Incarto n. 52.2006.20
Lugano 1 marzo 2006
In nome della Repubblica e Cantone Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 16 gennaio 2006 di
RI 1 patrocinata da: PA 1
contro
la decisione 20 dicembre 2005 del Consiglio di Stato (n. 6204) che accoglie parzialmente l'impugnativa presentata da CO 1 avverso la licenza edilizia 12 ottobre 2005, rilasciata dal municipio di Riva San Vitale agli insorgenti per ristrutturare la loro casa d'abitazione (part. __________);
viste le risposte:
- 1 febbraio 2006 di CO 1;
- 7 febbraio 2006 del Consiglio di Stato;
- 9 febbraio 2006 del municipio di Riva San Vitale;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. a. Il 13 giugno 2005 i ricorrenti RI 1 hanno chiesto al municipio di Riva San Vitale il permesso di ristrutturare la loro casa d'abitazione (part. __________), situata sulla riva del lago (zona riva lago RL). L'edificio, costruito negli anni '50 e rimaneggiato a più riprese, è costituito da due corpi principali, uno allineato lungo via C__________, l'altro (ala nord) perpendicolare ad esso.
Il progetto prevede di innalzare di 30 cm il filo di gronda ed i muri perimetrali, aprendo sotto le falde del tetto una serie di 8 finestre di m 0.86 x 1.07 ed una finestra doppia sulla facciata est dell'ala nord. A pianterreno è inoltre prevista la formazione di un'autorimessa di 24 mq nell'angolo ovest dell'edificio e di un soggiorno di 15 mq nel corpo terrazzato, situato all'estremità est dell'ala nord, direttamente sulla riva del lago.
Alla domanda si è opposta la resistente CO 1, proprietaria del fondo non edificato (part. __________), che confina verso nord con quello dei ricorrenti, contestando l'intervento dal profilo dell'indice di sfruttamento (i.s.), dell'altezza massima e delle distanze minime dalla riva del lago in quanto riferite alla costruzione di un muro lungo il confine fra i fondi ed alla trasformazione del corpo terrazzato situato nell'angolo est.
Limitatamente al muro da erigere sul confine fra i fondi, la domanda è stata avversata anche dal Dipartimento del territorio nell'ambito del preavviso altrimenti favorevole del 9 agosto 2005.
b. Il 15 settembre 2005 si è tenuto un esperimento di conciliazione fra le parti. Il relativo verbale riporta in calce la seguente annotazione manoscritta:
L'opposizione, per quanto concerne la terrazza, è mantenuta.
L'opponente propone di realizzare sul filo nord della terrazza una parete vetrata non trasparente di due metri d'altezza.
I proprietari trasmetteranno una decisione scritta di merito entro il 23.9.05.
Seguono le firme dei presenti con la seguente riserva, apposta dal marito dell'opponente CO 1:
Riconosco solo la decisione. La discussione non è riconosciuta.
Il 19 seguente, i ricorrenti hanno comunicato all'autorità comunale di non essere disposti a costruire la parete vetrata.
c. Il 12 ottobre 2005 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta come ai piani presentati ad eccezione del muretto avversato dall'autorità cantonale. Con la stessa decisione il municipio ha respinto l'opposizione.
B. Con giudizio 20 dicembre 2005 il Consiglio di Stato ha parzialmente accolto il ricorso inoltrato dall'opponente contro la licenza edilizia, che ha confermato alle seguenti condizioni:
- limitazione dell'altezza a 7.00 m;
- divieto di modificare le aperture esistenti nel sottotetto e di formarne di nuove; obbligo di mantenere i locali del sottotetto allo stato grezzo e privi di riscaldamento;
- diniego del permesso di trasformare il corpo terrazzato all'estremità est dell'ala nord.
Respinte le eccezioni d'ordine sollevate dai beneficiari della controversa licenza, il Governo ha anzitutto rilevato che la facciata nord raggiungerebbe l'altezza di m 7.40 rispetto al livello del terreno del fondo dell'opponente. Da qui la condizione che limita a 7.00 m l'altezza massima dell'edificio.
Dopo aver rilevato che l'edificio esistente presenta un i.s. di 1.1, il Consiglio di Stato ha poi ritenuto inammissibile autorizzare la trasformazione del sottotetto in vani utilizzabili per l'abitazione.
Il mantenimento allo stato attuale del corpo terrazzato è invece stato giustificato dell'importanza della trasformazione prevista, travalicante, a mente dell'Esecutivo cantonale, i limiti delle trasformazioni ammissibili secondo l'art. 39 RLE.
C. Contro il predetto giudizio, RI 1 insorgono davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo il ripristino della licenza rilasciata loro dal municipio.
Contestata nuovamente la legittimazione attiva della vicina opponente, i ricorrenti sostengono anzitutto che in sede di esperimento di conciliazione la materia del contendere sarebbe stata circoscritta al corpo terrazzato. L'opposizione sugli altri punti sarebbe stata ritirata.
Nel merito, gli insorgenti negano anzitutto qualsiasi superamento dell'altezza massima prescritta dalle NAPR. Essi contestano poi che i locali del sottotetto siano computabili nella SUL. Lo escluderebbero la destinazione prevista (solaio) e la loro altezza, inferiore a m 2.30. Infondate sarebbero, infine, le deduzioni del Consiglio di Stato riguardanti il corpo terrazzato, che verrebbe trasformato in modo non sostanziale.
D. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato, che non formula osservazioni.
Ad identica conclusione perviene l'opponente, contestando in dettaglio le tesi degli insorgenti con argomenti che saranno discussi qui appresso.
Il municipio condivide invece l'impugnativa.
Considerato, in diritto
1.1.1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo discende dall'art. 21 LE. La legittimazione attiva degli insorgenti, beneficiari della licenza riformata dal Consiglio di Stato, è certa (art. 43 PAmm). Il ricorso, tempestivo (art. 46 PAmm), è dunque ricevibile in ordine.
1.2. Il giudizio può essere emanato sulla base degli atti senza istruttoria (art. 18 PAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto della contestazione emerge chiaramente dai piani e dalle fotografie annesse. Il sopralluogo sollecitato dagli insorgenti non appare dunque atto a procurare la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio. Per lo stesso motivo vanno disattese le censure mosse dai ricorrenti al Consiglio di Stato con riferimento alla decisione di non dar seguito alla richiesta di sopralluogo. La valutazione anticipata negativa espressa dal Governo circa l'utilità di questa prova resiste alle loro critiche.
2.2.1. La legittimazione a ricorrere presuppone anzitutto che l'insorgente appartenga a quella limitata e qualificata cerchia di persone la cui situazione appare legata all'oggetto del provvedimento impugnato da un rapporto più stretto ed intenso di quello che intercorre con gli altri membri della comunità. L'insorgente deve inoltre essere portatore di un interesse personale, diretto, attuale e concreto a dolersi del provvedimento censurato per il pregiudizio che questo gli arreca e che l'impugnativa intende scongiurare.
2.2. In concreto, gli insorgenti contestano anche in questa sede la legittimazione attiva dell'opponente. Palesemente a torto, poiché in quanto proprietaria di un fondo confinante, la qui resistente CO 1 appartiene di certo a quella limitata e qualificata cerchia di persone che per situazione sono legate all'oggetto della licenza da un rapporto più stretto ed intenso di quello che intercorre con gli altri membri della comunità. Innegabile è d'altro canto il suo interesse ad opporsi ad un permesso di costruzione che potrebbe ripercuotersi negativamente sul suo fondo.
3. 3.1. Secondo l'art. 9 cpv. 1 LE, il municipio può sempre convocare i privati interessati per un esperimento di conciliazione al fine di rimuovere le opposizioni e di evitare successive contestazioni.
L'esperimento di conciliazione ha successo solo se l'opponente dichiara formalmente di ritirare l'opposizione. Per evidenti motivi probatori, la dichiarazione di ritiro deve essere formulata per iscritto in modo esplicito ed inequivocabile. Ritiri parziali dell'opposizione sono non sono di principio esclusi, ma devono comunque anch'essi emergere chiaramente dagli atti. I limiti della rinuncia a contestare determinati aspetti della domanda di costruzione non devono in particolare dar luogo a discussioni.
3.2. Nel caso concreto, dal verbale dell'esperimento di sopralluogo emerge unicamente che l'opposizione, per quanto concerne la terrazza, è mantenuta. Non risulta affatto che la vicina qui resistente abbia dichiarato di rinunciare a contestare la domanda di costruzione sugli altri aspetti sollevati con l'opposizione. Infondata è dunque la pretesa dei ricorrenti di ravvisare nella suddetta dichiarazione un impegno dell'opponente a circoscrivere la contestazione al corpo terrazzato. A maggior ragione si giustifica questa conclusione ove si consideri che l'opponente, sia pure per il tramite del marito presente all'esperimento di conciliazione, ha aggiunto una postilla, che era chiaramente intesa a salvaguardare i suoi diritti di opponente (Riconosco solo la decisione. La discussione non è riconosciuta).
4. 4.1. La zona residenziale a lago (RL) di Riva San Vitale prescrive un indice di sfruttamento (i.s.) di 0.4 ed un indice di occupazione (i.o.) del 20%. L'altezza massima è fissata a m 7.00, mentre la distanza dai confini è di 5.00 m. Verso il lago, le costruzioni devono infine rispettare una linea d'arretramento che è fissata a circa 5.00 m dalla riva (art. 31 NAPR).
4.2. La casa d'abitazione dei ricorrenti, costruita ben prima dell'entrata in vigore del PR (1985), non rispetta l'arretramento dal lago. Parte dell'ala nord ed il corpo terrazzato giungono infatti fin sulla riva del C__________. Disattesa è pure la distanza minima dal confine verso il fondo dell'opponente, sul quale insiste la facciata nord dell'edificio. Nemmeno l'i.s. è ossequiato. Con una SUL di 267 mq per una superficie edificabile di 239 mq, l'i.s. raggiunge in effetti il valore di 1.1. Conforme al diritto è invece l'altezza dell'edificio. Si tratta comunque di una costruzione esistente in contrasto con il diritto entrato in vigore in epoca successiva.
5. 5.1. A norma dell'art. 39 RLE, riconducibile alla garanzia costitu-zionale della proprietà, intesa come tutela delle situazioni acqui-site, le costruzioni esistenti in contrasto con il diritto entrato suc-cessivamente in vigore, possono essere riparate e mantenute, e-sclusi i lavori di trasformazione sostanziali. Trasformazioni di una certa importanza possono nondimeno essere autorizzate se il contrasto con il nuovo diritto non pregiudica in modo apprezzabile l'interesse pubblico o quello dei vicini. La trasformazione è sostanziale quando modifica l'identità della costruzione dal profilo delle volumetrie, dell'aspetto e della destinazione, ingenerando ripercussioni sostanzialmente nuove sull'ordinamento delle utilizzazioni o quando aggrava i momenti di contrasto con il nuovo diritto o ne introduce di nuovi (Adelio Scolari, Commentario, IIa ed., ad art. 70 LALPT, n. 517).
5.2. Il controverso intervento va in concreto esaminato dal profilo dell'altezza (5.2.1.), dell'i.s. (5.2.2.) e dell'arretramento dal lago (5.2.3.).
5.2.1. Giusta l'art. 40 cpv. 1 LE, l'altezza di un edificio è misurata dal terreno sistemato al punto più alto del filo superiore del corni-cione di gronda o del parapetto. I timpani delle facciate non entrano di principio in considerazione ai fini della misurazione dell'altezza. Determinanti restano gli ingombri verticali delle facciate, rilevati in corrispondenza del filo superiore del cornicione di gronda.
Nel caso concreto, il progetto prevede di innalzare di circa 60 cm la parte ovest della facciata nord, insistente sul confine fra i fondi delle parti, edificando poi sulla parte così innalzata un timpano destinato a sorreggere le falde del tetto, realizzate sul prolungamento del tetto che ricopre il corpo della costruzione allineato lungo la strada.
Ora, lo spigolo est di questo sopralzo della facciata si situa a circa m 7.40 dal livello del terreno leggermente in pendio del fondo della resistente.
m 0.60
m 7.40
facciata nord
La disattenzione del limite d'altezza (m 7.00), fissato dall'art. 31 NAPR, è chiara ed incontestabile. Invano obiettano i ricorrenti che il terreno della resistente sarebbe irregolare. L'asserzione è smentita dal prospetto della facciata nord allestito dagli stessi ricorrenti ed allegato alla domanda di costruzione, rispettivamente dalle fotografie annesse agli atti. Irrilevante è pure il fatto che il sorpasso sia contenuto. Trattandosi di una modifica di una costruzione attualmente conforme al diritto, il sorpasso del limite d'altezza non può di principio essere autorizzato. L'art. 39 RLE non permette di principio di introdurre nuovi momenti di contrasto con il diritto in vigore.
5.2.2. Quale superficie utile lorda (SUL) si considera la somma della superficie dei piani sopra e sotto terra degli edifici, incluse le superfici dei muri e delle pareti nella loro sezione orizzontale. Non vengono computate: tutte le superfici non utilizzate o non utilizzabili per l'abitazione o il lavoro come: le cantine, i solai, gli essiccatoi e le lavanderie delle abitazioni; i locali per il riscaldamento, per il combustibile, per i serbatoi; i locali per i macchinari degli ascensori, della ventilazione o della climatizzazione; i locali comuni per lo svago nelle abitazioni plurifamiliari; i vani destinati al deposito di biciclette e carrozzine per bambini, al posteggio anche sotterraneo di veicoli a motore, ecc.; i corridoi, le scale e gli ascensori che servono unicamente all'accesso di locali non calcolabili nella superficie utile lorda; i porticati aperti, le terrazze dei tetti coperte, ma non chiuse lateralmente, i balconi e le logge aperte che non servono come ballatoi (art. 38 LE).
Decisiva ai fini dell'inclusione della superficie di un determinato locale nella SUL non è la destinazione indicata dal proprietario e risultante dai piani, ma la sua configurazione, valutata secondo criteri oggettivi nell'ottica di una sua possibile utilizzazione a scopi abitativi o lavorativi (RDAT 1994 n. 30; Scolari, op. cit., ad art. 38 LE n. 1126). La superficie dei vani accessori non computabili nella SUL deve in ogni caso essere ragionevolmente commisurata alle esigenze dell'edificio principale. Superfici eccedenti sono conteggiate nell'i.s. (Scolari, op. cit., n. 1129).
Nel caso concreto, il progetto prevede di innalzare il tetto di 30 cm alla radice e di circa 20 cm al colmo, abbassando nel contempo di circa 10 cm il pavimento ed aprendo una serie di finestre di m 0.86 x 1.07 sulle facciate, rispettivamente un'ampia finestra doppia sulla facciata est dell'ala nord, sopra il corpo terrazzato, che si affaccia sul lago. Verso il fondo della resistente, parte della falda nord del tetto viene inoltre sostituita da un tetto a due falde, sorrette dal timpano di cui si è detto sopra, che prolungano quelle del corpo allineato con la strada, in modo da aumentare la volumetria del vano sottostante.
Con queste modifiche strutturali, l'altezza della maggior parte del secondo piano raggiunge il limite di m 1.50 lungo tutto il perimetro delle facciate. Soltanto l'altezza del vano denominato "sottotetto" risulterebbe inferiore. Dopo la ristrutturazione, il secondo piano sarebbe pertanto composto da due ampi locali, denominati "solaio-disponibile", uno di 39.70, l'altro di 30.25 mq, nonché da un vano intermedio di circa 30 mq, contenente il corpo scale ed una lavanderia / locale riscaldamento di 9.70 mq.
Il Consiglio di Stato ha ritenuto che i due vani denominati "solaio-disponibile" fossero da conteggiare nella SUL. La deduzione è fondata.
Le numerose finestre previste sulle facciate, abbinate all'aumento dell'altezza utile dei vani del sottotetto, costituiscono in effetti delle modifiche atte a renderli oggettivamente utilizzabili per l'abi-tazione. Lo conferma il termine stesso di "disponibile", general-mente utilizzato dagli architetti per designare locali dalla destina-zione indefinita, ma comunque utilizzabili per l'abitazione. Invano si richiamano i ricorrenti alla sentenza pubblicata in RDAT I-1990 n. 32. Pur presentando analogie per quel che riguarda l'altezza utile, i locali in quel caso non erano infatti illuminati da una serie di aperture, ma soltanto da alcuni semplici, modesti lucernari.
Comportando un significativo aggravamento dell'abbondante sorpasso dell'i.s. già attualmente riscontrabile sul fondo dei ricorrenti, la trasformazione del sottotetto non può pertanto essere autorizzata.
5.2.3. Secondo l'art. 31 NAPR, le costruzioni nella zona residenziale a lago (RL) devono rispettare la linea di arretramento, che il PR fissa a circa 5 m dalla riva del lago.
Il controverso progetto prevede in concreto di trasformare il corpo terrazzato, sporgente verso il lago, in un soggiorno dotato di ampie aperture. Il Consiglio di Stato ha ritenuto che la trasformazione travalicasse i limiti delle trasformazioni ammissibili secondo l'art. 39 RLE. La valutazione appare improntata ad eccessivo rigore.
La volumetria del manufatto rimane in effetti sostanzialmente invariata. Lo spostamento di un paio di decine di centimetri della facciata sud risponde soltanto all'esigenza estetica di allinearla sulla retrostante facciata dell'ala est. Non aggravando in misura apprezzabile l'esistente contrasto con il diritto vigente e permettendo d'altro canto un riordino dell'espressione architettonica del fabbricato può tutto sommato essere tollerato. Esigere il mantenimento dell'attuale ubicazione della facciata del manufatto non comporterebbe alcun vantaggio pratico.
Parimenti immutata resta la destinazione del manufatto, già oggi utilizzato per l'abitazione. Trasformare un servizio igienico ed un vano annesso alla cucina in un locale destinato al soggiorno è infatti irrilevante dal profilo dell'i.s.
Nemmeno l'apertura di ampie vetrate può essere considerata una trasformazione inammissibile dal profilo dell'art. 39 RLE. È vero che l'aspetto esteriore del manufatto viene modificato in misura non trascurabile Non si può tuttavia sostenere che ne sovverta in modo inammissibile l'identità e la funzione, che rimangono pur sempre quelle di un corpo ad uso terrazza, sporgente dall'edificio principale. Imporre una riduzione delle dimensioni delle aperture allo scopo di ridurre l'alterazione non porterebbe ad alcun risultato utile né dal profilo dell'interesse pubblico al libero accesso alle rive dei laghi, né dal profilo degli interessi della resistente.
Su questo punto, il giudizio governativo impugnato non può dunque essere confermato.
6. 6.1. Il principio di proporzionalità vieta di respingere una domanda di costruzione quando il difetto può essere facilmente corretto rilasciando una licenza subordinata a clausole accessorie (Scolari, op. cit., ad art. 2 LE, n. 684).
6.2. In concreto, il Consiglio di Stato ha ritenuto che i difetti riscontrati con riferimento all'altezza, alla SUL ed all'arretramento dal lago del corpo terrazzato potessero essere corretti subordinando la licenza alle clausole di cui si è detto in narrativa.
6.2.1. Per quanto riguarda l'altezza, in particolare quella della facciata nord, la condizione di imporre il rispetto del limite di 7.00 m, prescritto dall'art. 31 NAPR, resiste pienamente alle critiche dei ricorrenti. L'altezza del sopralzo di circa 60 cm della facciata nord, su cui insiste il timpano previsto su questo versante, dovrà dunque essere adeguatamente ridotta.
6.2.2. Immune da violazioni del diritto è pure la condizione volta ad impedire che i "solai-disponibili" siano utilizzati a fini abitativi. In linea di massima, il diniego dell'autorizzazione per le finestre previste dai piani ed il divieto di dotarli di un riscaldamento costituiscono assieme all'obbligo di mantenerli allo stato grezzo un provvedimento adeguato ed idoneo a raggiungere lo scopo preconizzato. Dal divieto di nuove aperture vanno comunque esclusi il piccolo lucernario, previsto nella falda ovest del tetto, la finestra del locale lavanderia / riscaldamento e le due aperture previste nel corridoio antistante. Queste aperture non sono invero atte a rendere abitabili i vani sottostanti.
6.2.3. Non può invece essere confermato, per i motivi sopra illustrati, il diniego della licenza per la trasformazione del corpo terrazzato.
7. In esito alle considerazioni che precedono, il ricorso va parzialmente accolto, riformando la decisione governativa e la licenza censurate nei limiti risultanti dai precedenti considerandi.
La tassa di giustizia, commisurata al lavoro occasionato dall'impugnativa, è suddivisa fra le parti proporzionalmente al rispettivo grado di soccombenza. La resistente rifonderà ai ricorrenti un'indennità per ripetibili commisurata secondo lo stesso criterio.
Per questi motivi,
visti gli art. 21, 38, 40 LE; 31 NAPR di Riva San Vitale; 3, 18, 28, 31, 60, 61, 65 PAmm;
dichiara e pronuncia:
1. Il ricorso è parzialmente accolto.
§. Di conseguenza:
1.1. la decisione 20 dicembre 2005 del Consiglio di Stato (n. 6204) è annullata e riformata nel senso che:
1.2. la licenza edilizia 12 ottobre 2005 rilasciata dal municipio di Riva San Vitale ai ricorrenti è confermata alle seguenti, ulteriori condizioni:
la facciata nord (timpano escluso) non dovrà superare l'altezza di m 7.00 misurata dalla part. __________;
sono autorizzate soltanto le tre aperture previste in corrispondenza della lavanderia ed il lucernario previsto nella falda ovest;
i due locali "solaio-disponibile" del secondo piano (sottotetto) dovranno essere mantenuti allo stato grezzo e privi di riscaldamento
e meglio come ai considerandi 6.2.1 - 6.2.2.
2. La tassa di giustizia di fr. 1'500.- è posta a carico dei ricorrenti RI 1 in solido nella misura di fr. 1'000.-. La differenza (fr. 500.-) è posta a carico della resistente CO 1, che rifonderà ai ricorrenti fr. 500.- a titolo di ripetibili di entrambe le istanze.
3. Intimazione a:
; ; ; ; .
terzi implicati
1. CO 1 2. CO 2 3. CO 3 4. CO 4
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario