RACCOMANDATA RACCOMANDATA
Incarto n. 33.2000.00072 RS/FP/sc
Lugano 19 febbraio 2001
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Tribunale cantonale delle assicurazioni
composto dei giudici:
Daniele Cattaneo, presidente, Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici
redattrice:
Raffaella Sartoris
segretario:
Fabio Zocchetti
statuendo sul ricorso del 18 agosto 2000 di
__________
contro
la decisione del 25 luglio 2000 emanata da
Cassa cant. di compensazione, 6501 Bellinzona 1 Caselle, in materia di prestazioni complementari
ritenuto, in fatto
1.1. __________, titolare di una rendita AVS, nel 1999 beneficiava di una prestazione complementare di fr. 426.-- mensili.
Lo stesso importo è stato assegnato per il 2000.
A seguito della revisione periodica, con decisione 25 luglio 2000, con effetto dal 1° marzo 2000, la cassa cantonale di compensazione (di seguito la Cassa) ha soppresso la prestazione complementare erogata all'assicurato, in quanto i redditi determinanti superano il fabbisogno (cfr. doc. _).
1.2. Con tempestivo ricorso 18 agosto 2000, indirizzato al TCA, __________ ha impugnato la decisione della Cassa. Egli ha così argomentato l'impugnativa:
" (…)
A partire dal primo di marzo 2000 mi avete tolto il diritto della prestazione complementare versandomi un totale mensile di Fr. 1'158.--.
Ora vi rispecchio la mia situazione economica-finanziaria:
Spese fisse:
Contributi: Imposta Federale Fr. 49.25
" Cantonale Fr. 318. --
" Comunale Fr. 528. --
" Parrocchiale Fr. 25. --
" Patriziale Fr. 25. --
Totale Fr. 944.25 Fr. 944.25
Tasse: Fognatura Fr. 91. --
Rifiuti " 50. --
Acqua potale " 75. --
__________ (6 mesi) " 282.55
Elettricità (economia
dom.) " 1'681.55
Cassa malati
(250 x 12) Fr. 3'000.--
Totale Fr. 5'180.-- Fr. 5'180.10
Assicurazioni: Stabili Fr. 392.70
Fr. 112.20
Totale Fr. 504.90 Fr. 504.90
Assicurazione R.C. Fr. 377.90 Fr. 377.90
Tassa circ. auto Fr. 266. -- Fr. 266. --
Controllo C.O. " 100. -- Fr. 100. --
Spese manutenzione (benzina,
olio, gomme, ecc.) Fr. 748.80
lascio a vostra competenza calcolare i costi per mancanza di dati.
Riepilogando le spese ordinarie dell'anno in corso abbiamo un totale di Fr. 7'378.05.
Partendo dal mese di marzo 2000 la Cassa AVS mi ha versato un mensile di Fr. 1'158.-- con un ammanco di Fr. 426.-- di PC.
Ora Egregi sigg. lascio a voi l'incombenza di analizzare la mia situazione economica a trarne le dovute conclusioni.
Dalla vostra tabella di calcolo PC alla posizione "sostanza" nr. 41 risulta un deposito a risparmio di Fr. 56'540.-ridotto a tutt'oggi a causa prelevamenti per sopravvivenza e spese generali per manutenzione stabile ad una esigua somma necessaria un domani alle spese funerarie." (Doc. _)
1.3. Con risposta 6 ottobre 2000 la Cassa ha proposto di respingere il ricorso adducendo le seguenti motivazioni:
" La prestazione complementare è una prestazione di diritto che è subordinata alla situazione economica del richiedente e tiene conto del fabbisogno (sostentamento, oneri ipotecari, spese di manutenzione di fabbricati, ev. contributi alle assicurazioni sociali) e delle entrate (rendita AVS/AI, pensioni, altre entrate, reddito della sostanza) secondo i valori previsti dalla Legge federale sulle prestazioni complementari (art. 2 cpv. 1 LPC).
A tal proposito va inoltre ricordato che il limite di reddito legale ai sensi dell'art. 2 cpv. 1 LPC, limite di fabbisogno, ha per scopo di garantire un reddito minimo.
Fanno parte di tale fabbisogno, oltre alle spese di vitto e alloggio, costi di vario genere definiti in modo esaustivo dall'art. 3b LPC.
In considerazione a quanto precede la resistente ha quindi riesaminato il calcolo notificato al ricorrente ed in merito possiamo assicurare che lo stesso è corretto e conforme alle vigenti disposizioni legali.
È quindi chiaro che nell'impossibilità di poter dedurre le spese elencate dal ricorrente in sede ricorsuale, in quanto non contemplate dall'attuale legislazione, il calcolo della prestazione complementare non può essere diverso da quello notificato in data 25 luglio 2000. A titolo informativo facciamo inoltre osservare al ricorrente, visto l'esiguo superamento del limite di reddito che lo esclude dal diritto alla PC, che qualora la sua situazione finanziaria fosse mutata in modo considerevole lo stesso ha la possibilità di ripresentare una nuova domanda di PC giustificando in modo dettagliato l'eventuale consumo di capitale.
Alla luce di quanto precede e tutto ben considerato si chiede pertanto, a codesto lodevole Tribunale cantonale delle assicurazioni, di voler respingere il ricorso confermando la decisione impugnata." (Doc. _)
in diritto
2.1. Oggetto del contendere è il ripristino di una prestazione complementare precedentemente erogata a __________. La Cassa ha modificato la prestazione, in quanto ha computato a titolo di proprietà fondiaria al valore commerciale l'importo di fr. 49'170.-- e ha conteggiato quale sostanza mobiliare l'ammontare di un conto deposito di fr. 56'540.-- (cfr. doc. _).
L'assicurato per contro asserisce che non sono state tenute in considerazione diverse spese a cui deve far fronte mensilmente e che il conto bancario si è ridotto a seguito di prelevamenti per il suo sostentamento, per la manutenzione dei fabbricati, oltre a un'esigua somma da conservare per le spese funerarie (cfr. consid. 1.2.).
Scopo della prestazione complementare è quello di garantire un "reddito minimo" per far fronte ai "fabbisogni vitali" ai sensi dell'art. 112 cpv. 2 lett. b Cost e disp. Transitoria all'art. 112 Cost. (34 quater v. Cost; RCC 1992 p. 346). Questa nozione è più ampia rispetto al "minimo vitale" agli effetti del diritto esecutivo (art. 93 LEF). La Legge federale sulle prestazioni complementari all'AVS/AI contiene dunque la garanzia di un reddito minimo per le persone anziane e invalide (su queste questioni cfr. DTF 113 V 280 (285), RCC 1991 pag. 143 (145), RCC 1989 pag. 606, RCC 1986 pag. 143; Cattaneo, "Reddito minimo garantito: prossimo obiettivo della sicurezza sociale" in RDAT 1991 II pag. 447ss, spec. pag. 448 nota 12 e pag. 460 nota 83). I limiti di redditi rivestono pertanto una doppia funzione e meglio quella di limite dei bisogni e di reddito minimo garantito (DTF 121 V 204; Pratique VSI 1995 p. 52 e 176; 1994 p. 225; RCC 1992 p. 225; cfr. anche Messaggio concernente la terza revisione della legge federale sulle prestazioni complementari all’AVS/AI, p. 3, p. 8 e 9).
2.2. Secondo l’art. 2a LPC hanno diritto alle prestazioni complementari giusta l’articolo 2 le persone che:
" a) ricevono una rendita di vecchiaia dell’AVS;"
2.3. Per l’art. 3a LPC (cfr. anche art. 2 LPC)
" L'importo della prestazione complementare annua deve corrispondere alla differenza tra l'eccedenza delle spese riconosciute e i redditi (cpv. 1)."
2.4. Per quanto riguarda le spese riconosciute l’art. 3b LPC, prevede che,
" Per le persone che non vivono durevolmente o per un lungo periodo in un istituto o in un ospedale (persone che vivono a casa), le spese riconosciute sono le seguenti:
a. importo destinato alla copertura del fabbisogno vitale, per anno:
1. per le persone sole, almeno 14860 franchi e al massimo 16460 franchi;
2. per i coniugi, almeno 22 290 franchi e al massimo 24 690 franchi;
3. per gli orfani e per i figli che danno diritto a una rendita per figli dell'AVS o dell'AI, almeno 7830 franchi e al massimo 8630 franchi. Per i due primi figli si prende in considerazione la totalità dell'importo determinante, per due altri figli due terzi ciascuno e per ogni altro figlio un terzo;
b. la pigione di un appartamento e le relative spese accessorie. In caso di presentazione di un conguaglio per le spese accessorie, non si può tenere conto né di un pagamento di arretrati né di una richiesta di restituzione."
Dal 1° gennaio 2001 l’importo massimo computabile a titolo di fabbisogno è pari 16'880.-- per persone sole, 25'320.-- per coniugi, fr. 8’850.-- per il primo e per il secondo figlio o orfano, fr. 5'900.-- per il terzo e per il quarto figlio o orfano e fr. 2'950.-- per il quinto e successivi figli o orfani (cfr. Ordinanza 01 sull'adeguamento delle prestazioni complementari all'AVS/AI del 18 settembre 2000; Decreto esecutivo concernente la legge federale sulle prestazioni complementari all’AVS/AI del 6 dicembre 2000).
Per le persone che vivono a casa e per le persone che vivono in un istituto sono inoltre riconosciute le spese seguenti:
" a. spese per il conseguimento del reddito fino a concorrenza del
reddito lordo dell'attività lucrativa;
b. spese di manutenzione di fabbricati e interessi ipotecari fino a concorrenza del ricavo lordo dell'immobile;
c. premi versati alle assicurazioni sociali della Confederazione, eccettuata l'assicurazione malattie;
d. importo forfettario annuo per l'assicurazione obbligatoria delle cure medico-sanitarie. L'importo forfettario deve corrispondere al premio medio cantonale per l'assicurazione obbligatoria delle cure medico-sanitarie (compresa la copertura infortuni);
e. pensioni alimentari versate in virtù del diritto di famiglia (cpv. 3)."
2.5. Secondo l’art. 3c cpv. 1 LPC, inoltre, i redditi determinanti comprendono
"a. le entrate in denaro o in natura provenienti dall'esercizio di un'attività lucrativa. Un importo di 1000 franchi per le persone sole e di 1500 franchi per i coniugi e le persone con figli che hanno o danno diritto a una rendita é dedotto dal reddito annuo proveniente dall'esercizio di un'attività lucrativa, il saldo é computato in ragione di due terzi. Per gli invalidi ai sensi dell'articolo 2c lettera d, il reddito dell'attività lucrativa é interamente computato;
b. il reddito proveniente da sostanza mobile e immobile;
c. un quindicesimo della sostanza netta oppure un decimo per i beneficiari di rendite di vecchiaia, nella misura in cui superi per persone sole 25 000 franchi, per coniugi 40 000 franchi e per orfani e figli che danno diritto a rendite per figli dell'AVS o dell'AI 15 000 franchi. Se l'immobile appartiene al beneficiario delle prestazioni complementari o a un'altra persona compresa nel calcolo della prestazione complementare e serve quale abitazione ad almeno una di queste persone, soltanto il valore dell'immobile eccedente 75 000 franchi é preso in considerazione quale sostanza;
d. le rendite, le pensioni e le altre prestazioni periodiche, comprese le
rendite dell'AVS e dell'AI;
e. le prestazioni derivanti da un contratto di vitalizio o da un'altra convenzione analoga;
f. gli assegni familiari
g. le entrate e le parti di sostanza a cui l'assicurato ha rinunciato;
h. le pensioni alimentari del diritto di famiglia."
2.6. Nel ricorso l'assicurato sostiene di dover far fronte annualmente a diverse spese, come le imposte, la tassa rifiuti, la tassa per l'acqua potabile, l'elettricità, il telefono, l'assicurazione RC dell'auto, la tassa di circolazione e i costi auto (cfr. consid. 1.2.).
Al proposito va rilevato che la lista dei costi computabili ai fini del calcolo della PC, elencati all'art. 3b cpv. 3 LPC è esaustiva e che le disposizioni sono di diritto federale imperativo (E. Carigiet, Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, Zurigo 1995, p. 135; e Ergänzungsband, Zurigo 2000, p. 83).
Le spese che non risultano nell'elenco non possono quindi essere ammesse in deduzione.
Nel caso concreto non possono pertanto essere computati quali costi specifici a carico della PC quelli relativi all'automobile, al rincaro dei beni di consumo, all'assicurazione auto e per la casa e alle imposte.
A tutto quanto non è possibile far fronte tramite i costi speciali previsti dalla legge, si deve dunque sopperire tramite l'importo destinato a coprire il fabbisogno minimo (in particolare: vestiti, vitto, mobilio, telefono e tasse telefoniche, acqua, luce, ecc.;cfr. E. Carigiet, Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, p. 23 N 74, in Schweizerisches Bundesverwaltungsrecht (SBVR), Basilea 1998).
2.7. Per quanto riguarda i premi dell'assicurazione malattia si rileva che, secondo l’art. 3b cpv. 3 lett. c LPC, in vigore dal 1. gennaio 1998, vengono riconosciuti, i premi versati alle assicurazioni sociali della Confederazione, eccettuata l’assicurazione malattia.
La lett. d del medesimo articolo precisa tuttavia che, a titolo di spesa, viene riconosciuto un
" importo forfettario annuo per l’assicurazione obbligatoria delle cure medico sanitarie. L’importo forfettario deve corrispondere al premio medio cantonale per l’assicurazione obbligatoria delle cure medico sanitarie (compresa la copertura infortuni);"
In proposito il Messaggio del Consiglio federale relativo alla terza revisione della PC precisa che:
" Fino alla fine del 1995, i premi di assicurazione malattie per l'assicurazione di base delle cure medico-sanitarie sono stati dedotti. Per quanto concerne i premi delle assicurazioni complementari, si sono potuti dedurre solo la parte necessaria per coprire le spese di degenza nella camera comune di uno stabilimento ospedaliero pubblico o di utilità pubblica. Riguardo alla riduzione dei premi prevista dalla Legge federale sull'assicurazione malattie (LAMal), entrata in vigore il 1° gennaio 1996, i premi di assicurazioni malattie non possono più essere dedotti nel sistema delle prestazioni complementari. Per compensare la soppressione di tale deduzione, i limiti di reddito stabiliti al vigente articolo 2 capoverso 1 LPC subiscono un aumento unico il cui importo é determinato dal nostro Collegio (cfr. disposizione transitoria alla modificazione della LPC).
A partire dal 1997, i Cantoni devono aumentare in modo imperativo i limiti di reddito.
Tale correzione deve essere integrata in modo costruttivo nella 3a revisione delle PC. Si prevede pertanto d'introdurre nelle spese riconosciute un importo cantonale annuo forfetario, volto a coprire l'assicurazione obbligatoria delle cure medico-sanitarie. Tale importo forfetario deve corrispondere al premio medio cantonale. questa spesa coprirebbe l'assicurazione obbligatoria delle cure medico-sanitarie conformemente alla LAMal. Tale importo forfetario non può prendere in considerazione né l'assicurazione d'indennità giornaliera facoltativa né eventuali assicurazioni complementari per la camera semi-privata o privata."
L’art. 3a cpv. 7 lett. i LPC prevede che il Consiglio federale disciplina la coordinazione con la riduzione dei premi ai sensi della legge federale sull’assicurazione malattie (LAMal).
Secondo l’art. 1 dell’Ordinanza federale sui premi medi cantonali del 2000 dell’assicurazione delle cure medico sanitarie, per il calcolo delle prestazioni complementari il premio medio per gli adulti del Canton Ticino è pari a fr. 2'976.
L’importo computato dalla Cassa è pertanto corretto e va confermato.
2.8. Va, inoltre, osservato, che nell'ambito delle prestazioni complementari, la pigione è riconosciuta quale spesa non soltanto ai locatari di un alloggio, ma anche a persone che vivono nell'abitazione di loro proprietà o cui spetta l'usufrutto o un diritto di domicilio nell'abitazione (cfr. Direttive UFAS per le prestazioni complementari, n. 3021). Ciò nella misura del valore locativo (cfr. Carigiet/Koch, op. cit., pag. 87).
Giusta l'art. 16a LPC:
" nei confronti di persone che abitano un immobile di loro proprietà, per le spese accessorie è previsto soltanto un forfait (cpv. 1).
Il capoverso 1 si applica pure alle persone che beneficiano di un usufrutto o sono titolari di un diritto di abitazione sull'immobile che esse abitano (cpv. 2).
L'ammontare annuo del forfait è di 1'680 franchi" (cpv. 3)
Sulla base di quest'ultimo capoverso, dunque, oltre al valore locativo dell'immobile, possono essere riconosciute spese al massimo fino a concorrenza degli importi massimi stabiliti dai Cantoni per le spese di pigione, pari per tutti i Cantoni, fino al 31 dicembre 2000 a fr. 12'000.-- per le persone sole e fr.13'800.-- per i coniugi e le persone con figli che hanno o danno diritto a una rendita (cfr. Direttiva UFAS, n. 3026; Carigiet/Koch, op. cit. pag. 87).
Dal 1° gennaio 2001 tali importi sono stati aumentati a fr. 13'200.-- per le persone sole, rispettivamente a fr. 15'000.-- per i coniugi (cfr. Ordinanza 01 sull'adeguamento delle prestazioni complementari all'AVS/AI del 18 settembre 2000 e Decreto esecutivo concernente la legge federale sulle prestazioni complementari all'AVS e all'AI del 6 dicembre 2000).
2.9. L'assicurato fruisce di un diritto di abitazione sull'immobile part. __________RFD di __________ in cui abita, pertanto quale spesa deve essergli riconosciuta pure la pigione (cfr. consid. 2.8.).
Giusta l'art. 12 cpv. 1 OPC il valore locativo dell'abitazione occupata dal proprietario o dall'usufruttuario come pure il reddito proveniente dal subaffitto sono valutati secondo i criteri validi in materia d'imposta cantonale diretta del cantone di domicilio (cfr. Carigiet/Koch, op. cit., pag. 100).
Giusta l'art. 20 lett. b) LT e 21 lett. b) LIFD l'uso da parte del proprietario (o dell'usufruttuario) del suo immobile o di parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito della sostanza immobiliare; ad esso viene attribuito un valore locativo. La legge non indica tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione il vantaggio economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria.
Di regola il valore locativo deve corrispondere alla pigione che il contribuente dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente (RDAT 1993 II, 389). Il Tribunale federale ha precisato che il valore locativo deve corrispondere "al canone che si potrebbe esigere equamente da un locatario desideroso di assicurarsi il godimento di un oggetto del genere - tenendo conto in modo adeguato delle particolarità della costruzione e delle sue istallazioni, in quanto esse rispondano ai bisogni normali di un utente di condizioni economiche e sociali analoghe a quelle del proprietario (ASA 15, 361; 438 consid. 1; DTF 69 I 24/25; Rusconi, L'imposition de la valeur locative, Losanna 1988, pag. 98).
Secondo la circolare del 30 giugno 1999 (n. 15), la quale abroga la circolare n. 15/1997 del 16 maggio 1997:
" il valore locativo corrisponde, di regola, ad una percentuale del valore di stima dei fabbricati. Il tasso (che converte la stima in valore locativo da tassare) è regolarmente adeguato dalla Divisione delle contribuzioni e varia a dipendenza dell'anno di costruzione dell'immobile. Esso è calcolato in funzione dell'obbiettivo di conseguire un valore locativo che si situi mediamente attorno al 70% del valore medio delle pigioni di mercato. Questo metodo di calcolo si applica per determinare il valore locativo delle abitazioni unifamiliari e plurifamiliari, come pure degli appartamenti in condominio (PPP) e delle case a schiera (PPP orizzontali). Se l'applicazione di questo metodo porta a dei risultati in contrasto col principio secondo cui il valore locativo deve corrispondere al valore delle pigioni di mercato prudenzialmente ridotte (mediamente al 70%) è possibile ricorrere, senza ledere il principio della parità di trattamento, a valutazioni individualizzate (canoni locatizi adeguatamente ridotti, stato di manutenzione dell'immobile, ecc.).
Quando ai fini del valore locativo si fa riferimento al valore delle pigioni di mercato, è tuttavia applicato un valore prudenziale che si situa al 70% circa del valore effettivo della pigione".
Per ragioni di praticità e di praticabilità del diritto, il valore verrà stabilito, di massima, nel 6.25% del valore di stima ufficiale del fabbricato ridotto del 30% nei comuni con revisione generale delle stime entrata in vigore dal 1. gennaio 1991 (cfr. allegato alla Circolare del 30 giugno 1999 della Divisione delle contribuzioni, N. 15/1999; Istruzioni per la compilazione della dichiarazione d'imposta delle persona fisiche 1999/2000, p.to 5).
Le istruzioni 1999/2000 per la determinazione del valore locativo (cfr. allegato alla Circolare del 30 giugno 1999 della Divisione delle contribuzioni, N. 15/1999) precisano inoltre che
"2.1. per i fabbricati nuovi la cui stima è entrata in vigore dal 01.01.91 in poi e il contribuente ha presentato, all'Ufficio stima, la richiesta per ottenere la riduzione del valore di stima si applica:
- il 6.25% del valore di stima ufficiale del fabbricato ridotto del
30%.
Importante: il calcolo del valore locativo applicando il valore di stima ridotto può essere effettuato solo in presenza della decisione favorevole dell'Ufficio stima (alla richiesta di riduzione del valore di stima presentata dal contribuente).
per la determinazione del valore locativo precisano inoltre che
"2.2. per i fabbricati riattati la cui stima, dopo il riattamento, è entrata in vigore dal 01.01.91 in poi e il contribuente ha presentato, all'Ufficio stima, la richiesta per ottenere la riduzione del valore di stima
2.2.1. nel caso in cui il nuovo valore locativo dopo il riattamento è già stato tassato nel periodo fiscale 1997/98 si applica:
- la medesima percentuale di calcolo (5, 6.5 o 7.25%) applicata per la tassazione 1997/98 alla (parte) di stima ufficiale prima del riattamento (parte vecchia del fabbricato)
e
- il 6.25% all'aumento della stima ufficiale ridotto del 30%.
Attenzione: se il calcolo è eseguito in modo corretto ne deve in ogni caso risultare un valore locativo ridotto rispetto a quello tassato nel periodo fiscale 1997/98.
…
2.3. per tutti gli altri fabbricati (sono compresi nuovi o riattati la cui stima è entrata in vigore dal 01.01.91 in poi che non sono stato oggetto di una richiesta di riduzione della stima all'Ufficio stima) si applicano le usuali disposizioni cioè:
- il 7.25 per gli immobili la cui stima è entrata in vigore il 01.01.85 o precedentemente;
- il 6.5% per gli immobili la cui stima è entrata in vigore fra il 01.01.86 e il 01.01.89;
- il 5% per gli immobili la cui stima è entrata in vigore il 01.01.90 o successivamente."
Tale modo di procedere non è, in linea di principio, contrario al principio dell'uguaglianza di trattamento (CDT n. 24 del 13 febbraio 1996 in re R.C.).
Secondo la LPC inoltre per gli assicurati di cui la sostanza e il reddito da considerare ai sensi della legge federale possono essere stabiliti servendosi di una tassazione fiscale, gli organi esecutivi cantonali sono autorizzati a ritenere, come periodo di calcolo, quello su cui si basa l'ultima tassazione fiscale, se nel frattempo non è subentrata nessuna modifica della situazione economica dell'assicurato (art. 23 cpv. 2 OPC).
2.10. In concreto dal documento "Elementi della tassazione" del 29 marzo risulta che il valore locativo dell'immobile di proprietà dell'assicurato è pari a fr. 6'200.-- (cfr. atti dell'amministrazione).
Il medesimo risultato si ottiene effettuando il calcolo partendo dal valore di stima dell'immobile abitato dal ricorrente.
Infatti la revisione generale delle stime del Comune di __________ è entrata in vigore il 1° gennaio 1995 (cfr. Indicazioni 1999-2000 per la compilazione della dichiarazione di imposta), di conseguenza, giusta le norme transitorie della Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996, il valore di stima deve essere ridotto del 30%.
Inoltre, come esposto sopra, l'allegato alla Circolare del 30 giugno 1999 (n. 15/1999) prevede per il calcolo del valore locativo che nei comuni con revisioni generali entrate in vigore a partire dal 1° gennaio 1991 si applica il 6.25% al valore di stima ridotto, invece del 5%.
Pertanto il valore locativo dell'abitazione in cui vive l'assicurato, considerato nella decisione impugnata, pari a fr. 6'200.-- non è censurabile.
Di conseguenza l'importo di fr. 7'880.-- di cui ha tenuto conto la Cassa (cfr. consid. 1.2.) appare corretto. Esso, infatti, corrisponde alla somma di fr. 6'200.--, equivalenti al valore locativo dell'usufrutto, e di fr. 1'680.--, relativi al forfait per le spese accessorie. Dal momento che tale ammontare non eccede l'importo massimo per le spese di pigione, pari a fr. 12'000.--, esso è stato inserito totalmente nel conteggio.
2.11. Per quanto riguarda gli interessi ipotecari e le spese per manutenzione fabbricati va evidenziato che l'art. 3b cpv. 3 lett. b LPC consente di dedurre dal reddito le spese di manutenzione dei fabbricati e gli interessi ipotecari fino a concorrenza del ricavo lordo dell'immobile.
Ai sensi dell’art. 16 cpv. 1 OPC AVS-AI, le spese di manutenzione di fabbricati sono dedotte in base al tasso forfettario dell’imposta cantonale diretta fissato dal Cantone di domicilio. Non possono pertanto essere dedotte le spese effettive (Carigiet, op. cit., pag. 89 seg.; ZAK 1987 p. 309).
Ai sensi dell'art. 31 cpv. 2 LT, in linea di principio vanno riconosciute le spese effettive di manutenzione, gestione e amministrazione sostenute nel biennio di computo. Tuttavia, per semplificare l'accertamento e per evitare al contribuente la raccolta e la presentazione della documentazione, è lecito concedere la deduzione forfetaria delle spese (cfr. CDT n° 282 del 30 ottobre 1992 in re J.P., CDT n° 316 del 28 agosto 1986 in re K.; circolare n° 33/1 ACC del 15 gennaio 1985; Epiney-Colombo RDAT 1991 II p. 310; Rivier, L'imposition du revenu et de la fortune, Ed. Ides et Calendes 1980 Neuchâtel, pag. 122).
In base all'art. 2 Reg. LT (cfr. pure circolare n° 7/1995 della Divisione delle Contribuzioni) la deduzione forfetaria è del 15% del reddito lordo se l'immobile è stato costruito fino a 10 anni prima dell'inizio del periodo fiscale; oltre i 10 anni la deduzione è del 25%.
Nel caso di specie, essendo la costruzione di __________ stata edificata sicuramente prima dell'anno 1989 (cfr. Richiesta di una prestazione complementare alla rendita AVS o AI del 30 giugno 1989), a titolo di spese di manutenzione dei fabbricati vanno computati fr. 1'550.-- (25% del valore locativo), peraltro correttamente computati dalla Cassa.
2.12. A proposito del valore della sostanza immobiliare si rileva che secondo l’art. 3c cpv. 7 lett. b LPC il Consiglio federale disciplina la valutazione dei redditi determinanti, delle spese riconosciute, nonché della sostanza.
Secondo l'art. 17 OPC -AVS/AI, nella versione in vigore fino al 31 dicembre 1998
"1) La valutazione della sostanza computabile deve essere effettuata secondo le regole stabilite dalla legislazione sull'imposta cantonale diretta del Cantone di domicilio.
2) Se tali regole non esistono, la sostanza computabile deve essere valutata secondo le regole stabilite per le persone morali dalla legislazione sull'imposta federale diretta.
3) I Cantoni possono considerare quali determinanti le regole che la legislazione sull'imposta federale diretta stabilisce per le persone morali.
4) La sostanza immobiliare che non serve di abitazione al richiedente o a una persona compresa nel calcolo delle prestazioni complementari deve essere computata al valore corrente."
Se la sostanza immobiliare serve di abitazione dell'assicurato, fa stato il cpv. 1 dell'art. 17 OPC, secondo il quale la valutazione della sostanza computabile deve essere effettuata secondo le regole stabilite dalla legislazione sull'imposta cantonale diretta del Cantone di domicilio.
La norma in questione vuole facilitare l'amministrazione cantonale nell'accertamento della sostanza, permettendole di riprendere il valore direttamente dalla tassazione fiscale, senza dover ricalcolare lei stessa l'importo da computare (RCC 1991 pag. 422).
Secondo la volontà del legislatore, dunque dal 1° gennaio 1992 la sostanza deve essere, di principio, esposta al valore considerato in sede fiscale cantonale prima della deduzione degli importi esenti da imposta (Direttive UFAS sulle prestazioni complementari all'AVS/AI, cifra 2109).
A norma dell'art. 52 cpv. 1 LT gli immobili e i loro accessori nel Cantone sono imposti per il valore di stima ufficiale.
Ne consegue che la sostanza immobiliare è computata sulla base del suo valore di stima ufficiale (STFA 8 ottobre 1992 nella causa N.G., pubblicata in RDAT I-1993, pag. 232).
A tale disposizione fa tuttavia eccezione il capoverso 4, nella misura in cui la sostanza immobiliare che non serve da abitazione all’assicurato deve essere computata non già al valore determinato in sede fiscale, bensì al suo valore corrente (valeur vénale, Verkehrswert; Pratique VSI 1994 p. 194). Questa distinzione si fonda sul fatto che il valore corrente o valore venale, vale a dire il valore che raggiunge un immobile nel corso di normali transazioni commerciali, è in genere più elevato del valore fiscale (RCC 1991 p. 424). Con valore venale si intende altresì il prezzo pagato per dei fondi agricoli secondo le leggi di mercato (Pratique VSI 1994 p. 194). Nella misura in cui la sostanza non serve più da abitazione al richiedente o ad una persona compresa nel calcolo della prestazione complementare, il legislatore ha voluto che venisse imputato il valore che l’immobile rappresenta effettivamente sul mercato.
Non sarebbe infatti corretto che agli assicurati fosse consentito di mantenere la sostanza a vantaggio degli eredi grazie alle prestazioni complementari. I titolari di carte valori e libretti di risparmio non devono essere trattati peggio dei proprietari immobiliari (Pratique VSI 1994 p. 195; RCC 1991 p. 424).
In una sentenza pubblicata in VSI 1994 p. 290 il TFA ha specificato che tale disposizione è applicabile solo se il richiedente (o un’altra persona compresa nel calcolo delle prestazioni complementari) non abita personalmente nell’immobile di sua proprietà.
2.13. Con effetto dal 1 gennaio 1999 i capoversi 2 e 3 dell’art. 17 sono stati abrogati, mentre sono stati aggiunti i capoversi 5 e 6, del seguente tenore
" In caso di alienazione di un immobile, a titolo oneroso o gratuito, il valore venale è determinante per sapere se ci si trova in presenza di una rinuncia a elementi patrimoniali ai sensi dell'articolo 3c capoverso 1 lettera g LPC. Il valore venale non è applicabile se, per legge, esiste un diritto di acquisire un immobile a un valore inferiore.
Invece del valore venale, i Cantoni possono applicare uniformemente il valore di ripartizione determinante per la ripartizione fiscale intercantonale."
La modalità di calcolo prevista dal capoverso 6 non è stata fatta propria dal Canton Ticino, che continua a fondarsi su quanto stabilito al capoverso 4 e sulla giurisprudenza sviluppatasi sulla base di questa disposizione.
2.14. Nella fattispecie nessuno degli immobili appartenenti al ricorrente, tutti siti nel Comune di __________, serve al medesimo da abitazione, poiché essi sono costituiti unicamente da prato e bosco (cfr. atti dell'amministrazione). Correttamente, quindi, la Cassa di compensazione ha computato il valore venale degli immobili.
In proposito va rilevato che per determinare il valore commerciale l’amministrazione deve far esperire una perizia da un ufficio competente. Il TCA ha infatti dichiarato illegale la precedente prassi della Cassa, che consisteva nell’aumentare sistematicamente del 30% il valore di stima ufficiale. Applicando questo metodo, nel caso di nuove stime, poteva risultare un valore superiore a quello corrente (RDAT II/1995 p. 203ss.).
Secondo la giurisprudenza del TFA, infine, l’ufficio cantonale, per la determinazione del valore corrente degli immobili, deve sempre far capo allo stesso servizio (SVR 1998 LPC No. 5). A mente dell’Alta Corte federale sarebbe infatti inammissibile calcolare l’importo delle prestazioni complementari in base a stime elaborate da autorità differenti (Pratique VSI 1993 p. 137).
In concreto la Cassa affida il compito all’Ufficio stima.
Al riguardo va ancora rilevato che, il TFA, in un caso riguardante il Canton Ticino, in cui il ricorrente aveva contestato la valutazione immobiliare operata dall’Ufficio cantonale di stima, ha confermato l’operato dei periti (STFA del 27 febbraio 1998 in re S.S).
2.15. L'Ufficio stima, con perizia 17 luglio 2000, ha stabilito in complessivi fr. 49'170.-- il valore venale degli immobili dell'assicurato (cfr. atti dell'amministrazione).
Secondo costante giurisprudenza federale, le perizie mediche eseguite nell’ambito della procedura amministrativa da medici specializzati riconosciuti, hanno forza probatoria piena, fintanto che indizi concreti non inducono a ritenerle inaffidabili, se giungono a conclusioni logiche e sono state realizzate sulla base di accertamenti approfonditi (ZAK 1986 p. 189; RAMI U 167 p. 96; DTF 104 V 212; SZS 1987 p. 237-239; SZS 1988 p. 329 e 332; DTF non pubbl. del 24. 12 1993 in re S. H; Locher, Grundriss des Sozialversicherungsrechts, Berna 1994, p. 332).
Lo stesso vale per quel che riguarda perizie dall’amministrazione presso medici esterni (DTF 104 V 31; ZAK 1986 p. 188; RAMI 1993 p. 95).
Questa giurisprudenza del TFA deve valere per tutte le perizie (cfr. ad esempio per la previdenza professionale SVR 1998 LPP no. 16), e quindi deve essere applicata anche per quelle esperite in ambito immobiliare (cfr. STCA del 24 febbraio 1997 in re L.M).
Visto che il ricorrente non ha contestato l'esito delle perizie (cfr. consid. 1.2.) e che non vi sono elementi nell'incarto atti a mettere in discussione la correttezza della perizia, tale referto può essere posto alla base del presente giudizio.
Del resto la perizia si fonda su accertamenti approfonditi, esperiti da specialisti nel ramo, che si sono fondati su criteri generalmente applicabili in questo ambito e giunge a conclusioni logiche, conformemente ai criteri giurisprudenziali succitati.
Per questi motivi il TCA non ha quindi motivo di scostarsi dalle conclusioni peritali che risultano affidabili (cfr. STFA del 27 febbraio 1998 in re S.S consid. 2b).
2.16. Il reddito della sostanza immobiliare ai sensi dell'art. 3c cpv. 1 lett. b LPC comprende pigioni e canoni d'affitto, usufrutto, diritti d'abitazione nonché il valore locativo della propria abitazione (cfr. Direttive UFAS sulle prestazioni complementari, cifra 2092; Carigiet/Koch, Ergänzungsleistungen zur AHV/IV, Supplement, Zurigo 2000, pag. 99).
Da ciò emerge che non solo il valore locativo del proprietario, ma anche quello dell'usufruttuario e del beneficiario di un diritto di abitazione va computato.
Al riguardo va rilevato che, come già esposto (cfr. consid. 2.11.), nel caso di specie il valore locativo dell'immobile in cui vive il ricorrente è di fr. 6'200.--.
2.17. Per quanto attiene alle censure sollevate dall'assicurato relative al fatto che il saldo del conto di risparmio sarebbe inferiore all'importo computato dalla cassa, in quanto è stato parzialmente utilizzato (cfr. consid. 1.2. e 2.2.), va rilevato, come citato sopra (cfr. consid. 2.10.), che secondo l'art. 23 cpv. 1 e 2 OPC AVS-AI di regola per il conteggio della prestazione complementare sono determinanti il reddito ottenuto nel corso dell'anno civile precedente e lo stato della sostanza al 1° gennaio dell'anno per cui è assegnata la prestazione. Per gli assicurati di cui la sostanza e il reddito da considerare ai sensi della legge federale possono essere stabiliti servendosi di una tassazione fiscale, gli organi esecutivi cantonali sono autorizzati a ritenere, come periodo di calcolo, quello su cui si basa l'ultima tassazione fiscale, se nel frattempo non è subentrata nessuna modifica della situazione economica dell'assicurato.
Giusta il cpv. 4 dell'art. 23 OPC se la persona che pretende una prestazione complementare annua può rendere plausibile nella domanda che durante il periodo per cui essa chiede la prestazione i suoi redditi determinanti saranno notevolmente inferiori a quelli da lei ottenuti nel corso del periodo di calcolo conformemente ai capoversi 1 o 2, occorre fondarsi sui redditi probabili determinanti, convertiti in redditi annui, e sulla sostanza esistente al momento in cui sorge il diritto alla prestazione (cfr. pure Direttive UFAS sulle prestazioni complementari all'AVS/AI, cifra 7004).
Nel caso di specie risulta dagli atti che il conto bancario del ricorrente presso la __________ ammontava, il 31 dicembre 1999, a fr. 56'540.-- (cfr. atti dell'amministrazione).
L'assicurato non ha per contro in nessun modo comprovato e reso credibile la diminuzione dello stato della sua sostanza mobiliare.
Pertanto non può trovare applicazione l'art. 23 cpv. 4 OPC AVS/AI, bensì deve essere presa in considerazione la regola generale enunciata all'art. 23 cpv. 1 OPC AVS/AI. Determinante ai fini del calcolo della prestazione complementare dell'assicurato è quindi la sostanza esistente al 1 ° gennaio 2000, come correttamente considerato dalla Cassa nella risposta di causa del 6 settembre 2000 (cfr. consid. 1.3.).
In simili condizioni, occorre concludere che il calcolo effettuato dalla Cassa nella decisione impugnata (cfr. consid. 1.2.) non può essere censurato.
Di conseguenza la decisione 25 luglio 2000 della Cassa deve essere confermata.
Per questi motivi
dichiara e pronuncia
1.- Il ricorso è respinto.
2.- Non si percepisce tassa di giustizia, mentre le spese sono poste a carico dello Stato.
3.- Comunicazione agli interessati i quali possono impugnare il presente giudizio con ricorso di diritto amministrativo al Tribunale federale delle assicurazioni, Adligenswilerstrasse 24, 6006 Lucerna, entro 30 giorni dalla comunicazione.
L'atto di ricorso, in 3 esemplari, deve indicare quale decisione è chiesta invece di quella impugnata, contenere una breve motivazione, e recare la firma del ricorrente o del suo rappresentante. Al ricorso dovrà essere allegata la decisione impugnata e la busta in cui il ricorrente l'ha ricevuta.
Per il Tribunale cantonale delle assicurazioni
Il presidente Il segretario
Daniele Cattaneo Fabio Zocchetti