __________ con effetto a far data dal 1° agosto 2001, contro i precedenti
Fr. 635.- concessile a partire dal 1° gennaio 2001 (doc. _).
1.2. Con tempestivo ricorso 21 agosto 2001 l'assicurata si è aggravata contro la predetta riduzione della PC, chiedendo a questo Tribunale la concessione di una prestazione di Fr. 747.- al mese, considerata una sostanza - detenuta in comunione ereditaria – ammontante complessivamente a Fr. 34'688.- (valore di stima). In particolare, la ricorrente ha contestato il computo del valore della sostanza di Fr. 105'472.- attribuitole a titolo di comunione ereditaria al valore commerciale, non trovando detto aumento alcuna concreta giustificazione, giacché gli immobili considerati non hanno subìto alcuna migliorìa e, di conseguenza, alcun incremento di valore (doc. _).
1.3. Nella propria risposta 9 ottobre 2001 (doc. _), la Cassa di compensazione si è integralmente riconfermata nei contestati importi proponendo quindi la reiezione del gravame. In specie essa ha applicato l'art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI relativo alla stima, al valore venale, della sostanza detenuta dall'assicurata che non le serve da abitazione.
Contestualmente la resistente ha prodotto le perizie complete dei mappali nn. __________RFD di __________ - detenuti dall'interessata per la maggior parte in comunione ereditaria con la sorella __________ (Inc. n. __________) e la nipote __________ - esperite in data 11 luglio 2001 dall'arch. __________ dell'Ufficio cantonale di stima (doc. _).
1.4. Ottenuta una proroga per prendere posizione in merito alle summenzionate perizie (docc. _), in data 16 novembre 2001 la ricorrente ha espresso perplessità sull'applicazione del predetto art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI, come pure sulla valutazione della sostanza immobiliare, muovendo puntuali critiche alle citate perizie (doc. _):
"(…)
Non sono stata preventivamente avvertita e/o convocata per il sopralluogo relativo alla valutazione degli immobili, per cui, nel giorno stabilito, mi è stato impossibile partecipare di persona in quanto già impegnata; faccio inoltre notare che non è stata avvertita e/o convocata nemmeno l'altra comproprietaria (coerede) __________
In considerazione a quanto sopra, faccio notare che non mi è stato possibile indicare le deficienze degli immobili, degne di ridurne la valutazione
La visita fattami dall'incaricato della stima, a __________ dove risiedo nella casa di mia nipote, non può certo sostituire un sopralluogo congiunto sul luogo oggetto della valutazione.
Una valutazione degli immobili dovrebbe basarsi su conoscenze approfondite dell'oggetto: non mi risulta che l'esperto abbia potuto visitare tutte le parcelle da lui stimate: a prova di tale affermazione basta osservare lo stato di manutenzione indicato come discreto-sufficiente per lo stabile part. __________ (disabitato da 75 anni), per il quale la scala ed i pavimenti sono addirittura pericolanti.
La frazione di __________ è sprovvista di canalizzazioni; buona parte del terreno della part. __________è stato bonalmente adibito a fossa settica per diverse particelle soprastanti con lo scopo di evitare possibili infiltrazioni d'acqua nel terreno del nucleo, che avrebbero potuto destabilizzarlo (si fa notare che la zona è notoriamente soggetta a franamento) a conferma di quanto sopra segnalo che la scala d'accesso, il terrazzo antistante la porta principale e le colonne di sostegno al balcone, presentano evidenti tracce di cedimento, dovute ad instabilità del terreno sottostante, il valore di tale fondo è quindi seriamente compromesso.
Inoltre si segnala che la definizione dello stato di manutenzione indicato come discreto-sufficiente è conforme alla realtà, ma contrasta totalmente con la valutazione data per la particella __________
Per quanto concerne il Monte di __________, è stato veramente eseguito un sopralluogo o ci si è basati sul catasto dei rustici, per fare la valutazione? Il monte in questione è pressoché abbandonato e prossimo all'imboschimento, perciò non vedo perché debba venir attribuito un valore così alto (rispettivamente fr.9'000 e fr. 5'000 a dei rustici ormai inutilizzabili, senza futuro e prossimi a cadere.
Visto che negli ultimi cinque anni non è stata fatta nessuna manutenzione, come si può pretendere un tale aumento del valore venale?
Mancanza di argomentazioni suffraganti il cambiamento di valore in un anno di un fattore ca. 3, quando in detto periodo non sono state intraprese manutenzioni ma vi è stata unicamente la degradazione dovuta alle intemperie
(…)
Confermo le richieste formulate nel ricorso del 21 agosto u.s. e, riferendomi alla documentazione fornita dall'Ufficio Stime, chiedo una revisione dell'incremento del valore venale rispetto alla precedente stima, subordinatamente ad una nuova valutazione fatta con veri sopralluoghi, alla presenza dei proprietari o dei loro rappresentanti."
1.5. Con scritto 28 dicembre 2001 (doc. _) la ricorrente ha prodotto una perizia di parte allestita dall'ing. __________ (doc. _), da cui risulta "una riduzione del valore venale del 24%, passando da un valore globale di fr. 307'490 ad un nuovo valore ipotizzato di fr. 233'560.-, con una differenza di fr. 73'930.- rispetto a quanto valutato dall'Ufficio Stima, e ciò nonostante l'Ufficio in questione abbia dimenticato di valutare la parcella no.__________ (parcella correttamente valutata ed elencata negli attivi da parte del mio perito).".
Con comunicazione 8 gennaio 2002 questo TCA ha invitato la ricorrente a dettagliare maggiormente il referto peritale di parte, poiché esso contiene delle valutazioni generiche (doc. _).
1.6. In data 28 gennaio 2002 (doc. __________, nipote della ricorrente, ha prodotto un complemento alla valutazione dell'ing. __________ con le relative motivazioni (docc. _).
1.7. Il 25 gennaio 2002 l'Ufficio stima (ing. __________) ha trasmesso alla Cassa di compensazione le modifiche dei referti peritali relativi alle partt. nn. __________RFD di __________ eseguite sulla scorta dei riscontri formulati dal perito di parte (doc. _).
Con scritto 29 gennaio 2002 (doc. _) l'Amministrazione ha comunicato a questo TCA che, preso atto delle nuove perizie dell'Ufficio stima, il ricorso di __________ poteva essere parzialmente accolto, concedendole una prestazione complementare mensile di Fr. 251.-.
1.8. In data 28 febbraio 2002 (doc. _) __________, rappresentante della ricorrente (doc. _), ha prodotto ulteriori riflessioni con oggetto le perizie 25 gennaio 2002 dell'ing. __________ (doc. _), allegando inoltre una documentazione fotografica a sostegno delle proprie ragioni (doc. _).
1.9. La resistente, e con essa l'Ufficio Stima, è stata chiamata da questo TCA a formulare le proprie osservazioni alle comunicazioni della ricorrente di cui ai docc. __________, come pure agli allegati __________ da ella prodotti (doc. _).
In data 15 aprile 2002 l'Ufficio stima ha rilevato che non vi sono nuovi elementi che non siano già stati considerati dal perito incaricato di allestire le precedenti considerazioni (doc. _). Di conseguenza, la Cassa si è riconfermata integralmente nelle sue precedenti conclusioni (doc. _).
1.10. Con lettera 3 maggio 2002 (doc. _) __________ si è espressa come segue in merito alle precisazioni 15 aprile 2002 dell'Ufficio stima:
"(…)
- Località __________
La stima ufficiale, oltre che basarsi su presupposti erronei, così come evidenziato dalla "Perizia __________ ", pretende di poter fornire una valutazione fondata per gli immobili in località __________ (monte in disuso da decenni, ad oltre un'ora di cammino dalla frazione di __________, a quota di ca. 1500 m.s.l.m. ed in fase di rapido degrado) senza nemmeno prendere visione della reale situazione.
In considerazione di quanto sopra, riteniamo tuttora indispensabile un sopralluogo in detta località, alla presenza di un proprietario o di un suo rappresentante.
Nel tentativo di giungere ad una rapida definizione del caso, avevamo chiesto al perito __________ di fare una stima preliminare (senza sopralluogo) dei fondi sopra citati, ritenuto che, in caso di mancata accettazione della stessa, si sarebbe sempre potuto esperire un sopralluogo, a primavera inoltrata, con condizioni meteorologiche adeguate.
Tuttavia, vista la recente posizione della controparte, che rigetta la valutazione del nostro perito e non entra nel merito di voler prendere visione degli immobili di __________ per poterli stimare, in attesa di una stima più seria, riteniamo che agli immobili della località citata debba essere mantenuta la stima già applicata dall'Istituto delle assicurazioni sociali per gli anni precedenti.
- Località __________
La stima della sostanza immobiliare utilizzata per la "Tabella di calcolo PC" è triplicata nel giro di 2 anni: anche il passaggio dall'utilizzo dal valore di stima ufficiale a quello venale non giustifica un tale incremento in quanto:
- il valore di stima ufficiale si discosta da quello venale di circa il 30%;
- l'incremento dei valori immobiliari negli ultimi 5-3 anni, specialmente per i comuni discosti e non toccati dallo sviluppo trainante dei centri come Lugano, Locarno, Bellinzona è pressoché stagnante;
Sempre nel tentativo di giungere ad una rapida intesa bonale abbiamo chiesto al perito __________ di fare una stima dei fondi sopra citati: per quanto riguarda i fondi ubicati nella frazione di __________, con riferimento alla relazione, alla posizione della controparte ed in considerazione a quanto sopra esposto, non possiamo che fare nostre e ribadire le conclusioni a cui è giunto il citato perito." (…)
1.11. Il 18 luglio 2002 (doc. _) questo Tribunale ha invitato la Cassa a prendere posizione in merito al suddetto scritto ed a far rivalutare dall'Ufficio stima, previo sopralluogo, le partt. nn. __________e __________ RFD di __________ come precedentemente chiesto dalla ricorrente (doc. _). A ciò si è aggiunta pure la richiesta di valutare il fondo n. __________RFD di __________, giacché dimenticato dall'arch. __________ nel primo referto peritale dell'11 luglio 2001.
1.12. Sulla base delle nuove risultanze del 25 settembre 2002 (doc. _) allestite dall'ing. __________, con comunicazione 3 ottobre 2002 (doc. _) la Cassa ha ricalcolato il diritto alla PC di __________ dal 1° agosto 2001, fissandolo a Fr. 262.- al mese.
1.13. La ricorrente è rimasta silente in merito ai predetti nuovi risultati.
in diritto
2.1. Va avantutto rilevato come la LPC persegue lo scopo di garantire un "reddito minimo" per far fronte ai "fabbisogni vitali" ai sensi dell'art. 112 cpv. 2 lett. b Cost. fed. e Disp. Trans. all'art. 112 Cost. fed. (RCC 1992 pag. 346). Questa nozione è più ampia rispetto al "minimo vitale" disciplinato dal diritto esecutivo (art. 93 LEF). La Legge federale sulle prestazioni complementari all'AVS/AI (LPC) contiene dunque la garanzia di un reddito minimo per le persone anziane e invalide (su queste questioni cfr. DTF 113 V 280 (285), RCC 1991 pag. 143 (145), RCC 1989 pag. 606, RCC 1986 pag. 143; CATTANEO, "Reddito minimo garantito: prossimo obiettivo della sicurezza sociale" in RDAT 1991-II pagg. 447 segg., spec. pag. 448 nota 12 e pag. 460 nota 83). I limiti di reddito rivestono pertanto una doppia funzione e meglio quella di limite dei bisogni e di reddito minimo garantito (DTF 121 V 204; Pratique VSI 1995 pagg. 52 e 176; 1994 pag. 225; RCC 1992 pag. 225; cfr. anche Messaggio concernente la terza revisione della Legge federale sulle prestazioni complementari all’AVS/AI, pagg. 3, 8 e 9).
2.2. Per l’art. 2a lett. a LPC hanno diritto alle prestazioni complementari giusta l’articolo 2 LPC le persone che ricevono una rendita di vecchiaia dell'AVS.
2.3. Secondo l’art. 3a cpv. 1 LPC,
" L'importo della prestazione complementare annua deve corrispondere alla differenza tra l'eccedenza delle spese riconosciute e i redditi determinanti."
2.4. Per quanto riguarda le spese riconosciute, fino al 31 dicembre 1998 l’art. 3b LPC prevedeva che:
" Per le persone che non vivono durevolmente o per un lungo periodo in un istituto o in un ospedale (persone che vivono a casa), le spese riconosciute sono le seguenti:
a. importo destinato alla copertura del fabbisogno vitale, per anno:
1. per le persone sole, almeno 14690 franchi e al massimo 16290 franchi;
2. per i coniugi, almeno 22035 franchi e al massimo 24435 franchi;
3. per gli orfani e per i figli che danno diritto a una rendita per figli dell’AVS o dell’AI, almeno 7745 franchi e al massimo 8545 franchi. Per i due primi figli si prende in considerazione la totalità dell’importo determinante, per due altri figli due terzi ciascuno e per ogni altro figlio un terzo;
b. la pigione di un appartamento e le relative spese accessorie. In caso di presentazione di un conguaglio per le spese accessorie, non si può tenere conto né di un pagamento di arretrati né di una richiesta di restituzione." (cpv. 1)
" Per le persone che vivono a casa e per le persone che vivono in un istituto sono inoltre riconosciute le spese seguenti:
a. spese per il conseguimento del reddito fino a concorrenza del reddito lordo dell'attività lucrativa;
b. spese di manutenzione di fabbricati e interessi ipotecari fino a concorrenza del ricavo lordo dell'immobile;
c. premi versati alle assicurazioni sociali della Confederazione, eccettuata l'assicurazione malattie;
d. importo forfettario annuo per l'assicurazione obbligatoria delle cure medico-sanitarie. L'importo forfettario deve corrispondere al premio medio cantonale per l'assicurazione obbligatoria delle cure medico-sanitarie (compresa la copertura infortuni);
e. pensioni alimentari versate in virtù del diritto di famiglia" (cpv. 3)
Dal 1° gennaio 1999 (sino al 31 dicembre 2000) l’importo massimo computabile a titolo di fabbisogno è pari a Fr. 16’460.- per persone sole, Fr. 24’690.- per coniugi, Fr. 8’630.- per il primo e per il secondo figlio o orfano, Fr. 5'755.- per il terzo e per il quarto figlio o orfano e Fr. 2’880.- per il quinto e successivi figli o orfani (Decreto esecutivo concernente la legge federale sulle prestazioni complementari all’AVS/AI del 18 novembre 1998).
A decorrere dal 1° gennaio 2001, invece, gli importi massimi destinati alla copertura del fabbisogno vitale sono aumentati a Fr. 16'880.- per persone sole, Fr. 25’320.per coniugi e, per orfani e figli che danno diritto ad una rendita per figli AVS o dell’AI, a Fr. 8'850.- (cfr. art. 1 dell’Ordinanza 01 sull’adeguamento delle prestazioni complementari all’AVS/AI del 18 settembre 2000).
2.5. Ancora, giusta l’art. 3c LPC i redditi determinanti comprendono:
"a. le entrate in denaro o in natura provenienti dall'esercizio di un'attività lucrativa. Un importo di 1000 franchi per le persone sole e di 1500 franchi per i coniugi e le persone con figli che hanno o danno diritto a una rendita è dedotto dal reddito annuo proveniente dall'esercizio di un'attività lucrativa, il saldo è computato in ragione di due terzi. Per gli invalidi ai sensi dell'articolo 2c lettera d, il reddito dell'attività lucrativa è interamente computato;
b. il reddito proveniente da sostanza mobile e immobile;
c. un quindicesimo della sostanza netta oppure un decimo per i beneficiari di rendite di vecchiaia, nella misura in cui superi per persone sole 25000 franchi, per coniugi 40000 franchi e per orfani e figli che danno diritto a rendite per figli dell'AVS o dell'AI 15000 franchi. Se l'immobile appartiene al beneficiario delle prestazioni complementari o a un'altra persona compresa nel calcolo della prestazione complementare e serve quale abitazione ad almeno una di queste persone, soltanto il valore dell'immobile eccedente 75000 franchi é preso in considerazione quale sostanza;
d. le rendite, le pensioni e le altre prestazioni periodiche, comprese le rendite dell'AVS e dell'AI;
e. le prestazioni derivanti da un contratto di vitalizio o da un'altra convenzione analoga;
f. gli assegni familiari
g. le entrate e le parti di sostanza a cui l'assicurato ha rinunciato;
h. le pensioni alimentari del diritto di famiglia. (cpv. 1)"
"Non sono computati come redditi determinanti:
a. le prestazioni dei parenti giusta gli articoli 328 e seguenti del Codice civile;
b. le prestazioni d'aiuto sociale;
c. le prestazioni pubbliche o private di natura manifestamente assistenziale;
d. gli assegni per grandi invalidi dell'AVS o dell'AI;
e. le borse di studio e altri aiuti finanziari all'istruzione. (cpv. 2)"
2.6. Con il suo gravame la ricorrente censura la valutazione delle partt. nn. __________RFD di __________ - detenute per la maggior parte in comunione ereditaria con la sorella __________ e la nipote __________. L'assicurata lamenta infatti che i referti peritali 11 luglio 2001 giungano a dei valori venali eccessivi per quel che attiene alle sue quote di partecipazione di proprietà di un terzo sui predetti fondi, eccetto che per il mappale __________, laddove la ricorrente è comproprietaria di un terzo; inoltre, sui fondi nn. __________, __________e __________l'assicurata detiene con le predette persone in comunione ereditaria un ottavo sull'intero immobile, corrispondente quindi ad un ventiquattresimo per se stessa (1/3 x 1/8). Infine, sul mappale __________la ricorrente detiene in CE un terzo della metà della comproprietà coattiva sulla part. n. __________, corrispondente quindi ad un sesto (1/3 x 1/2).
Per quanto attiene alla modalità di calcolo della sostanza, si rileva che ai sensi dell’art. 3a cpv. 7 lett. b LPC, il Consiglio federale disciplina la valutazione dei redditi determinanti, delle spese riconosciute, nonché della sostanza.
Giusta l’art. 17 cpv. 4 OPC-AVS/AI, la sostanza immobiliare che non serve d'abitazione al richiedente o a una persona compresa nel calcolo delle PC deve essere computata al valore corrente.
Secondo tali termini, nella misura in cui la sostanza non serve più da abitazione al richiedente o ad una persona compresa nel calcolo della prestazione complementare, il legislatore ha voluto che venisse imputato il valore che l’immobile rappresenta effettivamente sul mercato.
Non sarebbe infatti corretto che agli assicurati fosse consentito di mantenere la sostanza a vantaggio degli eredi grazie alle prestazioni complementari. I titolari di carte valori e libretti di risparmio non devono essere trattati peggio dei proprietari immobiliari (Pratique VSI 1994 pag. 195; RCC 1991 pag. 424).
In una sentenza pubblicata in Pratique VSI 1994 pag. 290, il TFA ha specificato che tale disposizione è applicabile solo se il richiedente (o un’altra persona compresa nel calcolo delle prestazioni complementari) non abita personalmente nell’immobile di sua proprietà.
Nel caso concreto, la ricorrente ha dichiarato espressamente "(…) che il mio domicilio è a __________, frazione di __________, nell'immobile part. N. __________. Per poter seguire meglio, prima mio padre molto anziano, poi mia sorella colpita da ictus nel 1975 ed inferma da 26 anni, sono costretta a trascorrere la mia vita in un appartamento a __________. (…)". Ed ancora: "(…) a __________ dove risiedo nella casa di mia nipote (…)" (doc. _).
In tal senso agli atti dell'Amministrazione figurano le dichiarazioni 28 aprile 1997 e 12 aprile 2001 con cui la locatrice __________ attesta che l'interessata le pagava allora Fr. 350.- di pigione mensile, mentre nel corso dell'anno 2001, anno determinante per il calcolo della PC in esame, il costo annuo della locazione dell'appartamento di __________ era pari a Fr. 6'000.-.
Da quanto sopra risulta dunque indubbiamente che gli immobili posseduti dalla ricorrente in comunione ereditaria con una quota di partecipazione (partt. nn. __________ RFD di __________), in particolare il fondo n. __________RFD di __________, non le servono da abitazione primaria.
Correttamente, quindi, la Cassa di compensazione le ha imputato il valore venale.
Tuttavia, per ogni singolo immobile in questione all'assicurata va computata unicamente la sua quota di partecipazione.
2.7. In proposito va rilevato che secondo la prassi del TFA, per determinare il valore commerciale l’Amministrazione deve far esperire una perizia da un ufficio competente. Il TCA ha infatti dichiarato illegale la precedente prassi della Cassa, che consisteva nell’aumentare sistematicamente del 30% il valore di stima ufficiale. Applicando questo metodo, nel caso di nuove stime poteva risultare un valore superiore a quello corrente (RDAT II-1995 pagg. 203 segg.).
Secondo la giurisprudenza del TFA, infine, per la determinazione del valore corrente degli immobili l’ufficio cantonale deve sempre far capo allo stesso servizio (SVR 1998 LPC N. 5). A mente dell’Alta Corte federale sarebbe infatti inammissibile calcolare l’importo delle prestazioni complementari in base a stime elaborate da autorità differenti (Pratique VSI 1993 pag. 137).
In concreto, nel Canton Ticino la Cassa affida detto compito all’Ufficio stima.
Al proposito si osserva ancora che il TFA, in un caso riguardante il Canton Ticino in cui il ricorrente aveva contestato la valutazione immobiliare operata dall’Ufficio cantonale di stima, ha confermato l’operato dei periti (STFA del 27 febbraio 1998 in re S.S.).
2.8. In specie, con perizie immobiliari dell'11 luglio 2001 (doc. _) l'Ufficio stima (arch. __________) ha stabilito come segue il valore venale complessivo dei singoli fondi di __________. Su tali basi la Cassa ha determinato l'importo imputabile all'assicurata, ritenuto come quest'ultima ne possa beneficiare nella misura di un terzo, fatto salvo un ventiquattresimo per i fondi nn. __________ RFD di __________:
part. n. valore venale totale valore imputabile ricorrente
__________ Fr. 105.- x 1/3 Fr. 35.-
__________ Fr. 9'000.- x 1/3 Fr. 3'000.-
__________ Fr. 5'000.- x 1/3 Fr. 5'000.-
__________ Fr. 190.- x 1/3 Fr. 63.-
__________ Fr. 270.- x 1/3 Fr. 90.-
__________ Fr. 65'000.- x 1/3 Fr. 21'666.-
__________ Fr. 250.- x 1/3 Fr. 83.-
__________ Fr. 730.- x 1/3 Fr. 243.-
__________ Fr. 350.- x 1/3 Fr. 116.-
__________ Fr. 55'000.- x 1/3 Fr. 18'333.-
__________ Fr. 145'000.- x 1/3 Fr. 48'333.-
__________ Fr. 25'000.- x 1/3 Fr. 8'333.-
__________ Fr. 840.- x 1/8 x 1/3 Fr. 35.-
__________ Fr. 230.- x 1/8 x 1/3 Fr. 9.50
__________ Fr. 100.- x 1/8 x 1/3 Fr. 4.-
__________ Fr. 240.- x 1/3 Fr. 80.-
__________ Fr. 15.- x 1/3 Fr. 5.-
__________ Fr. 100.- x 1/3 Fr. 33.-
__________ Fr. 35.- x 1/3 Fr. 11.-
TOTALE Fr. 307'455.- Fr. 105'472.50
2.9. Con il gravame la ricorrente sostiene che le proprietà in questione siano state sopravvalutate in modo tanto evidente quanto inammissibile. Di primo acchito, a proposito della particella n. __________l'interessata osserva che "la casa paterna di __________ è e rimane l'unica mia sicurezza per la vecchiaia, inoltre la stessa per venire eventualmente affittata a terze persone abbisognerebbe d'importanti interventi, onde facilitarne l'abitabilità (sostituzione delle finestre e delle imposte, rifacimento della cucina, possibilità di riscaldare ecc.) il tutto per un investimento di almeno fr. 50'000.-". Ancora, "la frazione di __________ è sprovvista di canalizzazioni; (…) (si fa notare che la zona è notoriamente soggetta a franamento) (…) la scala d'accesso, il terrazzo antistante la porta principale e le colonne di sostegno al balcone, presentano evidenti tracce di cedimento, dovute ad instabilità del terreno sottostante, il valore di tale fondo è quindi seriamente compromesso." Inoltre, "(…) lo stato di manutenzione indicato come discreto-sufficiente per lo stabile part. __________ (disabitato da 75 anni), per il quale la scala ed i pavimenti sono addirittura pericolanti.". Infine, "(…) il Monte di __________ (…) è pressoché abbandonato e prossimo all'imboschimento, perciò non vedo perché debba venir attribuito un valore così alto (rispettivamente fr. 9'000 e fr. 5'000 a dei rustici ormai inutilizzabili, senza futuro e prossimi a cadere." (cfr. consid. 1.4.).
A comprova di tali tesi ella produce la perizia del 27 dicembre 2001 allestita dall'ing. __________ (doc. _), il quale ha valutato in Fr. 233'560.- il valore commerciale complessivo dei mappali detenuti in CE dall'assicurata.
A complemento di tale referto, in data 25 gennaio 2002 la rappresentante della ricorrente ha prodotto le spiegazioni fornite dal perito di parte a sostegno dei valori individuati dallo stesso, contestando alcuni elementi esposti dall'Ufficio stima nelle proprie perizie (doc. _).
Per la part. n. __________RFD di __________, l'ing. __________ afferma che lo stato di manutenzione non è buono e che il fabbricato si trova a quaranta minuti di cammino dal paese. Egli propone pertanto un valore di Fr. 2'100.-.
La part. n. __________ è stata valutata Fr. 1'700.-.
Quanto al fondo n. __________, il perito di parte ritiene che le cubature non siano corrette, così come il prezzo unitario applicato non corrisponda alla reale situazione di mercato della zona e del relativo stato di manutenzione. Egli propone pertanto l'importo di Fr. 54'000.-.
Il fabbricato eretto sul fondo n. __________è disabitato da 75 anni. Ne discende che il prezzo al mc individuato dall'arch. __________ è eccessivo e che dovrebbe essere fissato invece in Fr. 43'200.-.
Ancora, la part. n. __________, che costituisce la casa paterna in cui abitava la ricorrente, ha una cubatura superiore a quella effettiva. Inoltre, a dire del perito __________ per il calcolo del valore venale sarebbe stata utilizzata una formula che non permette di ottenere un valore corrispondente alla reale situazione. L'ammontare di Fr. 104'700.rispecchierebbe meglio lo stato di detto immobile.
La cubatura del fondo n. __________calcolata dall'Ufficio stima sarebbe stata erroneamente determinata, come pure il prezzo unitario applicato, per cui meglio si presterebbe il valore di Fr. 20'900.-.
Infine, i valori commerciali relativi alle partt. nn. __________devono essere divisi per otto, giacché, a mente del perito di parte, la proprietà interessata è di un ottavo rispetto a quella totale. Si hanno pertanto rispettivamente gli importi di Fr. 100.-, Fr. 30.- e Fr. 10.-.
Da ultimo, la perizia di parte menziona pure il prezzo del fondo n. __________non calcolato dal tecnico dell'Ufficio stima (Fr. 4'500.-) e conviene con gli altri importi dell'Ufficio stima relativi alle restanti particelle detenute dall'assicurata.
2.10. Pendente causa, viste dette censure in data 15 gennaio 2002 l'Ufficio stima, chiamato dalla Cassa il 29 novembre 2001 (doc. _) a prendere posizione in merito, ha esperito in loco un incontro con l’assicurata e la nipote __________ con susseguente sopralluogo, provvedendo poi ad allestire una nuova valutazione di alcuni dei citati immobili (docc. _).
Nel propri referti peritali del 25 gennaio 2002 l'ing. __________ ha parzialmente riconfermato le precedenti perizie dell'arch. __________, fatte salve le stime con oggetto le particelle nn. __________RFD di __________. Inoltre, l'Ufficio stima ha osservato in particolare quanto segue:
"(…)
Durante l'incontro abbiamo analizzato i vari aspetti riguardanti le valutazioni espresse nelle nostre perizie e le osservazioni presentate dalla signora __________ e dalla nipote signora __________, e la perizia dell'architetto __________, procedendo ad un ulteriore sopralluogo.
Il valore venale è stato determinato tenendo in considerazione vari fattori che influiscono sull'oggetto da valutare e in particolare:
a) l'importanza della località in cui giace la proprietà da valutare, in rapporto con la situazione geografica, con lo sviluppo residenziale, industriale e commerciale della regione e d'ogni singola parte o quartiere o frazione o zona dove si trovano i fondi;
b) i prezzi pagati nelle contrattazioni di compravendita, pubbliche e private, avvenute nella località negli ultimi anni;
c) il valore di reddito accertato, sulla scorta dei contratti di locazione esistenti in quanto corrispondenti alle pigioni in uso nelle località o nel quartiere per oggetti paragonabili;
d) il valore dei fabbricati in rapporto con le dimensioni, con il genere di costruzione e sua maggiore o minore solidità e ricercatezza, con i comodi e con gli incomodi d'abitabilità o d'utilizzazione, con lo stato di conservazione;
e) le norme pianificatorie dettate dal Piano Regolatore, la posizione, le dimensioni, le caratteristiche fisiche, la configurazione, la topografia, l'esposizione, lo sfruttamento, il grado d'urbanizzazione, gli accesi, le servitù, nonché quei fattori positivi o negativi che incidano sul valore commerciale." (doc. _)
Riesaminando le precedenti perizie, l'ing. __________ ha ritenuto necessario adattare le medesime alla situazione reale. Così, in considerazione dello stato attuale delle costruzioni, delle ubicazioni, degli sfruttamenti ed in confronto con casi simili, i valori cubici unitari relativi alle particelle nn. __________ sono stati ridotti. Per il fondo n. __________ sono stati diminuiti i costi secondari per la sistemazione esterna, mentre il fattore di ponderazione relativo alla part. n. __________è risultato troppo moderato in considerazione della volumetria e delle caratteristiche dell'immobile, del genere della costruzione, della disposizione dei locali, della situazione della costruzione e della richiesta.
Conseguentemente, i valori venali globali sono stati così fissati: per la part. n. __________ tale valore è pari a Fr. 6'500.-, per il fondo n. __________esso assomma a Fr. 3'000.-, per il mappale __________è stato determinato in Fr. 60'000.-, per la part. n. __________in Fr. 50'000.- e per il fondo n. __________il valore commerciale è stato stabilito a Fr. 130'000.-.
Sulla base di tali cambiamenti, la Cassa ha proposto di concedere alla ricorrente una prestazione complementare ammontante a Fr. 251.- mensili (doc. _).
2.11. Successivamente alla seconda perizia del 25 gennaio 2002 dell'Ufficio stima (ing. __________), la ricorrente non si è detta d'accordo con le rettifiche operate dall'Amministrazione riguardo ai valori venali delle partt. nn. __________RFD di __________, aggravandosi ulteriormente contro tali referti e confermando integralmente la perizia dell'ing. __________:
"(…)
In alcuni casi le cubature utilizzate nelle perizie non corrispondono a quelle utilizzate dal nostro incaricato ing. __________
Riteniamo che la particella no. __________sia fatiscente (vedi foto allegate): i plafoni interni sono pericolanti.
Lo stabile della part no. __________presenta, sulla parte frontale, cedimenti dovuti allo sprofondamento del terrapieno della struttura di accesso, inoltre il tetto in piode necessita di un buon intervento.
Per quanto riguarda i fabbricati situati in montagna (particelle no. __________, __________), riteniamo che gli stessi siano ancora molto sovrastimati ed i valori non corrispondano a realtà. Visto che i periti non hanno potuto recarsi in loco ed attualmente gli stabili sono ricoperti di neve, proponiamo un sopralluogo appena possibile, oppure la realizzazione di una documentazione fotografica completa durante la bella stagione, onde evidenziarne lo stato attuale." (doc. _)
A comprova dello stato attuale dei suddetti immobili, l'assicurata ha altresì prodotto un dossier fotografico (doc. _) ed una nuova perizia allestita dall'ing. __________ (doc. _) in cui quest'ultimo ha provveduto a modificare ed a precisare alcuni dati tecnici, giungendo ad un maggior valore venale complessivo assommante a Fr. 249'560.-, contro l'importo di Fr. 277'990.- individuato con la seconda perizia dell'Ufficio stima. Di fatto, la differenza fra le perizie fatte allestire dall'Amministrazione e dalla ricorrente si è quindi ridotta a Fr. 28'430.-, contro il precedente importo pari a Fr. 73'930.- (doc. _).
Per il fondo n. __________RFD di __________, l'ing. __________, perito di parte, ha evidenziato che la cubatura del sub. A è di mc 54, mentre quella del sub. B è pari a mc 27. Quanto al prezzo unitario del terreno, considerata la zona discosta in cui esso è situato, l'ing. __________ ha proposto un prezzo massimo di Fr. 0.10/mq, contro i 60 centesimi al mq calcolati dall'ing. __________. Il valore totale di detto immobile sarebbe quindi pari a Fr. 3'000.-.
Nella seconda perizia del 25 gennaio 2002 l'Amministrazione ha misurato mc 75 per la stalla-fienile (fabbricato sub. A) e mc 36 per la cantina (sub. B).
Il perito di parte concorda infine con il valore commerciale cifrato in Fr. 3'000.- stabilito per il fondo n. __________, precisando che lo stesso debba comunque essere diviso per due.
Quanto alla part. n. __________, l'ing. __________ ha osservato che, a dispetto di quanto ritenuto dall'Ufficio stima, non vi sono costi secondari. Egli ha conseguentemente confermato il proprio valore di Fr. 43'200.-.
A mente del perito di parte, la somma della cubatura del sub. A e del sub. B (abitazione rispettivamente legnaia) relativa al mappale __________ammonta a mc 623, contro i mc 678 determinati dall'ing. __________ dell'Ufficio stima. I costi secondari sarebbero inoltre da diminuire da Fr. 15'000.- a Fr. 5'000.-. Complessivamente, il valore commerciale di tale fondo assommerebbe a Fr. 120'000.-, contro gli iniziali Fr. 104'700.- previsti nella perizia del 27 dicembre 2001 e confermati nel complemento del 25 gennaio 2002 (doc. _). Detto prezzo si avvicinerebbe quindi maggiormente al nuovo ammontare fissato dal tecnico incaricato dall'Amministrazione nel suo secondo referto del 25 gennaio 2002 (Fr. 130'000.-).
I valori commerciali relativi alle altre particelle sono rimasti invariati, quindi rispecchiano i dati già esposti nella prima perizia del 27 dicembre 2001 e nel relativo complemento del 25 gennaio 2002.
2.12. Nella sua terza valutazione del 15 aprile 2002 (doc. _) l'Ufficio stima (ing. __________) ha espresso le seguenti considerazioni:
"(…)
Durante l'incontro del 15 gennaio 2002, tendente al riesame delle nostre valutazioni, a seguito delle osservazioni della signora __________ e della nipote signora __________, avevamo analizzato i vari aspetti riguardanti le valutazioni espresse nelle nostre perizie redatte dagli architetti __________ e __________, e confrontate con le perizie redatte dall'ingegner __________, procedendo ad un ulteriore sopralluogo.
L'ing. __________ aveva riesaminato la situazione procedendo ad una nuova valutazione, modificando alcuni parametri che era giusto correggere, per meglio adattarli alla situazione reale, perizie relative alle particelle __________e confermando i valori per le particelle __________.
Nel merito:
Dall'esame delle nuove osservazioni, riteniamo che non vi siano nuovi elementi che non siano già stati considerati dal perito incaricato di allestire le precedenti osservazioni. Inoltre, le cubature degli edifici sono state determinate secondo quanto stabilito dalla norma SIA 116, sulla base del piano catastale, e la documentazione fotografica in nostro possesso e sul rilievo eseguito in luogo." (…)
Più dettagliatamente, quanto alla part. n. __________, il perito dell'Ufficio stima che ha redatto quest'ultimo referto ha osservato che detto fondo è stato classificato come rustico meritevole di conservazione 1a, potendo esso venir trasformato in residenza secondaria indipendentemente dalle caratteristiche dell'immobile, dalla qualità delle opere strutturali e dalle rifiniture. Confermando integralmente la sua precedente perizia (doc. _), egli è giunto a tale conclusione sebbene i fabbricati ivi edificati (stalla-fienile sub. A e cantina sub. B) siano entrambi di antica data e non siano stati oggetto di alcuna riattazione, lo stato di manutenzione sia sufficiente, le rifiniture semplici ed il sedime privo delle necessarie infrastrutture. Ciononostante, a mente dell'ing. __________ il valore di Fr. 6'500.- precedentemente stabilito corrisponde al prezzo di vendita che si può ottenere normalmente in una libera contrattazione di compravendita per oggetti similari.
L'ing. __________ ha inoltre puntualizzato che il valore indicato del fondo n. __________ (Fr. 3'000.-) si riferisce all'intera proprietà, non essendo compito di un tecnico attribuire giuridicamente all'assicurata le quote di proprietà effettivamente possedute. Essenzialmente, dunque, il perito ha corroborato la seconda perizia del 25 gennaio 2002, laddove ha evidenziato che malgrado non vi siano installazioni, lo stato di manutenzione sia sufficiente e le rifiniture semplici, ci si trova di fronte ad un rustico meritevole 1a.
A proposito delle partt. nn. __________e __________, l'Ufficio stima ritiene che la propria valutazione sia corretta, giacché non ha individuato nuovi elementi atti a mutarne il contenuto. Per il fondo n. __________, nella seconda perizia l'ing. __________ ha evidenziato come la casa monofamiliare sia di antica data ed abbia subìto solo il rifacimento del tetto negli anni Sessanta. Non v'è alcuna installazione ed attualmente presenta uno stato di manutenzione discreto-sufficiente con un grado semplice delle rifiniture. Il valore commerciale è stato pertanto fissato in Fr. 50'000.-. Quanto alla part. n. __________, ove è sita la casa precedentemente abitata dall'interessata, il referto del 25 gennaio 2002 ha evidenziato che essa dispone di un accesso diretto dalla strada comunale, è posta in zona tranquilla ed è fornita delle principali installazioni (acqua, corrente elettrica e telefono). Lo stato di manutenzione è discreto-sufficiente, mentre le rifiniture sono molto semplici: l'abitazione, di antica data, non è mai stata oggetto di ampliamenti e riattazioni. Diversa si presenta la situazione per gli altri fabbricati ivi edificati; inoltre, scadente, tendente perfino al pessimo, è lo stato di manutenzione ed il grado delle rifiniture. A mente del perito, il valore commerciale di Fr. 130'000.appare dunque giustificato.
2.13. Con osservazioni 3 maggio 2002 (doc. _) la ricorrente ha preso ulteriormente posizione sulle esposte considerazioni dell'ing. __________, osservando che la stima ufficiale si basa su presupposti erronei e, per quanto attiene agli immobili siti in località __________, la relativa valutazione è stata fatta senza nemmeno esperire un sopralluogo, per cui ella postula che si faccia capo alla stima utilizzata dalla Cassa negli anni precedenti. Per la località __________, l'assicurata ribadisce invece le conclusioni a cui è giunto l'ing. __________ (cfr. consid. 1.10.).
Su invito di questo TCA, il 17 settembre 2002 un perito dell'Ufficio stima ha incontrato __________ e __________ al fine di verificare direttamente in loco i dati tecnici precedentemente riscontrati per le particelle __________e __________RFD di __________ e di determinare il valore venale della part. n. __________, che il primo perito aveva a suo tempo dimenticato di valutare.
Per entrambi i fondi nn. __________e __________ (comproprietà coattiva per metà sulla part. n. __________e per l'altra metà sulla part. n. __________), durante il sopralluogo l'ing. __________ ha calcolato le effettive cubature degli immobili ivi edificati, constatando una differenza rispetto ai valori determinati in precedenza.
Per il primo fondo, gli iniziali mc 75 di cubatura della stalla-fienile (sub. A) sono stati modificati dal perito in mc 67,50 che, valutati a Fr. 30.-/mc come già ritenuto nella sua seconda perizia (doc. _), danno un valore di Fr. 2'025.-; il volume della cantina (sub. B) è stato calcolato in mc 24, contro i precedenti mc 36, per cui il relativo valore assomma ora a Fr. 720.- (Fr. 30.-/mc x mc 24). Anche il valore del sedime è stato diminuito, cosicché il suo prezzo è ora pari a Fr. 2'161,20 (Fr. 0,40/mq x mq 5'403). L'ing. __________ ha conseguentemente rettificato il valore venale totale del mappale __________in Fr. 4'900.-, contro gli iniziali Fr. 9'000.- (doc. _) e la successiva correzione in Fr. 6'500.- (doc. _).
Pure la cubatura della stalla-fienile eretta sul fondo n. __________è stata ridotta (da mc 70 a mc 63), così come la sua valutazione. Il risultante valore venale assomma dunque a Fr. 2'800.- ([Fr. 30.-/mc x mc 63] + [Fr. 20.-/mq x mq 48 di terreno]), anziché gli importi di Fr. 5'000.- e di Fr. 3'000.- determinati rispettivamente nella prima (doc. _) e nella seconda perizia (doc. _) allestita dall'Ufficio stima.
Anche per la valutazione del mappale n. __________ eseguita per la prima volta dall'ing. __________ in data 25 settembre 2002 a seguito di una precedente dimenticanza (cfr. consid. 2.16.), l'Ufficio stima ha utilizzato i criteri di valutazione generali esposti al considerando 2.10., tralasciando però il criterio del valore di reddito. In particolare, il fondo in questione si insedia in un piccolo nucleo caratterizzato da stalle, rustici ed abitazioni monofamiliari tipiche del nucleo. La zona è tranquilla e le principali infrastrutture (corrente elettrica, acqua e telefono) sono presenti nelle vicinanze. La costruzione (sub. A) è di antica data e negli anni ha subìto delle riattazioni parziali. Il grado delle rifiniture è normale e lo stato di manutenzione dell'immobile è considerato sufficiente.
Basandosi sul piano catastale e sul rilievo esperito in loco il 17 settembre 2002, l'ing. __________ ha individuato una cubatura di mc 164 per il subalterno A (stalla-fienile), mentre il relativo valore cubico unitario è stato fissato in Fr. 110.-/mc. Tale valore tiene conto delle caratteristiche dell'immobile, della qualità delle opere strutturali e delle finiture, degli impianti, del carattere architettonico e della funzionalità dello stesso. Inoltre, il tecnico ha proceduto ad un attento esame della situazione reale dell'edificio tenendo in considerazione tutti i fattori influenti e determinanti per la valutazione. Su tale base l'Ufficio stima ha determinato in Fr. 50.-/mq il valore dell'intero sedime (mq 42). Complessivamente, dunque, il valore venale della part. n. __________RFD di __________ assomma, arrotondato, a Fr. 20'000.-.
Sulla base dei summenzionati cambiamenti relativi ai fondi nn. __________e __________nonché della perizia concernente la part. n. __________, la Cassa ha proposto di concedere ad __________ una nuova prestazione complementare mensile pari a Fr. 262.-.
2.14. In merito a quanto sopra va rilevato che, secondo costante giurisprudenza federale, le perizie mediche eseguite nell’ambito della procedura amministrativa da medici specializzati riconosciuti, hanno forza probatoria piena, fintanto che indizi concreti non inducono a ritenerle inaffidabili, se giungono a conclusioni logiche e sono state realizzate sulla base di accertamenti approfonditi (ZAK 1986 pag. 189; RAMI U 167 pag. 96; DTF 104 V 212; SZS 1987 pagg. 237-239; SZS 1988 pagg. 329 e 332; DTF non pubblicato del 24.12.1993 in re S.H.; LOCHER, Grundriss des Sozialversicherungsrechts, Berna 1994, pag. 332).
Lo stesso vale per quel che riguarda perizie dell’Amministrazione presso medici esterni (DTF 104 V 31; ZAK 1986 pag. 188; RAMI 1993 pag. 95).
Per quanto concerne il valore probatorio d'un rapporto si deve accertare se è completo per quanto riguarda i temi sollevati, se si riferisce a esami approfonditi, se tiene conto delle censure sollevate, se è chiaro nella presentazione e se le conclusioni cui perviene sono fondate. Elemento determinante dal profilo probatorio non è in linea di principio l'origine del mezzo di prova né la designazione del materiale probatorio richiesto sotto qualifica di rapporto o di perizia, bensì il suo contenuto (DTF 122 V 160 consid. 1c; STFA del 29 settembre 1998 in re S.F.).
Il giudice non si scosta, senza motivi imperativi, dalle risultanze di una perizia, compito del perito essendo infatti proprio quello di mettere a disposizione della giustizia le sue specifiche conoscenze, allo scopo di chiarire gli aspetti specialistici di una determinata fattispecie (DTF 122 V 161).
La citata giurisprudenza del TFA deve valere per tutte le perizie (cfr. ad esempio per la previdenza professionale SVR 1998 LPP n. 16), e quindi deve essere applicata anche per quelle esperite in ambito immobiliare (STCA del 24 febbraio 1997 in re. L.M.).
2.15. Questo Tribunale ha eseguito un raffronto delle quattro perizie dell'Ufficio stima (docc. _), dei referti peritali allestiti dall'ing. __________ (docc. _) e delle osservazioni formulate dalla ricorrente (docc. _). Da tale documentazione emerge dunque che l'ing. __________ ha parzialmente ammesso le censure dell’assicurata per quanto riguarda la cubatura del fondo n. __________ed il valore cubico unitario relativo alle partt. nn. __________, __________e __________RFD di __________: infatti, in considerazione dello stato attuale delle costruzioni ivi edificate, delle loro ubicazioni e sfruttamenti nonché confrontandole con casi similari, il valore cubico unitario è risultato troppo elevato. Inoltre, per il fondo n. __________i costi secondari e la sistemazione esterna sono anch'essi risultati troppo elevati rispetto ad altre simili situazioni. Da ultimo, il valore di ponderazione della part. n. __________è risultato troppo moderato, per cui il valore venale totale è stato rettamente ridotto a Fr. 130'000.-.
Dopo aver esperito i necessari sopralluoghi ed esaminato attentamente tutti i fattori influenti e determinanti per la valutazione, prese pure in considerazione le caratteristiche dei fondi, la qualità delle opere strutturali e delle finiture, degli impianti, del carattere architettonico e la funzionalità dello stesso, e tenute anche presenti le osservazioni sollevate con le perizie di parte, il secondo perito incaricato dall'Amministrazione (ing. __________) ha modificato come summenzionato alcuni elementi, mantenendo d'altro canto immutati tutti gli altri valori relativi alle restanti particelle, precedentemente stabiliti dall'arch. __________ dell'Ufficio stima nelle prime perizie dell'11 luglio 2001.
A mente della scrivente Corte, chiamata ora a pronunciarsi, i referti peritali del 25 gennaio 2002, del 15 aprile 2002 e del 25 settembre 2002 dell’Ufficio stima (ing. __________) hanno tenuto in considerazione tutti i fattori, le caratteristiche e le peculiarità della concreta fattispecie, quali l’importanza della località in cui giace la proprietà, la situazione geografica e morfologica, i prezzi pagati nelle contrattazioni di compravendita come pure il valore di reddito che emerge dai contratti di locazione in uso nella località o nel quartiere per oggetti paragonabili, il valore dei fabbricati e le norme pianificatorie dettate dal PR. Questi ultimi appaiono completi ed esaurienti sia nell’esame generale del fondo, sia nella descrizione dei fabbricati come pure nella calcolazione aritmetica dei valori.
Il metodo di calcolo adottato per la determinazione del prezzo al mc delle costruzioni come pure il metodo di calcolo per la valutazione del valore al mq dei terreni indicato dall'ing. __________ va condiviso. Infatti, nella sua prima valutazione l'ing. __________ si è essenzialmente limitato a correggere con propri valori le fotocopie delle valutazioni dell'Ufficio stima, tralasciando di specificare i metodi adoperati per determinare i citati valori al mc ed al mq. Quanto alle altre perizie allestite, il tecnico di parte ha esposto generiche osservazioni, senza fornire dati completi e non circostanziando sufficientemente le proprie tesi.
Oltre a ciò, dagli atti formanti l’incarto non si evincono elementi tali da mettere in discussione la correttezza delle quattro perizie dell’Ufficio stima (docc. _) che si basano su accertamenti approfonditi, esperiti da specialisti nel ramo, i quali si sono fondati su criteri generalmente applicabili in questo ambito, ponderando inoltre tutti gli usuali parametri.
Questo Tribunale può pertanto considerare affidabili le prime perizie dell'11 luglio 2001 (doc. _) redatte dall'arch. __________ dell'Ufficio stima per quanto concerne le partt. nn. __________RFD di __________. Inoltre, risultano pienamente affidabili anche il secondo ed il terzo referto peritale allestiti dall'ing. __________ per i fondi nn. __________ RFD di __________ (docc. _), mentre l'ultimo referto del 25 settembre 2002, sempre dell'ing. __________, è considerato attendibile per la valutazione delle partt. nn. __________RFD di __________ (doc. _).
2.16. Visto quanto precede, ne consegue che la situazione con oggetto la sostanza immobiliare della ricorrente si presenta nei termini seguenti:
§ Part. n. __________: ha un valore venale di Fr. 105.-
1/3 x Fr. 105.- = Fr. 35.- a favore della ricorrente
§ Part. n. __________: ha un valore venale di Fr. 4'900.-
1/3 x Fr. 4'900.- = Fr. 1'633.- a favore della ricorrente
§ Part. n. __________: ha un valore venale di Fr. 2'800.-
1/3 x 1/2 x Fr. 2'800.- = Fr. 466.- a favore della ricorrente
§ Part. n. __________: ha un valore venale pari a Fr. 190.-
1/3 x Fr. 190.- = Fr. 63.- a favore della ricorrente
§ Part. n. __________: ha un valore venale pari a Fr. 270.-
1/3 x Fr. 270.- = Fr. 90.- a favore della ricorrente
§ Part. n. __________: ha un valore venale pari a Fr. 60'000.-
1/3 x Fr. 60'000.- = Fr. 20'000.- a favore della ricorrente
§ Part. n. __________: ha un valore venale pari a Fr. 250.-
1/3 x Fr. 250.- = Fr. 83.- a favore della ricorrente
§ Part. n. __________: ha un valore venale pari a Fr. 730.-
1/3 x Fr. 730.- = Fr. 243.- a favore della ricorrente
§ Part. n. __________: ha un valore venale pari a Fr. 350.-
1/3 x Fr. 350.- = Fr. 116.- a favore della ricorrente
§ Part. n. __________: ha un valore venale pari a Fr. 50'000.-
1/3 x Fr. 50'000.- = Fr. 16'666.- a favore della ricorrente
§ Part. n. __________: ha un valore venale pari a Fr. 130'000.-
1/3 x Fr. 130'000.- = Fr. 43'333.- a favore della ricorrente
§ Part. n. __________: ha un valore venale pari a Fr. 25'000.-
1/3 x Fr. 25'000.- = Fr. 8'333.- a favore della ricorrente
§ Part. n. __________: ha un valore venale pari a Fr. 840.-
1/3 x 1/8 x Fr. 840.- = Fr. 35.- a favore della ricorrente
§ Part. n. __________: ha un valore venale pari a Fr. 230.-
1/3 x 1/8 x Fr. 230.- = Fr. 9.- a favore della ricorrente
§ Part. n. __________: ha un valore venale pari a Fr. 100.-
1/3 x 1/8 x Fr. 100.- = Fr. 4.- a favore della ricorrente
§ Part. n. __________: ha un valore venale pari a Fr. 240.-
1/3 x Fr. 240.- = Fr. 80.- a favore della ricorrente
§ Part. n. __________: ha un valore venale pari a Fr. 15.-
1/3 x Fr. 15.- = Fr. 5.- a favore della ricorrente
§ Part. n. __________: ha un valore venale pari a Fr. 100.-
1/3 x Fr. 100.- = Fr. 33.- a favore della ricorrente
§ Part. n. __________: ha un valore venale pari a Fr. 70.-
1/3 x Fr. 70.- = Fr. 23.- a favore della ricorrente
La sostanza totale di cui dispone l'assicurata ammonta quindi a Fr. 91'250.-.
A tale lista di immobili va tuttavia aggiunta la part. n. __________. Infatti, su segnalazione dell'interessata stessa, questo Tribunale ha ispezionato d'ufficio il Registro fondiario definitivo di __________ (doc. _) verificando così che tale fondo è detenuto nella misura di due ottavi dalla comunione ereditaria __________ - di cui la ricorrente fa parte - e da __________, deceduta, a cui è subentrata la figlia __________. Alla ricorrente spetta così un dodicesimo del valore venale di detto immobile (1/3 x 2/8).
La scrivente Corte ha pertanto incaricato la Cassa (doc. _), per il tramite dell'Ufficio stima, di determinarne il valore venale conformemente all'art. 17 cpv. 4 OPC-SVS/AI e con perizia del 25 settembre 2002 (doc. _) l'ing. __________ ha valutato il predetto fondo in complessivi Fr. 20'000.- (cfr. consid. 2.13.). Ciò significa che alla ricorrente va ancora computato l'importo di Fr. 1'666.-, corrispondente alla sua quota parte (Fr. 20'000.- x 1/12). In conclusione, le Comunioni ereditarie al valore commerciale assommano pertanto a Fr. 92'916.- (Fr. 91'250.- + Fr. 1'666.-).
Ai fini del calcolo della prestazione complementare è dunque tale valore che deve essere posto alla base del presente giudizio.
2.17. A proposito degli elementi computati dalla Cassa va rilevato in particolare quanto segue.
Il reddito della sostanza immobiliare ai sensi dell'art. 3c cpv. 1 lett. b LPC comprende pigioni e canoni d'affitto, usufrutto, diritti d'abitazione nonché il valore locativo della propria abitazione (cfr. Direttive sulle prestazioni complementari all'AVS e AI (DPC), edite dall'UFAS, al N. 2092; CARIGIET/KOCH, Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, Supplemento, Zurigo 2000, pag. 99).
Giusta l'art. 12 cpv. 1 OPC-AVS/AI, il valore locativo dell'abitazione occupata dal proprietario o dall'usufruttuario come pure il reddito proveniente dal subaffitto sono valutati secondo i criteri validi in materia d'imposta cantonale diretta del cantone di domicilio (CARIGIET/KOCH, op. cit., pag. 100).
A norma degli artt. 20 lett. b) LT e 21 lett. b), LIFD l'uso da parte del proprietario (o dell'usufruttuario) del suo immobile o di parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito della sostanza immobiliare; ad esso viene attribuito un valore locativo. La legge non indica tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione il vantaggio economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria.
Di regola il valore locativo deve corrispondere alla pigione che il contribuente dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente (RDAT N. 5t/II-1996; RDAT 1993-II pag. 389). Il Tribunale federale ha precisato che il valore locativo deve corrispondere "al canone che si potrebbe esigere equamente da un locatario desideroso di assicurarsi il godimento di un oggetto del genere - tenendo conto in modo adeguato delle particolarità della costruzione e delle sue installazioni, in quanto esse rispondano ai bisogni normali di un utente di condizioni economiche e sociali analoghe a quelle del proprietario (ASA 15, 361; 438 consid. 1; DTF 69 I 24/25; RUSCONI, L'imposition de la valeur locative, Losanna 1988, pag. 98).
Secondo la circolare del 30 giugno 1999 (n. 15/1999), la quale abroga la circolare n. 15/1997 del 16 maggio 1997, il valore locativo corrisponde, di regola, ad una percentuale del valore di stima dell'immobile. Il tasso viene regolarmente adeguato dalla Divisione delle contribuzioni e varia a dipendenza dell'anno di costruzione dell'immobile. Quando questo metodo porta a dei risultati in contrasto col principio secondo cui il valore locativo deve corrispondere a quello reperibile sul mercato, si può ricorrere, senza ledere il principio della parità di trattamento, a valutazioni individualizzate (canoni locatizi della zona, stato di manutenzione dell'immobile, ecc.).
Per ragioni di praticità e di praticabilità del diritto, il valore locativo di abitazioni unifamiliari verrà stabilito, di massima, applicando al valore di stima ufficiale dell’immobile il tasso del 5%, se la stima è entrata in vigore dopo il 1° gennaio 1990, del 6,5% se la stima risale a un periodo compreso tra il 1° gennaio 1986 e il 1° gennaio 1989 e del 7,25% se la stima risale al 1° gennaio 1985 o è anteriore a tale data. Si applica pure il tasso del 6,25% del valore di stima ufficiale ridotto del 30% nei Comuni con revisione generale delle stime entrata in vigore a partire dal 1° gennaio 1991 (cfr. Istruzioni per la compilazione della dichiarazione d’imposta 1999-2000; Allegato alla circolare del 30 giugno 1999 (n. 15)). Tale modo di procedere non è, in linea di principio, contrario al principio dell’uguaglianza di trattamento (CDT n. 24 del 13 febbraio 1996 in re R.C.).
Inoltre, per gli assicurati la cui sostanza ed i cui redditi da considerare ai sensi della legge federale possono essere stabiliti servendosi di una tassazione fiscale, gli organi esecutivi cantonali sono autorizzati a ritenere, come periodo di calcolo, quello su cui si basa l'ultima tassazione fiscale, se nel frattempo non è subentrata nessuna modifica della situazione economica dell'assicurato (art. 23 cpv. 2 OPC-AVS/AI).
2.18. Per determinare il reddito della sostanza delle particelle nn. __________RFD di __________ di proprietà della Comunione ereditaria __________ di cui la ricorrente fa parte, pendente causa questo Tribunale ha richiamato gli incarti fiscali della medesima Comunione ereditaria (doc. _). Dalla relativa decisione di tassazione 2001/2002 emerge un valore locativo (reddito lordo) pari a Fr. 3'840.-.
Osservato come la ricorrente detenga principalmente su detti fondi una quota di partecipazione di un terzo (fatte salve le partt. nn. __________sulle quali l'interessata detiene un ventiquattresimo, la part. n. __________per cui si deve calcolare un sesto ed il mappale __________computabile nella misura si un dodicesimo), a mente di questo TCA è lecito ritenere che il valore locativo da attribuire alla ricorrente debba essere a sua volta sostanzialmente diviso per tre, alla luce dell'estremo esiguo valore delle quote spettanti alla ricorrente sui fondi nn. __________ (pari rispettivamente a Fr. 35.-, Fr. 9.- e Fr. 4.-). Si ottiene così un importo pari a Fr. 1'280.- (Fr. 3'840.- : 3).
Per quanto attiene al valore massimo delle spese per manutenzione di fabbricati, la circolare n. 33/1 ACC del 15 gennaio 1985, recepita dalla giurisprudenza della Camera di Diritto Tributario, evidenzia che la deduzione forfettaria è del 15% del valore locativo se l'immobile è stato costruito fino a dieci anni prima dell'inizio del periodo fiscale, mentre è del 25% se la costruzione risale a oltre dieci anni il periodo fiscale di computo.
Ne consegue che l'importo computabile a questo titolo è pari a Fr. 960.- (25% di Fr. 3'840.-), come peraltro indicato sulla predetta notifica di tassazione 2001/2002 e sul relativo questionario. Ora, alla stessa stregua di quanto indicato per il reddito della sostanza (valore locativo), anche per le spese di manutenzione l'importo precedentemente evidenziato deve essere riportato alla sola ricorrente, per cui a quest'ultima sarà imputato soltanto un terzo, pari a Fr. 320.- (Fr. 960.- x 1/3).
In simili condizioni, gli importi di cui ha tenuto conto l'Amministrazione per quanto riguarda le spese di manutenzione di fabbricati ed il reddito della sostanza devono essere modificati rispettivamente in Fr. 320.- ed in Fr. 1'280.-.
2.19. In conclusione la Cassa avrebbe dovuto considerare una sostanza di Fr. 92'916.-. Il calcolo della PC della ricorrente per il periodo agosto 2001-dicembre 2001 avrebbe dovuto quindi essere così formulato:
Fabbisogno
Fabbisogno vitale Fr. 16'880.-
Contributo fisso assicurazione malattia Fr. 3'096.-
Spese di manutenzione di fabbricati Fr. 320.-
Pigione annua lorda Fr. 6'840.-
TOTALE FABBISOGNO Fr. 27'136.-
Sostanza
Comunioni ereditarie al valore commerciale Fr. 92'916.-
Sostanza netta Fr. 92'916.- -
Parte della sostanza non computabile Fr. 25'000.-
SOSTANZA COMPUTABILE Fr. 67'916.-
Reddito non privilegiato
Sostanza computabile 1/10 Fr. 6'791.-
Rendite AVS e AI, senza AGI Fr. 12'360.-
Reddito lordo della proprietà fondiaria Fr. 1'280.-
TOTALE REDDITI Fr. 20'431.-
PC annua: Fr. 27'136.- - Fr. 20'431.- = Fr. 6'705.-
Poiché le spese riconosciute superano i redditi per un importo superiore all'importo del sussidio cantonale dell'assicurazione malattia (Fr. 3'096.-), v'è spazio per concedere alla ricorrente una prestazione complementare. Per determinare l'effettiva PC annua di cui può beneficiare __________, dal succitato importo complessivo annuo bisogna dedurre il sussidio cantonale dell'assicurazione malattia. Ciò porta la ricorrente ad aver diritto per il periodo dal mese di agosto 2001 al mese di dicembre 2001 ad una prestazione complementare pari a Fr. 3'609.- all'anno
(Fr. 6'705.- - Fr. 3'096.-), corrispondente a Fr. 301.- al mese
(Fr. 3'609.- : 12 mesi).
Visto quanto precede, il ricorso di __________ deve quindi essere accolto e la decisione contestata annullata.
Per questi motivi
dichiara e pronuncia
1.- Il ricorso è accolto.
§ Di conseguenza, la decisione 25 luglio 2001 è annullata.
2.- Non si percepisce tassa di giustizia, mentre le spese sono poste a carico dello Stato.
3.- Comunicazione agli interessati i quali possono impugnare il presente giudizio con ricorso di diritto amministrativo al Tribunale federale delle assicurazioni, Adligenswilerstrasse 24, 6006 Lucerna, entro 30 giorni dalla comunicazione.
L'atto di ricorso, in 3 esemplari, deve indicare quale decisione è chiesta invece di quella impugnata, contenere una breve motivazione, e recare la firma del ricorrente o del suo rappresentante. Al ricorso dovrà essere allegata la decisione impugnata e la busta in cui il ricorrente l'ha ricevuta.
Per il Tribunale cantonale delle assicurazioni
Il presidente Il segretario
Daniele Cattaneo Fabio Zocchetti