Incarto n. 52.2002.00213
Lugano 26 giugno 2002
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Werner Walser
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 17 maggio 2002 della
__________, patr. da: avv. __________,
Contro
la decisione 30 aprile 2002 del Consiglio di Stato (n. 2014), che annulla la decisione 21 agosto 2001 con cui il municipio di __________ ha rilasciato alla __________ la licenza edilizia per costruire un capannone ad uso artigianale - industriale sulla part. n. __________ RF;
viste le risposte:
- 28 maggio 2002 del Consiglio di Stato;
- 29 maggio 2002 del municipio di __________;
- 5 giugno 2002 della __________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. Il 18 marzo 1997, __________ ha chiesto al municipio di __________ il permesso di costruire un centro sportivo e piscina coperta in località __________, su un fondo (part. n. __________ RF), situato nella zona artigianale commerciale (A 3-06), in prossimità dell'ultima uscita per __________ della corsia N-S dell'autostrada A2.
La relazione tecnica indicava che il promotore intendeva realizzare "un centro sportivo completo di fitness, piscina coperta, bar-ristorante, e una piccola parte da adibire ad attività artigianali o commerciali". Essa precisava in seguito che lo stabile sarebbe stato costituito da due corpi a forma rettangolare, collegati perpendicolarmente. Nel corpo principale avrebbero trovato posto "al pianterreno l'entrata, gli spogliatoi e la zona piscine", mentre il primo piano sarebbe stato riservato alla "ricezione ed alla zona fitness". Il primo piano del corpo secondario (m 68.10 x 16.08) avrebbe invece dovuto essere destinato a "ristorante e bar con zona giochi", mentre il pianterreno sarebbe rimasto "a disposizione per eventuali futuri insediamenti artigianali o commerciali".
Il 13 maggio 1997, il municipio ha rilasciato la licenza per "uno stabile polivalente", subordinandola alle condizioni poste dall'avviso cantonale n. 15588 e precisando che "in caso di costruzione a tappe, le diverse fasi di cantiere" avrebbero dovuto "essere pianificate in modo da non disturbare l'esercizio delle parti già ultimate".
Nel 1998 dal fondo è stata staccata la part. n. __________ RF, di proprietà della __________, sulla quale è stato realizzato il corpo principale del previsto complesso immobiliare. La restante porzione del fondo, gravata da un diritto di superficie a sé stante e permanente a favore della __________, sulla quale avrebbe dovuto essere realizzato il corpo secondario, è invece rimasta inedificata.
B. L'11 dicembre 2000 la __________ ha chiesto al municipio di __________ il permesso di costruire sulla restante part. n. __________ RF uno stabile ad uso artigianale commerciale. Il progetto prevedeva la realizzazione di un immobile, che per dimensioni (m 65 x 15) e posizione (contigua allo stabile del centro sportivo) ricalcava quello approvato in precedenza. La relazione tecnica indicava che il pianterreno sarebbe stato destinato a "locali tecnici, magazzini, esposizione, atrio d'ingresso, montacarichi e lift", mentre il primo piano sarebbe stato riservato a "disponibile, magazzini, atrio d'ingresso, montacarichi e lift".
Alla domanda si sono opposti la __________, proprietaria del centro sportivo, nonché i comproprietari del fondo base, contestando l'intervento dal profilo dell'insufficiente definizione della destinazione prevista e della violazione degli accordi presi tra i proprietari dei fondi coinvolti nell'operazione immobiliare.
C. Raccolto il preavviso favorevole del Dipartimento del territorio, il 21 agosto 2001 il municipio ha rilasciato la licenza richiesta, respingendo, con separata decisione, l'opposizione della vicina e dei comproprietari del fondo base. L'autorità comunale ha ritenuto che la mancata indicazione di una specifica e precisa destinazione d'uso dell'edificio non giustificasse il diniego della licenza, poiché l'occupazione dello stabile sottostava comunque ad ulteriore autorizzazione. La violazione degli accordi interni fra le parti è invece stata considerata irrilevante ai fini del rilascio del permesso di costruzione.
D. Con giudizio 30 aprile 2002 il Consiglio di Stato ha annullato la licenza, accogliendo il ricorso contro di essa inoltrato dalla __________.
Riconosciuta alla __________ la facoltà di presentare una domanda di costruzione, il Governo ha anzitutto ritenuto che la licenza edilizia non potesse essere accordata, perché i fondi, contrariamente a quanto prescrive l'art. 23 lett. b NAPR, non erano edificati contemporaneamente. Non sarebbero quindi date le premesse per autorizzare un'edificazione in contiguità. A maggior ragione se si considera che a RF non era ancora stata iscritta la convenzione tra i proprietari che l'autorizza.
Ferma questa premessa, il Consiglio di Stato ha poi ritenuto che la licenza edilizia fosse da negare anche perché la domanda di costruzione non indicava con sufficiente precisione la destinazione prevista.
E. Contro il predetto giudizio governativo la __________ insorge davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendo il ripristino della licenza annullata.
L'insorgente rileva anzitutto che la domanda di costruzione in esame sarebbe da configurare alla stregua di una variante della licenza rilasciata nel 1997, che prevedeva la costruzione di uno stabile di uguali dimensioni, nella stessa posizione e con lo stesso contenuto.
Insostenibili, prosegue la ricorrente, sarebbero le considerazioni sviluppate dal Consiglio di Stato in relazione alla contiguità; aspetto, questo, sul quale gli opponenti non hanno peraltro sollevato obiezioni.
Altrettanto infondate, conclude l'insorgente, sarebbero le censure riferite alla mancata indicazione della destinazione del nuovo edificio. L'indicazione "artigianale commerciale" sarebbe sufficiente. Eventuali precisazioni avrebbero inoltre potuto essere imposte mediante semplice clausola accessoria.
F. All'accoglimento del ricorso si oppone il Consiglio di Stato senza formulare particolari osservazioni.
Il municipio condivide invece l'impugnativa, confermando in sostanza che la controversa edificazione costituisce il completamento del progetto inizialmente approvato.
La __________ dichiara di non opporsi all'edificazione in contiguità. Chiede comunque il rigetto dell'impugnativa in considerazione della mancata indicazione specifica dei contenuti della nuova costruzione.
Considerato, in diritto
1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo è data dall'art. 21 LE. Certa è la legittimazione attiva della ricorrente, titolare del permesso annullato dal Consiglio di Stato.
Il ricorso, tempestivo, è dunque ricevibile in ordine.
Il giudizio può essere reso sulla base degli atti, senza istruttoria (art. 18 cpv. 1 PAmm). La situazione dei luoghi e dell'oggetto della contestazione emerge chiaramente dagli atti ed è sufficientemente nota a questo tribunale. Le prove chieste dalle parti (sopralluogo, testi, ispezione UR) non appaiono dunque atte a procurare la conoscenza di ulteriori fatti rilevanti per il giudizio.
2. Variante
2.1. Per principio, contro le domande di variante di progetti approvati possono essere proposte soltanto quelle censure che riguardano gli aspetti della costruzione formanti oggetto della modifica. Gli aspetti che rimangono immutati possono essere contestati solo se sono dati i presupposti della revoca (Scolari, Commentario, II ed., ad art. 16 LE, n. 902).
2.2. Secondo l'insorgente la domanda di costruzione in esame costituirebbe una semplice variante della seconda tappa del progetto precedentemente approvato. Da questa tesi, l'__________ non trae tuttavia alcuna conclusione a suo favore.
La questione a sapere se si tratti di una variante o meno può restare indecisa, poiché anche configurando la domanda come una variante, non si potrebbe impedire all'opponente di contestarla dal profilo dei contenuti, rispettivamente dell'insufficiente indicazione della destinazione prevista. Da questo profilo, la soppressione del ristorante e della zona giochi inizialmente previsti al primo piano costituisce invero una modifica rilevante dei piani approvati, che gli opponenti possono liberamente eccepire. Agli stessi sarebbe preclusa soltanto la possibilità di contestare la contiguità; aspetto, questo, sul quale il municipio si è già pronunciato in modo vincolante e che la domanda in esame lascia del tutto immutato. Acconsentendo la __________ all'edificazione in contiguità e non potendo quest'ultima - come si vedrà più avanti - essere negata, non occorre esaminare ulteriormente le questioni legate all'effettiva natura processuale della domanda di costruzione qui in esame.
3. Contiguità
3.1. Giusta l'art. 23 NAPR di __________, due o più proprietari possono accordarsi per edificare in contiguità alla condizione che le norme di zona lo permettano (lett. a) e che le costruzioni siano realizzate contemporaneamente (lett. b).
Ora, nessuna delle norme di zona permette la contiguità. Se ne dovrebbe dedurre che l'edificazione in contiguità, per principio, non è ammessa. Una simile interpretazione appare tuttavia manifestamente insostenibile, poiché sarebbe priva di qualsiasi scopo. Considerato che l'edificazione in contiguità, in definitiva, si traduce nella realizzazione di un'unica costruzione, formata da più corpi edilizi uniti fra loro in una certa misura (STA 19.9.01 in re __________), non è invero dato di vedere per qual motivo si dovrebbe impedire la realizzazione di edifici che presentano un muro comune in corrispondenza del confine fra due fondi contigui, appartenenti magari allo stesso proprietario.
Ben si può quindi ritenere che la condizione posta dalla lett. a della norma sia priva di qualsiasi portata pratica.
Non meno priva di senso è la seconda condizione posta dall'art. 23 lett. b NAPR, che ammette la contiguità soltanto in caso di edificazione contemporanea dei fondi. Che non vi sia alcun motivo di impedire al proprietario di un edificio di costruire in un secondo tempo sullo stesso fondo un altro stabile, contiguo a quello esistente, appare invero ovvio. Altrettanto evidentemente non sussistono tuttavia valide ragioni per vietare un simile intervento fra proprietari di fondi contigui.
La ratio recondita di questa condizione è probabilmente quella di evitare la realizzazione di facciate cieche. Il mezzo prescelto per perseguirlo è tuttavia manifestamente inidoneo, perché non impedisce comunque né di realizzare edifici con facciate cieche alla distanza dal confine prescritta dalle NAPR, né di cedere successivamente al vicino la fascia inedificata di terreno lungo il confine per edificare in contiguità. Se questo è lo scopo perseguito dalla condizione, appare inoltre sconsiderato prevalersene per impedire un'edificazione addossata alla facciata cieca di uno stabile, allorché il proprietario di quest'ultimo condivide l'intervento.
Ne discende, che l'unica condizione effettivamente opponibile a chi intende edificare in contiguità è il consenso del proprietario del fondo contermine alla soppressione totale delle distanze tra edifici. Parametro, questo, che gli accordi fra i proprietari non possono ridurre, ma possono sopprimere per realizzare una costruzione formata da edifici contigui.
3.2. In concreto, il Consiglio di Stato ha ritenuto che la costruzione in esame non potesse essere realizzata in contiguità allo stabile della resistente __________, perché l'edificazione ha luogo in un secondo tempo e perché, oltretutto, non è stata iscritta a RF la relativa convenzione fra i proprietari interessati.
La tesi non può essere condivisa, perché la condizione posta dall'art. 23 lett. b NAPR porta a risultati, che il legislatore comunale non può sicuramente aver voluto.
L'insostenibilità delle conclusioni alle quali è pervenuto è avvertita dallo stesso Consiglio di Stato, che, pur considerandole "inique", non rinuncia ad accreditarle, applicando acriticamente una norma di PR, che peraltro nessuno aveva eccepito.
Avendo, in questa sede, la resistente esplicitamente ribadito il suo consenso all'edificazione in contiguità, non occorrono ulteriori considerazioni per concludere che il giudizio impugnato, sotto questo profilo, non può essere confermato.
4. Destinazione
4.1. La domanda di costruzione deve obbligatoriamente indicare l'esatta destinazione dell'edificio o dell'impianto (art. 9 lett. c RLE). Soltanto attraverso l'esatta indicazione dell'utilizzazione prevista è infatti possibile stabilire preventivamente se l'opera edilizia è conforme alla funzione assegnata alla zona di utilizzazione (art. 22 cpv. 2 lett. a LPT) e se rispetta le prescrizioni della legislazione ambientale o dei PR.
In quest'ordine di idee, il Tribunale cantonale amministrativo ha pertanto ritenuto insufficiente la semplice indicazione "industriale/commerciale", figurante sulla domanda di costruzione a titolo di destinazione prevista, perché non permette all'autorità di determinarsi in merito alle ripercussioni ingenerate dall'attività prevista sull'ambiente circostante (RDAT 1989 n. 57 pag. 150; Scolari, op. cit., ad art. 4 n. 732).
4.2. Secondo l'art. 51 NAPR di Balerna, applicabile alla zona A3-06 "nella zona artigianale è permessa unicamente la costruzione di edifici artigianali, commerciali ed amministrativi. La costruzione di padiglioni di deposito è ammessa soltanto se risulta indispensabile o complementare alla continuazione di un'attività produttiva o commerciale già in atto sul territorio comunale o all'esplicazione di un'analoga attività che vi si insedia (...). È proibita qualsiasi forma di immissione molesta".
Definiti genericamente i contenuti ammissibili, la norma esclude in modo chiaro dalla zona gli insediamenti destinati a semplice deposito. Eccezioni sono ammesse soltanto in casi particolari.
4.3. Nell'evenienza concreta, la ricorrente si è limitata ad indicare che lo stabile sarebbe stato adibito ad uso "artigianale commerciale" (cfr. formulario domanda di costruzione), specificando a livello di relazione tecnica che il contenuto, ad eccezione di un locale da destinare a "esposizione" sarebbe stato essenzialmente quello di "magazzino", rispettivamente quello di "disponibile / magazzino" (cfr. piante).
Il municipio ha ritenuto che le indicazioni fornite dall'__________ fossero sufficienti. Ha quindi rilasciato la licenza, subordinandola unicamente alle condizioni poste dall'autorità cantonale, limitandosi a rilevare, in sede di rigetto delle opposizioni, che l'occupazione dello stabile avrebbe ancora dovuto sottostare ad autorizzazione. Il Consiglio di Stato ha annullato il permesso, ritenendo che le indicazioni date dall'istante in licenza fossero troppo vaghe per rapporto al divieto di insediare depositi ed attività moleste sancito dall'art. 51 NAPR.
Da questo profilo, il giudizio governativo impugnato merita di essere condiviso.
La destinazione "disponibile", figurante sul piano "piante", non risponde invero alle esigenze poste dall'art. 9 lett. c RLE. Si tratta di una mera indicazione di comodo, di cui spesso abusano i progettisti, che non definisce per nulla l'utilizzazione effettivamente prevista di un locale. La destinazione "magazzino", menzionata dalla relazione tecnica, oltre che dal piano suindicato, appare d'altro canto contraria all'art. 51 NAPR, che vieta in linea di massima l'insediamento di depositi nella zona artigianale. Non essendo riconducibile ad altre attività produttive o commerciali, non sono nemmeno date le premesse per autorizzarla a titolo eccezionale.
Insufficiente, dal profilo dell'art. 9 lett. c NAPR, è pure l'indicazione "stabile artigianale - commerciale" figurante sul formulario della domanda di costruzione e sulla relazione tecnica. È invero evidente che una simile generica indicazione non permette di prescindere dai difetti appena rilevati. Né tali difetti possono essere emendati subordinando la licenza a clausole accessorie o rinviando ad ulteriore procedura la definizione esatta della destinazione dell'immobile. L'autorità non può sostituirsi all'istante in licenza nella definizione dei relativi contenuti. Parimenti, non possono nemmeno essere rilasciati permessi che autorizzano la costruzione di edifici privi di destinazione, rinviando ad ulteriore procedura la definizione di quest'aspetto. L'esatta definizione dell'utilizzazione prevista costituisce un presupposto imprescindibile per il rilascio del permesso e per l'avvio dei lavori.
5. In esito alle considerazioni che precedono, il ricorso va respinto.
La tassa di giustizia e le ripetibili sono poste a carico della ricorrente secondo soccombenza.
Per questi motivi,
visti gli art. 21 LE; 9 RLE; 23, 51 NAPR di __________; 3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm;
dichiara e pronuncia:
1. Il ricorso è respinto.
2. La tassa di giustizia di fr. 1'200.- è a carico della ricorrente, che rifonderà fr. 1'800.alla resistente a titolo di ripetibili.
3. Intimazione a:
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario