Incarto n. 52.2000.00010
Lugano 20 marzo 2001
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Raffaello Balerna, Stefano Bernasconi
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sul ricorso 4 gennaio 2000 del
Comune di __________
contro
la decisione 1. dicembre 1999, no. 5104, del Consiglio di Stato che ha accolto l'impugnativa presentata da __________ avverso la risoluzione 25 marzo 1999 con cui il municipio di __________ gli ha negato il permesso in sanatoria per la realizzazione di un appartamento nel sottotetto di una casa d'abitazione (part. n. __________ RF);
viste le risposte:
- 18 gennaio 2000 del Consiglio di Stato;
- 25 gennaio 2000 di __________;
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. Il resistente __________ è proprietario di una casa d'abitazione, strutturata su due piani e situata a __________, nella zona residenziale semintensiva (RSI 5), su un piccolo fondo (part. n. __________ RF di 600 mq), chiuso fra due alti palazzi sul lato a monte di via __________. All’immobile, posto a 4 - 5 m sopra il livello della strada, dal quale dista 7- 8 m, si accede salendo da una scala, leggermente incassata nel pendio e sorretta da muretti in pietra naturale. Passato il cancello posto al centro del fronte stradale, la scala forma una prima, breve rampa di 6 scalini, per poi dividersi in due bracci simmetrici, poco più lunghi, che raggiungono il livello del pianterreno dello stabile.
B. Alcuni anni orsono __________ ha ricavato abusivamente un appartamento di 3 locali nel sottotetto dell’immobile. Sollecitato dal municipio, il 25 settembre 1998, ha chiesto il permesso in sanatoria. Il 13 novembre 1998 l'autorità comunale l'ha invitato a precisare dove intendeva realizzare i due posteggi obbligatori, prescritti dall'art. 41 cpv. 2 NAPR.
__________ ha chiesto all'esecutivo di esonerarlo dall'obbligo di realizzarli effettivamente e di fissargli il contributo sostitutivo per posteggi mancanti. Invitato dal municipio a dimostrare che la realizzazione dei posteggi non era possibile, il 15 febbraio 1999 il resistente ha rilevato che la costruzione di due stalli scoperti e perpendicolari alla strada avrebbe comportato una spesa tanto ingente da giustificare la concessione di una deroga contro prelievo di un contributo sostitutivo.
Ritenendo insufficienti i ragguagli forniti, il 1. marzo 1999 l'esecutivo comunale ha nuovamente richiesto al resistente di completare la domanda. Non avendo ottenuto risposta, il 25 di quello stesso mese ha respinto la domanda di costruzione.
C. Con giudizio 1. dicembre 1999 il Consiglio di Stato ha annullato la decisione di diniego del permesso, ritornando gli atti al municipio affinché rilasciasse il permesso in sanatoria per l’intervento eseguito abusivamente e fissasse il contributo sostitutivo da prelevare per i due posteggi mancanti.
Considerato che in Ticino la realizzazione di un posteggio, escluso il valore del terreno, costerebbe mediamente 5'000.-fr., il Governo ha in sostanza ritenuto eccessivo pretendere la realizzazione di due stalli scoperti per un costo preventivato in
fr. 25/35'000.-- l'uno. Ne ha quindi dedotto che fossero date le premesse per la concessione di una deroga all’obbligo di realizzare effettivamente i posteggi prescritti.
D. Contro tale pronuncia il municipio di __________ è insorto davanti al Tribunale cantonale amministrativo, chiedendone l'annullamento. Secondo l’insorgente il costo di fr. 35'000.- preventivato dal resistente per la costruzione di un singolo posteggio sarebbe eccessivo. Comunque non potrebbe essere posto a confronto con il costo di fr. 5'000.- indicato dal Consiglio di Stato quale costo medio di costruzione di un posteggio.
E. Il Consiglio di Stato ha postulato la reiezione dell'impugnativa. Ad identica conclusione è giunto __________ con argomenti di cui si dirà all'occorrenza.
F. Su incarico di questo tribunale, l'ing. __________ ha allestito una perizia circa l'attendibilità dei preventivi prodotti dal resistente. Con referto 31 agosto 2000 il perito ha ritenuto che i costi preventivati sono sostanzialmente corretti, riservata una variazione del 10%. Su richiesta del municipio l'esperto ha poi precisato che i costi usuali per l'edificazione di un posteggio nel comune di __________ sono paragonabili a quelli del resto del Ticino, ossia da fr. 5'000.-a fr. 20'000.-a dipendenza della pendenza del terreno. Nel caso in esame, la spesa andrebbe maggiorata dei costi necessari per la demolizione ed il rifacimento della scala d'accesso e dei muri in pietra viva esistenti. Il costo preventivato di fr. 30'000.- per posteggio sarebbe senz'altro attendibile.
G. Con allegato 19 novembre 2000 il municipio ha osservato che il perito ha omesso di considerare che a __________ i posteggi vengono realizzati soprattutto sottoterra. Contrariamente a quanto richiesto, l'esperto non avrebbe accertato i costi effettivi sostenuti per la realizzazione di posteggi (interrati) nell'ultimo decennio nel comune; costi, che supererebbero largamente le cifre esposte nella perizia.
Il resistente __________ si è invece riconfermato nelle argomentazioni addotte con la risposta.
Considerato, in diritto
1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva dell'insorgente e la tempestività dell'impugnativa sono date dagli art. 21 LE e 46 cpv. 1 PAmm.
Il ricorso è pertanto ricevibile in ordine e può essere deciso sulla base degli atti, integrati dalle risultanze della perizia ordinata da questo tribunale (art. 18 cpv. 1 PAmm).
2. 2.1. Giusta l'art. 41 cifra 2 NAPR di __________ i proprietari devono di principio eseguire i posteggi necessari all'uso degli edifici ed impianti. L'obbligo sussiste, in caso di ricostruzioni o cambiamenti sostanziali di destinazione, anche per costruzioni preesistenti. Qualora l'esecuzione dei posteggi richiesti non fosse possibile per ragioni giuridiche o fattuali, il proprietario è tenuto al pagamento di un contributo sostitutivo pari al 25% del costo medio di costruzione dei posteggi, compreso il valore del terreno (art. 41 cifra 10 NAPR).
L'obbligo è limitato alla realizzazione di posteggi scoperti. La costruzione di posteggi coperti è lasciata alla libera iniziativa dei proprietari obbligati, che possono preferirli soprattutto allo scopo di non sprecare terreno pregiato nella realizzazione di opere infrastrutturali scarsamente redditizie.
2.2. Il contributo sostitutivo per posteggi mancanti costituisce un compenso dovuto dal beneficiario di una licenza edilizia, che in caso di impossibilità viene dispensato dall'obbligo di dotare una determinata costruzione dei posteggi occorrenti ai fini della sua utilizzazione. L’impossibilità può essere determinata da motivi tecnici, da ragioni economiche o da altre considerazioni d’ordine pianificatorio od ambientale.
In linea di massima, l'impossibilità va riconosciuta quando la prestazione effettiva appare ragionevolmente inesigibile a causa della manifesta sproporzione che si verificherebbe tra l’onere posto a carico dell’obbligato ed i vantaggi derivanti alla collettività (RDAT 1991 I 120 n. 52; Scolari, Commentario, II ed., ad art. 29 LALPT n. 275; Zimmerlin, Baugesetz des Kt. Aargau, Il. ed., pag. 156, n. 7 seg.). L’impossibilità va determinata secondo criteri oggettivi e sistematici, prescindendo dalle condizioni personali del proprietario e tenendo conto di tutte le circostanze rilevanti. I costi sono da considerare eccessivi quando superano chiaramente i costi usuali per la realizzazione di posteggi all'interno della zona o quando non stanno più in un rapporto ragionevole con i costi di costruzione dell'immobile. Determinante è il risultato di una ponderazione ragionata dei costi e dei benefici. La realizzazione effettiva dei posteggi deve pertanto essere considerata inesigibile quando i costi della realizzazione dei posteggi verrebbero a situarsi in un rapporto manifestamente insostenibile con il vantaggio economico che procurano al fondo (F. Frey, Die Erstellungspflicht von Abstellplätzen für Motorfahrzeuge nach zürcherischem Recht, 1987, pag. 79).
3. Nell’evenienza concreta, l'obbligo di formare due posteggi non è in discussione. La contestazione verte unicamente attorno alla questione a sapere se il municipio di __________, negando la concessione di una deroga fondata sull’art. 41 cifra 10 NAPR, abbia abusato della latitudine di giudizio, che gli dev’essere riconosciuta ai fini dell’individuazione del contenuto concreto del concetto di impossibilità insito in tale disposizione.
Il Consiglio di Stato ha risolto affermativamente la questione, ritenendo che l’inesigibilità fosse giustificata dalla sproporzione riscontrabile fra gli ingenti costi preventivati per la formazione di due posteggi scoperti paralleli alla strada (fr. 50/70'000.-) ed il costo medio di un singolo posteggio (fr. 5'000.-) a livello cantonale. Costo, quest'ultimo, che, come emerge dalla perizia, va riferito ad un posteggio scoperto realizzato su un terreno pianeggiante.
Contrariamente a quanto assume il Consiglio di Stato, l'esigibilità della prestazione richiesta va determinata ponendo il costo preventivato a confronto con il costo medio di costruzione di un posteggio scoperto nella zona di situazione dell'immobile e con il costo complessivo dell'intervento, in modo da poter valutare concretamente il rapporto fra i costi ed i benefici.
Orbene, al riguardo si può ammettere che nel comprensorio di riferimento, caratterizzato da terreni in moderato pendio, il costo di costruzione di un posteggio scoperto si aggiri attorno ai 10'000.- fr. I costi di costruzione di posteggi coperti non entrano di per sé in considerazione, poiché l'art. 41 NAPR si limita ad esigere la costruzione di posteggi scoperti. I costi di queste opere possono semmai essere tenuti presenti per dimostrare la disponibilità dei proprietari obbligati ad assumerseli, se non per i vantaggi che procurano, quantomeno per evitare di sprecare terreno pregiato: ipotesi, quest'ultima, che nel caso concreto palesemente non ricorre.
Già il confronto tra il costo preventivato per un singolo posteggio (fr. 32'500.-) e quello medio della zona (fr. 10'000.-) rende difficilmente esigibile l'adempimento effettivo dell'obbligo sancito dall'art. 41 NAPR. A rendere del tutto inesigibile la prestazione in discussione sono tuttavia i costi della trasformazione del sottotetto, che risultano manifestamente sproporzionati per rapporto al costo preventivato per la realizzazione dei posteggi.
Anche ammettendo che i costi dell'intervento siano un multiplo dell'importo indicato dal resistente (fr. 20'000.-), verrebbe in ogni caso a mancare qualsiasi ragionevole rapporto con i costi di realizzazione del posteggio.
Ferme queste premesse, ponderati tutti i fattori entranti in considerazione, la conclusione tratta dal municipio in merito all'esigibilità della realizzazione effettiva dei posteggi non può essere condivisa, poiché travalica chiaramente i limiti di quella latitudine di giudizio che l'autorità di ricorso deve riconoscere al municipio nella determinazione della portata precettiva del concetto di impossibilità.
4. Seppur per considerazioni diverse da quelle sviluppate dal Consiglio di Stato nel giudizio impugnato, il ricorso va quindi respinto.
Dato l'esito, si prescinde dal prelievo di una tassa di giustizia.
Le spese di perizia e le ripetibili sono tuttavia poste a carico del comune secondo soccombenza.
Per questi motivi,
visti gli art. 21 LE; 41 NAPR; 1, 3, 18, 28, 31, 60, 61 PAmm;
dichiara e pronuncia:
1. Il ricorso è respinto.
2. Le spese di fr. 3'289.50 sono poste a carico del comune di __________, che rifonderà a __________ un'indennità di fr. 800.-- a titolo di ripetibili.
3. Intimazione a:
__________
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario