RACCOMANDATA
Incarto n. 33.2000.00069 FP
Lugano 20 febbraio 2001
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Tribunale cantonale delle assicurazioni
composto dei giudici:
Daniele Cattaneo, presidente, Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici
redattrice:
Francesca Pozzi
segretario:
Fabio Zocchetti
statuendo sul ricorso del 19 agosto 2000 di
__________,
rappr. da: __________,
contro
la decisione del 25 luglio 2000 emanata da
Cassa cant. di compensazione, 6501 Bellinzona 1 Caselle, in materia di prestazioni complementari
ritenuto, in fatto
1.1. Con decisione 25 luglio 2000 la Cassa cantonale di compensazione (in seguito Cassa) ha respinto, con effetto dal 1. febbraio 2000, la richiesta presentata da __________ (cfr. doc. _ e _) tendente all'assegnazione di una prestazione complementare (doc. _).
1.2. Contro questa decisione l'assicurata, rappresentata dalla figlia, ha inoltrato un tempestivo ricorso al TCA nel quale postula:
" …
· Il ricorso è accolto;
· L'Ufficio Cantonale di Stima è invitato a voler concordare con i ricorrenti la data per l'attuazione di una nuova perizia;
· La stessa dovrà tener conto dei parametri edificatori, ma pure della particolare situazione della ricorrente." (Doc. _)
L'assicurata ha motivato l'impugnativa come segue:
" …
- L'assicurata é degente da molto tempo ormai presso la Casa anziani di __________ e non ha mai potuto usufruire della sostanza in quanto gravemente ammalata;
- Nella precedente domanda, la PC era stata negata a seguito della rivalutazione del valore di stima della proprietà fondiaria, in quanto le stime dei Comune di __________ risalgono al 1977. Questa procedura però ha inciso molto pesantemente sull'assicurata, in quanto questa rivalutazione ha portato alla cessazione della Prestazione compIementare, caricando interamente l'onere delle spese di degenza presso la Casa anziani interamente a carico della figlia con conseguenze facilmente immaginabili.
La Prestazione complementare é destinata, principalmente, al sostentamento delle persone anziane, la cui rendita AVS é insufficiente; di conseguenza il possesso di sostanza dovrebbe avere un carattere neutro, sulla determinazione della stessa, in quanto gli stabili di proprietà di assicurati degenti in case per anziani sono, per la maggior parte abitati da parenti degli assicurati stessi e quindi, visto anche le precarie condizioni di salute in cui, la maggior parte dei degenti in Casa anziani, versa i diritti di usufrutto e d'abitazione sono delle mere menzioni a registro fondiario il cui valore effettivo é praticamente nullo.
Se consideriamo poi che, nel caso specifico, la differenza fra il fabbisogno ed il reddito si riduce a Fr. 500.‑, la penalizzazione a carico dell'assicurata é ancora maggiore.
Il TCA ha già avuto modo di stabilire i criteri, con i quali i funzionari dell'Ufficio Stima, devono valutare la sostanza; questi criteri possono essere così riassunti:
· Importanza delle località in cui sorge la proprietà da stimare, in rapporto alla situazione geografica e lo sviluppo residenziale;
· Prezzi pagati nelle contrattazioni di compra‑vendita;
· Valore dei fabbricati in rapporto con le dimensioni, il genere e la tipologia della costruzione.
__________ é un Comune ubicato in fondo alla Valle __________, l'appetibilità dello stesso é pertanto relativa, in funzione del traffico che incide notevolmente sui tempi di percorrenza per raggiungere __________;
La frazione di __________ é ubicata nella parte bassa del Comune, d'inverno é praticamente priva di sole;
Lo stabile in questione é stato edificato parecchi anni or sono e non ha mai subito grossi lavori di riattazione, si tratta in buona sostanza di una piccola abitazione bifamigliare, decorosa ma non tale da essere valutata in Fr. 270'000.‑." … (Doc. _)
1.3. Con risposta 25 ottobre 2000 la Cassa ha proposto di respingere il ricorso adducendo le seguenti motivazioni:
" … La ricorrente si trova degente definitivamente presso la Casa per anziani __________ dal 16 marzo 1992.
Dall'esame della documentazione agli atti osserviamo inoltre che, con atto notarile No. __________dell'avv. __________ del __________ 1998, la ricorrente procedeva ad una donazione immobiliare e divisione ereditaria parziale. In particolare dallo stesso si rileva quanto segue:
"La Signora __________ dona alla Signora __________, che accetta, la sua quota di comproprietà di 1/2 (un mezzo) del seguente fondo sito nel Comune di __________:
Particella no. __________ (milletrecentosessantuno) ubicazione __________.
A. abitazione mq. 99
B. cantina mq. 61
C. giardino mq.363
D. terrazza mq. 16
Totale mq.539
Contestualmente le parti procedevano alla divisione parziale della Comunione Ereditaria proprietaria dell'altra quota di comproprietà di 1/2 (un mezzo) del predetto immobile. La proprietà di tale quota viene quindi ceduta, senza conguaglio, dalla Signora __________ alla Signora __________, che accetta, divenendo così proprietaria dell'intera particella".
In sostanza la ricorrente ha quindi donato alla figlia, senza controprestazione alcuna, una casa d'abitazione con cantina, giardino e terrazza per cui il valore secondo gli artt. 17 cpv. 4 e 17a cpv. 1 OPC va computato. A tal proposito gli stessi recitano:
art. 17 cpv. 4 OPC
"La sostanza immobiliare che non serve da abitazione al richiedente o a una persona compresa nel calcolo delle PC deve essere computata al valore corrente.
Art. 17a cpv. 1 OPC
L'importo computabile delle parti alle quali si è rinunciato (art. 3c cpv. 1 lett. g LPC) è ridotto annualmente di 10'000.‑ franchi".
Nel caso specifico si verifica quanto previsto dai citati articoli per cui la resistente ha ordinato, considerato come la stessa non rappresentava più l'abitazione primaria della ricorrente poiché la stessa si trovava già degente definitivamente dal 16 marzo 1992 alla Casa per anziani, la perizia tecnica circostanziata atta a stabilire il valore corrente della sostanza immobiliare alienata.
Per questa valutazione è stato dato mandato all'Ufficio cantonale di stima il quale, a perizia conclusa, ha fatto sì che il computo della sostanza al valore corrente, considerato nel calcolo in fr. 226'250.‑ (3/4 di fr. 330'000.‑./. fr. 11'250.‑ di debiti ipotecari rispettivamente fr. 10'000.‑ quale ammortamento annuo previsto dall'art. 17 cpv. 1 OPC), precludesse all'assicurata il diritto alla PC.
Circa i parametri utilizzati per valutare la sostanza la resistente non può che riconfermasi nel valore citato e contestato in quanto scaturito da una perizia specificatamente richiesta. A tal proposito giova inoltre ricordare che anche codesto lodevole Tribunale cantonale delle assicurazioni ha già avuto modo di confermare tale prassi amministrativa".
(doc. _)
in diritto
2.1. Oggetto del contendere è l'assegnazione di una prestazione complementare mensile a __________ con effetto dal 1. febbraio 2000. L'assicurata censura in particolare gli importi computati a titolo di sostanza immobiliare alienata e chiede l'allestimento di un'ulteriore perizia (cfr. doc. _).
Scopo della prestazione complementare è quello di garantire un "reddito minimo" per far fronte ai "fabbisogni vitali" ai sensi dell'art. 34 quater CF (RCC 1992 p. 346), corrispondente all'art. 112 della nuova CF. Questa nozione è più ampia rispetto al "minimo vitale" agli effetti del diritto esecutivo (art. 93 LEF). La Legge federale sulle prestazioni complementari all'AVS/AI contiene dunque la garanzia di un reddito minimo per le persone anziane e invalide (su queste questioni cfr. DTF 113 V 280 (285), RCC 1991 pag. 143 (145), RCC 1989 pag. 606, RCC 1986 pag. 143; Cattaneo, "Reddito minimo garantito: prossimo obiettivo della sicurezza sociale" in RDAT 1991 II pag. 447ss, spec. pag. 448 nota 12 e pag. 460 nota 83). I limiti di reddito rivestono pertanto una doppia funzione e meglio quella di limite dei bisogni e di reddito minimo garantito (DTF 121 V 204; Pratique VSI 1995 p. 52 e 176; 1994 p. 225; RCC 1992 p. 225; cfr. anche Messaggio concernente la terza revisione della legge federale sulle prestazioni complementari all’AVS/AI, p. 3, p. 8 e 9).
2.2. Per l’art. 2a lett. a LPC hanno diritto alle prestazioni complementari giusta l’articolo 2 le persone che ricevono una rendita di vecchiaia dell’AVS.
2.3. Secondo l’art. 3a LPC (cfr. anche art. 2 LPC)
" L'importo della prestazione complementare annua deve corrispondere alla differenza tra l'eccedenza delle spese riconosciute e i redditi (cpv. 1)."
Per quanto riguarda le spese riconosciute l’art. 3b LPC, prevede che:
" Per le persone che vivono durevolmente o per un lungo periodo in un istituto o in un ospedale (persone che vivono in un istituto), le spese riconosciute sono le seguenti:
a. tassa giornaliera;
b. importo per le spese personali (cpv. 2)."
Per le persone che vivono a casa e per le persone che vivono in un istituto sono inoltre riconosciute le spese seguenti:
"a. spese per il conseguimento del reddito fino a concorrenza del reddito lordo dell'attività lucrativa;
b. spese di manutenzione di fabbricati e interessi ipotecari fino a concorrenza del ricavo lordo dell'immobile;
c. premi versati alle assicurazioni sociali della Confederazione, eccettuata l'assicurazione malattie;
d. importo forfettario annuo per l'assicurazione obbligatoria delle cure medico-sanitarie. L'importo forfettario deve corrispondere al premio medio cantonale per l'assicurazione obbligatoria delle cure medico-sanitarie (compresa la copertura infortuni);
e. pensioni alimentari versate in virtù del diritto di famiglia (cpv. 3)."
Secondo l’art. 3c cpv. 1 LPC, inoltre, i redditi determinanti comprendono:
"a. le entrate in denaro o in natura provenienti dall'esercizio di un'attività lucrativa. Un importo di 1000 franchi per le persone sole e di 1500 franchi per i coniugi e le persone con figli che hanno o danno diritto a una rendita è dedotto dal reddito annuo proveniente dall'esercizio di un'attività lucrativa, il saldo è computato in ragione di due terzi. Per gli invalidi ai sensi dell'articolo 2c lettera d, il reddito dell'attività lucrativa è interamente computato;
b. il reddito proveniente da sostanza mobile e immobile;
c. un quindicesimo della sostanza netta oppure un decimo per i beneficiari di rendite di vecchiaia, nella misura in cui superi per persone sole 25 000 franchi, per coniugi 40 000 franchi e per orfani e figli che danno diritto a rendite per figli dell'AVS o dell'AI 15 000 franchi. Se l'immobile appartiene al beneficiario delle prestazioni complementari o a un'altra persona compresa nel calcolo della prestazione complementare e serve quale abitazione ad almeno una di queste persone, soltanto il valore dell'immobile eccedente 75 000 franchi è preso in considerazione quale sostanza;
d. le rendite, le pensioni e le altre prestazioni periodiche, comprese le
rendite dell'AVS e dell'AI;
e. le prestazioni derivanti da un contratto di vitalizio o da un'altra convenzione analoga;
f. gli assegni familiari
g. le entrate e le parti di sostanza a cui l'assicurato ha rinunciato;
h. le pensioni alimentari del diritto di famiglia."
2.4. Con il ricorso l’assicurata, per il tramite della figlia, contesta il valore venale della sostanza immobiliare alienata computato ai fini del calcolo della PC, in quanto sarebbe troppo elevato (cfr. consid.1.2.).
L’art. 3a cpv. 7 lett. b LPC prevede che il Consiglio federale disciplina la valutazione dei redditi determinanti, delle spese riconosciute, nonché della sostanza.
Secondo l'art. 17 OPC -AVS/AI, nella versione in vigore dal 1° gennaio 1999
" La valutazione della sostanza computabile deve essere effettuata secondo le regole stabilite dalla legislazione sull'imposta cantonale diretta del Cantone di domicilio (cpv. 1).
La sostanza immobiliare che non serve di abitazione al richiedente o a una persona compresa nel calcolo delle prestazioni complementari deve essere computata al valore corrente (cpv. 4).
In caso di alienazione di un immobile, a titolo oneroso o gratuito, il valore venale è determinante per sapere se ci si trova in presenza di una rinuncia a elementi patrimoniali ai sensi dell'articolo 3c capoverso 1 lettera g LPC. Il valore venale non è applicabile se, per legge, esiste un diritto di acquisire un immobile a un valore inferiore (cpv. 5).
Invece del valore venale, i Cantoni possono applicare uniformemente il valore di ripartizione determinante per la ripartizione fiscale intercantonale (cpv. 6)."
La modalità di calcolo prevista dal capoverso 6 non è stata fatta propria dal Canton Ticino, che continua a fondarsi su quanto stabilito al capoverso 4 e sulla giurisprudenza sviluppatasi sulla base di questa disposizione.
I capoversi 2 e 3 sono invece stati abrogati con effetto dal 31 dicembre 1998.
Se, quindi, la sostanza immobiliare serve di abitazione dell'assicurato, fa stato il cpv. 1 dell'art. 17 OPC, secondo cui la valutazione della sostanza computabile deve essere effettuata secondo le regole stabilite dalla legislazione sull'imposta cantonale diretta del Cantone di domicilio.
La norma in questione vuole facilitare l'amministrazione cantonale nell'accertamento della sostanza, permettendole di riprendere il valore direttamente dalla tassazione fiscale, senza dover ricalcolare lei stessa l'importo da computare (RCC 1991 pag. 422).
Secondo la volontà del legislatore, dunque dal 1° gennaio 1992 la sostanza deve essere, di principio, esposta al valore considerato in sede fiscale cantonale prima della deduzione degli importi esenti da imposta (Direttive UFAS sulle prestazioni complementari all'AVS/AI, cifra 2109).
A norma dell'art. 52 cpv. 1 LT gli immobili e i loro accessori nel Cantone sono imposti per il valore di stima ufficiale.
Ne consegue che la sostanza immobiliare è computata sulla base del suo valore di stima ufficiale (STFA 8 ottobre 1992 nella causa N.G., pubblicata in RDAT I-1993, pag. 232).
A tale disposizione fa tuttavia eccezione il capoverso 4, nella misura in cui la sostanza immobiliare che non serve da abitazione all’assicurato deve essere computata non già al valore determinato in sede fiscale, bensì al suo valore corrente (valeur vénale, Verkehrswert; Pratique VSI 1994 p. 194). Questa distinzione si fonda sul fatto che il valore corrente o valore venale, vale a dire il valore che raggiunge un immobile nel corso di normali transazioni commerciali, è in genere più elevato del valore fiscale (RCC 1991 p. 424). Con valore venale si intende altresì il prezzo pagato per dei fondi agricoli secondo le leggi di mercato (Pratique VSI 1994 p. 194). Nella misura in cui la sostanza non serve più da abitazione al richiedente o ad una persona compresa nel calcolo della prestazione complementare, il legislatore ha voluto che venisse imputato il valore che l’immobile rappresenta effettivamente sul mercato.
Non sarebbe infatti corretto che agli assicurati fosse consentito di mantenere la sostanza a vantaggio degli eredi grazie alle prestazioni complementari. I titolari di carte valori e libretti di risparmio non devono essere trattati peggio dei proprietari immobiliari (Pratique VSI 1994 p. 195; RCC 1991 p. 424).
In una sentenza pubblicata in VSI 1994 p. 290 il TFA ha specificato che tale disposizione è applicabile solo se il richiedente (o un’altra persona compresa nel calcolo delle prestazioni complementari) non abita personalmente nell’immobile di sua proprietà.
2.5. Per il calcolo della prestazione complementare vengono inoltre presi in considerazione, di principio, solo quegli attivi che l’assicurato ha effettivamente ricevuto e di cui può disporre senza restrizioni. Scopo delle prestazioni complementari è infatti quello di garantire un reddito minimo (AHI Praxis 1995 p. 166 consid. 2a; RDAT I 1992 p. 154; RCC 1984 p. 189; Werlen, Der Anspruch auf Ergänzungsleistungen, Baden 1995, p.156/ 166; ZAK 1989 p. 238).
In ambito LPC è pertanto rilevante il fatto che l’interessato non dispone dei mezzi necessari per far fronte ai suoi bisogni esistenziali, non il motivo che ha condotto a questa situazione (DTF 115 V 355).
Questo principio non si applica tuttavia nell'ipotesi in cui l’assicurato ha rinunciato a dei beni senza esserne giuridicamente obbligato e senza controprestazione adeguata, o se dispone di un diritto a determinate entrate o a una determinata sostanza e non ne fa uso o non fa valere le sue pretese (RCC 1989 p. 350 consid. 3b; 1988 p. 275 consid. 2b) oppure se, per motivi di cui è responsabile, non esercita, per lo meno a tempo parziale, un’attività lucrativa ammissibile (AHI Praxis 1995 p. 166 consid. 2a; Pratique VSI 1994 p. 225 consid. 3a; RCC 1992 p. 348; DTF 115 V 353 consid. 5c; cfr. Anche DTF 122 V 397 consid. 2).
In tal caso la giurisprudenza considera che vi è una rinuncia a sostanza ai sensi dell’art. 3 cpv. 1 lett. f LPC (RDAT I 1994 p. 189 consid. 3a; RCC 1989 p. 350 consid. 3b).
Di regola la giurisprudenza si è limitata ad ammettere l’applicabilità dell’art. 3 cpv. 1 lett. g LPC, se la rinuncia è avvenuta senza obbligo legale e senza controprestazione adeguata. Il TFA ha infatti ribadito ripetutamente che le prestazioni complementari non permettono di procedere ad un controllo dello stile di vita dell’assicurato e di chiedersi se in passato il richiedente ha vissuto al di sotto o al di sopra della normalità (AHI Praxis 1995 p. 167 consid. 2b; Carigiet, Ergänzungsleistungen, Zurigo 1995, p. 120).
Il TFA ha inoltre precisato che non è ammissibile dedurre un obbligo di agire da persona responsabile precedentemente alla concretizzazione del rischio assicurato se non nella misura in cui l’assicurato non era autorizzato a rinunciare a elementi della sostanza (DTF non pubbl. dell’8 febbraio 1993 P 4/91 citata in Pratique VSI 1994 p. 226).
In conclusione, quindi, lo scopo, dell’art. 3 cpv. 1 lett. g LPC consiste avantutto nell’evitare che un assicurato si spogli di tutto o di una parte dei suoi beni a favore di terzi, senza obbligo giuridico ed in modo da diminuire il reddito che determina il diritto alla prestazioni. Nel caso in cui tuttavia l’assicurato spende la sua fortuna per acquistare dei beni di consumo o per migliorare il livello di vita egli dispone della sua libertà personale, di conseguenza l’art. 3 cpv. 1 lett. g LPC non torna applicabile (DTF 115 V 354).
2.6. Dagli atti risulta che, con rogito del __________ 1998, __________ ha donato la propria quota parte di 1/2 del fondo part. no. __________RFD di __________ alla figlia, __________. Contestualmente è stata sciolta la comunione ereditaria __________ che ha comportato la cessione da parte dell'assicurata alla figlia, a titolo gratuito, di metà dell'altra quota di comproprietà (cfr. doc. all. _ e _). L'intera part. no. __________RFD di __________ è stata quindi attribuita a __________. Dal rogito risulta infatti che:
"…
La Signora __________ dona alla Signora __________ a, che accetta, la sua quota di comproprietà di 1/2 (un mezzo) dei seguente fondo sito nel Comune di __________:
Particella no. __________ (milletrecentosessantuno) ubicazione __________.
A. abitazione mq. 99
B. cantina mq. 61
C. giardino mq. 363
D. terrazza mq. 16
Totale mq. 539
Contestualmente le parti procedevano alla divisione parziale della Comunione Ereditaria proprietaria dell'altra quota di comproprietà di 1/2 (un mezzo) dei predetto immobile. La proprietà di tale quota viene quindi ceduta, senza conguaglio, dalla Signora __________ alla Signora __________, che accetta, divenendo così proprietaria dell'intera particella. …" (cfr. Doc. _)
L'Ufficio stima ha stabilito il valore venale dell'immobile donato in fr. 330'000 (cfr. doc. all. _). La Cassa ne ha computato
fr. 226'250.--, ammontare corrispondente ai 3/4 della sostanza alienata dedotti i debiti ipotecari e l'ammortamento annuo (cfr. doc. _).
Alla luce della succitata giurisprudenza si deve quindi ammettere che l'assicurata ha rinunciato a sostanza senza controprestazione.
Correttamente quindi è stata computata al valore venale la quota parte di 3/4 del fondo no. __________di sua proprietà, donata alla figlia nel 1998.
2.7. Stabilita la modalità di computo della sostanza alienata, dev'essere ancora evidenziato che, per determinare il valore commerciale l’amministrazione deve far esperire una perizia da un ufficio competente. Il TCA ha infatti dichiarato illegale la precedente prassi della Cassa, che consisteva nell’aumentare sistematicamente del 30% il valore di stima ufficiale. Applicando questo metodo, nel caso di nuove stime, poteva risultare un valore superiore a quello corrente (RDAT II/1995 p. 203ss.).
Secondo la giurisprudenza del TFA, infine, l’ufficio cantonale, per la determinazione del valore corrente degli immobili, deve sempre far capo allo stesso servizio (SVR 1998 LPC No. 5). A mente dell’Alta Corte federale sarebbe infatti inammissibile calcolare l’importo delle prestazioni complementari in base a stime elaborate da autorità differenti (Pratique VSI 1993 p. 137).
In concreto la Cassa affida il compito all’Ufficio stima.
Al riguardo va ancora rilevato che, il TFA, in un caso riguardante il Canton Ticino, in cui il ricorrente aveva contestato la valutazione immobiliare operata dall’Ufficio cantonale di stima, ha confermato l’operato dei periti (STFA del 27 febbraio 1998 in re S.S).
2.8. L’Ufficio stima, con perizia immobiliare 21 novembre 1997, ha stabilito in fr. 330'000.-il valore venale complessivo dell'immobile di proprietà dell'assicurata, ceduto alla figlia (cfr. doc. all. _).
Secondo costante giurisprudenza federale, le perizie mediche eseguite nell’ambito della procedura amministrativa da medici specializzati riconosciuti, hanno forza probatoria piena, fintanto che indizi concreti non inducono a ritenerle inaffidabili, se giungono a conclusioni logiche e sono state realizzate sulla base di accertamenti approfonditi (ZAK 1986 p. 189; RAMI U 167 p. 96; DTF 104 V 212; SZS 1987 p. 237-239; SZS 1988 p. 329 e 332; DTF non pubbl. del 24. 12 1993 in re S. H; Locher, Grundriss des Sozialversicherungsrechts, Berna 1994, p. 332).
Lo stesso vale per quel che riguarda perizie dall’amministrazione presso medici esterni (DTF 104 V 31; ZAK 1986 p. 188; RAMI 1993 p. 95).
Per quanto concerne il valore probatorio d'un rapporto si deve accertare se è completo per quanto riguarda i temi sollevati, se si riferisce a esami approfonditi, se tien conto delle censure sollevate, se è chiaro nella presentazione e se le conclusioni cui perviene sono fondate. Elemento determinante dal profilo probatorio non è in linea di principio l'origine del mezzo di prova né la designazione del materiale probatorio richiesto sotto qualifica di rapporto o di perizia, bensì il suo contenuto (DTF 122 V 160 consid. 1c; STFA del 29 settembre 1998 in re S. F).
Il giudice non si scosta, senza motivi imperativi dalle risultanze di una perizia, compito del perito essendo infatti proprio quello di mettere a disposizione della giustizia le sue specifiche conoscenze, allo scopo di chiarire gli aspetti specialistici di una determinata fattispecie (DTF 122 V 161).
La citata giurisprudenza del TFA, applicata in particolare per i referti medici, deve valere per tutte le perizie (cfr. ad esempio per la previdenza professionale SVR 1998 LPP no. 16), e quindi deve essere applicata anche per quelle esperite in ambito immobiliare (cfr. STCA del 24 febbraio 1997 in re L.M).
2.9. L'assicurata sostiene che l'importo computato dalla Cassa a titolo di valore venale della proprietà immobiliare sita sulla part. no. __________RFD di __________ da lei alienata è eccessivo, sia per l'ubicazione della proprietà - in fondo alla valle __________, zona ombrosa, ritenuta dall'assicurata essere poco ambita e scomoda per giungere a __________ - sia per la semplicità dello stabile, costituito da una "piccola abitazione bifamiliare, decorosa ma non tale da essere valutata in Fr. 270'000.--", costruito parecchi anni or sono e che non avrebbe mai subito grossi lavori di riattazione (cfr. doc. _). A mente della ricorrente, pertanto, i valori indicati nei rapporti peritali sono irrealizzabili (cfr. consid. 1.2.).
Agli atti non vi è tuttavia alcun indizio secondo cui il valore corrente degli immobili andrebbe ridotto rispetto a quello stabilito dall'amministrazione.
Dalla perizia (cfr. doc. all. _) si evince che il perito ha proceduto a valutare il fondo considerando il fabbricato, costruito nel 1970, proprio al suo stato attuale e che ha tenuto conto delle "medie" condizioni di manutenzione dell'abitazione, che non ha subito nessuna riattazione, né ampliamento. La stima del fabbricato (fr. 300.--/mc) e del terreno (fr. 150.--/mq) conducono ad un valore venale complessivo della proprietà rispettoso delle particolarità della fattispecie. La perizia ha infatti sufficientemente considerato gli aspetti (ubicazione, età e stato dell'edificio, … cfr. doc. _) sollevati dalla ricorrente.
Occorre quindi concludere che non vi sono elementi atti a mettere in discussione la correttezza della perizia.
Oltre a non aver contestato i valori immobiliari stabiliti dall'Ufficio stima, la ricorrente non ha in alcun modo reso verosimile che questi importi sarebbero diversi da quelli fissati nella perizia.
Del resto queste ultime si fondano su accertamenti approfonditi, esperiti da specialisti nel ramo, che si sono fondati su criteri generalmente applicabili in questo ambito. Esse giungono inoltre a conclusioni logiche, conformemente a quanto stabilito dai criteri giurisprudenziali succitati.
Per questi motivi il TCA non ha quindi motivo di scostarsi dalle conclusioni peritali che risultano affidabili (cfr. STFA del 27 febbraio 1998 in re S.S consid. 2b).
2.10. Dall'immobile cui l'assicurata ha rinunciato vanno dedotti gli ammortamenti previsti dalla legge. In proposito va rilevato che ai sensi dell’art. 17a cpv. 1 OPC, entrato in vigore il 1° gennaio 1990, l’importo computabile delle parti di sostanza alle quali si è rinunciato, è ridotto annualmente di fr. 10’000.-.
Il valore della sostanza al momento della rinuncia deve essere riportato invariato al 1° gennaio dell’anno che segue la rinuncia e, in seguito, ridotto ogni anno (art. 17a cpv. 2 OPC).
Le parti di sostanza alle quali è stato rinunciato prima dell’entrata in vigore dell’art. 17a OPC sono sottoposte a riduzione solo a partire dal 1. gennaio 1990 (cfr. disposizioni transitorie alla modifica del 12 giugno 1989).
Questa regolamentazione è stata dichiarata conforme alla legge e alla Costituzione da parte del TFA (Pratique VSI 1994 pag. 162, RCC 1992 pag. 436).
La giurisprudenza ha precisato che la sostanza dev’essere ripresa integralmente il 1. gennaio 1990 e ridotta in seguito annualmente, la prima volta il 1. gennaio 1991 (DTF 119 V 487; STFA non pubbl. del 21 dicembre 1990 in re V.A.)
Dal 1. gennaio 1995 è inoltre stato modificato il tenore dell’art. 17a cpv. 3 OPC il quale prevede che
" per il computo della prestazione complementare è determinante l’importo ridotto della sostanza al 1. gennaio dell’anno in cui la prestazione è corrisposta”.
Nel caso concreto, l'immobile no. __________RFD di __________ è stato ceduto nel 1998; gli ammortamenti sono quindi pari a fr. 10'000, come correttamente ritenuto dalla Cassa (doc. _).
2.11. Nel proprio ricorso l'assicurata ha chiesto una controperizia tendente a stabilire il valore corretto ed equo delle sue proprietà immobiliari (cfr. consid. 1.2.).
Il TCA rileva che la richiesta di un'ulteriore perizia può essere rifiutata quando tutti gli elementi necessari ai fini di una valutazione corretta del valore venale di un fondo, alla data decisiva, sono già disponibili nell'incarto per cui nuovi accertamenti sarebbero superflui (cfr. STFA del 14 luglio 2000 nella causa M.T., I 35/00; STFA del 5 giugno 2000 nella causa V.P., I 76/00; DTF 124 V 94 consid. 4b; 122 V 162 consid. 1d; 122 III 223 consid. 3c; 122 II 469 consid. 4a; DTF 120 Ib 229 consid. 2b; 119 V 344 consid. 3c).
Infatti, conformemente alla costante giurisprudenza, qualora l’istruttoria da effettuare d’ufficio conduca l’amministrazione o il giudice, in base ad un apprezzamento coscienzioso delle prove, alla convinzione che la probabilità di determinati fatti deve essere considerata predominante e che altri provvedimenti probatori non potrebbero modificare il risultato, si rinuncerà ad assumere altre prove (apprezzamento anticipato delle prove; Kölz/Häner, Verwaltungsverfahren und Verwaltungsrechtspflege des Bundes, pag. 47, no. 63; Gygi, Bundesverwaltungs-rechtspflege, IIa ed., pag. 274; Kummer, Grundriss des Zivilprozessrechts, 4a ed., pag. 135; Scartazzini, Les rapports de causalité dans le droit suisse de la sécurité sociale, tesi Ginevra 1991, pag. 63; cfr. pure STFA del 13 novembre 2000 nella causa F.S., H 238/98; DTF 124 V 94; DTF 120 Ib 229 consid. 2b, 119 V 344 consid. 3c e rinvii). Tale modo di procedere non costituisce una violazione del diritto di essere sentito ai sensi dell’art. 4 cpv. 1 CF, corrispondente all'art. 29 cpv. 2 della nuova CF (DTF 122 V 162 consid. 1d, 119 V 344 consid. 3c e rinvii).
In concreto la fattispecie deve essere considerata sufficientemente chiarita dall'esame degli atti dell'incarto, per cui questo Tribunale rinuncia ad esperire una controperizia.
2.12. Poiché il valore venale complessivo della sostanza immobiliare alienata dall'assicurata, al netto degli ammortamenti e dei debiti ipotecari (cfr. doc. all. _), è pari a fr. 226'250.--, il totale dei redditi determinanti corrisponde a fr. 34'454.--, come peraltro correttamente ritenuto dalla Cassa nel calcolo della PC (cfr. doc. _).
Tenendo conto che il fabbisogno della signora __________ è di fr. 33'951.--, il TCA non può che confermare la decisione impugnata.
Per questi motivi
dichiara e pronuncia
1.- Il ricorso é respinto.
2.- Non si percepisce tassa di giustizia, mentre le spese sono poste a carico dello Stato.
3.- Comunicazione agli interessati i quali possono impugnare il presente giudizio con ricorso di diritto amministrativo al Tribunale federale delle assicurazioni, Adligenswilerstrasse 24, 6006 Lucerna, entro 30 giorni dalla comunicazione.
L'atto di ricorso, in 3 esemplari, deve indicare quale decisione è chiesta invece di quella impugnata, contenere una breve motivazione, e recare la firma del ricorrente o del suo rappresentante. Al ricorso dovrà essere allegata la decisione impugnata e la busta in cui il ricorrente l'ha ricevuta.
Per il Tribunale cantonale delle assicurazioni
Il presidente Il segretario
Daniele Cattaneo Fabio Zocchetti