Incarto n. 80.2001.00107
Lugano 14 settembre 2001
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Ivo Eusebio
segretario:
Andrea Pedroli, vicecancelliere
statuendo sul ricorso del 26 luglio 2001
in materia di: imposta sugli utili immobiliari
presentato da:
__________ __________, __________. __________ __________, rappr. da: __________. __________ & __________, __________ __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
1. Con contratto del 6 ottobre 2000, il __________. __________ __________, proprietario dell'intero pacchetto azionario della __________ __________, di __________, vendeva 49 azioni, pari al 49% del capitale azionario, a __________ __________, al prezzo di fr. 558'600.
L'Ufficio di tassazione di Lugano-Città, con decisione del 26 febbraio 2001, notificava al venditore la tassazione dell'imposta sugli utili immobiliari, nella quale commisurava l'utile in fr. 11'577 e l'imposta in fr. 5'093.90.
2. Il contribuente impugnava la suddetta decisione con reclamo del 20 marzo 2001, chiedendo l'esenzione dall'imposta sugli utili immobiliari. In base alla considerazione che parte della dottrina considera non imponibile la cessione di un pacchetto di minoranza, riteneva infatti esente la vendita della quota del 49% del capitale della __________ __________.
L'Ufficio di tassazione respingeva il reclamo, con decisione del 26 giugno 2001, così motivata:
La cessione di una quota di un pacchetto azionario di una società immobiliare viene considerata economicamente parificabile ad una alienazione della proprietà (art. 124 LT) e quindi imponibile.
3. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, il __________. __________ __________ ripropone la domanda di esonero della cessione delle azioni della __________ __________ dall'imposta sugli utili immobiliari. Con riferimento ad opinioni dottrinali ed anche ad una recente sentenza del Tribunale federale, osserva infatti che sarebbero solo le cessioni di quote maggioritarie a giustificare l'assoggettamento all'imposta sugli utili immobiliari. A tale ipotesi potrebbe essere assimilata la cessione di quote di minoranza, solo quando vi è una cessione congiunta da parte di diversi azionisti che, insieme, alienano la maggioranza del pacchetto.
Nelle osservazioni del 6 agosto 2001, l'Ufficio di tassazione di Lugano-Città si rimette al giudizio della Camera di diritto tributario.
4. 4.1.
Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
4.2.
L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
4.3.
Un risultato economicamente corrispondente a quello dell'alienazione civilistica di immobili si può conseguire mediante il trasferimento di azioni o quote di una società per azioni o di una cooperativa proprietaria di un immobile. In un simile caso, non vi è infatti alcun trasferimento dell'immobile dal punto di vista del diritto civile, tale da dare luogo ad un'imposizione dell'utile immobiliare. In tutti i cantoni si è tuttavia instaurata una prassi che assimila la compravendita di quote di una società immobiliare all'alienazione della proprietà fondiaria (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 101).
La legge federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) si limita a prevedere l'imposizione del «trasferimento di partecipazioni a società immobiliari facenti parte della sostanza privata, sempreché il diritto cantonale preveda l'assoggettamento in questo caso» (art. 12 cpv. 2 lett. d LAID).
Il legislatore cantonale ha ripreso la norma relativa all'imposizione delle alienazioni di quote sociali dall’abrogato art. 2 cpv. 2 lett. a LIMVI. Per l’art. 124 cpv. 2 lett. h LT sono dunque imponibili «le alienazioni di azioni o di quote di società immobiliari o di altre società, se nel patrimonio hanno un valore preponderante i fondi e le partecipazioni a società immobiliari».
5. L'interpretazione dell'art. 124 cpv. 2 lett. h LT
Il ricorso in esame solleva una questione di principio. Si tratta infatti di stabilire se l'imposizione degli utili conseguiti con la cessione di azioni di società immobiliari soggiaccia in ogni caso all'imposta sugli utili immobiliari o se l'imposizione sia limitata alle ipotesi in cui l'alienazione ha per oggetto pacchetti di maggioranza.
5.1.
Per giurisprudenza, la legge va innanzitutto interpretata secondo il suo tenore letterale (interpretazione letterale). Se il testo legale non è assolutamente chiaro o se più interpretazioni del medesimo si prestano, il giudice è tenuto a ricercare il vero significato della norma, deducendo il medesimo dalle relazioni che intercorrono tra quest'ultima e altre disposizioni legali e dal contesto legislativo in cui essa si inserisce (interpretazione sistematica), dal fine che essa persegue o dall'interesse tutelato (interpretazione teleologica), nonché dalla volontà del legislatore (interpretazione storica), così come essa traspare dai materiali legislativi (DTF 124 II 193 consid. 5a e 5c, 241 consid. 3, 265 consid. 3a, 373 consid. 5; 124 V 185 consid. 3a; 123 II 595 consid. 4a e rispettivi rinvii). Se il testo di legge è chiaro, l'autorità chiamata ad applicare il diritto può distanziarsi dal medesimo soltanto se sussistono motivi fondati per ritenere che la sua formulazione non rispecchia completamente il vero senso della norma. Simili motivi possono risultare dai materiali legislativi, dallo scopo della norma, come pure dalla relazione tra quest'ultima e altre disposizioni (DTF 124 II 265 consid. 3a; 124 V 185 consid. 3a e rispettivi richiami).
5.2.
Per dare una risposta all'interrogativo sollevato con il presente ricorso, si devono esaminare anzitutto la lettera e l'origine dell'art. 124 della legge tributaria ticinese, alla luce dei materiali legislativi. Ma si dovranno anche considerare gli eventuali vincoli posti dal legislatore federale, nell'ambito della legge federale sull'armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni (LAID).
Se necessario, dovranno anche essere valutati altri aspetti rilevanti, come per esempio quello dei riflessi dell'imposizione delle cessioni minoritarie sulla prassi in materia di doppia imposizione intercantonale.
6. Interpretazione letterale e logica
6.1.
La LAID prevede l'assoggettamento all’imposta sugli utili immobiliari dei “negozi giuridici che producono i medesimi effetti economici dell'alienazione sul potere di disporre di un fondo” (art. 12 cpv. 2 lett. a LAID); inoltre, menziona fra i presupposti dell'imposizione anche il caso del “trasferimento di partecipazioni a società immobiliari facenti parte della sostanza privata, sempreché il diritto cantonale preveda l'assoggettamento in questo caso” (art. 12 cpv. 2 lett. d LAID). Questa seconda fattispecie, che menziona espressamente le società immobiliari e che ha mero carattere facoltativo, si riferisce alle partecipazioni minoritarie, giacché il trasferimento di una partecipazione superiore al 50% è già compreso nella prima ipotesi, cioè quella della cosiddetta alienazione economica (Zwahlen Bernhard, in: Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Basilea/Francoforte 1997, vol. I, tomo I, n. 40 all'art. 12 LAID, p. 195; Zuppinger, Grundstückgewinn- und Vermögenssteuer, in ASA 61 p. 316; Höhn Ernst/Waldburger Robert, Steuerrecht, Band I, 9a edizione, Berna/Stoccarda/Vienna, 2001, § 22, n. 24, p. 572).
Nella maggior parte dei cantoni, l'alienazione di partecipazioni minoritarie non è imponibile, a meno che i diversi azionisti non fossero già al corrente – in completa conoscenza di causa e di comune accordo reciproco – del fatto che l'acquirente delle loro azioni avrebbe in tal modo detenuto la maggioranza delle azioni ed avrebbe così potuto agire come proprietario degli immobili. Solo i cantoni di Lucerna, Ticino, Vaud, Vallese, Neuchâtel e Ginevra assoggettano all'imposta anche gli utili provenienti dalla cessione di partecipazioni minoritarie (Commissione intercantonale di informazione fiscale, L'imposta sugli utili immobiliari, Berna 2000, p. 23).
6.2.
Alla luce delle considerazioni appena proposte in merito alla legge federale sull'armonizzazione, si dovrebbe ritenere che il legislatore ticinese abbia optato per l'imposizione degli utili immobiliari che derivano non solo dall'alienazione di partecipazioni maggioritarie ma anche di partecipazioni minoritarie. Infatti, come si è visto accadere per la LAID, anche per la LT l'imposizione degli utili da cessioni di pacchetti di maggioranza dovrebbe discendere semplicemente dalla clausola generale, che assimila ai trasferimenti del diritto civile ("è imponibile il trasferimento di proprietà immobiliari", art. 124 cpv. 1 prima parte LT) quelli economici ("e qualsiasi negozio giuridico i cui effetti, riguardo al potere di disporre del fondo, sono parificabili, economicamente, a quelli di un trasferimento di proprietà", art. 124 cpv. 1 seconda parte LT). È indiscutibile che il trasferimento della maggioranza delle azioni di una società immobiliare comporti infatti la cessione del potere di disporre degli immobili appartenenti alla società stessa. La circostanza che il legislatore ticinese abbia affiancato alla disposizione sui trasferimenti economici una ulteriore norma che si riferisce espressamente alle "alienazioni di azioni o di quote di società immobiliari" (art. 124 cpv. 2 lett. h LT) costituisce dunque un indizio della volontà del legislatore di estendere il campo di applicazione dell'imposta sugli utili immobiliari.
6.3.
Si potrebbe peraltro immaginare anche che il legislatore cantonale abbia semplicemente voluto introdurre, al capoverso 2, una precisazione di quanto genericamente indicato al capoverso 1. Se, in altri termini, al cpv. 1, si è preoccupato semplicemente di anticipare che sono imponibili anche le alienazioni economiche, al cpv. 2 si è invece addentrato nell'esame delle singole alienazioni civilistiche ed economiche. Tale interpretazione è resa plausibile dalla circostanza che anche l'altra fattispecie tipica di alienazione economica, quella delle cosiddette cessioni successive o a catena, figura separatamente al cpv. 2 (lett. f), pur rientrando indubbiamente nella clausola generale del cpv. 1.
È tuttavia evidente che, se la volontà del parlamento fosse stata semplicemente di precisare meglio quanto già espresso al cpv. 1, nel lodevole intento di formulare la normativa fiscale nel modo il più possibile soddisfacente dal profilo del principio di legalità, sarebbe stato necessario definire in quali casi la cessione di pacchetti azionari di società immobiliari equivale al trasferimento del potere di disporre. Altrimenti, si dovrebbe ritenere che il cpv. 2 sia in contraddizione con il cpv. 1, poiché quest'ultimo presuppone che l'alienazione economica, per essere imponibile, comporti il trasferimento del potere di disporre, mentre il cpv. 2, in un caso almeno, non richiede che si verifichi tale trasferimento.
A tale proposito, non deve tuttavia essere attribuita eccessiva importanza alla congruenza fra i due capoversi dell'art. 124 LT. Infatti, nella versione della norma contenuta nel disegno di legge del 13 ottobre 1993 – che riprendeva del resto la sistematica dell'abrogata legge sull'imposta sul maggior valore immobiliare (cfr. in particolare l'art. 2 cpv. 2 lett. f LIMVI) –, l'art. 124 era così formulato:
Sono imponibili:
a) …
g) le alienazioni di azioni o di quote di società immobiliari o di altre società, se nel patrimonio hanno un valore preponderante i fondi e le partecipazioni a società immobiliari;
…
i) qualsiasi negozio i cui effetti, riguardo al potere di disporre del fondo, sono parificabili, economicamente, a quelli di un trasferimento di proprietà.
La scelta di anteporre la disposizione della lett. i all'elenco dei negozi imponibili è maturata nei lavori della Commissione speciale tributaria, la quale aveva discusso piuttosto lungamente la fattispecie prevista dalla lett. c del disegno ("le costituzioni e le alienazioni di diritti di superficie che abbiano il carattere del diritto per sé stante e permanente i cui effetti siano economicamente parificabili a un'alienazione della proprietà"). La lett. i dell'art. 124 è così divenuta parte della clausola generale dell'art. 124, mentre tutte le altre fattispecie sono venute a costituire un mero elenco di carattere esemplificativo ("sono in particolare imponibili"; sul carattere esemplificativo e non esaustivo dell'elenco, v. Verbale della Commissione speciale tributaria del 24 marzo 1994, p. 18).
6.4.
Dall'interpretazione letterale della LT, alla luce delle indicazioni fornite dalla corrispondente disposizione della LAID, non emerge dunque alcuna indicazione univoca circa la volontà del legislatore cantonale di estendere l'imposizione agli utili da cessioni di pacchetti azionari minoritari.
7. Interpretazione storica
7.1.
Circa la portata dell'art. 124 cpv. 2 lett. h LT, dai materiali legislativi non si ricava alcuna ulteriore indicazione. L'unico aspetto su cui si sofferma il rapporto della commissione tributaria è costituito dal problema di definire il carattere immobiliare di una società, in funzione della preponderanza del patrimonio immobiliare (cfr. Rapporto di maggioranza della Commissione speciale in materia tributaria sul messaggio 13 ottobre 1993 concernente il progetto di nuova legge tributaria, n. 4169 R1 del 26 aprile 1994, p. 48).
Quanto alla questione dell'applicazione della normativa sull'imposizione degli utili immobiliari anche al trasferimento di partecipazioni minoritarie, l'unico, generico, riferimento è reperibile nel rapporto della commissione di esperti, sulla revisione della legge sul maggior valore immobiliare, ove si dice quanto segue:
L'imposizione della cessione di pacchetti azionari di società immobiliari è pacifico. Laddove la legge non menziona espressamente questo negozio giuridico, dottrina e giurisprudenza lo considerano negozio economicamente parificato a un'alienazione formale in virtù della clausola generale. Ogni cessione di pacchetto azionario sarebbe da mettere economicamente sullo stesso piano di un'alienazione formale dell'immobile da parte della società (nota: cfr. STF del 21 settembre 1976 in re R. SA, non pubblicata). Ragioni di chiarezza suggeriscono di annoverare esplicitamente nel testo di legge la cessione dei pacchetti azionari.
(Rapporto della Commissione di esperti sul progetto di legge sugli utili immobiliari, 1990, p. 67).
Il riferimento ad "ogni cessione di pacchetto azionario" sembrerebbe far pensare all'imposizione indiscriminata di ogni trasferimento di azioni. Dall'altra parte, tuttavia, la considerazione relativa alla dottrina e alla giurisprudenza, che considerano la cessione di azioni un negozio economicamente parificato all'alienazione formale, potrebbe indurre alla conclusione contraria: la giurisprudenza, in particolare, assimila alla cessione formale solo il trasferimento di pacchetti di maggioranza.
7.2.
Neppure dai materiali legislativi relativi all'abrogata legge sull'imposta sul maggior valore immobiliare (LIMVI), che prevedeva una disposizione analoga all'art. 124 cpv. 2 lett. h LT, emerge alcuna indicazione utile.
Anche nel messaggio che accompagnava il disegno di legge in questione si affrontava solo il problema del carattere immobiliare della società, le cui azioni sono oggetto di cessione. Unica particolarità da menzionare è che il disegno di legge governativo aveva proposto, per combattere l'evasione fiscale praticata con la cessione di pacchetti di azioni al portatore, l'introduzione di una presunzione, in virtù della quale «ogni modificazione della maggioranza degli amministratori della società, o del loro diritto di firma, è presunta comportare l'alienazione delle azioni o delle quote sociali, riservata la facoltà di provare il contrario» (Messaggio del Consiglio di Stato al Gran Consiglio accompagnante il disegno di nuova legge concernente l'imposta sul maggior valore immobiliare, n. 1197 del 10 marzo 1964, pp. 7-9). Tale disposizione è però caduta in commissione, essendo parsa "eccessiva e proceduralmente pericolosa soprattutto in quei casi – assai frequenti – ove l'amministrazione è composta per intero (o quasi) di fiduciari in possesso di una sola azione (minimo richiesto dalla legge)" (Rapporto della Commissione speciale in materia tributaria sul messaggio 10 marzo 1964 accompagnante il disegno di nuova legge concernente l'imposta sul maggior valore immobiliare, n. 1197 R del 25 novembre 1964, p. 2).
Per quanto i materiali menzionati non affrontino la questione qui in discussione, ci si può domandare se la proposta del Consiglio di Stato di introdurre la presunzione del trapasso delle azioni a dipendenza delle modifiche nella composizione dell'amministrazione non costituisca un indizio della volontà del legislatore di imporre il solo trasferimento di pacchetti di maggioranza. È anche vero, però, che il governo ha dovuto proporre una soluzione del problema dell'evasione dell'imposta sul maggior valore, avvalendosi degli elementi a tal fine disponibili, e che, in effetti, non è neppure pensabile che vi siano dei "segni esteriori" che possano permettere di presumere il trapasso di singole azioni o comunque di quote minoritarie.
7.3.
Neppure dai materiali legislativi emergono dunque indicazioni univoche, che permettano di dare una risposta all'interrogativo sollevato con il ricorso in esame.
8. Interpretazione sistematica
8.1.
Un aspetto particolarmente delicato, che è legato alla decisione circa la portata da attribuire ad una disposizione che prevede l'imposizione delle plusvalenze conseguite con la cessione di azioni di società immobiliari, è costituito dalla sua compatibilità con i principi vigenti in materia di doppia imposizione intercantonale.
8.2.
Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale relativa all'art. 127 cpv. 3 Cost. fed., la proprietà fondiaria e il suo reddito sottostanno alla sovranità fiscale del Cantone di situazione dell'immobile. Ciò vale anche per l'utile conseguito con l'alienazione di un immobile, indipendentemente dal fatto che esso, per il diritto cantonale, sottostia all'imposta generale sul reddito o ad un'imposta speciale sugli utili immobiliari (DTF 116 Ia 127 consid. 2b p. 130; 111 Ia 318 consid. 4a p. 319).
La sovranità del cantone di situazione dell'immobile si estende anche alle cessioni economiche ed in particolare alla vendita di azioni di una società immobiliare (Höhn, Interkantonales Steuerrecht, 3a ediz., Berna/Stoccarda/Vienna 1993, § 15, n. 12, p. 224; Locher, Einführung in das interkantonale Steuerrecht, Berna 1999, pp. 86 e 109). Tale principio è stato affermato dalla giurisprudenza del Tribunale federale dapprima in relazione alla cessione della totalità o della grande maggioranza delle azioni ("die Gesamtheit oder die überwiegende Mehrheit der Aktien") di una società immobiliare (Locher, Das interkantonale Doppelbesteuerungsrecht, § 7 I D n. 13, 14, 19, 20, 28-30, 32 e 34; Höhn, op. cit., § 15, n. 13, p. 225). La stessa conseguenza è stata poi estesa all'ipotesi in cui più azionisti di minoranza cedano simultaneamente e di comune accordo le proprie quote, con il risultato che si verifica un trasferimento della maggioranza delle azioni (Locher, Das interkantonale Doppelbesteuerungsrecht, § 7 I D Nr. 30; Höhn, op. cit., § 15, n. 13, p. 225). Recentemente, poi, il Tribunale federale ha considerato utile immobiliare, soggetto all'imposta nel Cantone di situazione, anche quello conseguito alienando una partecipazione minoritaria, quando le quote di partecipazione cedute consentono un'utilizzazione di determinati locali assimilabile alla proprietà per piani prevista dagli articoli 712a CC e seguenti. In tale eventualità, infatti, si ha un trasferimento economico di una unità condominiale (Tribunale federale, 9 luglio 1999, in StE 1999 A 24.34 n. 3 = RF 54/1999 pag. 679).
8.3.
Ora, è chiaro che la regola appena menzionata, in materia di doppia imposizione intercantonale, condiziona il legislatore cantonale: se, infatti, un cantone prevedesse di assoggettare all'imposta sugli utili immobiliari i guadagni conseguiti cedendo quote minoritarie, lo potrebbe fare solo nei confronti dei contribuenti domiciliati nel cantone stesso; altrimenti, rischierebbe di creare un conflitto con altri cantoni, che hanno il diritto di assoggettare l'utile nel luogo di domicilio dell'alienante. Ed è evidente che un'imposizione limitata al contribuente residente sarebbe difficilmente compatibile con il principio di uguaglianza (Höhn/Waldburger, Steuerrecht, 9a ediz., vol. I, Berna/Stoccarda/Vienna 2001, § 22, n. 24, p. 572; Rivier, Droit fiscal suisse - L'imposition du revenu et de la fortune, Losanna 1998, pp. 494-495).
8.4.
Le considerazioni ispirate alla giurisprudenza in materia di doppia imposizione suggeriscono una ulteriore riflessione.
La ragione per cui, come si è precedentemente rilevato, il legislatore federale ha di fatto rinunciato ad armonizzare l'imposizione della cessione di azioni di società immobiliari è costituita dalla circostanza che i cantoni romandi pretendevano di poter continuare ad assoggettare all'imposta gli utili conseguiti con la vendita delle società anonime di conduttori, cioè di quelle società caratterizzate dal fatto che i soci erano nel contempo titolari di un diritto d'uso su di un appartamento (Zuppinger/Böckli/Locher/Reich, Steuerharmonisierung, Berna 1984, p. 145). Tanto è vero che lo stesso Consiglio federale, illustrando la propria proposta di ammettere la facoltà, per i cantoni, di imporre anche la cessione di quote di minoranza, afferma quanto segue:
I Cantoni romandi – che sono favorevoli a tale assoggettamento e che l'hanno già in parte introdotto nelle loro legislazioni tributarie – avranno la possibilità di diramare norme conformi ai loro bisogni specifici. L'imposizione di tutti i guadagni provenienti dall'alienazione di partecipazioni a società immobiliari non si giustifica come norma generale.
(Messaggio del Consiglio federale a sostegno delle leggi federali sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni e sull'imposta federale diretta [Messaggio sull'armonizzazione fiscale], del 25 maggio 1983, in FF 1983 Vol. III, pp. 1-283, p. 65).
Ora, se davvero l'unica preoccupazione, che ha spinto il legislatore federale ad ammettere l'estensione dell'imposizione agli utili relativi alle partecipazioni minoritarie, era quella di permettere ai cantoni romandi di assoggettare all'imposta le vendite delle azioni dei soci-inquilini, per il fatto che i loro diritti erano economicamente assimilabili a quelli dei proprietari di appartamenti in proprietà per piani, ci si può seriamente chiedere se i più recenti sviluppi della giurisprudenza del Tribunale federale in materia di doppia imposizione non abbiano svuotato tale problema di ogni significato. Infatti, si è detto come l'Alta Corte abbia recentemente considerato utile immobiliare, in quanto tale soggetto all'imposta nel Cantone di situazione, anche quello conseguito alienando una partecipazione minoritaria, quando le quote di partecipazione cedute consentono un'utilizzazione di determinati locali assimilabile alla proprietà per piani prevista dagli articoli 712a CC e seguenti (v. supra, consid. 8.2).
In altre parole, si può ritenere che la cessione di tali quote di partecipazione, sia ormai considerata, ai fini delle norme di conflitto in materia di doppia imposizione, non più come una qualsiasi alienazione di partecipazioni minoritarie, bensì come la vendita, dal punto di vista economico e non civilistico, di un appartamento in condominio.
Di conseguenza, è ormai ammesso che anche la cessione di quote di minoranza, che si presentino come vendite "economiche" di appartamenti, siano a tutti gli effetti cessioni di carattere immobiliare e non vendite di partecipazioni di carattere mobiliare.
8.5.
L'interpretazione sistematica porta così a ritenere che l'imposizione delle plusvalenze conseguite mediante la cessione di partecipazioni in società immobiliari debba essere limitata alle quote di maggioranza oppure alle quote di minoranza, se più azionisti di minoranza cedono simultaneamente e di comune accordo le proprie quote o se la partecipazione minoritaria consente un'utilizzazione di determinati locali assimilabile alla proprietà per piani. Nei rimanenti casi, l'assoggettamento all'imposta sugli utili immobiliari del guadagno conseguito alienando partecipazioni di minoranza non viene assimilato ad un trasferimento di proprietà, per i problemi che sorgerebbero nel caso in cui il contribuente fosse domiciliato in un altro cantone.
9. Interpretazione teleologica
Come si è potuto fin qui accertare, è tutt'altro che facile stabilire quale sia il telos della disposizione concernente l'imposizione della cessione di pacchetti azionari di società immobiliari. Infatti, la portata della norma è destinata ad apparire ben diversa a dipendenza del fatto che scopo della stessa sia considerato solo quello di assoggettare all'imposta sugli utili immobiliari i guadagni derivanti da alienazioni economiche oppure invece di evitare ogni pericolo di elusione e di ottenere pertanto una indiscriminata imposizione di ogni plusvalenza riconducibile alla cessione di quote di società immobiliari (nel senso proposto p. es. da Ochsner, Die Besteuerung der Grundstückgewinne in der Schweiz, Zurigo, 1976, n. 230, p. 117 e da Iseli, Die Übertragung einer Immobiliengesellschafts-Beteiligung im zürcherischen Grundsteuerrecht, in ASA 51, pp. 329-348).
Alla luce delle considerazioni poc'anzi proposte, in merito all'interpretazione sistematica, si potrebbe però anche giungere alla conclusione che un'interpretazione molto estensiva della disposizione in esame non sia compatibile con il diritto della doppia imposizione intercantonale e, forse, neppure con quello dell'armonizzazione. Se cioè lo scopo della norma fosse considerato quello di imporre ogni cessione di azioni di società immobiliari, non è escluso che ciò possa entrare in collisione anche con l'art. 12 LAID.
10. Conclusioni
10.1.
Neppure l'interpretazione letterale induce a ritenere con certezza che il legislatore ticinese abbia voluto estendere l'imposizione anche agli utili conseguiti cedendo partecipazioni di minoranza in società immobiliari. La norma in questione è del resto stata ripresa dalla legislazione precedentemente in vigore, relativa all'imposizione del maggior valore immobiliare ed è quindi ipotizzabile che, in tempi ormai piuttosto lontani, neppure ci si sia posti il problema della cessione di partecipazioni minoritarie, anche perché nel Canton Ticino non erano diffuse le società immobiliari di tipo romando.
10.2.
L'unico argomento che sembra condurre ad una risposta chiara è quello fondato sulla doppia imposizione intercantonale. Una interpretazione, che ammettesse un'imposizione più estesa di quella prevista dalla giurisprudenza del Tribunale federale a proposito dell'art. 127 cpv. 3 Cost. fed., sarebbe infatti difficilmente applicabile nel caso di contribuenti domiciliati in un altro cantone.
10.3.
Dall'altra parte, non può certamente essere sottovalutato il pericolo di incentivare l'elusione fiscale, interpretando invece la disposizione in modo restrittivo. Non dovrebbe cioè essere sufficiente, per sfuggire all'imposta, vendere in due momenti successivi due quote minoritarie, che insieme costituiscono la maggioranza del capitale. L'imponibilità del trasferimento progressivo di una partecipazione maggioritaria è tuttavia prevista anche dalla giurisprudenza di quei cantoni che ammettono l'assoggettamento delle sole cessioni di quote di maggioranza (cfr. p. es. Richner/Frei/Kaufmann, Kommentar zum harmonisierten Zürcher Steuergesetz, Zurigo 1999, § 216, n. 98, p. 1345).
10.4.
Considerati tutti gli argomenti sviluppati, questa Camera ritiene che non vi siano i presupposti per l'assoggettamento all'imposta sugli utili immobiliari della cessione di una partecipazione del 49% al capitale di una società anonima immobiliare. Mediante il trasferimento della partecipazione non vi è stata infatti l'alienazione del "potere di disporre" del fondo, dal punto di vista economico. Quali sarebbero le conseguenze, qualora il ricorrente dovesse cedere all'alienante una ulteriore quota di partecipazione alla stessa società, è una questione che non può essere risolta in questa sede, esulando dal contenuto della decisione impugnata.
11. Il ricorso è conseguentemente accolto. Non si prelevano pertanto né tassa di giustizia né spese processuali, mentre al ricorrente è riconosciuta un'indennità per ripetibili.
Per questi motivi,
visto per le spese l'art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1. Il ricorso è accolto.
§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 26 giugno 2001 e la decisione di tassazione del 26 febbraio 2001 sono annullate.
2. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
Al ricorrente è riconosciuta un'indennità di fr. 800.– a titolo di ripetibili.
3. Intimazione alle parti.
4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario: