Verwaltungsgericht
Urteil vom 26. August 2020
Es wirken mit:
Präsidentin Scherrer Reber
Oberrichter Müller
Oberrichter Stöckli
Gerichtsschreiber Schaad
In Sachen
A.___ vertreten durch Rechtsanwalt Fabian Brunner,
Beschwerdeführerin
gegen
1. Bauund Justizdepartement,
2. Bauund Infrastrukturkommission B.___,
3. C.___
4. D.___
Nrn. 3 und 4 vertreten durch Rechtsanwalt und Notar Theo Strausak,
Beschwerdegegner
betreffend Baubewilligung / Umnutzung in Hostel
zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung:
I.
1. Die A.___ ist Eigentümerin von Grundbuch B.___ Nr. [...]. Die Parzelle an der Kantonsstrasse mit den Gebäuden Nrn. X und Xb liegt teils in der Gewerbezone und teils in der Wohnzone. Das grosse Gebäude Nr. X liegt in der Gewerbezone. Das hinterliegende Gebäude Nr. Xb befindet sich in der Wohnzone W2a. Die Grundeigentümerin stellte ein Gesuch: In Nr. X soll ein Restaurant mit kleiner Terrasse entstehen. Zudem sind dort Hostel-Zimmer geplant. Zimmer bzw. Wohnungen gibt es bereits in Nr. Xb. Das Restaurant ist mit 20 Sitzplätzen geplant; das Hostel mit insgesamt 37 Betten.
2. Ein Hostel ist eine günstige Unterkunft mit einfacher Ausstattung. Zu der Zielgruppe gehören normalerweise hauptsächlich jüngere Personen, Rucksacktouristen und Individualreisende. Jedes Hostel ist individuell gestaltet. Einige Varianten könnten als Hotel durchgehen. Andere haben Ähnlichkeit mit einer Pension. Die Unterschiede können gross sein. Ein Kennzeichen sind die vielen Mehrbettzimmer (www.urlaubsguru.de).
3.1 Die kommunale Bau- und Infrastrukturkommission erwog, die Zimmer könnten wie ein 1-Zimmer-Studio genützt werden. Dies entspreche einer Wohnnutzung, die in der Gewerbezone nicht zonenkonform sei. Es würden 12 Parkplätze fehlen. Die Zufahrt erfülle die einschlägige VSS Norm nicht. Die Zimmer seien unbeheizt; dies sei ein klarer Verstoss gegen die Gesundheitsvorschriften. Das Hostel wurde demzufolge nicht bewilligt.
3.2 Die geplante Restaurantterrasse (Holzkonstruktion) auf der Südseite wurde ebenfalls nicht bewilligt, weil sie im Baulinienabstand der Kantonsstrasse liegt. Das Restaurant hingegen wurde bewilligt.
4. Eine dagegen erhobene Verwaltungsbeschwerde wies das Bau- und Justizdepartement (BJD) am 27. März 2020 kostenfällig ab. Das Betriebskonzept sei unklar und die Parkplätze seien nicht ausgewiesen. Ein Gesuch für eine Heizung wäre sinnvoll. Die Vorinstanz habe auf Gesuch hin erneut über eine detailliertere Baueingabe zu befinden.
5. Dagegen liess die Grundeigentümerin Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben. Der Hauptantrag lautete, die Departementalverfügung sei aufzuheben, und die Umnutzung sei zu bewilligen. Eventuell sei die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Dies unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
Gegenstand des Verfahrens sei einzig, ob der Hostelbetrieb zonenkonform sei. Es sei klar, welche Dienstleistungen angeboten würden. Der Betrieb sei als Hostel bewilligungsfähig. Es werde ein überarbeitetes Konzept eingereicht. Allfälligen Auflagen werde man sich nicht widersetzen. Die Behauptung, es seien lediglich 20 Parkplätze realisierbar, sei falsch. Es werde ein überarbeitetes Parkplatzkonzept nachgereicht. Die in Aussicht gestellten planerischen Anpassungen seien effektiv umsetzbar.
6.1 Die Vorinstanz beantragte, die Beschwerde sei kostenfällig abzuweisen. Es liege kein bewilligungsfähiges Baugesuch vor. Über das ergänzte, nun allenfalls bewilligungsfähige Baugesuch habe die kommunale Baukommission zu entscheiden.
6.2 Die kommunale Baukommission beantragte einen Augenschein und fand weiter, die Beschwerde sei unter Kostenund Entschädigungsfolgen abzuweisen. Die ohne Bewilligung ausgeführten baulichen Veränderungen (Hostel-Zimmer etc.) seien rückzubauen.
6.3 Die privaten Beschwerdegegner C.___ und D.___ liessen beantragen, die Beschwerde sei abzuweisen. Das Baugesuch sei zur Vervollständigung an die Baukommission zurückzuweisen. Es sei ein Augenschein durchzuführen. Das Grundstück sei ohne Baubewilligung bewohnt. Eine Vermietung ohne zusätzliche Dienstleistungen sei nicht zonenkonform. Für ein Hostel wären die Gesundheits- und Hygienevorschriften sowie die energetischen Massnahmen durchzusetzen. Die Grünflächenziffer werde nicht eingehalten. Auf der Grünfläche befinde sich ein Lager. Die Abstellplätze seien zum Teil nicht realisierbar. Schon jetzt sei die Parzelle mit Autos überstellt; auch auf dem Wendehammer werde parkiert. Für fehlende Abstellplätze sei eine Ersatzabgabe zu entrichten.
II.
1. Die Beschwerde ist frist- und formgerecht erhoben worden. Sie ist zulässiges Rechtsmittel, und das Verwaltungsgericht ist zur Beurteilung zuständig (vgl. § 49 Gerichtsorganisationsgesetz, GO, BGS 125.12). Die Beschwerdeführerin ist durch den angefochtenen Entscheid beschwert und damit zur Beschwerde legitimiert. Auf die Beschwerde ist einzutreten.
2. Es stellt sich die Frage, welche Nutzung als Wohnen gilt. Abgrenzungsprobleme stellen sich im Falle von Ho(s)tels, Airbnb und anderen gewerblich betriebenen Unterkünften.
Nach dem Betriebskonzept vom 14. Mai 2019 bietet die Hostel A.___ die Zimmer auch Wochenaufenthaltern und Langzeitaufenthaltern an, was eher atypisch sein dürfte. Sie bietet ihren Gästen selbst keine Dienstleistungen an. Es wird einzig auf einen Aufenthaltsraum, einen Snack- und einen Getränkeautomaten verwiesen. Es bestehe die Möglichkeit, sich im hausinternen Restaurant zu verpflegen. Ein Wasch- und Bügelservice ist möglich. Coiffeur, Pfarrer und Psychiater können bei Bedarf angefordert werden.
Nach § 10 der kommunalen Zonenvorschriften sind in der Gewerbezone mässig störende Gewerbe- und Dienstleistungsbetriebe sowie betriebsnotwendige Wohnungen zulässig. Wohnen ist in der Gewerbezone also grundsätzlich nicht zonenkonform. Man wird gewisse Hotel-Dienstleistungen fordern müssen, um statt einer (unzulässigen) Wohn- eine Gewerbenutzung anzunehmen. Schon Dauermieter strapazieren die Vorstellung der Zonenkonformität arg.
3. Das Vorhaben bräuchte insgesamt 32 Parkplätze; dies ist nicht (mehr) strittig. Ausgewiesen wurden ursprünglich nur deren 26. Die Ausfahrt auf die Kantonsstrasse ist kaum möglich (Knotensichtweite, vgl. § 53bis der Kantonalen Bauverordnung, KBV, BGS 711.61).
4.1 Das Hostel im Gebäude Nr. X verfügt über keine Heizung; so ist es im Plan vermerkt. Nach § 143 des Planungs- und Baugesetzes (PBG, BGS 711.1) müssen Bauten namentlich in Bezug auf Schutz vor Kälte den Anforderungen entsprechen, die zum Schutz der Gesundheit notwendig sind (vgl. auch § 57 KBV) Nach § 7 der Energieverordnung (EnV-SO; BGS 941.22) sind die notwendigen energetischen und raumlufthygienischen Massnahmen nach dem Stand der Technik zu planen und auszuführen. Als Stand der Technik gelten die Anforderungen und Rechenmethoden der geltenden Normen und Empfehlungen der Fachorganisationen, der Konferenz Kantonaler Energiedirektoren und der Konferenz der Energiefachstellen sowie die Normen und Empfehlungen der Fachorganisationen im Anhang 1. Dazu gehören namentlich die SIA-Normen 180 und 380/1.
Nach Ziffer 3.5.1.2 (Tabelle 5) der SIA Norm 380/1 (Thermische Energie im Hochbau) wird für eine Standartnutzung Wohnen von einer Raumtemperatur von 20° ausgegangen. Nach SIA-Norm 180 (Wärmeschutz, Feuchteschutz und Raumklima in Gebäuden) muss die empfundene Temperatur in Wohn- und Büroräumen, wenn diese beheizt, gekühlt oder belüftet sind, zwischen 20.5 und 26.5° liegen, um Behaglichkeit zu gewährleisten (Ziff. 2.3.2, S. 25).
4.2 Auch wenn es keine Zentralheizung gibt, wird das Bedürfnis bestehen, seine Schlafstatt im Winter behaglich zu erwärmen. Es wird sich eine Elektroheizung pro Zimmer aufdrängen. Die Neuinstallation ortsfester elektrischer Widerstandsheizungen zur Gebäudebeheizung ist aber nicht zulässig (§ 12bis des Energiegesetzes, EnG-SO; BGS 941.21). Werden elektrische Widerstandsheizungen («Öfeli» oder Heizlüfter) als Hauptheizung eingesetzt, dann besteht auch die Absicht, diese dauernd am selben Ort zu belassen, damit sie ihre Aufgabe erfüllen. «Öfeli» gelten mithin auch dann als «ortsfest», wenn sie ohne Werkzeuge demontiert und verschoben werden können (z.B. steckbare Infrarotstrahler). Die bei Neu- und Umbauten zu beheizenden Räumlichkeiten sind ohne ein genehmigtes Heizungssystem nicht bewilligungsfähig. (vgl. Departement für Inneres und Volkswirtschaft des Kantons Thurgau: Wann gelten elektrische Widerstandsheizungen als „ortsfest“? Merkblatt, Frauenfeld 2012).
Ho(s)telzimmer ohne Heizung sind ein Unding; jedenfalls soweit und solange es sich um kein Passivhaus handelt. Ohne Heizung sind auch die raumlufthygienischen Bedingungen kaum erfüllbar (Schimmel).
5. Die Beschwerdeführerin hat im Rechtsmittelverfahren ein neues Betriebs- und ein neues Parkplatzkonzept nachgereicht. Projektänderungen noch vor Verwaltungsgericht zuzulassen, birgt einerseits die Gefahr, den Anspruch auf rechtliches Gehör von Personen zu verletzen, die seinerzeit zur Einsprache vor der Baukommission legitimiert gewesen wären. Andererseits können leicht Vorschriften eher technischer Natur vernachlässigt werden, seien dies nun Normen der Feuerpolizei, der Vereinigung Schweizerischer Strassenfachleute (Parkplätze, Zufahrt) oder etwa der Behindertengleichstellung (z.B. Breite einer Türe, Gefälle einer Einfahrtsrampe). Das Verwaltungsgericht hat in SOG 2000 Nr. 19 erkannt, nur geringfügige Projektänderungen, die nicht publiziert werden müssen, könnten im Rechtsmittelverfahren behandelt werden. Damals ging es um die interne Verlegung des Standorts eines Kehrichtcontainers für ein Mehrfamilienhaus (vgl. auch SOG 1976 Nr. 33).
Hier geht es aber um ein neues Betriebskonzept und vor allem um eine neue Parkplatzsituation. Es geht nicht an, dass das Verwaltungsgericht ein Parkplatzkonzept erstinstanzlich beurteilt. Dies zumal deshalb nicht, weil im vorliegenden Fall mögliche Mängel rasch sichtbar werden. So ist zu befürchten, dass die Ausfahrt zum Teil auf die stark befahrene Kantonsstrasse erfolgen soll, obwohl die erforderliche Sichtweite nicht gewährleistet ist. Drei im Plan eingezeichnete Parkplätze sind offensichtlich zu klein. Die Parkierung in der Halle kann nicht so funktionieren, wie sie im Plan eingezeichnet ist.
Der Bauherrschaft ist es unbenommen, bei der Gemeinde ein neues Gesuch zu stellen. Die Gemeinde hat dann alle dieselbe Liegenschaft betreffenden Baugesuche zusammen zu behandeln, soweit diese noch hängig sind und zusammengehören.
6. Bei dieser Sachlage erübrigt es sich, zu prüfen, ob die Grünflächenziffer eingehalten sei bzw. welche Auflagen diesbezüglich geboten wären. Ein Augenschein ist ebenfalls unnötig, da die Mängel des Gesuchs aus den Akten ersichtlich sind und es im vorliegenden Verfahren nicht darum gehen kann, im Gespräch vor Ort eine bewilligungsfähige Variante auszuhandeln.
7. Die Beschwerde erweist sich somit als unbegründet; sie ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Bei diesem Ausgang hat die Beschwerdeführerin die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht zu bezahlen, die einschliesslich der Entscheidgebühr auf CHF 1'500.00 festzusetzen sind. Sie hat zudem den privaten Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung zu bezahlen. Die (inkl. Auslagen und Mehrwertsteuer) geltend gemachten CHF 2'590.30, die etwa einem Arbeitstag entsprechen, erscheinen als angemessen.
Demnach wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
2. Die Beschwerdeführerin hat die Kosten des Verfahrens vor Verwaltungsgericht von CHF 1'500.00 zu bezahlen.
3. Die Beschwerdeführerin hat den Beschwerdegegnern C.___ und D.___ eine Parteientschädigung von insgesamt CHF 2'590.30 zu bezahlen.
Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Im Namen des Verwaltungsgerichts
Die Präsidentin Der Gerichtsschreiber
Scherrer Reber Schaad