Incarto n. 52.2007.107 52.2007.134
Lugano 28 agosto 2007
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sui ricorsi
a. b.
29 marzo 2007 di RI 1, , patrocinato da: avv. PA 1, , 23 aprile 2007 della CO 1, patrocinata da avv. PA 2,
contro
la decisione 20 marzo 2007 del Consiglio di Stato (n. 1472) che: riforma la decisione 14 giugno 2006 con cui il municipio di __________ autorizza la CO 1 a demolire l’albergo __________ (part. 22); annulla la licenza edilizia 14 giugno 2006 rilasciata dal municipio di __________ alla CO 1 per costruire sul medesimo fondo un nuovo stabile destinato ad albergo ed appartamenti;
viste le risposte:
- 5 aprile 2007 del Dipartimento del territorio (UDC);
- 17 aprile 2007 del Consiglio di Stato;
- 27 aprile 2007 della CO 1;
- 26 aprile 2007 del municipio di __________;
al ricorso di RI 1 (a);
- 2 maggio 2007 del Consiglio di Stato;
- 2007 del Dipartimento del territorio (UDC);
- 2007 di RI 1;
- 2007 del municipio di __________;
al ricorso della CO 1 (b);
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. Con distinte domande del 20 febbraio 2006, la CO 1 ha chiesto al municipio di __________ il permesso di demolire l’albergo __________ (part. 22), situato all'intersezione tra via __________ e via __________, rispettivamente di costruire sul medesimo terreno un nuovo edificio ad uso alberghiero e residenziale.
Ad entrambe le domande si è opposto RI 1, proprietario dell’albergo __________ (part. 80), situato lungo via __________, di fronte all'albergo __________, il quale ha sollevato, sia nei confronti della demolizione, sia nei confronti della nuova edificazione, una serie di censure che ha in seguito ripreso ed ulteriormente sviluppato davanti alle istanze di ricorso.
Raccolti i preavvisi del Dipartimento del territorio (n. 52900 e 52907), con decisioni 14 giugno 2006 il municipio ha rilasciato alla CO 1 sia il permesso di demolire l’albergo esistente, sia la licenza per costruire il previsto nuovo edificio. L'opposizione del vicino è stata respinta con atto separato.
Contro entrambe le decisioni, RI 1 è insorto davanti al Consiglio di Stato, chiedendo che fossero annullate.
B. Con giudizio 20 marzo 2007, il Consiglio di Stato ha accolto parzialmente l'impugnativa, riformando l'autorizzazione a demolire l'albergo esistente ed annullando il permesso di costruire un nuovo stabile.
a. Nella misura in cui era rivolto contro il permesso di demolizione, il ricorso è stato evaso ai sensi dei considerandi, confermando l'autorizzazione alle condizioni supplementari addotte dal Dipartimento del territorio in sede di risposta. Il Governo ha in sostanza rilevato che in quella sede l'autorità cantonale aveva imposto tutte le necessarie condizioni affinché la demolizione e lo smaltimento del materiale di demolizione avvenisse nel pieno rispetto della legislazione applicabile in materia. Di fatto, il gravame sarebbe stato superato dagli eventi.
b. La licenza edilizia è invece stata annullata perché l'altezza del nuovo stabile (m 32.00), misurata secondo i criteri fissati dall'art. 40 LE, supererebbe quella massima (m 29.50) prescritta dalle NAPR. Contrariamente a quanto ritenuto dal municipio, la mancata definizione di un caposaldo sulla linea di costruzione che grava il fondo verso via __________ costituirebbe una lacuna che non potrebbe essere colmata facendo capo alla facoltà di determinare la quota di riferimento prevista dall'art. 9 cpv. 1 NAPR. Questa norma permette all'autorità comunale di fissare la quota di riferimento per la misurazione dell'altezza soltanto nel caso di fondi situati lungo le strade in pendenza e prive di linee di costruzione. Ipotesi, quest'ultima, che in concreto non si verifica.
Il superamento del limite d'altezza sarebbe ancor più grave se si considera che per l’art. 9 NAPR anche i corpi tecnici sul tetto sono computati nell'altezza degli edifici.
C. Contro il predetto giudizio, tanto l'istante in licenza, quanto il vicino opponente insorgono davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo, la prima il ripristino della licenza accordatale dal municipio, il secondo che anche il permesso di demolizione sia annullato.
a. RI 1 rimprovera in sostanza al Consiglio di Stato di non aver esaminato le censure che aveva sollevato in relazione allo smaltimento dei rifiuti edili derivanti dalla demolizione. Nessun provvedimento sarebbe stato d’altro canto imposto per limitare le vibrazioni. La Sezione protezione dell’aria dell’acqua e del suolo si sarebbe limitata a richiamare la direttive dell’UFAFP sul rumore dei cantieri senza pronunciarsi concretamente sul tipo di accorgimenti da adottare per ridurlo. Non sarebbe ammissibile demandare la scelta dei provvedimenti al responsabile del cantiere.
b. Eccepita la legittimazione attiva dell'opponente ad impugnare la licenza edilizia, la CO 1 sostiene invece che la linea di costruzione definita sul fondo senza precisare il caposaldo di riferimento per la misurazione dell'altezza non limiterebbe lo sviluppo verticale degli edifici. Considerato che via __________ non è piana, corretta sarebbe la deduzione del municipio di fissare una quota di riferimento in corrispondenza dell'intersezione di questa strada con via __________, facendo capo alla facoltà concessagli dall'art. 9 cpv. 1 NAPR nel caso di strade in pendenza.
Contrariamente a quanto assume il Consiglio di Stato, prosegue, le ripercussioni ambientali derivanti dalla nuova costruzione sarebbero state compiutamente accertate. Eventuali lacune avrebbero semmai dovuto essere colmate dall'autorità di ricorso in applicazione dell'art. 11 cpv. 3 RLE, evitando l'annullamento del permesso.
In ogni caso, conclude l'insorgente, i difetti riscontrati potrebbero essere facilmente sanati, modificando il progetto in modo da ridurre l'altezza, eliminando fra l'altro i corpi tecnici e completando semmai gli accertamenti di natura ambientale.
D. All’accoglimento dei ricorsi si oppone il Consiglio di Stato senza formulare osservazioni.
Il municipio si rimette al giudizio del Tribunale cantonale amministrativo.
RI 1 e la CO 1 si avversano vicendevolmente, con argomenti che per quanto necessario saranno discussi nei seguenti considerandi.
Considerato, in diritto
1.1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall’art. 21 LE.
Entrambi i ricorrenti sono legittimati a ricorrere. Certa è anche la qualità per agire in giudizio dell’insorgente RI 1 (art. 43 PAmm). In quanto proprietario di uno stabile situato di fronte al fondo oggetto dei controversi interventi, l'opponente appartiene infatti a quella limitata e qualificata cerchia di persone che risultano legate all’oggetto del provvedimento impugnato da un rapporto sufficientemente stretto ed intenso, atto a distinguere la loro situazione da quella del resto della collettività. Innegabile è inoltre l'interesse di cui è portatore.
I ricorsi, tempestivi, sono dunque ricevibili in ordine.
1.2. Fondandosi sulla medesima fattispecie, le impugnative possono essere evase con un unico giudizio (art. 51 PAmm), sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi e dell’oggetto della contestazione emerge chiaramente dai piani ed è sufficientemente nota a questo tribunale per conoscenza diretta derivante da precedenti contestazioni interessanti il medesimo quartiere. Il sopralluogo e le altre prove chieste dagli insorgenti non appaiono dunque atte a procurare a questo tribunale la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio.
2.Permesso di demolizione
2.1. La demolizione di opere edilizie per iniziativa spontanea del proprietario costituisce un intervento soggetto a permesso di costruzione (art. 1 cpv. 2 LE; 4 lett. b RLE). Al pari della licenza edilizia, anche il permesso di demolizione si configura come un atto amministrativo mediante il quale l'autorità accerta che nessun impedimento di diritto pubblico si oppone all'esecuzione dei lavori previsti. La demolizione di un'opera edilizia non si riduce alla sua eliminazione fisica, ma comporta necessariamente anche una modifica dell'assetto del fondo, che, a lavori ultimati, deve risultare conforme alle prescrizioni dell'ordinamento pianificatorio, edilizio ed ambientale concretamente applicabili.
Oltre ad eventuali vincoli di conservazione dell'opera edilizia, fra gli impedimenti di diritto pubblico, che possono ostare al rilascio del permesso di demolizione fintanto che non ne risulti dimostrata l'osservanza, vanno annoverate le misure di protezione dell'ambiente durante l'esecuzione dei lavori. In particolare, occorre che nell'ambito dell'esecuzione della demolizione venga rispettato il principio della limitazione preventiva delle immissioni sancito dall'art. 11 LPAmb e dalle relative ordinanze di applicazione (OIF, OIAt); principio, che è stato concretizzato da specifiche direttive dell'UFAM.
2.2. Davanti al Consiglio di Stato, l'insorgente aveva, in concreto, eccepito l'insufficienza del preavviso del Dipartimento del territorio (n. 52900), che si era limitato a richiamare il rispetto delle prescrizioni di legge, della direttiva sulla protezione dell'aria sui cantieri edili e della direttiva sul rumore dei cantieri, prendendo nel contempo atto della dichiarazione di smaltimento dei rifiuti edili elaborata dal progettista.
Con la risposta al ricorso, il Dipartimento del territorio (UDC) ha precisato che per quel che riguarda la protezione dell'aria andavano adottate le misure V1 - V6, M1 - M3, M6, M9 - M16, G1 - G9, A1, A2, B1 - B5, previste dalla direttiva Protezione dell'aria sui cantieri edili - direttiva aria cantieri, pubblicata dall'UFAFP, che potrebbe essere consultata all'indirizzo: http://www.umwelt schweiz.ch/imperia/md/content/luft/fachgebiet/d/BauRLL_i.pdf, nonché i provvedimenti supplementari, indicati dall'Ufficio per la prevenzione dei rumori.
Il Governo ne ha dedotto che con queste precisazioni il gravame fosse - di fatto - superato dagli eventi. Le precisazioni, imposte dal dispositivo del giudizio governativo a titolo di condizione della licenza, avrebbero in altri termini sanato i difetti lamentati dal vicino opponente. La tesi non può essere condivisa.
Il Consiglio di Stato, che per quanto consta a questo tribunale non ha nemmeno acquisito agli atti l'incarto del Dipartimento del territorio relativo al preavviso emanato sulla domanda di demolizione (inc. n. 52900), non poteva in effetti limitarsi a recepire in blocco le condizioni supplementari indicate dal dipartimento con la risposta al ricorso, ma doveva verificarne criticamente la congruenza e la sufficienza per rapporto alle singole censure sollevate dal ricorrente. Procedendo in modo analitico, invece di far capo al comodo ed abusato espediente di rinviare ai considerandi in sede di dispositivo del giudizio, esso avrebbe anzitutto constatato che l'indirizzo internet indicato dalla SPAA non è reperibile. Si sarebbe inoltre verosimilmente accorto che alcune censure, quale ad esempio quella relativa all'inammissibilità di lasciare la gestione dei rifiuti edili alla discrezione del capocantiere, rimanevano del tutto inevase.
2.3. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso di RI 1 va dunque parzialmente accolto, annullando il giudizio governativo impugnato in quanto riferito al permesso di demolizione. In applicazione dell'art. 65 cpv. 2 PAmm, gli atti sono rinviati all'istanza inferiore, affinché entri nel merito delle singole censure sollevate dall'insorgente e si pronunci nuovamente sull’impugnativa inoltratagli dal vicino opponente in quanto rivolta contro tale permesso.
3. Licenza edilizia
3.1.
3.1.1. Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza degli edifici è misurata dal terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del cornicione di gronda o del parapetto. La sistemazione del terreno, soggiunge l'art. 41 LE, può essere ottenuta mediante la formazione di terrapieni, che sono computati sull'altezza dell'edificio sovrastante soltanto nella misura in cui superano l'altezza di m 1.50 dal terreno naturale ad una distanza di m 3.00 dal piede della facciata.
Gli art. 40 e 41 LE stabiliscono soltanto dei criteri di misurazione delle altezze. I comuni possono adottarne altri, quali ad esempio quote assolute sul livello del mare o punti di riferimento alternativi al terreno sistemato (Adelio Scolari, Commentario, II. ed, ad art. 40 LE n. 1217 seg.).
3.1.2. Secondo l’art. 9 cpv. 1 NAPR di __________, le prescrizioni di zona specificano le altezze massime ammesse e minime richieste. In assenza di una diversa disposizione, per la misurazione dell'altezza, fanno per principio stato i criteri fissati dagli art. 40 e 41 LE. Un'eccezione è prevista soltanto per gli edifici che si affacciano sulle strade. Derogando ai criteri di misurazione dell'altezza degli edifici fissati dalla LE, l'art. 9 cpv. 1 NAPR dispone infatti che lungo le strade questo parametro si misura:
- dove sono indicate delle linee di costruzione a partire da un caposaldo sulla strada determinato dal piano;
- dove non sono fissate linee di costruzione, sulle strade in pendenza, a partire da una quota di riferimento stabilita dal municipio, di regola sull'asse della facciata, tenendo conto delle necessità spaziali del disegno urbano.
L’eccezione distingue dunque due ipotesi, a seconda che sulla strada siano fissate o meno di linee di costruzione. Se è indicata una linea di costruzione, l'altezza si misura dal relativo caposaldo. Se non è indicata alcuna linea di costruzione, questo parametro si misura invece in modo differenziato a seconda che la strada è in pendenza o meno. Se la strada è piana, non occorre stabilire alcun punto di riferimento: l'altezza, misurata a partire dal livello del campo stradale, rimane in effetti la stessa in qualsiasi punto della facciata. Se invece la strada è in pendenza, fa stato la quota di riferimento, definita dal municipio, di regola sull'asse della facciata. Regola più che mai discutibile, poiché, non considerando né la lunghezza della facciata, né la pendenza della strada, può condurre ad altezze di gran lunga divergenti dal limite di m 29.50 altrimenti previsto per la zona.
3.1.3. Il piano particolareggiato del centro comunale (PPCC; prescrizioni dimensionali e tipologiche) fissa numerose linee di costruzione, ma omette di stabilire i relativi capisaldi per la misurazione delle altezze sulle strade alle quali queste linee sono abbinate. La lacuna, evidente, è tutt'altro che trascurabile, poiché non permette di dedurre come debba essere misurata l'altezza nei casi in cui il piano stabilisce delle linee di costruzione lungo le strade (STA 16.3.2007 n. 52.2006.355 in re ISS). Il difetto non riguarda l’art. 9 cpv. 1 NAPR in quanto tale, ma la rappresentazione cartografica destinata ad integrare questa disposizione ed a permetterne l’applicazione concreta. La norma di PR, di per sé, non presenta lacune. Carente è la relativa rappresentazione cartografica.
3.1.4. L'ordinamento edilizio di __________ si scosta ulteriormente dalla maggior parte degli ordinamenti comunali, dichiarando in pratica computabile sull'altezza degli edifici anche quella dei corpi tecnici (locali macchine, ascensori, torri di raffreddamento per aria condizionata, comignoli ecc.), che per l’art. 9 cpv. 2 NAPR non possono superare la quota dell'altezza massima. La ricorrente CO 1 non contesta la norma in quanto tale. Nella misura in cui potesse essere ancora censurata in sede di applicazione concreta, non mette dunque conto di esaminarne la legittimità.
3.2.
3.2.1. Nel caso in esame, il comparto B del PPCC, nel quale è collocato l’albergo __________, presenta in particolare due linee di costruzione (cfr. art. 5 cpv. 3 lett. b NAPR), impropriamente definite fronte con contiguità obbligatoria dalla rappresentazione cartografica: una sul lato verso via __________ e l'altra sul lato adiacente verso via __________. Le linee in questione non stabiliscono alcuna quota di riferimento per la misurazione delle altezze. Per rimediare a questo difetto, il municipio ha ritenuto di avvalersi della facoltà di fissare il punto di misurazione, concessagli dall’art. 9 cpv. 1 NAPR nei casi in cui non sono indicate linee di costruzione. Esso ha quindi stabilito che l'altezza dell'edificio fosse da misurare in corrispondenza dell'angolo tra la facciata rivolta verso via __________ e quella prospiciente via __________.
3.2.2. Con il giudizio impugnato Consiglio di Stato ha sconfessato la tesi del municipio. A giusta ragione, poiché la lacuna dell'ordinamento pianificatorio comunale sopra illustrata non può essere colmata facendo capo per analogia alle regole fissate dall'art. 9 cpv. 1 NAPR nei casi in cui mancano linee di costruzione. Le linee di costruzione non mancano affatto. Il piano le ha chiaramente definite. Mancano soltanto i capisaldi per misurare dell'altezza, che il piano ha omesso di fissare come prevede la norma in questione. Contrariamente a quanto assume il municipio, non v'è spazio per un intervento integrativo, volto a porre rimedio all'omissione.
Istituendo l'art. 9 cpv. 1 NAPR un regime che deroga ai criteri di misurazione dell'altezza fissati dagli art. 40 e 41 LE, in caso di lacune come quella qui in discussione, rimane applicabile l'ordinamento cantonale, che regola la misurazione dell'altezza in tutti i casi in cui il fondo non si affaccia su una strada, rispettivamente in tutti i casi in cui l'edificio sorge lungo strade piane, prive di linee di costruzione. Spetta al consiglio comunale e non al municipio emendare il difetto attraverso una variante di PR, che stabilisca in modo coerente per tutti i comparti gli ingombri verticali degli edifici (STA 16.3.2007 n. 52.2006.355 in re ISS cit.).
3.2.3. In concreto, lo spigolo tra la facciata ovest e la facciata nord della nuova costruzione si innalza sino alla quota di m 306.59 s/m., corrispondente ad un'altezza di m 30.11 rispetto al livello dell'antistante via __________ (quota m 276.48 s/m. = 278.80 - 2.32). L'edificio non rispetta dunque l'altezza massima (m 29.50), fissata dall'art. 29 cpv. 6 NAPR. Non conforme al diritto è pure l'altezza della facciata est interna, che verrebbe ad innalzarsi ad una quota di m 30.29 (27.79 + 2.50) al di sopra della soletta di copertura dell'autorimessa interrata, prevista su questo versante. Lesivi dell'art. 9 cpv. 2 NAPR sono infine i corpi tecnici, alti m 1.71, previsti sul tetto dell'edificio.
Invano osserva la ricorrente CO 1 che via __________ non è una strada pianeggiante. Il fatto che sia una strada in pendenza non permette al municipio di definire un punto di misurazione dell’al-tezza in applicazione dell’art. 9 cpv. 1 NAPR. L'esercizio di tale facoltà non presuppone soltanto che la strada sia in pendenza, ma anche che sia priva di linee di costruzione. Presupposto, questo, che in concreto non è dato, poiché il PPCC lungo via __________ fissa in modo chiaro ed inequivocabile una linea di costruzione. Tanto meno il caposaldo di riferimento può essere fissato all'intersezione fra via __________ e via __________, ove la sporgenza dell'immobile dal suolo è minore.
Destituita di qualsiasi fondamento è l'ulteriore obiezione della CO 1, secondo cui la linea di costruzione definirebbe soltanto l’arretramento dalla strada, ma non sarebbe applicabile allo sviluppo verticale dell’edificio. È in effetti universalmente ammesso che gli arretramenti definiti dalle linee di costruzione si applicano anche allo sviluppo verticale degli edifici. Una linea che non ne limitasse l’ingombro sarebbe manifestamente priva di qualsiasi portata pratica.
Da respingere è comunque anche la tesi dell'opponente RI 1, laddove nega la possibilità di far capo ai criteri di misurazione dell'altezza fissati dagli art. 40 e 41 LE fintanto che non verranno stabilite le quote di riferimento abbinate alle linee di costruzione definite dal PPCC. Il criterio di misurazione fissato dall'art. 9 cpv. 1 NAPR attraverso queste quote di riferimento rappresenta una deroga all'ordinamento sancito dal diritto cantonale. Se tale criterio non può essere applicato perché mancano i presupposti d'ordine pianificatorio e cartografico, si deve necessariamente ammettere che i criteri di misurazione fissati dall'ordinamento cantonale (art. 40 e 41 LE), peraltro recepiti anche dalle NAPR di __________ per le altre zone, rimangano comunque ulteriormente applicabili. Non si può ragionevolmente pretendere che l'assetto pianificatorio locale venga reso inoperante da una norma difettosa ed inapplicabile. Non può dunque essere accreditata la tesi dell'opponente secondo cui nella zona del centro comunale non potrebbero essere rilasciate licenze edilizie fintanto che non vengano definiti i punti di misurazione mancanti. I criteri di misurazione sanciti dagli art. 40 e 41 LE garantiscono in ogni caso a sufficienza i diritti dei vicini, poiché si può già sin d'ora escludere che le quote di riferimento che dovranno essere ulteriormente definite dal pianificatore comunale limiteranno in misura più incisiva le possibilità edificatorie risultanti dall'applicazione del diritto cantonale.
Immuni da violazioni del diritto appaiono dunque le conclusioni tratte dal Consiglio di Stato nel giudizio impugnato, laddove reputa che la nuova costruzione disattenda l'altezza massima fissata dalle NAPR.
3.3. Variante
3.3.1. Notoriamente, il principio di proporzionalità vieta di respingere domande di costruzione non conformi al diritto quando il difetto può essere facilmente sanato subordinando la licenza a clausole accessorie volte a correggerlo.
Le varianti, dispone l’art. 16 LE, comportano la ripetizione della procedura di rilascio del permesso, secondo la procedura ordinaria o quella di semplice notifica, a meno che le differenze non superino un grado di tolleranza ragionevolmente ammissibile.
3.3.2. Nel caso concreto, la CO 1 ha proposto davanti a questo tribunale una variante riduttiva, volta essenzialmente a rimuovere i difetti rilevati dal Consiglio di Stato nel giudizio impugnato.
La variante prevede di ridurre l'altezza dell'edificio, abbassandolo, a suo dire, di m 2.30 ed eliminando tutti i corpi tecnici previsti sui tetti. I locali di riscaldamento e di dissipazione dell'energia verrebbero collocati nel sottosuolo, in un ulteriore piano interrato, nel quale verrebbero sistemate anche le installazioni tecniche che il progetto originario prevedeva di collocare sul tetto.
La proposta di abbassare il tetto dell'edificio alla quota di m 306.30 s/m. non è tuttavia atta ad emendare compiutamente i difetti. Lo spigolo formato dalle facciate ovest e nord è infatti alto m 29.67 rispetto al campo stradale antistante, che si situa alla quota di m 276.63 s/m. Quota, questa, che può essere dedotta per interpolazione da quella dell'angolo nordovest del fondo, misurata dal geometra (punto di riferimento n. 1 m 276.06 s/m.), dalla distanza dello spigolo in questione da questo punto (m 12.47) e dalla pendenza di via __________ (4.55%), calcolata in base alla differenza di quota rispetto al punto di riferimento n. 3, situato alla quota di m 278.51 s/m.
A prescindere da questa difformità, che potrebbe eventualmente ancora essere corretta, imponendo a titolo di ulteriore condizione della licenza di abbassare lo stabile di altri 17 cm, sino alla quota di m 306.13 s/m., la variante riduttiva non può comunque essere approvata, poiché non prevede alcun camino sul tetto per l’eva-cuazione dei gas dell’impianto di riscaldamento. Mancanza, questa, che è stata rilevata dal rapporto 9 marzo 2007 dello studio tecnico __________, prodotto dalla stessa CO 1 senza proporre alcuna soluzione concreta atta a rispondere sia alle raccomandazioni dell'UFAFP, che impongono ai camini di superare di almeno m 1.50 la quota dei tetti piani, sia all’art. 9 cpv. 2 NAPR, che impedisce ai camini di oltrepassare l'altezza massima ammessa (m 306.13 s/m.). Non essendo dato di vedere quali accorgimenti potrebbero soddisfare queste due esigenze contrastanti, la variante non può essere approvata nemmeno subordinandola a condizioni volte a correggere anche questo difetto.
4. Sulla scorta delle considerazioni che precedono, il ricorso di RI 1 va parzialmente accolto, mentre quello della CO 1 deve essere respinto. Il giudizio governativo impugnato è dunque annullato nella misura in cui conferma il permesso di demolizione dell’albergo __________. È invece confermato nella misura in cui annulla la licenza edilizia per la costruzione di un nuovo edificio. Gli atti sono rinviati al Consiglio di Stato affinché statuisca nuovamente sul ricorso inoltratogli da RI 1 contro il permesso di demolizione, pronunciandosi sulla congruenza e sulla sufficienza delle condizioni supplementari addotte dal Dipartimento del territorio in sede di risposta al ricorso per rispondere alle censure d'ordine ambientale sollevate dall'opponente.
La tassa di giustizia è posta a carico della ricorrente CO 1 in considerazione della sua pressoché totale soccombenza. Per la stessa ragione, nella misura in cui non sono compensate, anche le ripetibili sono addebitate a questa ricorrente.
Per questi motivi,
visti gli art. 1, 21 LE; 11 LPAmb; 3, 18, 28, 31, 43, 60, 61, 65 PAmm
dichiara e pronuncia:
1.Il ricorso di RI 1 (a) è parzialmente accolto.
Il ricorso della CO 1 (b) è respinto.
§. Di conseguenza:
1.1. la decisione 20 marzo 2007 del Consiglio di Stato (n. 1472) è annullata nella misura in cui conferma il permesso di demolizione alle condizioni poste dal Dipartimento del territorio con le osservazioni al ricorso;
1.2. gli atti sono rinviati al Consiglio di Stato affinché si pronunci nuovamente sul ricorso inoltratogli da RI 1 contro il permesso di demolizione.
2.La tassa di giustizia di fr. 3'000.- è a carico della CO 1, che rifonderà fr. 4'000.- al ricorrente a titolo di ripetibili.
3. Contro la presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 seg. LTF). Qualora non sia proponibile il ricorso in materia di diritto pubblico, entro il medesimo termine è ammesso il ricorso sussidiario in materia costituzionale al Tribunale federale (art. 113 seg. LTF).
4. Intimazione a:
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Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario