Incarto n. 52.2015.499
Lugano 17 marzo 2017
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Flavia Verzasconi, presidente, Giovan Maria Tattarletti, Sarah Socchi
vicecancelliera:
Barbara Maspoli
statuendo sul ricorso 2 novembre 2015 di
RI 1 patrocinato da: PA 1
contro
la decisione 30 settembre 2015 (n. 4058) del Consiglio di Stato che accoglie parzialmente il ricorso presentato dalla CO 1 contro la decisione 23 luglio 2012 con cui il municipio di Minusio gli ha rilasciato la licenza edilizia per ristrutturare e ampliare lo stabile esistente (part. __________) e costruire una nuova autorimessa (part. __________ e __________);
ritenuto, in fatto
A. a. CO 2 e CO 1 sono comproprietari di due edifici (part. __________; di seguito: A e B) di quattro piani, situati a Minusio, su un terreno assegnato alla zona residenziale semi-estensiva (R3). Sotto lo stabile B vi è un'autorimessa. Il fondo confina verso nord con un terreno (part. __________) sul quale insiste un edificio (sub. A) residenziale.
b. Con domanda di costruzione del febbraio 2012, CO 2 ha chiesto al municipio il permesso di ristrutturare e ampliare il citato stabile A (destinato a 3 appartamenti, di ca. 95, 99 e 257 mq) e realizzare una nuova autorimessa (ca. 22 x 17 m) con 15 posteggi, a cavallo tra i suddetti fondi (part. __________ e __________).
Quest'ultima sarà accessibile da nord-est, passando attraverso un accesso sul terreno vicino (part. __________, di proprietà della RI 1), gravato da un diritto di passo veicolare, che si riallaccia a via Francesca (part. __________). Allo stabile B non sono previsti interventi.
c. La domanda ha suscitato l'opposizione della RI 1, che ha contestato in particolare l'edificazione dell'autorimessa e il numero di stalli in essa previsti.
d. Con osservazioni 26 aprile 2012, l'istante ha indicato che i 15 nuovi posteggi servirebbero per coprire i fabbisogni dei tre citati stabili residenziali (A, B e part. __________). Dieci dei 12 posteggi esistenti nell'autorimessa sotto lo stabile B, ha precisato, sarebbero già a disposizione del vicino albergo __________, situato nel comune di Muralto. Il 15 maggio 2012 - rispondendo ad una richiesta dell'Ufficio delle domande di costruzione - il progettista ha a sua volta precisato, ma in termini diversi, come saranno distribuiti i nuovi posteggi.
B. Raccolto l'avviso favorevole dei Servizi generali del Dipartimento del territorio (n. 79380), con decisione 23 luglio 2012 il municipio ha rilasciato ad CO 2 il permesso richiesto, respingendo l'opposizione della vicina sulla base delle precisazioni formulate dall'istante in licenza.
C. Dopo aver raccolto della documentazione supplementare riferita ai posteggi esistenti che i proprietari hanno messo a disposizione dell'albergo __________ negli ultimi anni, con giudizio 15 gennaio 2013, il Consiglio di Stato ha respinto l'impugnativa presentata dalla RI 1 avverso quest'ultimo provvedimento. Dopo aver avallato la conformità dell'autorimessa con la legislazione ambientale, il Governo ha ritenuto che tutti i 15 nuovi posteggi potessero essere autorizzati, siccome giustificati. Gli stalli previsti sarebbero destinati a soddisfare il fabbisogno (16P) degli stabili residenziali. Dieci stalli esistenti sarebbero già a disposizione dell'albergo __________. I rimanenti posteggi (3) potrebbero semmai restare a disposizione degli ospiti.
D. Con giudizio 22 luglio 2014 (STA 52.2013.56), il Tribunale cantonale amministrativo ha parzialmente accolto il ricorso della RI 1 avverso il predetto giudizio del Governo, che ha annullato retrocedendogli gli atti per nuova decisione ai sensi dei considerandi. Dopo aver illustrato le regole applicabili alla formazione di nuovi posteggi, che verranno riprese più avanti, il Tribunale ha anzitutto ritenuto che il progetto non fosse chiaro sulla destinazione dei 15 nuovi stalli, anche a fronte delle discordanti indicazioni fornite dall'istante in licenza e dal progettista. Già per questo motivo, ha pertanto disposto un rinvio all'Esecutivo cantonale affinché, esperiti ulteriori accertamenti sulla destinazione dei nuovi posteggi (tenuto conto delle esigenze degli edifici al cui servizio sono posti, nonché dei posteggi esistenti e della loro destinazione autorizzata), si pronunciasse nuovamente (consid. 3). Ha inoltre riscontrato delle carenze in punto agli accertamenti sulla sufficienza dell'accesso e sulla determinazione delle immissioni foniche generate dalle manovre d'accesso all'autorimessa e dal traffico indotto, disponendo anche per questi motivi un rinvio (consid. 4 e 5).
E. a. Dando seguito al predetto giudizio, il Governo ha sollecitato l'istante in licenza a fornire indicazioni precise sulla destinazione dei nuovi posteggi (tenuto conto di quanto indicato da questa Corte, consid. 3). Ha poi integrato agli atti i permessi edilizi (con gli incarti parziali) riferiti alla part. __________ (prodotti dal municipio) e raccolto dagli uffici della SPAAS dei preavvisi aggiornati (sugli aspetti ambientali).
b. Preso atto di tali risultanze e delle relative osservazioni delle parti, con giudizio 30 settembre 2015 il Consiglio di Stato ha accolto parzialmente il ricorso interposto dalla vicina, annullando la licenza impugnata, limitatamente all'autorimessa. Il Governo ha in particolare ritenuto che tale impianto non fosse giustificato, visti in particolare i posteggi già disponibili nell'autorimessa esistente (part. __________), autorizzata nel 1999 senza vincoli di destinazione. Dal profilo del diritto pubblico, ha spiegato in sintesi, nulla impedirebbe ai proprietari di disdire i contratti dei posteggi (10) locati all'hotel __________, per coprire l'asserito fabbisogno degli edifici residenziali sulle part. __________ e __________. Confermata la conformità dell'autorimessa progettata con la legislazione ambientale (per quanto concerne le immissioni foniche e atmosferiche), il Governo ha per contro messo in dubbio la sufficienza del suo accesso (di fatto). Non ravvisando impedimenti alla realizzazione delle altre opere previste dal progetto (ristrutturazione e ampliamento dello stabile A), rimaste incontestate, la precedente istanza ha infine tutelato la licenza per tali interventi.
F. Avverso il predetto giudizio, RI 1 insorge ora davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo che sia annullato e riformato nel senso che la licenza edilizia rilasciata dal municipio sia confermata anche per l'autorimessa. Il ricorrente rimprovera in sostanza al Governo di aver rimesso in discussione i posteggi di fatto locati da anni all'albergo __________, il cui fabbisogno sarebbe assodato e conforme al diritto. Il fabbisogno di stalli per le part. __________ e __________, che sarebbe già stato quantificato in 16 posteggi, sarebbe dimostrato. Lo comproverebbe anche la convenzione del 2011 stipulata tra i proprietari dei due fondi. Nell'edificio A, ha aggiunto, avrebbe peraltro sede un'associazione, che impiega numerosi dipendenti.
G. a. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, senza formulare particolari osservazioni. Il municipio richiama le osservazioni presentate davanti al Governo, rimettendosi al giudizio di questa Corte. b. La risposta della CO 1 è stata invece estromessa dall'incarto con decreto 11 gennaio 2016, siccome presentata tardivamente (art. 73 cpv. 3 LPAmm). Un'istanza di riconsiderazione di questa decisione incidentale è stata dichiarata irricevibile con giudizio 2 febbraio 2016.
H. Degli ulteriori scritti delle parti riferiti al cambiamento di uno dei due comproprietari della part. __________ si dirà, se del caso, in appresso.
Considerato, in diritto
1. 1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 cpv. 1 della legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991 (LE; RL 7.1.2.1). Certa è la legittimazione del ricorrente, istante in licenza, personalmente e direttamente toccato dal giudizio impugnato di cui è destinatario, che ha annullato parzialmente il permesso rilasciatogli dal municipio (cfr. art. 65 cpv. 1 legge sulla procedura amministrativa del 24 settembre 2013; LPAmm; RL 3.3.1.1). Il ricorso, tempestivo (art. 68 cpv. 1 LPAmm), è ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può essere evaso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 25 cpv. 1 LPAmm). Il richiamo dal comune di Muralto degli incarti edilizi relativi all'albergo __________ (part. 258) non appare idoneo a portare ulteriori elementi rilevanti ai fini del presente giudizio.
1.3. Oggetto di controversia in questa sede è unicamente il giudizio che ha annullato la licenza edilizia 23 luglio 2012 limitatamente alla costruzione della nuova autorimessa. Il vicino non si è infatti aggravato contro la decisione del Governo, che ha confermato il permesso per la ristrutturazione e l'ampliamento dello stabile A. Da questo profilo, essa sfugge pertanto al giudizio di questa Corte.
2.2.1. Giusta l'art. 22 cpv. 2 lett. a della legge federale sulla pianificazione del territorio del 22 giugno 1979 (LPT; RS 700), ripreso dall'art. 65 cpv. 2 lett. b della legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 (LST; RL 7.1.1.1), l'autorizzazione a costruire è rilasciata solo se gli edifici e gli impianti sono conformi alla funzione prevista per la zona di utilizzazione. Ciò significa che nelle singole zone possono essere autorizzati soltanto insediamenti la cui destinazione si integra convenientemente nella funzione assegnata alla zona di situazione. Non basta che non si pongano in contrasto con tale funzione, ossia che non ostacolino l'utilizzazione conforme alle finalità perseguite dal piano regolatore. Per essere autorizzate, le nuove costruzioni devono apparire collegate da un nesso adeguato alla funzione della zona in cui si collocano (RDAT II-2002 n. 77 consid. 3.1; I-2002 n. 59 consid. 2.1; II-1994 n. 56 consid. 4.1; Alexander Ruch, Kommentar zum Raumplanungsgesetz, Zurigo 1999, ad art. 22, n. 70 seg.; Adelio Scolari, Commentario, II ed., Cadenazzo 1996, ad art. 67 LALPT n. 472).
2.2. Di regola, i posteggi privati per veicoli sono costruiti come impianti destinati allo stazionamento, temporaneo o di lunga durata, dei mezzi di locomozione degli utenti di una determinata costruzione. A meno che si tratti di autosili o di aree di sosta aperte al pubblico dietro pagamento, essi non sono autonomi, ma dipendono, quali opere accessorie, da una costruzione principale. In quanto infrastrutture funzionalmente subordinate ad una costruzione principale, i posteggi privati non hanno una destinazione propria, ma condividono la destinazione della costruzione alla quale sono asserviti. La destinazione dei posteggi privati posti al servizio delle abitazioni è quindi residenziale. I posteggi annessi agli stabilimenti commerciali sono a loro volta impianti a vocazione commerciale, mentre i posteggi delle fabbriche sono componenti accessorie di impianti industriali (RDAT I-2001 n. 20 consid. 4 con rinvii; RDAT 1985 n. 112 consid. 3).
2.3. Il fabbisogno massimo e il numero di posteggi privati necessari sono definiti dal regolamento cantonale posteggi privati, integrato negli art. 51 a 62 del regolamento della legge sullo sviluppo territoriale del 20 dicembre 2011 (RLst; RL 7.1.1.1.1; cfr. art. 51 cpv. 1 RLst; cfr. commentario al regolamento cantonale posteggi privati, versione 16 maggio 2014). Tale regolamento si applica a tutte le costruzioni in caso di nuove edificazioni, riattazione e cambiamento di destinazione (cfr. al riguardo: art. 51 cpv. 2 RLst) - ad eccezione di quelle destinate all'abitazione (cfr. art. 51 cpv. 3 RLst). I posteggi per contenuti residenziali soggiacciono alle norme di attuazione dei piani regolatori comunali (cfr. infra, consid. 2.4). L'art. 62 cpv. 1 RLst vieta la realizzazione di posteggi (privati) che non siano al servizio di edifici o impianti. I posteggi necessari per un'edificazione o un'attività, spiega il citato commentario, possono essere realizzati solo se viene effettivamente costruito l'edificio o esercitata l'attività. Non possono quindi essere realizzati anticipatamente dei posteggi che potrebbero corrispondere ad un potenziale contenuto del fondo, se non specificatamente indicato nel piano regolatore. Indirettamente, tale disposizione concerne anche i posteggi privati a uso residenziale. Affinché le limitazioni del regolamento cantonale possano essere considerate inapplicabili a questa categoria di posteggi occorre infatti dimostrare che essi sono destinati a soddisfare in modo stabile e duraturo le necessità di edifici ad uso abitativo (cfr. STA 52.2013.56 del 22 luglio 2014 consid. 2.3).
2.4. Per le costruzioni aventi carattere residenziale, l'art. 52 cpv. 2 NAPR si limita a definire il numero minimo di posteggi che devono essere obbligatoriamente realizzati (a dipendenza del numero di appartamenti rispettivamente della superficie utile lorda), in caso di nuova costruzione, ampliamento e cambiamento di destinazione. La norma, comune ad altri ordinamenti, non pone un tetto massimo al numero di posteggi. Ciò non significa, tuttavia, che questo genere di opere non soggiaccia ad alcun limite dal profilo quantitativo. In quanto opere accessorie, come visto sopra, tra i posteggi e l'edificio principale a cui sono asserviti deve di principio esservi un rapporto funzionale, di natura subalterna e complementare. Nel caso di più stabili residenziali vicini, il nesso funzionale e di subordinazione va rapportato ai bisogni delle singole costruzioni. Non è invece possibile autorizzare la costruzione di aree di posteggio e autorimesse che eccedono i bisogni attuali e prevedibili dell'edificio principale (cfr. anche Scolari, op. cit., ad art. 11 n. 849). In altri termini, la formazione di posteggi supplementari rispetto al fabbisogno minimo prescritto dalle NAPR è dunque ammessa, a condizione che vi sia un rapporto ragionevole con le esigenze dell'utilizzazione principale dello stabile rispettivamente degli stabili al cui servizio essi sono posti (cfr. STA 52.2013.56 citata, consid. 2.4).
3.3.1. In concreto, nel precedente giudizio di cui si è detto in narrativa (STA 52.2013.56 citata), questa Corte aveva rilevato come il progetto non fosse chiaro sulla destinazione dei 15 nuovi posteggi. I dati forniti dall'istante in licenza in sede di osservazione all'opposizione (cfr. scritto 26 aprile 2012) - considerati dal municipio - divergevano infatti da quelli indicati dal progettista (cfr. scritto 15/16 maggio 2012 al municipio) - fatti propri dall'autorità dipartimentale e dal Governo. Il primo aveva in sostanza indicato che i nuovi posteggi erano tutti destinati a coprire i fabbisogni degli appartamenti negli stabili residenziali sui due fondi: edificio A 3 appart. 5 P edificio B 6 appart. 6 P edificio part. __________ 2 appart. 4 P
specificando che 10 dei 12 posteggi esistenti (autorimessa part. __________) erano al beneficio dell'albergo __________. Il progettista aveva invece indicato che i nuovi posti auto sarebbero stati così assegnati: edificio A 3 appart. 7 P (di cui 5 richiesti) edificio part. __________ 2 appart. 8 P (+ 1 P esistente su part. __________)
indicando che vi erano 13 posteggi esistenti (autorimessa part. __________), così ripartiti: hotel __________ 10 P edificio B 3 appart. 3 P
A fronte di queste evidenti discrepanze, questa Corte aveva in sostanza ritenuto che non era possibile determinare (1) il numero delle unità abitative effettivamente presenti nei diversi edifici sui fondi (numero e superfici) e di conseguenza le rispettive esigenze, né (2) stabilire in che misura tali necessità fossero già coperte da posti auto esistenti (di cui non erano certi numero esatto, ubicazione e destinazione autorizzata). Non era pertanto possibile escludere che i nuovi posteggi non fossero (almeno in parte) destinati a un edificio (generica utenza), contrariamente a quanto prescrive l'art. 62 RLst, o ad altri usi, non residenziali.
3.2. Dando seguito al giudizio di rinvio del Tribunale (consid. 3), il Servizio dei ricorsi ha sollecitato il ricorrente a completare gli atti, indicando con esattezza la destinazione di ogni singolo nuovo posteggio, tenuto conto delle esigenze degli edifici al cui servizio sono posti, nonché dei posteggi esistenti e della loro destinazione autorizzata (scritto 22 dicembre 2014). Con scritto 19 gennaio 2015, l'istante in licenza ha fornito ulteriori spiegazioni sui posteggi esistenti e sulla destinazione dei nuovi 15 posti auto, così riassumibili: Posteggi esistenti part. __________ (interrati, autorimessa) 14 P 10 P hotel __________
4 P stabile B (di 6 appart.) part. __________ (esterni, da via Francesca) 2 P stabile A (di 3 appart.) part. __________ 1 P stabile part. __________
Nuovi posteggi part. __________ (stabili A + B) 7 P part. __________ 8 P (4 P proprietà Kautz; 4 P proprietà Forni)
La realizzazione di 7 nuovi posteggi da attribuire alla part. __________, ha motivato, sarebbe dettata dalla carenza di 3 posti auto dei due stabili A e B, che hanno in totale 9 appartamenti (ma solo 6 parcheggi); oltretutto, un appartamento (dell'edificio A) sarebbe destinato agli uffici di un'associazione, occupati settimanalmente da 6 dipendenti. Il fabbisogno di posteggi per il mappale __________, che attualmente beneficia di un solo posteggio, ha aggiunto, è giustificato e la soluzione proposta è l'unica attuabile.
3.3. Il Governo ha dal canto suo ritenuto che non vi fosse alcuna necessità di costruire una nuova autorimessa per ulteriori 15 posti auto. E ciò visti i posteggi già presenti sul fondo, in particolare quelli nell'autorimessa esistente (part. __________), autorizzata nel 1999 senza una destinazione specifica. Dal profilo del diritto pubblico, ha aggiunto, non esisterebbe alcun vincolo che imporrebbe l'uso di 10 posteggi da parte dei fruitori dell'albergo __________. Tutti questi stalli potrebbero pertanto essere posti al servizio degli stabili residenziali, per coprirne gli asseriti fabbisogni: basta disdire i contratti di locazione con il proprietario dell'albergo. Nell'esito, ma non nella motivazione, tale giudizio deve essere confermato.
3.4. Anzitutto va premesso che dalle spiegazioni aggiuntive fornite dal ricorrente (consid. 3.2) risulta che i due fondi disporrebbero attualmente di 17 posteggi (14 interrati e 2 esterni sulla part. __________ e 1 sulla part. __________) e che con la nuova autorimessa i posti auto si eleverebbero a 32 (15 + 17). I documenti raccolti dal Governo non permettono invero di stabilire se tutti i posteggi "esistenti" (17) dichiarati dal ricorrente siano o meno autorizzati. In particolare, i posteggi approvati nell'autorimessa (part. __________) sembrano essere solo 12 (come anche indicato dal Governo, cfr. licenza edilizia del 1999 e relativi piani) e non 14 (come precisato dal ricorrente). Ai fini del presente giudizio non vi è comunque ragione di scostarsi da quest'ultimo dato, ritenuto che qui controverso è il progetto per la realizzazione di 15 nuovi posteggi e che alla fin fine spetta all'istante in licenza dimostrarne la necessità.
3.5. Contrariamente a quanto concluso dall'Esecutivo cantonale, il fatto che l'autorimessa esistente (part. __________) sia stata approvata - precedentemente all'entrata in vigore del regolamento cantonale posteggi privati - senza che fosse precisata la destinazione dei posteggi non impediva ai proprietari del fondo di assegnarne 10 al confinante hotel __________, attribuendogli una destinazione commerciale. Tale destinazione è in effetti conforme alla zona in questione (cfr. art. 32 cpv. 1 NAPR) e peraltro anche al regolamento cantonale sui posteggi successivamente entrato in vigore, così come accertato dalla Sezione della mobilità (cfr. avviso cantonale). Per principio, quando - come in concreto - dei posteggi sono stati approvati senza una destinazione specifica, deve far stato quella che il proprietario poteva in buona fede attribuirgli. Ciò detto, non può pertanto essere seguito il Governo laddove afferma che la necessità di una nuova autorimessa sarebbe a priori esclusa perché le eventuali necessità degli stabili residenziali dovrebbero anzitutto essere coperte mediante i posteggi locati all'albergo, disdicendo i relativi contratti. Al contrario, vista la destinazione sinora attribuita (di fatto), una simile conversione presupporrebbe peraltro la presentazione di una domanda di costruzione per cambiamento di destinazione.
3.6. Decisiva in concreto è per contro l'assenza di un'effettiva necessità di realizzare ulteriori posteggi, che il ricorrente non è stato in grado di motivare, né tanto meno comprovare. Nonostante il sollecito del Governo, neppure con il suo scritto 19 gennaio 2015 l'insorgente ha in effetti fornito delle precise e plausibili giustificazioni sulla necessità di attribuire agli stabili delle part. __________ e __________ ulteriori 15 nuovi posteggi, per un totale complessivo di 22 (32 - 10 posteggi all'hotel __________). Non è in particolare chiaro per quale motivo la part. __________, con due unità in comproprietà per piani (condominio Casa al Ruscello, cfr. doc. A e estratti SIFTI prodotti dalla vicina con scritto 23 giugno 2016) richiederebbe addirittura 9 posteggi (8 nuovi + 1 esistente). Dalla convenzione 13 luglio 2011 prodotta in questa sede dal ricorrente (doc. A) non è infatti possibile dedurre alcunché al riguardo, ma unicamente che i due comproprietari delle unità in questione si sono impegnati ad acquistare 8 posti auto (Elisabeth Kautz, PPP 1: 6 posteggi; Miriam Forni PPP 2: 2 posteggi) per un importo totale di poco inferiore a fr. 500'000.-. Impegno, questo, che è stato confermato anche dal nuovo comproprietario (Egon Conti Rossini) della PPP 2 (cfr. scritto 26 dicembre 2014 prodotto dal ricorrente). Invano l'insorgente si richiama a questa convenzione poiché i dati in essa contenuti - peraltro in contrasto con quelli da lui indicati al Governo (cfr. consid. 3.2) - più che supportare eventuali esigenze delle due unità abitative in questione, inducono solo a ritenere che i posti auto siano in realtà destinati a terzi (generica utenza), contrariamente a quanto prescrive l'art. 62 RLst, rispettivamente ad altri usi. Tanto meno sussiste chiarezza sui posteggi (7) che sarebbero destinati alla part. __________, ove solo si consideri che il ricorrente lamenta solo una carenza di 3 posteggi per gli stabili (A + B) su questo fondo, indicando d'altra parte che una delle 3 unità dello stabile A non avrebbe neppure contenuti residenziali (uffici di un'associazione con 6 dipendenti). Ciò che appare in contrasto con il progetto di ristrutturazione avallato dal Governo - qui non più controverso (cfr. consid. 1.3) - che prevede di ricavare in tale edificio tre appartamenti abitativi (cfr. consid. Ab) e non degli uffici. Sia come sia, se deve senz'altro essere ammesso che un simile progetto (per tre unità abitative) richiederebbe almeno 5 posteggi (applicando i parametri dell'art. 52 cpv. 2 NAPR: 2 P per 2 appartamenti con SUL < 150 mq e 3 P per l'appartamento con SUL > 250 mq; cfr. consid. Ab; cfr. anche calcolo posteggi annesso alla domanda di costruzione e scritto 15/16 maggio 2012 del progettista) - ovvero 3 in più di quelli (2) di cui beneficia attualmente (secondo le indicazioni del ricorrente, supra consid. 3.2) - ciò non basta comunque per approvare un'autorimessa che prevede un numero di posti auto di gran lunga superiore, non giustificato. Non è infatti possibile autorizzare la costruzione di aree di posteggio o autorimesse che eccedono le esigenze dell'edificio al cui servizio sono posti, rispettivamente che non sono in un rapporto ragionevole con le stesse (cfr. consid. 2.4).
3.7. Alla luce di queste circostanze, la controversa autorimessa non può pertanto essere approvata, così come concluso dal Consiglio di Stato (seppur con altre motivazioni).
4.Considerato che il giudizio impugnato deve essere tutelato già per i suddetti motivi, rispettivamente che il controverso permesso per l'autorimessa non potrebbe comunque essere ripristinato, non occorre soffermarsi sugli ulteriori aspetti (accesso sufficiente), che anche la precedente istanza ha lasciato aperti.
5.Sulla base delle considerazioni che precedono, il ricorso è respinto.
6.Dato l'esito, la tassa di giustizia (art. 47 cpv. 1 LPAmm) è posta a carico del ricorrente, secondo soccombenza. Non si assegnano ripetibili alla vicina, ritenuto che la sua risposta di causa è stata estromessa dall'incarto (supra, consid. Gb) e la presente procedura non ha richiesto altri atti istruttori.
Per questi motivi,
dichiara e pronuncia:
1. Il ricorso è respinto.
2. La tassa di giustizia di fr. 1'500.-, già anticipata dal ricorrente, resta a suo carico.
3. Non si assegnano ripetibili.
4. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg. legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).
5. Intimazione a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente La vicecancelliera