Incarto n. 52.2019.435
Lugano 16 febbraio 2026
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Flavia Verzasconi, presidente, Matea Pessina, Sarah Socchi
cancelliera:
Barbara Maspoli
statuendo sul ricorso del 17 settembre 2019 di
RI 1 RI 2
contro
a. b.
la decisione del 19 agosto 2019 (n. 40.2010.3) del Tribunale di espropriazione che ha respinto la loro impugnativa contro la decisione su reclamo del 7 aprile 2010 dell'Ufficio cantonale di stima nell'ambito della procedura di aggiornamento particolare della stima del fondo part. __________ di Lugano, sezione _______; la decisione del 19 agosto 2019 (n. 40.2018.15) del Tribunale di espropriazione che ha respinto la loro impugnativa contro la decisione su reclamo del 26 febbraio 2018 dell'Ufficio cantonale di stima nell'ambito della procedura di aggiornamento intermedio della stima del predetto fondo;
ritenuto, in fatto
A. RI 1 è proprietario del fondo part. __________ di Lugano, sezione __________, che apparteneva anche ai genitori RI 2 ed E__________
B. Nel quadro della revisione generale delle stime immobiliari di tutti i Comuni del 2004, l'Ufficio stima (US) ha determinato il valore ufficiale di stima del fondo di 527 m2 in fr. 144'130.-.
C. a. A seguito della nuova misurazione catastale dell'allora Comune di __________ (sfociata in una decisione del 30 ottobre 2006 del perito unico, da cui risultava una superficie del fondo pari a 499 m2), l'8 ottobre 2008 l’US ha aggiornato il valore ufficiale di stima del fondo in fr. 143'290.-.
b. Il 7 aprile 2010 l'US ha respinto il reclamo interposto da RI 1 RI 2 ed E__________ contro la predetta determinazione, che era stata eseguita sulla base catastale ufficialmente iscritta all'Ufficio dei Registri (mq 499).
c. Con ricorso del 10 maggio 2010, i proprietari hanno dedotto tale risoluzione davanti al Tribunale di espropriazione, contestando la superficie del fondo alla base del valore di stima (di 499 anziché di 527 m2), ancora sub judice.
d. Il 2 giugno 2010 il procedimento è stato quindi sospeso in attesa dell'esito della procedura promossa dai proprietari dinnanzi al Pretore del Distretto di Lugano contro la citata decisione del perito unico (inc. OA.2006.777 e OA.2006.778), menzionata a registro fondiario. Il 12 luglio 2011 è mancato E__________.
e. Con sentenza del 19 agosto 2019 (n. 40.2010.3), il Tribunale di espropriazione ha in seguito respinto il suddetto ricorso, confermando il valore di stima stabilito dall'US. Premesso che non si giustificava procrastinare oltre la sospensione del procedimento (anche a rischio di rendere una decisione contradditoria), il Tribunale ha essenzialmente ritenuto che l'US avesse correttamente determinato la stima della part. __________ sulla base delle risultanze contenute nei pubblici registri a quel momento e che potrà semmai procedere a un nuovo aggiornamento particolare in caso di eventuali futuri mutamenti in fatto o in diritto (modifica della superficie, ecc.).
D. a. Nel frattempo, a seguito dell'aggiornamento intermedio delle stime che ha interessato l'intero territorio cantonale, il 19 settembre 2016 l'US ha aggiornato la stima ufficiale della part. __________ in fr. 160'828.- (applicando la percentuale di aumento del 12.24% al singolo elemento della stima precedentemente in vigore).
b. Pure contro tale determinazione RI 1 e RI 2 hanno presentato un reclamo, che l'US ha respinto il 26 febbraio 2018.
c. Con giudizio del 19 agosto 2019 (n. 40.2018.15) - contemporaneo a quello di cui sopra (consid. Ce) - il Tribunale di espropriazione ha respinto anche il ricorso interposto da RI 1 e RI 2 avverso quest'ultima decisione. Il Tribunale ha disatteso l'obiezione relativa alla superficie del fondo alla base del valore di stima, già respinta con la parallela sentenza, ricordando poi lo scopo dell'aggiornamento intermedio. Ha quindi ritenuto corretto l'incremento percentuale applicato alla stima del fondo, aggiungendo che la loro censura potrà se del caso essere fatta valere nell'ambito di un'altra procedura (aggiornamento particolare, revisione generale o eccezionale).
E. Contro i due predetti giudizi del Tribunale di espropriazione, RI 1 e RI 2 si aggravano davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che siano annullati. In buona sostanza, ribadiscono che la superficie del loro fondo sarebbe di 527 m2 e non di 499 m2 come erroneamente considerato dalle istanze inferiori, sollevando obiezioni e accuse non sempre chiare, che non occorre comunque riprendere nel dettaglio.
F. Nella sua risposta, il Tribunale di espropriazione non formula particolari osservazioni.
G. Con la replica i ricorrenti non si scostano dalle loro domande di giudizio, adducendo ulteriori critiche. In sede di duplica, l'US ha a sua volta comunicato di non avere particolari osservazioni.
H. a. Il Tribunale ha acquisito agli atti la sentenza dell'8 luglio 2021 del Pretore del Distretto di Lugano resa in esito al procedimento civile avviato a suo tempo dai ricorrenti (inc. OA.2006.777 e OA.2006.778) e quella del 10 agosto 2023 della prima Camera civile del Tribunale d'appello (n. 11.2021.125), che l'ha riformata in appello, accertando in particolare che la superficie della particella n. __________ di Lugano, sezione di __________, è di 527 m2. Ha inoltre acquisito agli atti il giudizio del 6 ottobre 2025 della stessa Camera civile (n. 11.2023.138), che ha respinto una domanda di revisione presentata dal Comune di Lugano contro la predetta sentenza del 10 agosto 2023.
b. Nelle more della presente procedura è deceduta RI 2.
c. Invitate a esprimersi, le precedenti istanze non hanno formulato osservazioni. Dell'ulteriore scritto presentato da RI 1 si dirà invece, per quanto occorre, in appresso.
Considerato, in diritto
1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 38 della legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (LSt; RL 215.600). In quanto presentato da RI 1, che appare anche unico erede subentrato alla madre RI 2 (cfr. suo ultimo scritto del 17 gennaio 2026 con allegati), il ricorso soddisfa il requisito della legittimazione attiva (art. 65 cpv. 1 della legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 165.100, per rinvio dell'art. 39 cpv. 1 LSt). Il ricorso, tempestivo (art. 38 LSt), è pertanto ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può essere evaso sulla base degli atti, integrati dalla documentazione acquisita dal Tribunale di cui si è detto in narrativa (consid. H).
2. 2.1. La LSt stabilisce che i valori di stima sono calcolati in base al valore venale dei fondi, definito quale il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione (art. 16 cpv. 1 LSt). Il valore venale di un fondo edificato (fabbricato più terreno annesso che formano un'unità economica, cfr. art. 15 cpv. 2 LSt) è il frutto di una specifica ponderazione fra valore metrico e valore di reddito (cfr. art. 16 cpv. 2 LSt e 7 del regolamento di applicazione della legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 19 dicembre 1997; RSt; RL 215.610). La superficie del fondo risultante dal registro fondiario è uno degli elementi che serve da base per le operazioni di stima.
2.2. In concreto, come visto in narrativa, con l'aggiornamento particolare a seguito della nuova misurazione catastale, la stima della part. __________ è stata determinata dall'US in fr. 143'290.-, sulla base di una superficie del fondo pari a 499 m2. Tale valutazione è stata tutelata dal Tribunale di espropriazione (decisione impugnata n. 40.2010.3), il quale ha poi anche confermato il successivo aggiornamento intermedio della stima del fondo, stabilito dall'US procedendo da tale valore (decisione impugnata n. 40.2018.15).
Sennonché, pendente procedura, la causa civile avviata dai proprietari per contestare la superficie della nuova misurazione ufficiale (499 m2), dopo un lungo iter, è sfociata nella predetta sentenza del 10 agosto 2023 (n. 11.2021.125) della prima Camera civile del Tribunale d'appello che, in accoglimento parziale dell'appello presentato da RI 1 e RI 2, ha accertato che la superficie della particella n. __________ di Lugano, sezione di __________, è in realtà di 527 m2 (stabilendo inoltre i confini del fondo e invitando quindi l'Ufficio del catasto e dei riordini fondiari, d'intesa con l'Ufficio del registro fondiario del Distretto di Lugano, a procedere alla rettifica della nuova mappa catastale digitalizzata e della superficie della particella nel registro fondiario, cfr. disp. n. I). Questa sentenza è cresciuta in giudicato dopo che un ricorso al Tribunale federale è stato dichiarato inammissibile (STF 5A_719/2023 del 3 ottobre 2023). Inoltre, il 6 ottobre 2025 la stessa Camera civile ha respinto la domanda di revisione presentata dal Comune di Lugano contro tale sentenza.
2.3. Ferme queste premesse, forza è constatare che l'errore a livello di superficie del fondo censurato dal ricorrente, che è intervenuto nel quadro della misurazione ufficiale e si è tradotto, dapprima, nell'aggiornamento particolare della stima e, a seguire, in quello successivo intermedio, va considerato accertato. Nessuno pretende del resto il contrario. Ne discende che le stime del fondo stabilite dall'US e tutelate dalla precedente istanza non risultano corrette, ma vanno a questo punto ricalcolate in funzione della corretta superficie del fondo (527 m2).
3. 3.1. Sulla base delle considerazioni che precedono, il ricorso è accolto. Le decisioni del Tribunale di espropriazione, al pari di quelle dell'US, sono di conseguenza annullate. Gli atti sono rinviati all'US affinché proceda ai sensi dei considerandi.
3.2. Dato l'esito, si prescinde dal prelievo della tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 e 6 LPAmm). Non si assegnano ripetibili (art. 49 cpv. 1 LPAmm).
Per questi motivi,
decide:
1. Il ricorso è accolto. Di conseguenza:
1.1. le decisioni del 19 agosto 2019 (n. 40.2010.3 e 40.2018.15) del Tribunale di espropriazione e le risoluzioni dell'8 ottobre 2008 e 7 aprile 2010 rispettivamente del 19 settembre 2016 e 26 febbraio 2018 dell'Ufficio stima sono annullate;
1.2. gli atti sono retrocessi all'Ufficio stima per nuova decisione ai sensi dei considerandi.
2. Non si preleva tassa di giustizia, né si assegnano ripetibili. Alla parte ricorrente è restituito l'importo versato a titolo di anticipo.
3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. della legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
4. Intimazione a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
La presidente La cancelliera