Incarto n. 80.2003.129
Lugano 22 settembre 2003
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
Il presidente della Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
giudice Alessandro Soldini
segretario:
Fiorenzo Gianinazzi
statuendo sul ricorso del 26 agosto 2003
in materia di: IC 01/02
presentato da:
__________ _RICO0
ritenuto
in fatto ed in diritto
1. 1.1.
Nella notifica di tassazione IC 2001-2002 del 14 aprile 2003 l'Ufficio di tassazione esponeva a __________ __________ -__________, domiciliata a __________, un reddito della sostanza immobiliare, in quanto partecipante alla comunione ereditaria fu __________ __________, come pure una sostanza immobiliare lorda di fr. 138'425.-.
1.2.
La contribuente presentava reclamo in tempo utile spiegando che la proprietà immobiliare sita in via __________ __________ ad __________ non è più affittata da tempo e che è solo fonte di costi di manutenzione.
L'Ufficio di tassazione con decisione del 28 luglio 2003 confermava l'esposizione di una reddito della sostanza, ammettendo, diversamente dalla notifica di tassazione, dopo aver preso visione della tassazione del marito della contribuente, la deduzione di interessi passivi per fr. 1'105.- e di premi assicurativi di fr. 109.-.
2. Con il presente, tempestivo ricorso la contribuente chiede nuovamente lo stralcio del reddito della sostanza. Dopo aver spiegato le diverse quote di partecipazione degli eredi alla comunione ereditaria, ribadisce che l'immobile di __________ non produce alcun reddito. Precisa inoltre che è intenzione degli eredi vendere la proprietà e di non aver trovato finora un acquirente. Degli ulteriori argomenti sviluppati nel ricorso, in relazione alle quote di partecipazione, verrà detto in seguito, per quanto necessario.
L'Ufficio di tassazione non si è determinato.
3. Il presente ricorso viene deciso conformemente all’art. 26c cpv. 2 della legge organica giudiziaria civile e penale del 24 novembre 1910, modificata il 14 maggio 1998, che consente alla Camera di diritto tributario di decidere nella composizione di un Giudice unico cause, come quella in esame, che non pongono questioni di principio e non è di rilevante importanza.
4. 4.1.
Secondo l'art. 20 cpv. 1 lett. b LT l'uso da parte del proprietario del suo immobile o di parte di esso è fiscalmente imponibile quale reddito della sostanza immobiliare: ad esso viene attribuito un valore locativo.
4.2
La legge non indica tuttavia come debba essere valutato ai fini dell'imposizione il vantaggio economico derivante dall'uso personale della proprietà fondiaria. Secondo la giurisprudenza il valore locativo deve corrispondere alla pigione che il contribuente dovrebbe pagare per avere l'uso di un bene equivalente. Altrimenti detto: il valore locativo deve corrispondere alla mercede che, secondo le condizioni di mercato, il proprietario potrebbe richiedere locando lo stesso immobile ad un terzo. In altre parole, il valore locativo deve corrispondere, in linea di principio, al valore oggettivo di mercato.
4.3.
Quando invece il proprietario non tiene l'appartamento a propria disposizione, ma lo cede in locazione a terzi, occorre considerare il reddito effettivamente conseguito. Egli non può infatti essere tassato su un presunto vantaggio di cui non fruisce (cfr. per la giurisprudenza cantonale: CDT n. 34-35 del 9 marzo 1990 in re M., CDT n. 319 del 15 luglio 1983 in re M., CDT n. 20-21 del 9 febbraio 1987 in re K.).
Questa Camera ha così stralciato il valore locativo di un immobile, poiché esso, anche facendo astrazione dalla sua abitabilità e dalle condizioni in cui si trovava, apparteneva a una comunione ereditaria di quattro persone e appariva piuttosto destinato a essere ceduto in locazione a terzi che a essere usato a turno dai membri dell'indivisa, per cui nel periodo di computo non aveva prodotto alcun reddito (cfr. CDT n. 34-35 del 9 marzo 1990 in re M.).
4.4.
Non diversamente la dottrina e la giurisprudenza degli altri cantoni. Un'eccezione all'imposizione del valore locativo viene infatti concessa solo per locali oggettivamente inutilizzabili, o che rimangono vuoti per l'impossibilità di trovare inquilini a causa di importanti svantaggi oggettivi dell'abitazione (Baur/Klöti-Weber/Koch/ Meier/Ursprung, Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, § 22 N 433 e 434, pag. 280; RF 2001 p. 203).
La dottrina è, in altre parole, unanime nel ritenere che, se manca la volontà del proprietario di usare per sé l’immobile e l’uso viene a mancare per circostanze esterne, segnatamente perché non si trova un inquilino o perché l’immobile è vuoto, essendo destinato alla vendita, il valore locativo non può essere imposto (cfr. Richner/Frei/Weber/Brütsch, Zürcher Steuerrecht – Kurzkommentar, Zurigo1997, p. 207; Locher, Kommentar zum DGB, parte I.a, Therwil/Basilea 2001, p. 528).
Ne viene, da quanto precede, che solo impedimenti di natura oggettiva, ed inerenti all'immobile, possono, se del caso, giustificare l'esenzione del valore locativo. Non giustificano quindi lo stralcio del valore locativo meri fattori di natura soggettiva (cfr. anche CDT n. __________.__________.__________ del 17 settembre 1998 in re F.; CDT n. 177 del 27 agosto 1993 in re B.; CDT n. 4-5 dell' 11 febbraio 1992 in re P.).
5. Negli atti dell’incarto fiscale è contenuto il questionario per le comunioni ereditarie 2001-02, in cui il rappresentante degli eredi, __________ __________ di __________, alla voce “reddito della proprietà fondiaria nel comune” ha indicato “valeur locative? bâtiment vide en attendant la revente”. Nel questionario relativo al periodo successivo e, meglio, al periodo 2003°, si legge di nuovo la seguente indicazione “__________ – maison vide en vente”, anche se ciò nonostante viene indicato a scanso di contestazioni un valore di reddito di fr. 9'625.- all’anno. Dalle informazioni assunte presso l’Autorità comunale, interpellata telefonicamente, non sono emerse indicazioni di segno contrario, ma piuttosto la conferma che l’immobile ora di proprietà della Comunione ereditaria, per altro gravato da un non indifferente debito ipotecario, non è più utilizzato. Dal canto suo l'Autorità, trasmettendo l’incarto a questa Camera, non ha minimamente contestato le affermazioni al riguardo contenute nel ricorso.
In simili condizioni il ricorso va accolto nel senso che deve essere stralciato il valore locativo esposto alla ricorrente. Deve invece continuare e esserle esposto il valore di stima fiscale della sostanza in ragione della sua quota di partecipazione all’indivisa e, meglio, di fr. 138'425.- (fr. ¼ di fr. 553’700.-), dedotto l’aggravio secondo le regole del riparto intercantonale.
Per questi motivi,
visto per le spese l'art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1. Il ricorso è parzialmente accolto.
§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 28 luglio 2003 è riformata nel senso che dalla partita fiscale della ricorrente è stralciato il reddito della sostanza.
§§ Gli atti del procedimento sono pertanto retrocessi all’UT per l’invio di un nuovo conteggio.
2. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese.
3. Intimazione alle parti.
4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario: