Incarto n. 80.2000.00013
Lugano 8 febbraio 2000
In nome della Repubblica e Cantone del Ticino
La Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello
composta dai giudici:
Alessandro Soldini, presidente, Stefano Bernasconi, Lorenzo Anastasi
segretario:
Andrea Pedroli
statuendo sul ricorso del 19 gennaio 2000
in materia di: imposta sugli utili immobiliari
presentato da:
__________ __________, __________ __________,
ritenuto
in fatto ed in diritto
1. Con atto pubblico del 7 aprile 1998, iscritto a RF l'indomani, __________ __________ alienava a __________ __________ le part. n. __________ e n. __________ RFD di __________, al prezzo di fr. 1'050'000.
Notificando all'alienante la tassazione dell'imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 30 giugno 1998, l'Ufficio di tassazione di Mendrisio commisurava l'imponibile in fr. 167'000, pari alla differenza fra il valore di alienazione citato ed il valore di acquisto (fr. 840'000), aumentato dei costi di acquisto e delle provvigioni pagate. L'imposta ammontava di conseguenza a fr. 80'160, in considerazione dell'applicazione dell'aliquota del 48%.
Non impugnata, la suddetta decisione diveniva definitiva dopo trenta giorni.
2. Con atto pubblico del 31 agosto 1999, gli stessi contraenti stipulavano un atto aggiuntivo di modifica del prezzo, riducendo quest'ultimo a fr. 998'000, in considerazione del fatto che il venditore aveva potuto concedere l'immissione in possesso solo nel mese di marzo del 1999, a causa dell'opposizione dell'inquilina dell'immobile.
L'Ufficio di tassazione concedeva allora la revisione della decisione precedente e, con decisione del 27 settembre 1999, riduceva il valore di alienazione a fr. 998'000 ed ammetteva in deduzione fr. 1'500 per le spese dell'atto aggiuntivo e fr. 9'690 per altre spese legate alla compravendita. Negava per contro la deduzione di un ulteriore importo di fr. 27'000, corrispondente all'indennizzo versato all'inquilina perché lasciasse l'abitazione venduta e consentisse in tal l'immissione in possesso dell'acquirente.
3. Il venditore impugnava la suddetta decisione, con reclamo del 21 ottobre 1999, con il quale chiedeva la deduzione, da un lato, di spese di miglioria per fr. 3'171.25 e, dall'altro, dell'indennizzo versato alla signora __________.
L'autorità fiscale respingeva il gravame, con decisione del 21 dicembre 1999, nella quale argomentava che l'indennizzo in questione sarebbe stato deducibile dal reddito della sostanza, nella tassazione personale del contribuente.
4. Con tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, __________ __________ ripropone la richiesta di poter dedurre dall'utile immobiliare la spesa di fr. 27'000, sopportata per liberare la casa alienata dall'inquilina __________, che invocava un contratto di locazione stipulato con il ricorrente.
5. 5.1.
Lo Stato preleva un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso (art. 123 LT).
Il tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).
5.2.
L'utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).
Tuttavia, se l'alienante è stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).
6. Nella fattispecie, si tratta di stabilire se l'indennizzo che il ricorrente ha versato alla signora __________ sia deducibile ai sensi dell'art. 134 LT.
In data 8 febbraio 1999, infatti, l'acquirente __________ e l'inquilina __________ hanno sottoscritto una convenzione, secondo cui il rapporto di locazione intercorrente fra loro, in virtù di un contratto valido con effetto fino al 1.1.2003, sarebbe stato sciolto con la fine del mese di febbraio del 1999. Per l'anticipata rescissione del contratto, __________ si impegnava a versare alla signora __________ un indennizzo di fr. 27'000. Con separato accordo intervenuto con lo stesso __________, il ricorrente si è poi impegnato a dedurre dal prezzo quest'ultimo importo.
6.1.
Per l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento:
- i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore;
- i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le tasse di allacciamento;
- le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.
6.2.
Tra i costi di investimento rientrano anche le spese sostenute per migliorie di carattere giuridico. La legge menziona espressamente i casi:
- delle indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri fondiari a favore del fondo alienato;
- delle indennità versate per liberare il fondo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del precedente acquisto.
6.3.
Tale disposizione discende dal c.d. "principio di congruenza". L'imposizione degli utili immobiliari si fonda infatti sul principio delle "situazioni comparabili". Valore di investimento e valore di alienazione devono cioè riferirsi allo stesso immobile, dal punto di vista delle dimensioni e del contenuto. Incrementi o diminuzioni della sostanza immobiliare, causati da eventi naturali oppure da prestazioni del proprietario o di altre persone, devono essere presi in considerazione al fine di ottenere delle "situazioni comparabili". Il prezzo di acquisto pagato per un certo immobile può dunque essere contrapposto al prezzo ottenuto con l'alienazione dello stesso fondo, solo se il complesso di cose e diritti di cui è costituito il fondo non ha subito alcuna modificazione durante il possesso, se cioè il complesso esistente al momento della vendita è congruente con quello esistente al momento dell'acquisto (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 182).
6.4.
Gli incrementi di sostanza possono essere di natura giuridica o fattuale:
a) sono considerati incrementi di natura giuridica, p. es., l'iscrizione di una servitù a favore dell'immobile venduto o la cancellazione di un diritto reale limitato che gravava l'immobile al momento dell'acquisto;
b) quanto agli incrementi di fatto, possono essere a loro volta distinti in prestazioni dell'uomo (p. es. edificazione su di un fondo) ed eventi naturali (p. es. ampliamento o il miglioramento della superficie coltivabile a seguito di un'alluvione). Agli aumenti di sostanza determinati dall'intervento del proprietario dell'immobile devono essere assimiliati quelli effettuati da terzi, a meno che non siano stati finanziati da un'assicurazione o da sovvenzioni pubbliche oppure non siano comunque soggetti a rimborso.
Gli incrementi giuridici e quelli dovuti al fatto del proprietario o di terzi sono considerati costi di investimento, computabili al valore di investimento in applicazione dell'art. 134 LT. Gli incrementi di carattere naturale, invece di essere aggiunti al valore di investimento, vengono dedotti dal ricavo, dando luogo comunque ad un risultato identico (Soldini/Pedroli, op. cit., pp. 182-183).
6.5.
Fra i costi per migliorie di carattere giuridico possono rientrare anche l'onorario di un avvocato per una miglioria di tale natura oppure i costi per lo scioglimento di un contratto di locazione o per il trasferimento di un fondo dalla proprietà esclusiva alla comproprietà del proprietario per piani (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 264; Richner/Frei/Weber/Brütsch, Zürcher Steuergesetz – Kurzkommentar, 2a ediz., Zurigo 1997, § 166, n. 41, p. 1000; StE 1986 B 44.13.7 n. 1).
6.6.
Ne consegue che, assumendosi, mediante accordo stipulato con l'acquirente __________ (cfr. "conteggio finale Proprietà __________ " del 28 aprile 1999), il pagamento dell'indennizzo da quest'ultimo versato all'inquilina __________, il ricorrente ha sopportato un costo che è servito direttamente a consentire all'acquirente di entrare in possesso, secondo gli accordi contrattuali, dell'immobile acquistato. È infatti dimostrato che, se il ricorrente non avesse affrontato tale spesa, non sarebbe stato in grado di conseguire l'utile immobiliare, non potendo trasferire il possesso dell'immobile venduto.
7. Il ricorso è conseguentemente accolto. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
Per questi motivi,
visto per le spese l'art. 231 LT
dichiara e pronuncia
1. Il ricorso è accolto.
§ Di conseguenza, la decisione su reclamo del 27 dicembre 1999 è riformata nel senso che al valore di investimento è aggiunto un importo di fr. 27'000, corrispondente all'indennizzo versato all'inquilina.
2. Non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.
3. Intimazione alle parti.
4. Il presente giudizio è definitivo (art. 230 cpv. 3 LT).
per la Camera di diritto tributario del Tribunale d’appello
Il presidente: Il segretario: