Schwyz Verwaltungsgericht 3. Kammer 24.04.2026 III 2025 232

Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz Kammer III III 2025 232 Entscheid vom 24. April 2026 Besetzung Dr.iur. Vital Zehnder, Präsident lic.iur. Karl Gasser, Richter Monica Huber-Landolt, Richterin lic.iur. Josef Mathis, Gerichtsschreiber Parteien AA.________ und BA.________., Beschwerdeführer, vertreten durch Rechtsanwalt Dr.iur. A.________, gegen 1. Bezirksrat Küssnacht, Seeplatz 2/3, Postfach 176, 6403 Küssnacht, 2. Amt für Raumentwicklung ARE, Bahnhofstrasse 14, Postfach 1186, 6431 Schwyz, 3. Regierungsrat des Kantons Schwyz, Bahnhofstrasse 9, Postfach 1260, 6431 Schwyz, Vorinstanzen, 4. B.________ Beschwerdegegnerin 1, 5. C.________ Beschwerdegegnerin 2, vertreten durch Rechtsanwalt lic.iur. N.________, Gegenstand Planungs- und Baurecht (Baubewilligung / baurechtlicher Vorentscheid / Ausnützungsziffer)

2 Sachverhalt: A. AA.________ und BA.________ sind Eigentümer des Grundstücks KTN 001 Küssnacht, das sich im Perimeter des Gestaltungsplanes D.________ befindet. Sie planen einen Ersatzbau des bestehenden Einfamilienhauses und reichten hierfür am 8. Juli 2024 ein Vorabklärungsgesuch ein, in dessen Zentrum die Frage stand, wie viel Ausnützung auf dem Baugrundstück für einen Ersatzbau zur Verfügung stehe. Um Planungssicherheit zu erlangen ersuchten AA.________ und BA.________ den Bezirk am 16. Januar 2025 um einen verbindlichen baurechtlichen Vorentscheid betreffend Berechnung der Ausnützungsziffer für KTN 001. Das Gesuch wurde im Amtsblatt publiziert und öffentlich aufgelegt. Innert Frist erhoben C.________ (Eigentümerin KTN 002) und B.________ (Eigentümerin KTN 003) je eigenständig Einsprache. Mit Beschluss Nr. 2025/193 vom 30. April 2025 beschloss der Bezirksrat Küssnacht: 1. In Gutheissung der von C.________ mit Eingabe vom 29. Januar 2025 eingereichten Einsprache sowie in Gutheissung der von B.________ mit Eingabe vom 10. Februar 2025 eingereichten Eingabe, soweit auf diese einzutreten ist, wird im Sinne eines Vorentscheides gemäss § 84 Abs. 3 PBG sowie im Sinne der Erwägung festgestellt, dass für die Liegenschaft KTN 001 von AA.________ und BA.________ maximal eine bauliche Ausnützung von 159.525 m² anrechenbare BGF zur Verfügung steht. B. Am 15. Mai 2025 erhoben AA.________ und BA.________ Verwaltungsbeschwerde beim Regierungsrat mit den Anträgen: 1. Der Beschluss des Bezirksrates vom 30. April 2025 sei vollumfänglich aufzuheben und es sei für die Liegenschaft KTN 001 eine maximale Ausnützung von 187.37 m² anrechenbare BGF festzustellen, eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten des Gemeinwesens. Mit RRB Nr. 955/2025 vom 2. Dezember 2025 wies der Regierungsrat die Beschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer ab. C. Am 18. Dezember 2025 lassen AA.________ und BA.________ gegen den Regierungsratsbeschluss beim Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz fristgerecht Beschwerde erheben mit den Anträgen: 1. Der Beschwerdeentscheid VB 128/2025 des Regierungsrates Schwyz sei vollumfänglich aufzuheben und es sei für die Liegenschaft KTN 001 eine maximal bauliche Ausnützung von 187.37 m² anrechenbare BGF festzustellen, eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. 2. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Beschwerdegegnerinnen.

3 Mit Eingabe vom 9. Januar 2026 verzichtet das Amt für Raumentwicklung auf die Einreichung einer Vernehmlassung. Das Sicherheitsdepartement beantragt mit Vernehmlassung vom 9. Januar 2026 die kostenfällige Abweisung der Beschwerde. Auch der Bezirksrat beantragt am 12. Januar 2026 die Abweisung der Beschwerde unter Kostenfolgen zu Lasten der Beschwerdeführer. Mit Vernehmlassung vom 27. Januar 2026 beantragt die Beschwerdegegnerin 2 die Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zzgl. Mehrwertsteuer zu Lasten der Beschwerdeführer. Die Beschwerdegegnerin 1 reicht innert Frist keine Vernehmlassung ein. Am 5. Februar 2026 verzichten die Beschwerdeführer auf die Einreichung einer Replik. Das Verwaltungsgericht zieht in Erwägung: 1. 1.1 Am 12. Dezember 2024 ersuchten die Beschwerdeführer den Bezirk um einen verbindlichen und anfechtbaren Vorentscheid betreffend Ausnützung von KTN 001. Die Parzelle weise eine Fläche von 605 m² auf, was gemäss Sonderbauvorschriften des Gestaltungsplans eine Ausnützung von 166.375 m² ergebe (605 m² * 0.275). Hinzuzurechnen sei ein Ausnützungstransfer von 21 m² von KTN 004 aus dem Jahr 2011. In der Summe ergebe dies eine Ausnützung von 187.375 m². Seitens der Parteien sind die Fläche der Liegenschaft (605 m²), die Ausnützungsziffer (0.275) sowie der Ausnützungstransfer zu Gunsten KTN 001 und zu Lasten KTN 004 (21 m²) unbestritten. 1.2 Im Vorentscheid vom 30. April 2025, gemäss § 84 Abs. 3 Planungs- und Baugesetz (PBG; SRSZ 400.100) vom 14. Mai 1987, gelangte der Bezirk zum Schluss, für die Liegenschaft KTN 001 stehe maximal eine bauliche Ausnützung von 159.525 m² anrechenbare Bruttogeschossfläche (aBGF) zur Verfügung. Hierzu führte er aus: - 1986 hätten erst die beiden Grundstücke KTN 001 und KTN 002 existiert; 1987 sei von diesen KTN 003 abparzelliert worden. - Den Bauherren AE.________ und BE.________ sei am 3. Juni 1986 die Baubewilligung Haus 1 auf KTN 001 bewilligt worden sowie je mit Beschluss vom 1. Juli 1986 das Haus 2 und 3 auf KTN 002. - KTN 001 und KTN 002 hätten eine Gesamtfläche von 2'002 m² aufgewiesen, woraus gesamthaft eine aBGF von 550.55 m² resultiert habe. Die drei Häuser hätten eine BGF von 552.55 m² aufgewiesen, die Übernutzung von 2 m² sei von der Baukommission mit den Baubewilligungen vom 1. Juli

4 1986 (Haus 2 und 3) genehmigt worden. Konkret sei die konsumierte BGF unter Hinweis auf die Baugespann-Kontrolle wie folgt verteilt worden: Haus 1 191.60 m²; Haus 2 180.30 m², Haus 3 180.30 m²; total 552.55 m². - Am 15. Mai 1987 seien die Liegenschaften neu parzelliert worden mit neu folgenden Flächen: KTN 001 neu 798 m²; KTN 003 neu 689 m² und KTN 005 neu 515 m² (total 2’002 m²). - Mit der Neuparzellierung seien folgende Ausnützungstransfers vorgenommen worden: KTN 001, Fläche 798 m², aBGF 219.45 m², beanspruchte BGF 191.60 m², Transfer an KTN 002 von 27.85 m². KTN 003, Fläche 698 m², aBGF 189.50 m², beanspruchte BGF 180.30 m², Transfer an KTN 002 von 9.20 m². KTN 002, Fläche 515 m², aBGF 141.60 m2, beanspruchte BGF 180.30 m². Das Delta -38.70 m² wird aufgefüllt durch die Transfers plus tolerierte Überschreitung (27.85 m² + 9.20 m² + 1.65 m² = 38.70 m²). - Konkret sei im Parzellierungsvertrag vom 15. Mai 1987 festgehalten worden, dass KTN 003 für eine Fläche von 37 m² der baulichen Ausnützung von KTN 002 diene, was einer anrechenbaren BGF von 10.20 m² entspreche. - Im Jahr 2011 sei von KTN 001 eine Fläche von 193 m² (= aBGF 53.075 m²) zu Gunsten von KTN 004 abgetreten worden, so dass das Grundstück neu noch eine Fläche von 605 m² aufweise. Mit dem Vertrag sei gleichzeitig eine Ausnützungsübertragung z.L. KTN 004 und z.G. KTN 001 im Umfang von 21 m² vereinbart worden. Daraus resultiere eine maximale anrechenbare BGF für KTN 001 von 159.525 m² (191.60 m² - 53.075 m² + 21 m² = 159.525 m²). - Zum nämlichen Ergebnis gelange man, wenn man die aktuelle Fläche (605 m²) mit der AZ (0.275) multipliziere (= 166.375 m²), davon den Ausnützungstransfer von 1987 subtrahiere (- 27.85 m² = 138.525 m²) und den Ausnützungstransfer von 2011 addiere (+ 21 m² = 159.525 m²). - Da KTN 001 im Rahmen der Baubewilligungserteilungen 1986 "Spendergrundstück" gewesen sei, laste auf diesem Grundstück - auch ohne Mitwirkung der Miteigentümerin - eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung, und zwar unabhängig davon, ob diese Eigentumsbeschränkung im Grundbuch angemerkt sei oder nicht, weil der Anmerkung einer öffentlichrechtlichen Eigentumsbeschränkung nur deklaratorische Bedeutung zukomme. Die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung sei Folge der Ausnützungsübertragung zwischen den betroffenen Parzellen und bestehe ohne grundbuchliche Anmerkung. Entsprechend sei auch ohne Belang,

5 dass die Miteigentümerin von KTN 001 damals weder eine Vereinbarung über einen Ausnützungstransfer unterzeichnet habe noch darüber orientiert worden sei. 1.3 Im angefochtenen RRB Nr. 955/2025 vom 2. Dezember 2025 bestätigte der Regierungsrat im Ergebnis den Bezirksratsbeschluss. Strittig sei, ob in der Vergangenheit Ausnützungstransfers zu Lasten KTN 001 stattgefunden hätten und ob diese zu berücksichtigen seien. Hierzu führte der Regierungsrat aus: - Die Übertragung von Ausnützung führe zu einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung, da bei einer späteren Überbauung des belasteten Grundstückes nicht mehr die gesamte ausnützbare Fläche zur Verfügung stehe. - Baurechtliche Relevanz erlange die Ausnützungsübertragung erst mit der Bewilligung des Projekts, das auf die zusätzlichen Ausnützungsreserven angewiesen sei. Erst mit der Baubewilligung erfolge die Übertragung ins öffentliche Recht. Das Ausnützungsrevers sei somit eine mittelbar gesetzliche öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung, deren Gültigkeit ausschliesslich von der Rechtsbeständigkeit der Baubewilligung abhänge, mit der sie verfügt worden sei. Hingegen stehe es nicht in der Macht des Grundeigentümers, durch privatrechtliche Rechtsgeschäfte und ohne behördliche Prüfung der baurechtlichen Belange einen öffentlich-rechtlich wirksamen Ausnützungstransfer herbeizuführen. Erst mit der Baubewilligung erfolge die Übertragung ins öffentliche Recht. - Nach dem Gesagten sei für die Entstehung eines Ausnützungstransfers ein Grundbucheintrag nicht erforderlich. Die Anmerkung einer öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung (i.c. ein Ausnützungstransfer) im Grundbuch habe nur deklaratorische Wirkung. Der Erwerber eines Grundstücks könne weder auf den wirklichen Bestand eines angemerkten Rechtsverhältnisses vertrauen noch aus dem Fehlen einer Anmerkung auf den Nichtbestand eines anmerkungsfähigen Rechtsverhältnisses schliessen. - Weiter verwies der Regierungsrat auf das aktenkundige Baubewilligungsverfahren der drei Häuser 1, 2 + 3 auf KTN 001 und KTN 002. Es sei das Gesuch für alle Häuser gleichzeitig von den Gebrüdern E.________ eingereicht worden. Weil das Baugesuch Haus 2 + 3 habe überarbeitet werden müssen, sei Haus 1 auf KTN 001 zeitlich früher bewilligt worden. Dies mit einer Ausnützungsreserve von 110 m² BGF. Einen Monat später seien die Häuser 2 + 3 bewilligt worden, wobei die Ausnützung über die Gesamtfläche KTN 001 und KTN 002 ermittelt worden sei mit der Feststellung, die Häuser 2 + 3 auf KTN 002 konsumierten eine aBGF von insgesamt

6 360.60 m² bei einer aBGF auf KTN 002 von 248.875 m². Dieses Defizit von 112 m² werde durch die Ausnützungsreserve auf KTN 001 von 110 m² und einer Ausnahmebewilligung für 2 m² beseitigt. - Der Bauherrschaft (Gebrüder E.________) sei bereits bei Gesuchseinreichung bewusst gewesen, dass die Häuser 2 + 3 auf KTN 002 auf einen Ausnützungstransfer von KTN 001 angewiesen seien, was sie in einem Schreiben vom 5. Mai 1986 explizit eingeräumt hätten. - Nach dem Gesagten sei mit den erteilten Baubewilligungen für die Grundstücke KTN 001 und KTN 002 eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung zu Lasten KTN 001 errichtet worden. - Mit ihrer Argumentation (der Ausnützungstransfer / -abgang lasse sich weder dem Grundbuchauszug KTN 001 noch den dazugehörigen Belegen entnehmen) würden die Beschwerdeführer verkennen, dass die öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung nicht mit dem Grundbucheintrag entstehe. Die Anmerkung sei nur deklaratorisch. Verfügt worden sei die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung mit den Baubewilligungen der Häuser 2 + 3 auf KTN 002 vom 1. Juli 1986. - Unbehilflich sei auch, dass die damalige Miteigentümerin von KTN 001 dem Ausnützungstransfer nicht zugestimmt habe. Mit dieser Argumentation würden die Beschwerdeführer verkennen, dass für das öffentlich-rechtliche Baubewilligungsverfahren die zivilrechtliche Bauberechtigung nicht notwendigerweise ausgewiesen sein müsse. Es sei nicht Sache des öffentlichen Baurechts, zivilrechtliche Ansprüche Dritter zu schützen. Mit dem öffentlich-rechtlichen Baubewilligungsverfahren werde einzig festgestellt, ob dem Bauvorhaben öffentlich-rechtliche Bauhindernisse im Wege stünden oder nicht. Die gesetzlich verlangte Unterschrift des Grundeigentümers sei in erster Linie eine Ordnungsvorschrift, die zum Schutz der Bewilligungsinstanz diene, damit diese nicht von vornherein nutzlose Amtshandlungen zu verrichten habe. Nach schwyzerischem Recht stelle die Zustimmung der Grundeigentümer zu einem bestimmten Bauprojekt keine Baubewilligungsvoraussetzung dar. Dem Interesse des verfügungsberechtigten Grundeigentümers, dass sein Grundeigentum nicht durch eine erteilte Baubewilligung beeinträchtigt werde, komme der schwyzerische Gesetzgeber entgegen, indem er explizit darauf hinweise, dass die zivilrechtlichen Ansprüche nach Massgabe der ZPO geltend zu machen seien. - Mit der Abparzellierung von KTN 003 von KTN 002 seien die Ausnützungstransfers übernommen worden, um das Ausnützungsdefizit von 38.68 m² auf KTN 002 auszugleichen (27.85 m² von KTN 001, 9.18 m² von KTN 003 sowie 2 m² bewilligte Überschreitung). Mit dem Parzellierungsvertrag sei

7 vereinbart worden, dass KTN 003 mit einer Fläche von 37 m² der baulichen Ausnützung des Grundstücks KTN 002 diene. Dabei sei für das Ergebnis nicht entscheidend, ob damit ein Transfer aBGF von 37 m² gemeint sei oder 37 m² Landfläche mit aBGF von 10.175 m², da dies im Ergebnis nichts ändere. - Obwohl KTN 001 nach der Parzellierung noch eine aBGF von 191.60 m² zur Verfügung gestanden habe (798 m² Fläche = 219.45 m² aBGF abzüglich Transfer von 27.85 m²), habe die damalige Eigentümerin im Jahr 2011 der Nachbarparzelle KTN 004 eine Fläche von 193 m² abgetreten und gleichzeitig eine Ausnützung von 21 m² rückübertragen lassen. Damit sei der Parzelle KTN 001 eine Ausnützung von 159,525 m² verblieben ([605 m² x 0.275] - 27.85 m² + 21 m²). Damit habe der Bezirksrat zu Recht festgestellt, dass auf dem Baugrundstück KTN 001 für einen Neubau eine bauliche Ausnützung von 159.525 m² zur Verfügung stehe. 2. Die Beschwerdeführer rügen die rechtliche Beurteilung der Vorinstanz, dass es sich um eine rechtsgenügliche öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung von Ausnützung zu Lasten der Beschwerdeführer handle, gestützt auf eine angebliche privatrechtliche Ausnützungsspende. Von beidem habe die damalige Miteigentümerin (F.________, ehemals CE.________, Ex-Ehefrau von AE.________) des damit belasteten KTN 001 und Rechtsvorgängerin der Beschwerdeführer nachweislich keine Kenntnis gehabt. Sie sei im Zeitpunkt der angeblichen Ausnützungsspende vollwertige Miteigentümerin am Spendergrundstück gewesen, habe aber einem Ausnützungsabgang nie zugestimmt, geschweige denn Kenntnis gehabt. Sie habe kein Baugesuch unterzeichnet, die Baubewilligung KTN 002 mit der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung sei ihr nicht zugestellt worden. Sie habe keinerlei Möglichkeit gehabt, von der Ausnützungsspende und Beschränkung ihres Grundstücks Kenntnis zu nehmen und allenfalls dagegen einzusprechen. Wenn man gar keine Möglichkeit zur Kenntnisnahme habe, könne man sich auch nicht dagegen wehren, weder öffentlich-rechtlich noch zivilrechtlich. Einziges aktenkundiges Dokument sei die Abparzellierung von 1987, demgemäss Ausnützung von KTN 003 zurück zu KTN 002 übertragen worden sei und die Ausnützungsübertragung als Dienstbarkeit im Grundbuch einzutragen sei. Auch wenn diese Urkunde vorliegend ohne Relevanz sei, zeige sie doch auf, dass die Beteiligten damals Ausnützung mittels Dienstbarkeit übertragen hätten. Der Regierungsrat schreibe, es sei davon auszugehen, dass man mit dieser Urkunde wohl den Vorgaben der Bewilligungsbehörde habe nachkommen wollen. Dem Regie-

8 rungsrat sei aber nicht klar, wieso genau diese Ausnützungsübertragung vorgenommen worden sei und ob die Ausnützungsübertragung vom KTN 001 an KTN 002 vergessen gegangen sei, was indes offenbleiben könne, da die Baubewilligungen rechtskräftig darüber entschieden hätten. Diese Folgerung bestreiten die Beschwerdeführer. Es sei klar, dass die Baubewilligungsbehörde bei der Baubewilligung auf KTN 002 nicht dem Nachbarsgrundstück KTN 001 mittels öffentlichrechtlicher Eigentumsbeschränkung verfügungsweise Ausnützung entziehen könne, erstens ohne Grundlage (anders als bei der öffentlichen Urkunde und der Ausnützungsspende ab KTN 002 gebe es gerade keine aktenkundige Ausnützungsspende ab KTN 001) und zweitens, ohne dass diese Verfügung auch den mit der Ausnützungseinschränkung belasteten Nachbarn zugestellt worden wäre. Die Verfügung (Baubewilligung KTN 002) mit der Beschränkung habe somit beim beschränkten Grundstück (KTN 001) gar nie Wirkung entfaltet, da sie mindestens der Miteigentümerin nie zugestellt worden sei. Es liege absolut gar nichts bei den Akten, dass die Miteigentümerin damals Kenntnis gehabt habe von einer Übertragung zu Lasten KTN 001. Sie bestreite auch, davon Kenntnis gehabt zu haben. Dass der andere Miteigentümer (Ex-Mann [AE.________] der Miteigentümerin) Kenntnis gehabt habe, ändere nichts an der Sache. Der Regierungsrat argumentiere, eine Zustimmung oder Kenntnis der Miteigentümerin über die Ausnützungsübertragung oder die darauffolgende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung sei trotz ihrer Miteigentümerstellung nicht erforderlich gewesen. In dieser Begründung liege gemäss den Beschwerdeführern die Rechtsverletzung. Damit liege keine rechtsverbindliche öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung zu Lasten des Grundstücks der Beschwerdeführer vor und der Beschwerdeentscheid sei aufzuheben. Unter Aufrechnung der unrechtmässig abgezogenen Ausnützung von 27.85 m² sei eine gesamte aBGF von 187.37 m² festzustellen, die Sache eventualiter der Vorinstanz zur Neubeurteilung zurückzuweisen. 3. Strittig ist der Ausnützungstransfer, der von den Vorinstanzen im Zusammenhang mit der Erteilung der Baubewilligungen der Häuser 1, 2 + 3 auf den beiden Liegenschaften KTN 001 und KTN 002 im Jahr 1986 berücksichtigt wurde. Die Beschwerdeführer bestreiten dessen Rechtmässigkeit, weil die damalige Miteigentümerin von KTN 001 (und Rechtsvorgängerin der Beschwerdeführer) in dieses Geschäft nicht einbezogen worden sei, ihr die öffentliche-rechtliche Einschränkung (der Ausnützungsspende) nie eröffnet worden sei und sie nie Kenntnis davon erhalten habe. 3.1 Soweit die Beschwerdeführer geltend machen, es läge kein Dokument in den Akten, das nachweisen würde, dass die Miteigentümerin in den Ausnützungstransfer zu Lasten KTN 001 einbezogen gewesen wäre, so ist dem entgegenzuhalten,

9 dass sich aus den Akten nicht ergibt, dass die Ex-Ehefrau von AE.________ schon damals überhaupt Miteigentümerin gewesen wäre. Die Beschwerdeführer behaupten dies, ohne irgendeinen Nachweis hierfür vorzulegen. Demgegenüber ergibt sich aus den Akten, dass die Gebrüder E.________ Eigentümer der KTN 001 resp. KTN 002 waren, als der Gestaltungsplan "D.________" im Jahr 1984 erlassen wurde (beide haben den Plan als Eigentümer unterzeichnet). Im Baubewilligungsgesuch vom 18. Februar 1986 für Haus 1 werden (identisch mit den Gesuchen für die Häuser 2 + 3) beide Parzellen aufgeführt mit einer Gesamtfläche (Fläche Bauparzelle) von 2'002 m² und die Gebrüder E.________ werden sowohl als Bauherren wie auch als Grundeigentümer aufgeführt. Eine Miteigentümerin wird nicht erwähnt. Die Baueingabe vom 20. Februar 1986 unterzeichneten ebenfalls die beiden Brüder sowohl als Bauherren wie auch als Grundeigentümer. Im Begleitschreiben zur Baugesuchseingabe vom 5. Mai 1986 geben die Brüder an, sie hätten die Parzellen KTN 001 und KTN 002 in der Grösse von total 2'002 m² am 10. Mai 1984 erworben. Der Situationsplan, welcher der Baubewilligung Nr. 126 vom 3. Juni 1986 zu Haus 1 zu Grunde liegt, weist ausschliesslich die Gebrüder E.________ als Grundeigentümer aus. Das Nämliche gilt für sämtliche Baupläne der Baugesuche, welche vom Bezirk als genehmigt gestempelt sind: Sie alle sind ausschliesslich von den Gebrüdern E.________ als Grundeigentümer unterzeichnet. Art. 59 Abs. 1 BauR-1984 verlangte (als Ordnungsvorschrift; EGV-SZ 2000 Nr. 12) die Unterschrift des Grundeigentümers auf dem Baugesuch. Weshalb vorliegend die unterzeichnenden Grundeigentümer nicht die richtigen gewesen sein sollten, bzw. warum nicht auch CE.________ hätte mitunterzeichnen sollen, erhellt nicht. Die Meldung des Bauamtes an den Nachführungsgeometer mit dem Auftrag der Nachführung aufgrund Bewilligung und Neubau Einfamilienhaus erging am 13. Juni 1986 unter Angabe der Gebrüder E.________ als Eigentümer von KTN 001. Die Miteigentümerin ist erstmals aktenkundig auf einem Beleg 352 für die Grundbuchanmerkung, wo auf der Baubewilligung (vom 3.6.1986) zur Anmerkung im Grundbuch unter dem Datum 14. August 1986 das Ehepaar E.________ als Eigentümer, Miteigentum je zur Hälfte, aufgeführt wird. Ebenso wird das Ehepaar auf dem Mutationsplan des Nachführungsgeometers vom 1. April 1987 im Zusammenhang mit der Parzellierung KTN 001 / KTN 002 / KTN 003 als Eigentümer von KTN 001 aufgeführt. Zudem hat die Miteigentümerin seitens Eigentümerschaft KTN 001 den Parzellierungsvertrag vom 15. Mai 1987 unterzeichnet. Und schliesslich unterzeichnete neben den Gebrüdern E.________ auch die Miteigentümerin den Dienstbarkeitsvertrag betreffend Schutzräume am 13. Oktober 1987. Mithin ist CE.________ auf diversen Akten als Miteigentümerin aufgeführt und sie hat verschiedene Dokumente mitunterzeichnet, dies aber alles erst nach den erteilten Baubewilligungen.

10 Wenn daher die Beschwerdeführer in der Eingabe vom 23. September 2024 an den Bezirk in Sachen Eigentumsverhältnisse auf die Parzellierungsurkunde vom 15. Mai 1987 verweisen, so vermag dies mitnichten zu belegen, dass die Ehefrau von AE.________ im Zeitpunkt der Baugesuchseinreichung und Baubewilligungserteilung ebenfalls bereits Miteigentümerin war. Vielmehr werden in sämtlichen Akten des Baubewilligungsverfahrens da, wo die Grundeigentümer aufgeführt sind, nur die beiden Brüder E.________ erwähnt. Erstmals wird die Miteigentümerin im August 1986 im Zusammenhang mit einer Grundbuchanmerkung aufgeführt, mithin nachdem alle Baubewilligungen auf beiden Grundstücken und für alle drei Häuser erteilt waren. Der Argumentation der Beschwerdeführer fehlt somit der Nachweis, dass die Ex-Ehefrau von AE.________ im relevanten Zeitpunkt überhaupt Miteigentümerin war. Weitere Nachforschungen in Sachen Eigentumsverhältnisse erübrigen jedoch aus nachfolgenden Gründen. 3.2 Sachverhaltsmässig ergibt sich aus den Akten was folgt: 3.2.1 1984 wurde der Gestaltungsplan D.________ erlassen und vom Regierungsrat genehmigt. Die Sonderbauvorschriften sehen für das Gebiet innerhalb des Gestaltungsplanes eine Ausnützung von 0.275 vor und sie machen Vorgaben über die Bauweise (z.B. Hauptgebäude- und -firstausrichtungen). Als Bauherren und Grundeigentümer unterzeichneten den Gestaltungsplan u.a. AE.________ (KTN 001) sowie BE.________ (KTN 002). 3.2.2 Am 20. Februar 1986 reichten die Gebrüder E.________ für die Parzellen KTN 001 und KTN 002 mit einer "Fläche Bauparzelle" von 2'002 m² Baugesuche für drei Häuser ein. Die drei Bauvorhaben wurden im Amtsblatt Nr. K.________ publiziert. Im Baugesuch der drei Häuser erfolgte die Berechnung der Ausnützung gesamthaft für alle drei Häuser über beide Parzellen. Sämtliche Pläne aller drei Häuser wurden von den Gebrüdern E.________ als Bauherren und Grundeigentümern unterzeichnet. Mit Schreiben vom 5. Mai 1986 ersuchten die Brüder die Baubewilligungsbehörde um Erteilung von Ausnahmebewilligungen bezüglich Hauptgebäudeausrichtungen. Die Abweichung von den Sonderbauvorschriften wird u.a. damit begründet, dass auf den zwei Parzellen drei Häuser erstellt werden sollen, was die Abweichung notwendig mache. Weiter führen sie aus, die beiden Grundstücke erworben zu haben und drei Häuser über die zwei Parzellen zu planen, was sich bei einer AZ von 0.275 rechtfertige und zahlbaren Wohnraum schaffe. Hierzu seien sie auf einen Ausnützungstransfer von KTN 001 auf KTN 002 angewiesen. Falls es auch hierfür einer Sonderbewilligung bedürfe, möge auch diese erteilt werden.

11 Am 22. Mai 1986 informierte die Baubewilligungsbehörde, für Haus 1 könne infolge Geringfügigkeit der Abweichung der Hauptgebäudeausrichtung eine Ausnahmebewilligung in Aussicht gestellt werden; die Häuser 2 + 3 könnten nicht bewilligt werden. Hierauf zogen die Brüder E.________ die Baugesuche für Haus 2 + 3 zurück und reichten am 29. Mai 1986 zwei neue Gesuche ein (Publikation Amtsblatt G.________). In den neuen Baugesuchen wurde die Fläche der Bauparzelle neuerlich mit 2'002 m² angegeben (was der Fläche beider Parzellen entspricht) und die Berechnung der Ausnützung erfolgte wiederum über alle drei Häuser für die Fläche der Bauparzelle gesamthaft. 3.2.3 Am 3. Juni 1986 erteilte die Baukommission die Baubewilligung für das Haus 1. Darin wurde unter Ziffer 6 ausgeführt: Die Ausnützungsziffer entspricht der Ortsplanung (Zonenplan) resp. dem Gestaltungsplan D.________. Bei einer anrechenbaren Landfläche von 1097 m² und einer ermittelten Bruttowohngeschossfläche von 191.6 m² ist die zulässige Ausnützung von 0.275 eingehalten resp. für dieses Wohnhaus ist nur eine anrechenbare Landfläche von 697 m² erforderlich. Weiter lässt sich der Notiz vom 9. Juni 1986 der Baugespann-Kontrolle zu Handen der Baukommission entnehmen, dass die drei Häuser als ein Projekt zur Bewilligung eingegeben worden seien. 3.2.4 Für die Häuser 2 + 3 wurden Ende Mai 1986 überarbeitete Baugesuche eingereicht. Die Berechnung der Ausnützung erfolgte wiederum über alle drei Häuser über die Bauparzelle gesamthaft (2'002 m² KTN 001 und KTN 002). Am 1. Juli 1986 erteilte die Baukommission je die Baubewilligung für die Häuser 2 und 3. Darin wurde unter Ziffer 6 ausgeführt: Die Ausnützungsziffer der 3 Einfamilienhäuser auf den Parzellen Kat. Nr. 001 + 002 überschreitet bei einer anrechenbaren Landfläche von total 2002 m² und einer ermittelten Bruttowohngeschossfläche von 552 m² die zulässige Ausnützungsziffer von 0.275 um insgesamt 2 m² Bruttowohngeschossfläche. Diese Überschreitung wird als Ausnahme toleriert. Im Grundbuch ist einzutragen, dass die Parzellen Kat. Nr. 001 und 002 voll ausgenützt sind (auch bei einer Abparzellierung resp. Aufteilung der Parzelle Kat. Nr. 002). Weiter lässt sich der Notiz vom 10. Juli 1986 der Baugespann-Kontrolle zu Handen der Baukommission entnehmen, das Architekturbüro unterbreite in einem 2. Anlauf vorliegende Baugesuche für die Überbauung der Parzelle 002 mit Belastung der Parzelle 001 i.S. Ausnützung. Und weiter: AZ: Haus 1 = 191.6 m² BWGF 2 = 180.3 m² " Die beiden Objekte EFH 2 + 3 können nur unter 3 = 180.3 m² " Belastung von Parzelle 001 mit der fehlenden

12 anr. Lfl. realisiert werden. Diese Ausnützungsüberträge sind in geeigneter Form im Grundbuch zu umschreiben. Die beiden Parzellen 001 und 002 sind bei Beanspruchung der Baubewilligungen voll ausgenützt. Es ergibt sich sogar noch gesamthaft eine geringfügige Überschreitung von 2 m² BWGF für alle 3 Objekte zusammen. Bei einer späteren Parzellierung ist jeweilen zu umschreiben in welchem Umfang Parzellen mit der Konsumation von BWGF beansprucht werden soweit sie nicht zugleich auch Baugrundstück sind. Totale BWGF Hs 1-3 552.2 m² entspr. 0.276 bei 2'002 m² anr. Lfl. Zul. 0.275. 3.2.5 Am 14. August 1986 erfolgte unter Beleg 352 die Grundbuchanmeldung zu KTN 001 "Baubewilligung mit Auflage vom 18.6.1986". Als Grundeigentümer zeichnen die Eheleute E.________ den Beleg. 3.2.6 Am 15. Mai 1987 unterzeichneten BE.________ (Eigentümer KTN 002) sowie die Eheleute E.________ als Miteigentümer je zur Hälfte KTN 001 einen Parzellierungsvertrag. Demgemäss wurden von KTN 002 total 375 m² abgetrennt und neu unter KTN 003 aufgeführt. Und von KTN 001 wurden 314 m² mit KTN 003 vereinigt sowie von KTN 002 15 m² mit KTN 001 vereinigt. Dies ergab neu Liegenschaftsbestände von KTN 002 515 m², KTN 003 689 m² und KTN 001 798 m². Und unter Ziffer IV, Begründung von neuen Dienstbarkeiten, wurde vereinbart: Das Grundstück GB-Bl. 003 dient für eine Fläche von 37 m² der baulichen Ausnützung des Grundstückes GB-Bl. 002. Im Grundbuch ist einzutragen: "Ausnützungs-Belastung von 37 m² z.G. GB-Bl. 002, z.L. GB-Bl. 003." Auf dem Mutationsplan betreffend Parzellierung (K Mut 2915) vom 1. April 1987 wurde am 1. Juni 1987 handschriftlich vermerkt, im Grundbuch seien die entsprechenden Näherbaurechte und AZH-Reverse jeweilen im baugesetzlichen Umfang zu umschreiben; vgl. entsprechende Auflagen Baubewilligungen. 3.2.7 1989 ging KTN 001 ganz ins Eigentum der Ex-Ehefrau von AE.________ über (Urteil vom 24.5.1989). Der eben erwähnte Mutationsplan weist eine weitere Notiz vom 28. April 1989 betreffend Abklärungen mit Geometer und Frau E.________ betreffend angestrebte Mutation auf: Es besteht keine Reserve i.S. Ausnützung auf den drei Parzellen. Gemäss einer weiteren Notiz vom 17. Juni 1996 auf diesem Mutationsplan erkundigte sich Frau E.________ (neu F.________) betreffend Ausbau Wintergarten im Dachraum. Es wird vermerkt, dass zurzeit keine AZ-Reserve mehr bestehe, da die Parzelle mit AZ der Nachbarparzellen belastet sei. Mit einer Eingabe warte sie ide-

13 alerweise bis Inkrafttreten des neuen Zonenplanes zu. Frau F.________ sei mit der Auskunft zufrieden. 3.2.8 Mit einem Schreiben vom 15. Februar 2000 orientierte ein Architekt F.________ (Hervorhebung im Original): "Wie Sie der Berechnung entnehmen können, haben Sie auf Ihrer Parzelle 122 m² Landfläche frei zum Bebauen. Aber, wenn die drei oben erwähnten Parzellen als Ganzes miteinander verglichen werden, haben Sie leider keinen m² Landfläche mehr frei." 3.2.9 Am 31. März 2011 unterzeichnete F.________ als Eigentümerin von KTN 001 mit der Eigentümerin von KTN 004 einen Abtretungsvertrag. Demgemäss wurden 193 m² Land von KTN 001 abgetrennt und mit KTN 004 vereinigt. Damit wies KTN 001 neu noch eine Fläche von 605 m² auf. Weiter wurde ein Ausnützungstransfer vereinbart. Hierzu wurde festgehalten, auf den Parzellen gelte eine Ausnützungsziffer von 0.275. Für das Wohnhaus auf KTN 001 werde 187.31 m² BGF konsumiert, woraus bei einer Landfläche von ursprünglich 798 m² ein Überschuss von 32.14 m² resultiere. Nach Abtretung von 193 m² Land an KTN 004 stehe noch eine BGF von 166.375 m² zur Verfügung, was einem Manko von 20.935 m² BGF entspreche. Entsprechend werde eine Ausnützung von 21 m² von KTN 004 auf KTN 001 übertragen, womit KTN 001 über eine BGF von 187.375 m² verfüge ([605 m² x 0.275] + 21 m²). 3.3 Bei diesem aktenmässig gesicherten Sachverhalt steht für das Gericht fest, dass die beiden Parzellen KTN 001 und KTN 002 von den Brüdern E.________ erworben wurden, um mit einem einzigen, zusammenhängenden Gesamtprojekt zu überbauen. Von Beginn weg umfasste die Planung beide Parzellen als eine Bauparzelle mit gesamthaft 2'002 m² Landfläche. Von Beginn weg waren drei Wohnhäuser geplant, losgelöst von der Fläche der einzelnen Parzellen. Es war stets die klare Absicht, die Ausnützung über die gesamte Bauparzelle zu beachten. Entsprechend wurde durchwegs in sämtlichen Dokumentationen die Bauparzelle mit der Gesamtfläche von 2'002 m² angegeben und als aBGF 550.55 m² (2'002 x 0.275) ermittelt. Die Brüder E.________ als Grundeigentümer und Bauherren erklärten denn auch explizit, diese geplante Überbauung mit drei Häusern auf zwei Parzellen sei auf einen Ausnützungstransfer von KTN 001 auf KTN 002 angewiesen. Denn faktisch kam Haus 1 nur auf KTN 001 zu liegen, woraus ein Ausnützungsüberschuss resultierte und die Häuser 2 + 3 lagen ausschliesslich auf KTN 002 mit einem Ausnützungsmanko. Damit steht ohne jeglichen Zweifel fest, dass Seitens Bauherrschaft Gebrüder E.________, welche auch als Grundeigentümer zeichneten, bereits bei Baugesuchseingabe Konsens betreffend Ausnützungsübertragung bestand und damit vereinbart war. Die von beiden unterzeichneten

14 Baugesuche (wie auch das Schreiben vom 5.5.1986) können gleichermassen als schriftlich vereinbarten Ausnützungstransfer betrachtet werden. Einen anderen Schluss lässt das Baugesuch (resp. die drei Gesuche für die drei Häuser) gar nicht zu. Wegen Nichtvereinbarkeit der Häuser 2 + 3 mit den Gestaltungsplan-Sonderbauvorschriften mussten deren Baugesuche zurückgezogen und überarbeitet werden, wogegen das Baubewilligungsverfahren für Haus 1 auf KTN 001 fortgesetzt und mit der Bewilligung vom 3. Juni 1986 abgeschlossen wurde. Es trifft zu, dass in dieser Bewilligung ein expliziter Hinweis auf eine 'Ausnützungsspende' fehlt. Diese ergibt sich aber zweifelsohne aus der Baugesuchsdokumentation und dem Vermerk in der Notiz zur Baugespann-Kontrolle zu Handen Baukommission (vgl. oben E. 3.2.3). In diesem Kontext ist auch die Ziffer 6 der Baubewilligung zu lesen, worin die konsumierte Ausnützung angegeben wird, womit gleichzeitig definiert wird, welches Mass an Ausnützung dem Restprojekt auf KTN 002 gespendet werden kann (vgl. oben E. 3.2.3). Im Übrigen bestand allein aufgrund der Bewilligung von Haus 1 und vor Prüfung und Bewilligung der zwei weiteren Häuser auch keine Veranlassung, einen noch gar nicht feststehenden Transfer festzulegen. Denn der vorliegende Ausnützungstransfer ist projektbezogen zu betrachten und abhängig davon, dass alle drei Häuser bewilligt und gebaut werden (vgl. Vallati, Dienstbarkeiten und Bauvorhaben, 2021, Rz. 341, 345). Ende Mai 1986 wurden die überarbeiteten Baugesuchspläne der Häuser 2 + 3 eingereicht. Wie bei der Ersteingabe aller drei Häuser wurde die Ausnützung erneut über beide Parzellen und alle drei Häuser berechnet. Dementsprechend erfolgte auch die Prüfung dieser Baugesuche, weil nur diese (und nicht auch Haus 1) auf einen Ausnützungsübertrag angewiesen waren. Am 1. Juli 1986 wurden auch diese beiden Häuser bewilligt, womit nun das gesamte Bauprojekt bewilligt war. Da der Ausnützungstransfer erst für diese zwei Häuser notwendig wurde (sie wären andernfalls nicht bewilligungsfähig gewesen), wurde erst in diesen Baubewilligungen explizit festgehalten, dass ein Ausnützungstransfer notwendig ist. Entsprechend der Absicht der Grundeigentümer und Bauherrschaft sowie der Projekteingabe wurde die Ausnützung explizit über alle drei Häuser und beide Parzellen KTN 001 und KTN 002 ermittelt mit dem Ergebnis, dass die BGF der drei Häuser die aBGF um 2 m² überschreite (was bewilligt werde) und mit der Überbauung die Ausnützung beider Parzellen voll ausgeschöpft sei, was im Grundbuch einzutragen sei. Wie der Regierungsrat ausführte, erlangte die Ausnützungsübertragung baurechtliche Relevanz mit dieser Bewilligung der Häuser 2 + 3 auf KTN 002, welche auf die Ausnützungsreserven von KTN 001 angewiesen waren. Von dieser Baubewilligung ist denn auch die Gültigkeit der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung der Ausnützungsübertragung abhängig.

15 Diese vorliegende öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung auf KTN 001 ist in Gesamtbetrachtung der Überbauung auf den beiden Grundstücken KTN 001 und KTN 002 zu sehen. Für alle Beteiligten stand von Anbeginn an fest, dass es sich um eine Gesamtüberbauung auf zwei Parzellen mit drei Häusern mit einer notwendigen Ausnützungsübertragung handelt. Die gesamte Planung, Baugesuchseingabe sowie Baugesuchsprüfung und letztlich die Bewilligungen erfolgten unter dieser einen gemeinsamen Prämisse, dass die Umsetzung nur mittels Ausnützungstransfer erfolgen kann (vgl. etwa betreffend Gesamtbetrachtung der Ausnützungssituation einer Gesamtüberbauung auch Urteil BGer 1C_100/2012 vom 16.10.2012 E. 4). Daran ändert weder die Tatsache etwas, dass für die drei Häuser je eine separate Baubewilligung erteilt wurde, noch die, dass in der Bewilligung Haus 1 die Spende nicht explizit erwähnt ist (da diese Bewilligung für die öffentlichrechtliche Eigentumsbeschränkung nicht ausschlaggebend war), noch die, dass auf KTN 001 keine Anmerkung erfolgte. Denn die Anmerkung ist bloss deklaratorisch, wogegen die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung mit der Erteilung der Baubewilligungen errichtet wurde (EGV-SZ 2001 B 8.1). Auch die diesbezüglichen Ausführungen im angefochtenen RRB sind nicht zu beanstanden. Dass die Überbauung der beiden Bauparzellen KTN 001 und KTN 002 entsprechend der Baubewilligungen ausgeführt wurde, ist unbestritten. Damit wurde die Ausnützung entsprechend der Baubewilligungen konsumiert, namentlich auch die Ausnützungsübertragung von KTN 001 auf KTN 002. D.h. Haus 1 (mit einer BGF von 191.6 m²) auf KTN 001 (mit einer Fläche von 1'095 m²) hat die Ausnützung einer Landfläche von 697 m² konsumiert. Haus 2 und Haus 3 (mit je einer BGF von 180.3 m²) auf KTN 002 (mit einer Fläche von 905 m²) beanspruchen eine Landfläche von rund 1'311 m², also die eigene Fläche zuzüglich 406 m², wovon 398 m² (1'095 m² - 697 m²) von KTN 001 (der Rest ist als geringfügige Überschreitung akzeptiert worden). Damit ist die Feststellung in den Baubewilligungen Haus 2 + 3 sowie die Bemerkung auf dem Mutationsplan vom 1. April 1987, wonach auf den zwei Parzellen die Ausnützung vollständig ausgenutzt wurde und keine Reserve mehr besteht, korrekt. Wie aufgezeigt entsprach dies ohne jeden Zweifel dem Willen der damaligen Bauherrschaft, in den Unterlagen auch als Grundeigentümer ausgewiesen. An diesem Umstand - dass auf den beiden Parzellen keine Ausnützungsreserve besteht - änderte die Parzellierung im Jahr 1987 nichts. Geht man davon aus, dass mit den Baubewilligungen 1986 die gesamte auf KTN 001 bestehende Ausnützungsreserve (109.45 m² aBGF entsprechend 398 m² Fläche) auf KTN 002 übertragen wurde und werden musste (mithin auf KTN 001 keine Reserve mehr bestand), so ist nicht zu beanstanden, dass im Parzellierungsvertrag vereinbart wurde, dass Ausnützung nur von KTN 002 auf KTN 003 übertragen wird und nicht

16 neuerlich eine gesamthafte Aufteilung vorgenommen wurde (auf KTN 001 bestand keine Reserve mehr, da diese bereits umfassend auf KTN 002 übertragen wurde). Die Berechnung selbst ist nicht zu beanstanden. Letztlich bestand auf keiner Parzelle eine Reserve, wobei KTN 001 bei einer Fläche von 798 m² BGF von 191.6 m² konsumiert hat, KTN 003 bei einer Fläche von 689 m² 180.3 m² BGF und KTN 002 bei einer Fläche von 515 m² ebenfalls 180.3 m² BGF. 3.4 Damit steht fest, dass mit den erteilten Baubewilligungen Häuser 2 + 3 auf KTN 002 eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung auf KTN 001 im Sinne der Übertragung der Ausnützungsreserve (im Ausmass der Landfläche von 398 m² resp. der aBGF von 109.45 m²) einherging (das Baureglement Küssnacht vom 1.8.1984 enthielt keine Formvorschriften bezüglich Ausnützungsübertragung). Es bestand - wie dies in sämtlichen Akten übereinstimmend festgehalten wurde - auf den beiden Parzellen KTN 001 und KTN 002 keine Ausnützungsreserve mehr. Hieran änderten die Abparzellierungen und Schaffung von KTN 003 nichts, da sie nur die Ausnützungsübertragung neu regelten (so dass weiterhin auf keiner der drei Parzellen eine Ausnützungsreserve und kein -manko bestand). Wie aufgezeigt, wurde dieser Sachverhalt auch der Miteigentümerin und Ex-Ehefrau von AE.________ bereits in den 1980er und 1990er Jahren mehrfach bestätigt. 3.5 Soweit die Beschwerdeführer geltend machen, selbst eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung hätte der damaligen Miteigentümerin eröffnet werden müssen, so gilt es vorab zu wiederholen, dass deren Miteigentum zum relevanten Zeitpunkt nicht ausgewiesen ist. In den Baugesuchsunterlagen werden die Grundeigentümer sehr wohl benannt und die Unterlagen sind ordnungsvorschriftsgemäss von den Grundeigentümern auch unterzeichnet, wobei aber stets ausschliesslich die Brüder E.________ aus Grundeigentümer auftreten (vgl. dazu oben E. 3.1). 3.6 Aber selbst wenn F.________ bereits damals Miteigentümerin gewesen wäre, so könnte sie sich (bzw. könnten sich die Beschwerdeführer) vorliegend nicht auf eine nicht erfolgte Eröffnung der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung berufen. 3.6.1 Entscheide sind allen direkt betroffenen Personen zu eröffnen (Art. 29 Abs. 2 BV; vgl. BGE 133 I 201 E. 2.1). Nach einem allgemeinen Grundsatz des öffentlichen Verfahrensrechts darf den Parteien aus der mangelhaften Eröffnung einer Verfügung oder eines Entscheids kein Nachteil erwachsen. Er bedeutet nicht, dass die Unterlassung der Eröffnung in jedem Fall zur Nichtigkeit führt. Dem Schutz der Parteien ist genügend Rechnung getragen, wenn die mangelhafte Eröffnung trotzdem ihren Zweck erfüllt. Von Nichtigkeit bzw. "rechtlicher Inexistenz" wird in Praxis

17 und Lehre hingegen dann ausgegangen, wenn eine Verfügung überhaupt nicht eröffnet wurde (vgl. BGE 142 II 411 E. 4.2). Wurde sie lediglich einzelnen, aber nicht allen Parteien eröffnet, setzt die Annahme der Nichtigkeit voraus, dass es sich bei der von der Nichteröffnung betroffenen Partei um den bzw. um einen Verfügungsadressaten handelt sowie dass dieser keine Kenntnis vom Verfahren hatte und entsprechend auch nicht daran teilnehmen konnte (vgl. Urteil BGer 2C_332/2024 vom 21.7.2025 E. 4.3.1 mit weiteren Hinweisen). Insgesamt ist die Eröffnung (förmliche Bekanntgabe) eines Verwaltungsaktes Voraussetzung für dessen Rechtswirksamkeit; ein nicht eröffneter Verwaltungsakt gilt als nicht existent (EGV-SZ 2005 B 11.5 E. 2.3 mit Hinweisen). Sofern eine Verfügung nicht eröffnet wurde, beginnt die Rechtsmittelfrist in dem Zeitpunkt zu laufen, in welchem der Adressat auf andere Weise sichere Kenntnis vom betreffenden Verwaltungsakt erhalten hat und im Besitz sämtlicher für die erfolgreiche Wahrung seiner Rechte wesentlichen Elemente ist. Ab diesem Moment kann erwartet werden, dass die Verfügung innerhalb der nun laufenden Beschwerdefrist angefochten wird (VGE II 2022 36 vom 21.6.2022 E. 2.3). Denn wenn der Adressat vom Inhalt der mangelhaft eröffneten behördlichen Mitteilung oder zumindest von ihrem Bestand tatsächlich Kenntnis genommen hat, kann es gegen Treu und Glauben verstossen, dass sich der Adressat auf den Eröffnungsmangel beruft (BGE 150 II 26 E. 3.5.4 mit weiteren Hinweisen). 3.6.2 Sollte CE.________ tatsächlich bereits bei der Baugesuchseingabe und den Erteilungen der Baubewilligungen Miteigentümerin von KTN 001 gewesen sein (was nicht erstellt ist), so war sie damals erwiesenermassen gleichzeitig auch Ehefrau von AE.________, dem andern Miteigentümer. Allein schon dies macht es unglaubwürdig, dass sie von den Umständen der projektierten Gesamtüberbauung mit drei Häusern, welche von Anbeginn weg auf den Ausnützungstransfer von KTN 001 auf KTN 002 angewiesen war und der in den Gesuchs-unterlagen auch explizit angesprochen wurde, keine Kenntnis hatte. Selbst wenn dem so gewesen wäre, so ist aktenkundig, dass im April 1989 eine Aussprache zwischen ihr, dem Geometer und dem Bezirk stattfand betreffend die angestrebte Mutation. Dabei wurde ihr explizit eröffnet, dass auf den drei Parzellen keine Ausnützungsreserve bestehe. Mithin hatte sie sich vor Übernahme des Alleineigentums im Mai 1989 explizit zur Frage der Ausnützung informieren lassen. Mit dem Wissen, dass keine Ausnützungsreserve bestand, und trotz dieses Wissens trat sie das Alleineigentum an. Die nämliche Auskunft erhielt sie 1996 noch einmal, was ebenfalls dokumentiert ist (vgl. zu beidem die Notizen auf Mutationsplan K Mut 2915 vom 1.4.1987). Auch im Jahr 2000 wurde ihr bestätigt, dass keine Ausnützungsreserve bestehe. Selbst wenn also CE.________ bereits bei Errichtung der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung Miteigentümerin von KTN 001 gewesen wäre und selbst

18 wenn sie hiervon keinerlei Kenntnis gehabt hätte, ihr diese nicht eröffnet worden wäre, so steht fest, dass ihr die Eigentumsbeschränkung in der Folge - selbst zeitnah und vor Antritt des Alleineigentums - mehrfach ausdrücklich eröffnet wurde. Dass unter diesen aktenmässig gesicherten Verhältnissen nun ein Eröffnungsmangel geltend gemacht wird, verstösst gegen Treu und Glauben. Das Fehlen der Ausnützungsreserve bzw. der Ausnützungstransfer wurde der Miteigentümerin resp. Alleineigentümerin mehrfach explizit bestätigt, so dass sie mehrfach die Möglichkeit gehabt hätte, die Eigentumsbeschränkung anzufechten. 4. Zusammenfassend erweist sich die Beschwerde als unbegründet. Mit den Baugesuchen für drei Häuser auf KTN 001 und KTN 002 ersuchte die Bauherrschaft (und die Grundeigentümer) um eine Ausnützungsübertragung von KTN 001 auf KTN 002. Mit Erteilung der Baubewilligung der beiden Häuser auf KTN 002 erfolgte eine Ausnützungsübertragung der gesamten Ausnützungsreserve von KTN 001 auf KTN 002; auf KTN 001 verblieb die selbst konsumierte BGF von 191.6 m². Damit einher ging die öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung, dass auf beiden Grundstücken - namentlich auch auf KTN 001 - keine Ausnützungsreserve mehr bestand. Dies galt nach der Abparzellierung von 1987 entsprechen für alle drei Grundstücke KTN 001, KTN 003 und KTN 002. Im Jahr 2011 wurden von KTN 001 mit einer Fläche von noch 798 m² eine Landfläche von 193 m² (entsprechend 53.075 m² aBGF) an KTN 004 abgetreten und gleichzeitig von KTN 004 auf KTN 001 Ausnützung von 21 m² übertragen. Damit beträgt auf KTN 001 die aBGF (bei einer AZ von 0.275) - wie von den Vorinstanzen korrekt festgestellt - noch 159.525 m² (191.6 m² - 53.075 m² + 21 m²). Dass CE.________ bereits im Zeitpunkt der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkung Miteigentümerin war, ist nicht belegt. Falls sie es war, ist wenig wahrscheinlich, dass sie davon nicht in Kenntnis gesetzt wurde, ihr die Eigentumsbeschränkung nicht eröffnet wurde. Falls dem wider Erwarten doch so gewesen wäre, so widerspricht die heutige Berufung auf einen Eröffnungsmangel Treu und Glauben, da ihr das Fehlen von Ausnützungsreserve auf KTN 001 dokumentiertermassen mehrfach (explizit vor Übernahme des Alleineigentums) Kund getan wurde, sie sich aber nie dagegen wehrte und die Eigentumsbeschränkung damit akzeptierte. Die Beschwerde ist abzuweisen. 5. Die Verfahrenskosten sind auf Fr. 2'500.-- (inkl. Gerichtsgebühr, Kanzleikosten und Barauslagen) festzusetzen und den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftung aufzuerlegen (§ 72 VRP). 6. Nachdem die Beschwerdegegnerin Ziff. 5 obsiegt und beanwaltet ist, ist ihr zu Lasten der Beschwerdeführer eine Parteientschädigung zuzusprechen (§ 74

19 Abs. 1 VRP). Diese ist in Beachtung des kantonalen Gebührentarifs für Rechtsanwälte (GebTRA; SRSZ 280.411) vom 27. Januar 1975, welcher für das Honorar im Verfahren vor Verwaltungsgericht in § 14 einen Rahmen von Fr. 300.-- bis Fr. 8'400.-- vorsieht, und unter Beachtung der in § 2 des Gebührentarifs enthaltenen Kriterien sowie in Ausübung des pflichtgemässen Ermessens auf insgesamt Fr. 2'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) festzusetzen.

20 Demnach erkennt das Verwaltungsgericht: 1. Die Beschwerde wird abgewiesen. 2. Die Verfahrenskosten von Fr. 2'500.-- werden den Beschwerdeführern (in solidarischer Haftbarkeit) auferlegt. Sie haben am 29. Dezember 2025 einen Kostenvorschuss dieser Höhe geleistet, womit die Rechnung ausgeglichen ist. 3. Die Beschwerdeführer haben der Beschwerdegegnerin 2 eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-- (inkl. Barauslagen und MwSt) zu leisten. 4. Gegen diesen Entscheid kann unter den Voraussetzungen von Art. 42 ff., Art. 82 ff. sowie Art. 90 ff. des Bundesgesetzes über das Bundesgericht (BGG; SR 173.110) vom 17. Juni 2005 innert 30 Tagen seit Zustellung Beschwerde* in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beim Bundesgericht, 1000 Lausanne 14, erhoben werden. 5. Zustellung an: - den Rechtsvertreter der Beschwerdeführer (2/R) - den Rechtsvertreter der Beschwerdegegnerin 2 (2/R) - die Beschwerdegegnerin 1 (R) - den Bezirksrat Küssnacht (R) - das Amt für Raumentwicklung (EB) - den Regierungsrat des Kantons Schwyz (EB) - und das Sicherheitsdepartement, Rechts- und Beschwerdedienst (EB). Schwyz, 24. April 2026 Im Namen des Verwaltungsgerichts Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

21 *Anforderungen an die Beschwerdeschrift Die Beschwerdeschrift ist in einer Amtssprache (Deutsch, Französisch, Italienisch, Rumantsch Grischun) abzufassen und hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Entscheid Recht verletzt. Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; der angefochtene Entscheid ist beizulegen. Versand: 18. Mai 2026