Incarto n. 50.2004.5-6
Lugano 6 dicembre 2005
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il Tribunale cantonale amministrativo
composto dei giudici:
Lorenzo Anastasi, presidente, Stefano Bernasconi, Matteo Cassina
segretario:
Leopoldo Crivelli
statuendo sui ricorsi
a) b)
RI 1 patr. da: PA 1 23 aprile 2004 dello Stato del Canton Ticino, 6500 Bellinzona rappr. da: Dipartimento del territorio, Amm. immobiliare e strade nazionali, 6500 Bellinzona
contro
la decisione 15 marzo 2004 (no. 82-01/254) del Tribunale di espropriazione, prolata nell'ambito del procedimento espropriativo promosso dallo Stato del Canton Ticino per acquisire i diritti necessari alla costruzione di una vasca di contenimento quale opera di premunizione stradale in località __________ del comune di __________
viste le risposte:
- 4 maggio 2004 del Tribunale di espropriazione,
- 14 maggio 2004 dello Stato,
al ricorso sub a);
- 4 maggio 2004 del Tribunale di espropriazione,
- 26 maggio 2004 della RI 1,
al ricorso sub b);
letti ed esaminati gli atti;
ritenuto, in fatto
A. La comunione ereditaria fu RI 1, composta da __________, è proprietaria dei contermini mapp. __________ e __________ di __________, così censiti a RF:
mapp. __________
a) strada mq 98
b) sentiero mq 10
c) prato mq 376
TOTALE mq 484
mapp. __________
a) piazzale mq 754
b) sentiero mq 30
TOTALE mq 784
Entrambi i fondi si trovano a monte della strada cantonale __________, più precisamente in località __________, nei pressi dell'omonimo torrente che scorre sul confine meridionale del comune di __________.
B. Il PR di __________ entrato in vigore il 6 ottobre 1981 ha inserito il mapp. __________ nella zona R2 (i.s. 0.4; i.o. 30%). Il mapp. __________ è stato assegnato alla zona R2 solo in parte, atteso che la sua porzione meridionale è stata gravata da un vincolo P unitamente al confinante mapp. __________ allo scopo di realizzare in loco un'area di posteggio. Le proprietà RI 1 appartengono inoltre ad un comparto definito pericoloso a causa di possibili scoscendimenti, smottamenti e caduta di sassi. In queste zone di pericolo l'edificabilità dei singoli fondi è subordinata all'accertamento puntuale del rischio effettivo che grava su di essi (art. 28 NAPR; ris. CdS no. 5658 del 6 ottobre 1981, p. 23).
Il 3 novembre 1998 il municipio di __________ ha chiesto al governo di approvare una variante di poco conto concernente i mapp. __________ al fine di inserire questi fondi in una zona AEP destinata ad ospitare un bacino di deposito, manufatto previsto nell'ambito delle opere di premunizione del patrimonio stradale cantonale. Con decisione 14 gennaio 1999 il Consiglio di Stato si è tuttavia rifiutato di approvare questa proposta in mancanza dei presupposti per cambiare l'impostazione della zona P in località __________ seguendo la procedura semplificata della modifica di poco conto.
C. Nel contesto della procedura di approvazione dei progetti definitivi relativi al risanamento del bacino imbrifero del __________ e più particolarmente alla costruzione di una vasca di contenimento quale intervento di protezione della strada cantonale A13, lo Stato del Canton Ticino - mediante avviso personale 6 novembre 2001 e pubblicazione degli atti - ha promosso la procedura di espropriazione formale del terreno necessario alla realizzazione dell'opera.
Il Cantone ha sollecitato in particolare l'esproprio di 139 mq della part. __________ e di 458 mq del mapp. __________, offrendo fr. 250.- il mq per il terreno (217 mq) incluso in zona R2, compresa la superficie censita come strada, e fr. 30.- il mq per l'area gravata dal vincolo P (380 mq). Nel contempo, ha chiesto di poter occupare temporaneamente alcuni settori di entrambe le proprietà, proponendo un indennizzo a corpo di complessivi fr. 120.-. Mediante istanza 10 dicembre 2001 lo Stato ha inoltre domandato l'anticipata immissione in possesso dei diritti espropriati relativamente alla part. __________.
Il 19 dicembre 2001 le proprietarie in comune del fondo hanno postulato una modifica dei piani, segnatamente un ampliamento dell'espropriazione a tutto il mapp. __________ ed alla superficie del mapp. __________ occupata in via temporanea, dietro versamento di un indennizzo di fr. 600.- il mq. In pari tempo hanno rivendicato un risarcimento di 450.- fr./mq per la svalutazione della porzione restante della part. __________ e si sono opposte all'anticipata immissione in possesso dei diritti espropriati, accordandola tuttavia bonalmente per il 1° ottobre 2002 all'udienza di conciliazione tenutasi il 7 marzo 2002. In quell'occasione le parti si sono per il resto riconfermate nelle rispettive tesi, allegazioni e domande.
Il 13 marzo 2002 il Tribunale di espropriazione ha approvato i progetti definitivi concernenti la costruzione dell'opera di premunizione stradale.
D. Esaurite le formalità processuali, con decisione 15 marzo 2004 il Tribunale di espropriazione si è pronunciato sulle indennità dovute alle espropriate.
Il primo giudice ha escluso innanzi tutto che le proprietarie dei mapp. __________ e __________ potessero aspirare ad un ampliamento della espropriazione, poiché l'avulsione degli scorpori necessari alla costruzione delle opere pubbliche non avrebbe pregiudicato le ragionevoli e concrete prospettive di sfruttamento delle porzioni residue, sulle quali è ancora possibile edificare una casa di abitazione di 120, rispettivamente 115, mq di SUL. Parimenti, ha negato la sussistenza di un esproprio materiale cagionato dall'inserimento dei terreni in zona di pericolo e dall'apposizione del vincolo P sul settore S-O della part. __________. Il primo provvedimento non preclude infatti l'edificabilità dei fondi e il vincolo non colpisce una fascia fabbricabile in maniera autonoma, né impedisce di realizzare sulla superficie restante un manufatto conforme ai parametri della zona R2.
Fissato di conseguenza il dies aestimandi al 1° ottobre 2002, giorno dell'anticipata immissione in possesso, il Tribunale di espropriazione ha quindi esposto l'esito delle ricerche esperite a RF per individuare il valore delle contrattazioni di terreni R2 realizzate prima della data determinante a __________ e nel comune vicino di __________, concentrando la propria attenzione sulla compravendita del mapp. __________ di __________, per il quale nel settembre del 2000 era stato soluto un prezzo di fr. 961.50 il mq. Ponderate le peculiarità dei terreni espropriati per rapporto a quelle giudicate buone del mapp. __________, la prima istanza ha ritenuto per finire di attribuire un valore venale di fr. 400.-/mq alla part. __________ e di fr. 600.-/mq alla part. __________. Ha quindi accordato alle espropriate un indennizzo di pari ampiezza per gli scorpori prelevati dai due fondi, respingendo tuttavia per inesistenza di un qualsiasi danno le ulteriori pretese risarcitorie avanzate dalle proprietarie per la svalutazione della porzione residua del mapp. __________.
E. Avverso questo giudicato entrambe le parti in causa sono insorte davanti al Tribunale cantonale amministrativo.
a) Con gravame 14 aprile 2004 la RI 1 ha contestato le indennità accordatele per l'esproprio del mapp. __________.
La ricorrente ha ribadito in particolare la richiesta di ampliamento dell'espropriazione all'intero fondo, annotando che la porzione residua è diventata inedificabile o quantomeno difficilmente edificabile, dato che ogni tipo di costruzione si ritroverebbe pregiudicata dalla mancanza di terreno circostante e dalla vicinanza con la vasca di contenimento. A mente delle espropriate, questa situazione giustificherebbe in ogni modo l'erogazione di un ulteriore indennizzo di 450.- fr./mq per titolo di deprezzamento della frazione restante.
Evocate le caratteristiche positive del mapp. __________, l'insorgente ha infine reclamato un’indennità espropriativa di 600.- fr. il mq per la cessione definitiva del settore meridionale della proprietà interessato dalla costruzione dell'opera di premunizione stradale.
b) Mediante ricorso 23 aprile 2004 anche lo Stato ha censurato l'ammontare dell'indennità stabilita dal Tribunale di espropriazione, postulando che la stessa venga definita in fr. 30.- il mq per l'area stradale del mapp. __________ e per la superficie colpita dal vincolo P del mapp. __________, e in fr. 250.- il mq per tutto il resto del terreno avulso dai due fondi.
Secondo il ricorrente, in via preliminare il Tribunale di espropriazione doveva accertare se l'opera dell'ente espropriante aveva influito sulla pianificazione dei fondi toccati dall'esproprio formale e solo in caso di risposta affermativa a questo interrogativo poteva chinarsi sulla questione a sapere se erano stati colpiti da una pregressa espropriazione materiale. In concreto, essendo evidente che la prospettata costruzione della vasca non ha inciso minimamente sull'istituzione del vincolo P a carico del settore occidentale del mapp. __________, il valore di quella parte del fondo destinata a posteggio pubblico e quindi inedificabile alla data determinante non può eccedere fr. 30.-/mq. Stessa quotazione deve essere assegnata alla superficie del mapp. __________ gravata da servitù di passo veicolare, atteso che per giurisprudenza l'esproprio di strade aperte al pubblico transito avviene a costi irrisori per mancanza di danno.
Lo Stato ha sostenuto per finire che il valore del sedime espropriato incluso in zona R2 non può eccedere 250.- fr. il mq, dato che viene prelevato da fondi siti in zona di pericolo, gravati da svariate servitù, mal posizionati, impervi, ricoperti di materiale detritico e soggetti ad immissioni stradali.
F. Il Tribunale di espropriazione si è opposto all'accoglimento di entrambe le impugnative, riconfermandosi nella propria decisione e nelle motivazioni ivi contenute.
Le parti si sono avversate vicendevolmente con argomentazioni che saranno riprese - ove occorresse - in appresso.
G. Invitato a rivedere la sua posizione in punto all'edificabilità effettiva della porzione restante del mapp. __________ RF di __________, lo Stato ha sostanzialmente ribadito le proprie tesi ottimistiche auspicando l'esperimento di una perizia specialistica. In fase istruttoria il Tribunale ha quindi ordinato l'allestimento di una perizia per accertare se ed in quale misura la porzione residua del fondo era ancora edificabile dopo l'espropriazione.
Nel suo referto 28 agosto 2005 il perito designato arch. __________ ha stabilito che tenuto conto delle vigenti distanze dal bosco, dal confine e dalle costruzioni, l'area edificabile restante della particella assomma a circa 48 mq, impedendo qualsiasi ragionevole edificazione. Le parti hanno rinunciato a chiedere la completazione o la delucidazione del referto, sulle cui risultanze si sono tuttavia espresse in sede di conclusioni. Dei rilievi formulati in merito dagli interessati si dirà - per quanto necessario - nel seguito.
Considerato, in diritto
1. La competenza del Tribunale cantonale amministrativo, la legittimazione attiva di entrambi gli insorgenti e la tempestività delle impugnative (quella dello Stato per effetto delle ferie giudiziarie) sono date dagli art. 50 cpv. 1 e 3 Lespr, nonché 13 e 43 PAmm attraverso il rinvio di cui all'art. 70 Lespr.
I gravami sono pertanto ricevibili in ordine e possono essere decisi con un unico giudizio (art. 51 PAmm) sulla scorta degli atti, integrati dalle risultanze della perizia ordinata pendente causa. Non occorre procedere ad ulteriori accertamenti istruttori, segnatamente al sopralluogo sollecitato dalle parti (art. 18 cpv. 1 PAmm). Le caratteristiche dei mappali espropriati e dei luoghi circostanti sono infatti note al Tribunale per conoscenza diretta. Esse risultano peraltro perfettamente documentate dai referti fotografici prodotti dalle espropriate.
2. Ampliamento dell'espropriazione al mapp. __________
La RI 1 ribadisce in questa sede la sua domanda volta ad ottenere l'espropriazione integrale del mapp. __________, adducendo che l'intervento dello Stato ha reso pressoché inedificabile la porzione residua del fondo.
2.1. Giusta l'art. 5 Lespr, qualora sia prevista un'espropriazione parziale di diritti relativi a fondi costituenti una unità economica e ciò abbia per effetto di impedire o comunque di rendere difficile l'esercizio dei diritti residui secondo la loro destinazione, l'espropriato può chiedere l'espropriazione totale.
La norma, ripresa dal diritto federale (cfr. art. 12 LFespr), attribuisce all'espropriato il diritto di chiedere l'estensione dell'espropriazione sia nello spazio, sia sotto il profilo giuridico qualora lo scorporo espropriato venga prelevato da un fondo unico o da fondi economicamente connessi e la frazione residua ne risulti ridotta in modo da non poter più essere usata secondo la propria destinazione o non possa più esserlo senza difficoltà sproporzionate (RDAT 1988 N. 67). L'istituto dell'ampliamento costituisce un'eccezione al principio di proporzionalità in virtù del quale l'ente pubblico deve limitare l'esproprio ai diritti strettamente necessari al soddisfacimento dei bisogni della collettività.
2.2. L'espropriazione concernente il mapp. __________ ha colpito la parte meridionale del fondo, dalla quale sono stati prelevati secondo le misurazioni più recenti - 130 mq. La porzione residua della particella è ampia dunque 354 mq, di cui 92 sono occupati dal ricostruito sedime stradale che porta al mapp. __________ e 10 dal sentiero pedonale censito al sub. b, entrambi gravati da servitù di passo pubblico e pedonale. A mente delle ricorrenti questa modesta superficie restante è insuscettibile di ospitare una costruzione razionale conforme alla zona R2, mentre lo Stato insiste nell'affermare che su di essa è ancora possibile edificare una casa di abitazione rispettosa delle distanze imposte dalle NAPR con una SUL di 126 mq disposta su due piani. Anche deducendo la strada dalla superficie edificabile (SE = 262 mq), si riuscirebbe ad erigere in loco una villetta con una SUL di 63 mq al PT e di 42 mq al primo piano, per cui l'espropriazione non ha assolutamente compromesso l'esercizio dignitoso dei diritti residui.
Ai fini del giudizio questo Tribunale ha ordinato una perizia per verificare la fondatezza delle teorie edificatorie affacciate dal Cantone ed accertare quindi se la porzione residua del mapp. __________ è concretamente fabbricabile considerati i vincoli fattuali e giuridici esistenti. Nel suo referto 28 agosto 2005 il perito designato arch. Ferruccio Robbiani ha stabilito che tenuto conto della distanza dal bosco fissata dalla legge cantonale e delle distanze dal confine e dalle costruzioni sancite dalle NAPR, la superficie effettivamente edificabile della particella restante assomma in realtà a soli 48 mq ca. ripartiti su un'area di forma pressoché triangolare, impedendo l'insediamento in loco di un qualsiasi edificio abitativo consono alle caratteristiche della zona R2.
A fronte di siffatte conclusioni, i requisiti per concedere alla RI 1 il chiesto ampliamento dell'espropriazione sulla scorta dell'art. 5 cpv. 1 Lespr risultano chiaramente adempiuti, atteso che lo Stato - a giusto titolo - non ha mai revocato in dubbio la concreta edificabilità ante esproprio del mapp. __________, limitandosi ad evocare una serie di fattori negativi suscettibili di incidere al più sul suo valore venale nel contesto del mercato dei fondi edificabili. Il fatto che il fondo fosse in precedenza costruibile è d'altronde comprovato dalle stesse ipotesi edificatorie reiteratamente proposte dall'ente espropriante, con l'unica differenza che la casa prospettata, di maggiori dimensioni stante la superficie edificabile in quel caso disponibile, avrebbe dovuto essere eretta più a valle per rispettare la distanza legale dal bosco sovrastante.
In quanto volta a conseguire l'ampliamento dell'espropriazione a tutto il mapp. __________ negato dal primo giudice, l'impugnativa delle espropriate deve essere pertanto accolta. Per quel che è dell'indennità loro dovuta, avversata da entrambe le parti con fini diametralmente opposti, si tornerà in appresso.
3. Estimo della porzione vincolata del mapp. __________
Il PR di __________ entrato in vigore il 6 ottobre 1981 ha inserito la porzione meridionale del mapp. __________ in zona P. Lo Stato ha offerto fr. 30.- il mq per acquisire la proprietà di 380 mq di questa superficie gravata dal vincolo P e le proprietarie, pur eccependo che il terreno non poteva essere sottratto per uno scopo diverso da quello in funzione del quale era stato vincolato dalla pianificazione comunale, non si sono opposte all'esproprio.
Il Tribunale di espropriazione ha determinato l'indennità d'esproprio in fr. 600.- il mq, valuta 1° ottobre 2002 (giorno dell'anticipata immissione in possesso), dopo aver rettamente accertato che l'aggravio pianificatorio - apposto su un'area non edificabile in maniera autonoma e insuscettibile di pregiudicare la realizzazione di un manufatto conforme ai parametri della zona R2 sulla parte restante della particella - non aveva generato con ogni evidenza espropriazione materiale.
In questa sede lo Stato contesta tale ragionamento, argomentando che il Tribunale di espropriazione poteva esaminare la sussistenza di un'espropriazione materiale solo dopo aver accertato positivamente un effetto anticipato dell'opera dell'espropriante ai sensi dell'art. 12 cpv. 2 Lespr, che in casu poteva essere dato unicamente dall'esistenza di un nesso causale tra l'istituzione del vincolo P e la costruzione della vasca di protezione. Essendo manifesto che il mapp. __________ non è stato parzialmente col locato in zona P per realizzare l'opera cantonale di premunizione stradale - ha soggiunto il ricorrente - la stima dei diritti espropriati doveva essere impostata esclusivamente alla luce della situazione pianificatoria esistente nell'ottobre del 2002, dalla quale emerge la natura e la valenza di terreno inedificabile dell'area gravata dal vincolo P dedotta in esproprio.
La tesi dello Stato, identica a quella su cui si basa un contributo pubblicato nella RDAT I-2000 (p. 49 ss.), non può essere condivisa. Non solo perché mira in ultima analisi a far pagare al Cantone risarcimenti irrisori ogni qual volta questo ente acquisisce in via coatta terreno a vocazione edilizia vincolato da un comune per soddisfare esigenze diverse da quelle per le quali espropria, ma anche perché conduce a risultati assolutamente iniqui, oltre che contrari ai precetti costituzionali, e fa dipendere l'applicazione dei principi fondamentali che reggono l'istituto dell'espropriazione materiale da una mera regola d'estimo, l'art. 12 Lespr, volta unicamente a permettere la corretta determinazione dell'indennità nel contesto dell'espropriazione formale.
Il ricorrente dimentica che allorquando è chiamato a fissare il risarcimento di espropriazione formale spettante ad un espropriato per la cessione di un terreno colpito da particolari vincoli, preliminarmente il giudice è tenuto ad esaminare d'ufficio se la restrizione della proprietà gravante il fondo non ha fatto nascere una pretesa d'indennità ai sensi degli art. 26 cpv. 2 Cost. e 5 cpv. 2 LPT (DTF 116 Ib 239 consid. 2b). A maggior ragione, se nell'ambito del procedimento d'esproprio formale promosso da un ente pubblico l'espropriato inoltra una domanda di risarcimento per titolo di espropriazione materiale interpretabile come tale secondo i principi della buona fede (DTF 112 Ib 512 consid. 4), notificando in particolare una pretesa corrispondente al presunto valore edilizio pieno del fondo espropriato. L'esame della sussistenza di un esproprio materiale risponde ad esigenze poste dal diritto e dalla giurisprudenza federale e non può essere fatto dipendere dalle indicazioni contenute in una norma del diritto cantonale relativa alla determinazione dell'indennità di espropriazione formale.
L'iter corretto è esattamente l'inverso. Date le condizioni, il giudice deve verificare innanzi tutto l'avverarsi di un caso di espropriazione materiale, approccio che gli consentirà di individuare il dies aestimandi e di impostare correttamente il giudizio di stima, dato che solo per la valutazione dell'indennità di espropriazione formale è determinante il momento della anticipata immissione in possesso, rispettivamente il momento dell'emanazione della decisione da parte del Tribunale di espropriazione (art. 19 Lespr), mentre che per l'espropriazione materiale è decisivo il giorno in cui è entrato in vigore il vincolo pianificatorio che l'ha generata (DTF 114 Ib 293 consid. 5). Se l'espropriazione materiale è accertata ed è seguita da un'espropriazione formale, l'indennità va stimata secondo i principi inerenti a ciascun genere di espropriazione anche laddove sia attuata una sola procedura di stima (DTF 114 Ib 108, in particolare consid. 2a), ferma restando la possibilità di prescindere da una seconda valutazione ai fini dell'espropriazione formale unicamente laddove i prezzi dei terreni divenuti inedificabili non abbiano conosciuto un'evoluzione nel corso degli anni (DTF 108 Ib 334 consid. 4c). Nel caso in cui il giudice dovesse pervenire alla conclusione che non vi è stata espropriazione materiale, egli dovrà quindi fissare l'indennità in base all'art. 19 Lespr (dies aestimandi in corrispondenza dell'anticipata immissione in possesso o, in difetto, dell'emanazione del giudizio di stima) e ricercare se le restrizioni gravanti il fondo interessato sono state apposte in funzione dell'opera dell'espropriante, ignorandole all'occorrenza sulla scorta dei criteri di valutazione sanciti dall'art. 12 cpv. 2 Lespr in quanto esplicanti effetto anticipato negativo (cfr., sull'argomento, DTF 119 Ib 366 consid. 3a; STA 23 dicembre 2004 in re Stato del Canton Ticino c. Nessi). Trattandosi di fondi edificabili che non hanno subito espropriazione materiale pur essendo stati inseriti in zona AP-EP, l'indennità di espropriazione formale dovrà dunque essere calcolata facendo astrazione dalle limitazioni alla proprietà indotte dall'istituzione dei vincoli (Wolf, Transfert de propriété et indemnisation, Mémoire ASPAN no. 49, p. 11 e 35, con rinvii).
Forte del fatto che è estraneo al regime pianificatorio istituito dal comune sulla proprietà RI 1, lo Stato non vuole tuttavia adagiarsi a questa disciplina e nel caso concreto pretende di espropriare la porzione del mapp. __________ gravata dal vincolo P a fr. 30.- il mq (valore da sedime inedificabile), ben sapendo che il fondo giace all'interno di una zona R2 e va indennizzato come terreno edificabile. A torto. Pur essendo chiaro che il vincolo in oggetto non ha alcuna relazione con l'opera dell'ente espropriante, quest'ultimo non può sottrarsi al pagamento di un indennizzo corrispondente al valore edilizio del fondo senza violare i principi cardine del diritto espropriativo, che assicurano all'espropriato il riconoscimento di una piena indennità atta a riparare ogni pregiudizio cagionato dalla sottrazione forzata dei suoi diritti (art. 9 e 11 Lespr). Tale garanzia, di rango addirittura costituzionale (cfr. art. 26 cpv. 2 Cost.), impedisce che in assenza di un'espropriazione materiale il cantone possa accaparrarsi il sedime classato in zona P del mapp. __________ ad un prezzo da terreno inedificabile, diverso da quello che sborserebbe il comune per espropriare la stessa area ai fini della realizzazione del posteggio previsto dal proprio PR. Dato che il fondo non ha subito espropriazione materiale, non occorre disquisire sull'esito delle censure sollevate dallo Stato riguardo alla posizione debitoria in cui potrebbe teoricamente ritrovarsi il comune (quale autore del vincolo) nel caso in cui alle espropriate spettassero indennità per tale titolo.
4. Indennità
Entrambe le parti ricorrenti contestano l'indennità espropriativa stabilita dal Tribunale di espropriazione. Lo Stato ne sollecita la riduzione, postulando che la stessa venga definita in fr. 30.il mq per l'area stradale del mapp. __________ e per la superficie colpita dal vincolo P del mapp. __________, e in fr. 250.- il mq per tutto il resto del terreno avulso dai due fondi. La RI 1 chiede invece che l'indennizzo per l'esproprio dell'intero mapp. __________ venga aumentato a fr. 600.- il mq.
Evasa la questione dell'ampiezza nello spazio dell'espropriazione concernente il mapp. __________ (consid. 2) e assodato che la superficie colpita dal vincolo P va risarcita facendo astrazione dall'aggravio pianificatorio (consid. 3), resta dunque da esaminare l'ammontare dell'indennità dovuta alle espropriate, tenendo presente che il dies aestimandi è situato in corrispondenza del 1° ottobre 2002, data a far tempo dalla quale l'ente espropriante ha beneficiato dell'anticipata immissione in possesso (art. 19 prima frase Lespr).
4.1. Dottrina e giurisprudenza concordano nel ritenere che il valore venale di un terreno venga di regola stabilito in base al metodo statistico-comparativo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 80 ss. ad art. 19 LFespr; Moor, Droit administratif, p. 417; DTF 122 I 168, 122 II 337, 115 Ib 408). Secondo questo metodo il valore venale di un fondo viene individuato confrontando i prezzi già soluti nella regione di cui si tratta per analoghi terreni in libere contrattazioni; nel limite del possibile vengono di norma prese in considerazione le contrattazioni attendibili realizzate nell'anno precedente il dies aestimandi. Di eventuali differenze (per forma, situazione, dimensione, possibilità di sfruttamento, ecc.) si tiene conto attraverso adeguati aumenti o diminuzioni. In sostanza il valore corrisponde al prezzo che l'espropriato potrebbe conseguire in una normale contrattazione, rispettivamente alla somma che un numero imprecisato di acquirenti sarebbe disposto a pagare, tenuto conto dei prezzi praticati in zona, corretti e adeguati alle peculiarità dei singoli terreni. Il prezzo di gran lunga inferiore o superiore alla media convenuto in un contratto isolato non è evidentemente determinante, e non può essere assunto quale esempio, dal momento che vi possono influire elementi che impediscono di considerarlo oggettivo (cfr. Hess-Weibel, op. cit., N. 87 ad art. 19 LFespr; Wiederkehr, Die Expropriationsentschädigung, p. 36). L'applicazione del metodo comparativo presuppone d'altro canto che esistano sufficienti contrattazioni relative a fondi che possano essere paragonati a quello in esame, ma non è necessario che si tratti di fondi identici. Richiesto è invece che i prezzi pagati per quei fondi possano essere analizzati e che da essi si possano trarre conclusioni ragionevoli circa il livello del mercato in generale (RDAT 1985 N. 92). Le cifre indicative ottenute con questo approccio analitico vanno quindi corrette ed adeguate in funzione delle peculiarità, siano esse negative o positive, riguardanti il fondo oggetto dell'esproprio. Giova infine ricordare che il metodo comparativo non conduce alla determinazione di valori assoluti, bensì serve a mettere in evidenza una tendenza nell'evoluzione dei prezzi dei terreni in una determinata zona, che può essere influenzata dalla situazione di fatto e di diritto che la caratterizza.
4.2. Le diverse transazioni rinvenute dal Tribunale di espropriazione indicando che tra il 1998 e il 2002 il prezzo medio soluto a __________ per l'acquisto di fondi inedificati posti in zona R2 è stato dell'ordine di 686.- fr. il mq, valore ottenuto dopo aver depennato dalla lista dei dati eterogenei reperiti a RF le contrattazioni inservibili, ovvero quelle caratterizzate da valori estremi (fr. 100.-/mq, da un lato, e fr. 1'260.50/mq, dall'altro) o riferite a fondi insuscettibili di essere sfruttati adeguatamente a cagione delle loro ridotte dimensioni (mapp. __________ e __________, di superficie inferiore a 230 mq). Questa cifra media è influenzata da una prevalenza di negozi concernenti particelle situate in collina, che contrariamente a quanto supposto dalla prima istanza danno una buona indicazione del livello del mercato immobiliare in una regione così piccola come quella di riferimento, anche se non si trovano nei pressi del lago come le proprietà espropriate. Non vanno quindi esclusi dall'estimo a beneficio della sola compravendita concernente un terreno paragonabile ai fondi dedotti in esproprio soltanto dal profilo di una certa vicinanza con lo specchio d'acqua, ma particolarmente pregiato per forma, ampiezza e posizione, panoramica e al tempo riparata (mapp. __________, pagato fr. 961.50 mq).
4.3. La somma indicativa di cui sopra va ora corretta ed adeguata in funzione delle specificità giuridiche e fattuali dei mappali espropriati, in modo da giungere al loro effettivo valore venale.
4.3.1. La part. __________ di __________ possiede effettivamente le qualità ed i difetti individuati dal Tribunale di espropriazione. Pur avendo una forma regolare ed essendo collocata vicino al lago, è gravata da diversi oneri (vedi estratto RF), guarda verso la centrale __________ dell'OFIMA e si presenta incuneata in declivio tra una selva ed un posteggio, a monte di una strada cantonale - la ____________________ - fortemente trafficata e fonte di gravose immissioni. La sua edificabilità è oggettivamente condizionata dalla morfologia del terreno e dall'appartenenza alla zona di pericolo decretata dal PR del 1981, elemento che di per sé non pregiudica il rilascio di una licenza edilizia ma impone nondimeno un accertamento puntuale del rischio effettivo che grava sul fondo (art. 28 NAPR). Quanto al materiale di cui sarebbe costituito, non vi è prova che a tutt'oggi sia ancora ricoperto dei detriti portati a valle dall'inondazione dell'agosto 1977, tant'è che le rare fotografie agli atti (foto no. 4 allegata al progetto definitivo e prime immagini al doc. VII di causa) testimoniano di una situazione ante esproprio del tutto normale, soprattutto in corrispondenza del versante meridionale della proprietà. Considerate queste peculiarità, se da un canto l'indennità di 600.fr. il mq rivendicata dalle espropriate appare senz'altro esagerata, dall'altro non si giustifica di ridurre quella di fr. 400.-/mq stabilita dal Tribunale di espropriazione nella misura richiesta dallo Stato (fr. 250.- il mq) richiamandosi a valori che non trovano riscontri significati nel panorama dei prezzi soluti nella zona. Essa va quindi stabilita in fr. 350.- il mq, somma che per rapporto alla quotazione media reperita nella regione sconta le scarse qualità del terreno, garantendo nondimeno alle proprietarie la piena indennità prevista dalla legge sulla scorta dell'intero valore venale del diritto espropriato.
Identico indennizzo va riconosciuto per l'esproprio della superficie stradale del fondo (sub. a di 98 mq), costituita dalla via asfaltata larga circa 3.50 m che dal posteggio al mapp. __________ porta alla proprietà __________ (mapp. __________ e __________). L'impianto transita lungo il confine S-E della part. __________, che nel 1982 è stata gravata da una servitù di passo pedonale e veicolare a beneficio dei due fondi sovrastanti. Questo aggravio non impedisce comunque alla strada di essere computata nella superficie edificabile della proprietà giusta l'art. 38 cpv. 2 LE, dato che costituisce il semplice accesso ad una casa di abitazione e non esplica una funzione sostanzialmente analoga a quella che verrebbe assolta da un'opera pubblica di urbanizzazione (STA 25 ottobre 2005 in re __________). L'onere di passo pubblico a favore del comune di __________ di cui si avvale il Cantone per cercare di ottenere l'esproprio della superficie viaria a fr. 30.- il mq non spiega alcun effetto a questo fine, dato che è stato iscritto a RF nel 1961 prima della realizzazione della carrozzabile, al fine evidente di permettere agli escursionisti di percorrere il lato S-E del fondo espropriato per raggiungere il sovrastante sentiero che dal __________ porta al centro del paese. Non rientra dunque nel novero dei diritti reali limitati suscettibili di conferire all'impianto statuto di strada privata aperta al pubblico transito ai sensi dell'art. 38 cpv. 2 LE e, di riflesso, di incidere marcatamente sull'ammontare dell'indennità spettante alle espropriate.
4.3.2. Le caratteristiche del mapp. __________ sono sicuramente migliori della contermine part. __________. Pianeggiante, disposto su due livelli e aperto verso il lago, risulta senz'altro meno svantaggiato dell'altro possedimento sotto il profilo della posizione e delle condizioni di edificazione. Posto che quanto detto in precedenza in tema di zona di pericolo e di presunta composizione alluvionale del terreno vale anche per questo fondo, virtù e difetti della proprietà tendono oggettivamente a compensarsi fino a consentire un riferimento attendibile alla cifra media esposta al considerando 4.2., di modo che al mapp. __________ può essere attribuito il valore venale di fr. 600.- il mq stimato dal primo giudice.
5. Ne segue che entrambi i ricorsi vanno parzialmente accolti. Quello delle espropriate laddove postula l'ampliamento dell'espropriazione al mapp. __________. Quello dello Stato laddove per lo stesso fondo sollecita una riduzione dell'indennità espropriativa dovuta.
La tassa di giustizia viene dunque ripartita tra le parti in funzione dell'esito delle rispettive impugnative. Le spese di perizia (fr. 1'361.10) vengono per contro addebitate al Cantone, totalmente perdente sul tema oggetto di intervento peritale (art. 28 PAmm).
La preminente soccombenza dello Stato sul complesso dei due ricorsi giudicati dal Tribunale giustifica l'assegnazione di congrue ripetibili alle espropriate (art. 31 PAmm).
Per questi motivi,
visti gli art. 26 Cost.; 5 LPT; 5, 9, 11, 12, 19, 20 ss., 50, 51, 70 Lespr; 3, 13, 18, 28, 31, 43, 46 e 51 PAmm;
dichiara e pronuncia:
1. Il ricorso 14 aprile 2004 della RI 1 è parzialmente accolto.
§. Di conseguenza il dispositivo 3 della decisione 15 marzo 2004 (no. 82-01/254) del Tribunale di espropriazione è annullato e riformato come segue:
3. La richiesta di ampliamente dell'espropriazione è accolta per quanto concerne la part. __________ e respinta per quanto concerne la part. __________.
2. Il ricorso 23 aprile 2004 dello Stato è parzialmente accolto.
§. Di conseguenza il dispositivo 1.1. della decisione 15 marzo 2004 (no. 82-01/254) del Tribunale di espropriazione è annullato e riformato come segue:
1.1. fr. 350.- il mq per l'espropriazione formale dell'intero mapp. __________.
3. La tassa di giustizia di fr. 2'000.- è a carico dello Stato nella misura di fr. 1'500.- e dei membri della CE espropriata in solido per la differenza.
4. Le spese di perizia di fr. 1'361.10 sono a carico dello Stato.
5. Lo Stato verserà alle espropriate fr. 1'800.- a titolo di ripetibili.
6. Intimazione a:
terzi implicati
1. CO 1 1 rappr. da: RA 1 2. CO 2
Per il Tribunale cantonale amministrativo
Il presidente Il segretario