Obergericht
Zivilkammer
Urteil vom 12. Oktober 2020
Es wirken mit:
Oberrichter Müller, Vorsitz
Oberrichter Flückiger
Oberrichter von Felten
Rechtspraktikantin Bur
In Sachen
A.___, vertreten durch Rechtsanwältin Sabine Brosi,
Beschwerdeführerin
gegen
B.___,
Beschwerdegegner
betreffend Ausweisung und Vollstreckung
zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung:
I.
1. Mit Gesuch datiert vom 26. Juni 2020 ersuchte die A.___ (im Folgenden die Gesuchstellerin) beim Richteramt Olten-Gösgen um Rechtsschutz in klaren Fällen und beantragte die Ausweisung von B.___ (im Folgenden der Gesuchsgegner) aus der von diesem gemieteten [...]-Zimmerwohung, [...], [...] in [...]. Die Gesuchstellerin beantragte, der Gesuchsgegner sei zu verpflichten die soeben genannte Mietwohnung am 30. Juni 2020, eventuell innert kurzer richterlich zu bestimmender Frist, vollständig zu räumen und einwandfrei gereinigt mit allen Schlüsseln zurückzugeben. Dem Gesuchsgegner sei bei Widerhandlung gegen diesen richterlichen Befehl Strafe nach Art. 292 Strafgesetzbuch (StGB, SR 311) anzudrohen. Weiter sei die Gesuchstellerin für den Fall, dass der Gesuchsgegner das Mietobjekt nicht innert angesetzter Frist gereinigt und geräumt verlasse, zu berechtigen, auf Kosten des Gesuchsgegners polizeiliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, u.K.u.E.F.
2. Mit Verfügung vom 29. Juni 2020 setzte der a.o. Amtsgerichtsstatthalter von Olten-Gösgen dem Gesuchsgegner eine Frist zur Stellungnahme. Die per Post versandten Gerichtsurkunden kamen jeweils zurück mit dem Vermerk «Empfänger konnte unter angegebener Adresse nicht ermittelt werden» respektive «Klingel und Briefkasten n. angeschr., unzustellbar». Anschliessend stellte der a.o. Amtsgerichtsstatthalter mit Verfügung vom 9. Juli 2020 fest, dass dem Gesuchsgegner die Verfügung vom 29. Juni 2020 weder mit der normalen Post noch mit der Abendzustellung zugestellt werden konnte. Daraufhin wurde dem Gesuchsgegner im Amtsblatt Nr. 32-33 vom 7. August 2020 nochmals Frist zur Einreichung einer Stellungnahme angesetzt. Der Gesuchsgegner liess sich nicht vernehmen.
3. Am 25. August 2020 fällte der a.o. Amtsgerichtsstatthalter folgendes Urteil:
1. Das Gesuch um Ausweisung und Vollstreckung wird abgewiesen.
2. Die Gerichtskosten von CHF 1'000.00 werden der Gesuchstellerin auferlegt.
4. Gegen den begründeten Entscheid erhob die Gesuchstellerin (im Folgenden die Beschwerdeführerin) am 2. September 2020 fristgerecht Beschwerde bei der Zivilkammer des Obergerichts des Kantons Solothurn und stellte folgende Rechtsbegehren:
1. Es sei das Urteil des Richteramts Olten-Gösgen vom 25. August 2020 aufzuheben.
2. Es sei der Beschwerdegegner zu verpflichten, die [...]-Zimmerwohnung, [...], in [...], [...], unverzüglich, evtl. innert kurzer richterlich zu bestimmender Frist, vollständig geräumt und einwandfrei gereinigt mit allen Schlüsseln zurückzugeben.
3. Es sei dem Beschwerdegegner bei Widerhandlung gegen den richterlichen Befehl gemäss Ziffer 2 hiervor Strafe nach Art. 292 StGB anzudrohen (Art. 343 Abs. 1 lit. a ZPO).
4. Verlässt der Beschwerdegegner das vorgenannte Mietobjekt nicht innert richterlich gesetzter Frist in geräumtem und gereinigtem Zustand, sei die Beschwerdeführerin zu berechtigen, nebst der Bestrafung nach Ziffer 3 hiervor, auf Kosten des Beschwerdegegners polizeiliche Hilfe in Anspruch zu nehmen (Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO).
5. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen.
5. Mit Verfügung vom 7. September 2020, welche im Amtsblatt Nr. 38 vom 18. September 2020 publiziert wurde, wurde dem Beschwerdegegner Frist zur Einreichung einer Beschwerdeantwort gesetzt. Diese liess er unbenutzt verstreichen.
6. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachfolgend darauf einzugehen.
II.
1. Der Vorderrichter erwog im Wesentlichen, die Beschwerdeführerin könne im Lichte der sog. eingeschränkten, relativen Empfangstheorie den Nachweis einer rechtsgenüglichen Zustellung der Zahlungsfristansetzung gemäss Art. 257d Abs. 1 Obligationenrecht (OR, SR 220) nicht erbringen. Der Beschwerdegegner habe die Zahlungsfristansetzung vom 31. März 2020 – als empfangsbedürftige Willenserklärung – nicht tatsächlich in Empfang genommen; insbesondere scheide eine Zustellfiktion mittels Abholungseinladung im Machtbereich des Beschwerdegegners aus. Auf dem ungeöffneten und retournierten Couvert des eingeschriebenen Schreibens vom 31. März 2020 sowie demjenigen der Kündigung vom 15. Mai 2020 sei jeweils vermerkt worden, dass der Empfänger unter der angegebenen Adresse nicht ermittelt werden könne. Es hätte der Beschwerdeführerin offen gestanden, die Zustellung ihres Schreibens vom 31. März 2020 mittels Zeugen und/oder Foto- beziehungsweise Videodokuments zu belegen. Das Gesuch sei entsprechend abzuweisen, zumal die Mahnung mit Kündigungsandrohung vom 31. März 2020 nicht als zugestellt gelte. Damit würden sich auch die Ausführungen zur Gültigkeit der Zustellung der Kündigung vom 15. Mai 2020 erübrigen.
2.1 Die Beschwerdeführerin bringt in ihrer Beschwerdeschrift zusammengefasst und im Wesentlichen vor, dem Beschwerdegegner sei mit eingeschriebenem Brief vom 31. März 2020 durch die Beschwerdeführerin eine Frist von 30 Tagen gemäss Art. 257d Abs. 1 OR zur Begleichung der ausstehenden Mietzinse der Monate Mai 2019 bis und mit Februar 2020 von total CHF 9'000.00 unter Androhung der Kündigung bei Nichtbezahlung gesetzt worden. Die fragliche Mietzinsschuld sei durch den Beschwerdegegner nicht beglichen worden, weshalb das Mietverhältnis gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR mittels amtlichem Formular am 15. Mai 2020 eingeschrieben per 30. Juni 2020 gekündigt worden sei.
2.2 Zur Begründung führt die Beschwerdeführerin aus, die eingeschränkte Empfangstheorie setze zwangsläufig voraus, dass der Mieter «erreichbar» sei beziehungsweise, dass eine Mitteilung überhaupt in seinen Machtbereich gelange und ihm zugestellt werden könne. Im Umkehrschluss bedeute dies: Sei es gar nicht möglich, dass eine Mitteilung respektive die Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung den Mieter erreiche und ihm zugestellt werden könne, und zwar auf keinem Weg, weder persönlich noch durch den Postboten (oder die Poststelle via Abholungseinladung und entsprechender Zustellfiktion), könne die eingeschränkte Empfangstheorie nicht greifen. Genau diese Problematik liege im vorliegenden Fall vor. Der Beschwerdegegner sei mehrmals aufgefordert worden, seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Er habe sodann gegenüber der Vermieterin mehrfach mündlich (persönlich) zugesichert, die offenen Mietzinse zu bezahlen; es sei bei leeren Versprechungen geblieben. Hierauf sei der Beschwerdegegner bereits seit geraumer Zeit vor der Zahlungsfristansetzung vom 31. März 2020 nicht mehr erreichbar gewesen. Es sei der Beschwerdeführerin nicht mehr möglich gewesen, ihn telefonisch zu erreichen oder persönlich beim Mietobjekt anzutreffen. Der Beschwerdeführerin sei nie eine neue Anschrift beziehungsweise Zustelladresse angegeben worden. Im Übrigen habe auch die Verfügung der Vorinstanz dem Beschwerdegegner nicht zugestellt werden können, weshalb eine Publikation im Amtsblatt erfolgt sei. Der Beschwerdegegner habe sodann keine Stellung zum Gesuch um Mieterausweisung vom 26. Juni 2020 genommen. Das Verhalten des Beschwerdegegners ziele offenkundig und mutwillig darauf ab, dass ihn keine privaten oder behördlichen Sendungen mehr erreichen könnten. Er verhindere damit offensichtlich, dass Mitteilungen jeglicher Art überhaupt in seinen Machtbereich gelangen und ihm zugestellt werden könnten.
2.3 Die Beschwerdeführerin bringt weiter vor, dass bei uneingeschränkter Anwendung der relativen Empfangstheorie – wovon die Vorinstanz ausgegangen sei –, es der Beschwerdeführerin gar nicht möglich sei, aufgrund der Mietzinsausstände dem Beschwerdegegner eine Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung nach Art. 257d Abs. 1 OR rechtsgenüglich zuzustellen. Eine persönliche Zustellung an den Beschwerdegegner entfalle vorliegend ebenfalls. Die Konsequenz wäre, dass konkret durch die Beschwerdeführerin keine ausserordentliche Kündigung gestützt auf Art. 257d Abs. 2 OR ausgesprochen werden könne. Sinn und Zweck der eingeschränkten Empfangstheorie sei letztlich der Schutz der Interessen des Mieters; er solle effektiv Kenntnis von den entsprechenden Mitteilungen erlangen können. Voraussetzung für die Anwendung dieses Interessensschutzes sei jedoch, dass Mitteilungen überhaupt in den Machtbereich des Mieters gelangen und ihm tatsächlich zugestellt werden könnten. Fehle es an dieser Voraussetzung, namentlich da der Mieter mutwillig verhindere, dass ihm Mitteilungen zugestellt werden könnten, vereitele und verwirke er selber den Schutz seiner Interessen (und eine Berufung auf eben diesen Schutz durch den Mieter wäre in Anbetracht seines Verhaltens letztlich rechtsmissbräuchlich).
2.4 Ferner bringt die Beschwerdeführerin vor, dass zwischen den Parteien mit Abschluss des Mietvertrags vom 23. März 2018 ein Dauerschuldverhältnis mit gegenseitigen Rechten und Pflichten begründet worden sei. Bei der Ausübung seiner Rechte und in Erfüllung seiner Pflichten habe jedermann nach Treu und Glauben zu handeln. Grundsätzlich hätten während der Dauer eines Mietverhältnisses sowohl Vermieter wie auch Mieter mit schriftlichen Erklärungen der anderen Seite zu rechnen, d.h. eine entsprechende postalische Erreichbarkeit müsse gewährleistet sein, sofern die Parteien ihren Pflichten vertragsgemäss nachkommen wollen. Der Beschwerdegegner sei bereits letztes Jahr betrieben worden und habe selbstverständlich gewusst, dass er mit der Nichtbezahlung der Mietzinse seine Pflichten verletzt habe. Die durch die Beschwerdeführerin erfolgte Betreibung sei belegt. Dagegen sei kein Rechtsvorschlag erhoben worden. Dem Beschwerdegegner sei in Anbetracht dieser Tatsachen sehr wohl bewusst gewesen, dass die Konsequenz der Nichtbezahlung der Mietzinse die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Beschwerdeführerin sein würde. Er habe mit entsprechenden Mitteilungen rechnen müssen. Der Beschwerdegegner habe in der Folge mutwillig eine Erreichbarkeit auf allen Ebenen vereitelt, sodass ihm nicht einmal mehr die Post habe zugestellt werden können. Die Vorgehensweise des Beschwerdegegners sei in der Absicht erfolgt, sich den Konsequenzen seines rechtswidrigen Handels zu entziehen. Ein solches Verhalten müsse als böswillig sowie treuwidrig eingestuft werden und verdiene keinen rechtlichen Schutz. Aus vorstehenden Gründen müsse das Schreiben vom 31. März 2020 entgegen der Annahme der Vorinstanz als zugestellt erachtet werden.
2.5 Weiter hält die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerdeschrift fest, dass der Sachverhalt vom Beschwerdegegner unbestritten sei. Dieser habe denn auch im Anschluss an die durch die Vorinstanz erfolgte Publikation im Amtsblatt vom 7. August 2020 zum Ausweisungsgesuch keine Stellungnahme eingereicht. Die Beschwerdeführerin habe mit dem Gesuch um Mieterausweisung und Vollstreckung vom 26. Juni 2020 alle nötigen Beweise eingereicht. Mittels Betreibungsregisterauszug vom 2. April 2020 sei namentlich belegt, dass bereits 2019 gegen den Beschwerdegegner zufolge Nichtbezahlung der Mietzinse eine Betreibung eingeleitet worden sei beziehungsweise Mietzinsausstände bestehen würden. Die Beschwerdeführerin habe weiter bezüglich der Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung vom 31. März 2020 als auch hinsichtlich des Kündigungsschreibens vom 15. Mai 2020 die verlangten Formen und Fristen eingehalten und die entsprechenden Dokumente mit dem Gesuch vom 26. Juni 2020 eingereicht. Die Rechtslage sei somit klar.
2.6 Letztlich verlangt die Beschwerdeführerin, es sei der Beschwerdegegner zu verpflichten, die Kosten des obergerichtlichen Verfahrens zu tragen sowie der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung in der Höhe der beiliegenden Honorarnote der unterzeichneten Anwältin zu entrichten. Ferner seien die Kosten des vorinstanzlichen Verfahrens in der Höhe von CHF 1'500.00 – zusammengesetzt aus den von der Beschwerdeführerin geleisteten Kostenvorschüssen von CHF 1'000.00 und CHF 500.00 (Amtspublikation) – dem Beschwerdegegner aufzuerlegen beziehungsweise habe dieser der Beschwerdeführerin die geleisteten Gerichtskostenvorschüsse zurückzuerstatten und ihr eine Parteientschädigung von CHF 945.00 zu bezahlen.
3. Die Beschwerde ist ein unvollkommenes ausserordentliches Rechtsmittel mit welchem unrichtige Rechtsanwendung und offensichtlich unrichtige Feststellung des Sachverhalts geltend gemacht werden kann (Art. 320 Schweizerische Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). In der Beschwerdebegründung ist darzulegen, auf welchen Beschwerdegrund sich die Beschwerdeführerin beruft und an welchen Mängeln der angefochtene Entscheid leidet. Es besteht eine Rügepflicht (Dieter Freiburghaus / Susanne Afheldt in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Zürich 2016, Art. 321 ZPO N 15).
4. Nach Art. 257d OR kann der Vermieter dem Mieter von Wohnräumen, der sich mit fälligen Mietzinsen oder Nebenkosten im Zahlungsrückstand befindet, unter Ansetzung einer Frist von mindestens 30 Tagen schriftlich die Kündigung des Mietverhältnisses androhen. Wird auch innert dieser Frist nicht bezahlt, kann der Vermieter mit einer weiteren Frist von 30 Tagen auf das Ende eines Monats kündigen. Für das Ansetzen der Zahlungsfrist bei Zahlungsrückständen gemäss Art. 257d Abs. 1 OR gilt die eingeschränkte (relative) Empfangstheorie, wonach ein Einschreiben erst dann als zugestellt gilt, wenn es der Adressat tatsächlich in Empfang nimmt und nicht bereits dann, wenn es in den Machtbereich des Empfängers gelangt. Kann ein eingeschriebener Brief dem Empfänger nicht sofort übergeben werden, so ist auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem er ihn aufgrund eines hinterlegten Abholscheins tatsächlich bei der Poststelle abholt. Wird die Mitteilung auch innerhalb der siebentägigen Abholfrist nicht abgeholt, so wird fingiert, sie sei am letzten Tag dieser Frist in Empfang genommen worden (BGE 119 II 147 E. 2).
5. Ist der Empfänger abwesend und sorgt er nicht dafür, dass ihn Sendungen während dieser Zeit erreichen können, so kann er von Sendungen erst verspätet oder – bei eingeschriebenen Sendungen, die nach Ablauf der Abholungsfrist an den Absender retourniert wurden – gar nicht Kenntnis nehmen. Keine Kenntnis nehmen kann der Empfänger auch von eingeschriebenen Sendungen, die an den Absender retourniert werden, da der Empfänger an der angegebenen Adresse nicht ermittelt werden konnte. Im Allgemeinen trägt der Empfänger dieses Risiko, weil der Absender damit rechnen darf, der Empfänger werde sich so organisieren, dass Zustellungen an ihn erfolgen können. Wird eine eingeschrieben versandte Sendung wegen der Abwesenheit des Empfängers als unzustellbar an den Absender zurückgeschickt, so gilt die Zustellung als erfolgt, ohne dass der Absender einen zweiten Zustellungsversuch unternehmen müsste (Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 26. Februar 2016, LF160008-O/U, E. 4.3). Ansonsten könnte der Absender im Abwesenheitsfall des Empfängers an diesen keine gültige Zustellung mehr vornehmen beziehungsweise ihm zustehende Rechte, die mit der Abgabe von Erklärungen verbunden sind – wie eine Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung – ausüben (vgl. Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 3. Februar 2016, NG150022-O/U, E. 4.4). Der Empfänger kann durch Bezeichnung eines Zustellempfängers dafür sorgen, dass ihn Sendungen während einer Abwesenheit erreichen. Dies setzt indes eine unmissverständliche Mitteilung an den Absender voraus, künftig oder während einer bestimmten Zeit Sendungen an einen Dritten zu richten (Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 26. Februar 2016, LF160008-O/U, E. 4.3).
6. Das Gericht gewährt gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Unbestritten ist der Sachverhalt, wenn die beklagte Partei die anspruchsbegründenden Behauptungen der klagenden Partei nicht bestreitet beziehungsweise sich gar nicht dazu äussert, mithin säumig ist (Dieter Hofmann in: Karl Spühler et al. [Hrsg.], Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, Basel 2017, Art. 257 ZPO N 10). Für die anspruchsbegründenden Tatsachen gilt grundsätzlich das Regelbeweismass des strikten Beweises (BGer 5A_768/2012 vom 17. Mai 2013, E. 4.2.1), wobei dieser in der Regel durch Urkunden zu erbringen ist (vgl. Art. 254 Abs. 1 ZPO). Dabei obliegt es dem Kläger für die anspruchsbegründenden Tatsachen vollen Beweis zu erbringen (BGE 138 III 620 E. 5.1.1). Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung von Lehre und Rechtsprechung ohne weiteres ergibt und damit die Rechtsanwendung zu einem eindeutigen Ergebnis führt (BGE 138 III 123 E. 2.1.2).
7. Vorab ist festzuhalten, dass der Sachverhalt aufgrund fehlender Stellungnahme seitens des Beschwerdegegners beziehungsweise seiner Säumigkeit unbestritten ist. Mithin ist unbestritten, dass ein Mietvertrag zwischen den Parteien besteht, der Beschwerdegegner betreffend das zur Diskussion stehende Mietobjekt in Zahlungsrückstand geraten ist, daraufhin die Beschwerdeführerin dem Beschwerdegegner mittels eingeschriebenem Brief versuchte die Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung vom 31. März 2020 sowie – aufgrund Nichtbezahlung seitens des Mieters – die Kündigung vom 15. Mai 2020 zukommen zu lassen. Die Mitteilungen wurden jedoch mit dem Vermerk «Empfänger konnte unter angegebener Adresse nicht ermittelt werden» an die Absenderin retourniert. Ferner ist auch unbestritten, dass der Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin keine neue Zustelladresse angegeben hat.
8. Der Vorderrichter ging davon aus, der Beschwerdeführerin sei der Nachweis eines rechtsgenüglichen Zugangs der Zahlungsfristansetzung gemäss Art. 257d Abs. 1 OR mittels der eingereichten Urkunden nicht gelungen, sie vermöge mithin die anspruchsbegründenden Tatsachen nicht zu beweisen. Dabei verkennt der Vorderrichter, dass die Zustellfiktion in Bezug auf die Zahlungsfristansetzung mit Kündigungsandrohung greift, wenn die eingeschriebene Sendung als unzustellbar an die Absenderin zurückgeschickt wird, weil der Empfänger an der angegebenen Adresse nicht ermittelt werden konnte, und dieser der Absenderin keine Bezeichnung einer neuen Zustelladresse mitgeteilt hat. Wie soeben erwähnt ist vorliegend unbestritten, dass der Beschwerdegegner der Beschwerdeführerin keine neue Zustelladresse mitgeteilt hat. Wie der Vorderrichter zutreffend festgehalten hat, ist auf der eingeschriebenen Sendung der Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung vom 31. März 2020 vermerkt worden, dass der Empfänger unter der angegebenen Adresse nicht ermittelt werden könne. Aus dieser von der Beschwerdeführerin ins Recht gelegten Urkunde geht somit eindeutig hervor, dass diese eingeschriebene Sendung als unzustellbar an die Beschwerdeführerin zurückgeschickt wurde. Aufgrund der Unzustellbarkeit dieser Sendung und der fehlenden Mitteilung einer neuen Zustelladresse seitens des Beschwerdegegners, trägt dieser das Risiko, dass er von eingeschriebenen Sendungen, die wegen fehlender Ermittlung des Empfängers an der angegebenen Adresse an die Absenderin retourniert werden, keine Kenntnis nehmen kann. Der Beschwerdegegner könnte selbst dann der Zustellfiktion nicht entgehen, wenn er der Beschwerdeführerin seine Abwesenheit mitgeteilt hätte, jedoch – wie vorliegend unbestrittenermassen der Fall – keine Vorkehrungen zum Empfang getroffen hat, da gerade im Rahmen von Dauerschuldverhältnissen immer wieder mit Zustellungen gerechnet werden muss (vgl. Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 26. Februar 2016, LF160008-O/U, E. 4.3; Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 3. Februar 2016, NG150022-O/U, E. 4.4). Dass der Beschwerdegegner mit weiteren Mitteilungen der Beschwerdeführerin rechnen musste, zeigt im Übrigen auch der Umstand, dass diese bereits im Juli 2019 eine Betreibung gegen den Beschwerdegegner eingeleitet hat (Gesuchsbeilage 7). Aufgrund der bewiesenen Unzustellbarkeit der Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung vom 31. März 2020 sowie dem unbestrittenen Umstand der fehlenden Mitteilung einer neuen Zustelladresse seitens des Beschwerdegegners, greift die Zustellfiktion. Folglich gilt die Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung vom 31. März 2020 als dem Beschwerdegegner zugegangen.
9. Betreffend die Gültigkeit der Kündigung vom 15. Mai 2020 macht die Beschwerdeführerin zu Recht geltend, dass in Bezug auf den Zugang ebendieser Mitteilung die absolute Empfangstheorie gelte. Bei einem eingeschriebenen Brief gilt, wenn ihn der Postbote dem Adressaten oder einem zur Entgegennahme der Sendung ermächtigten Dritten nicht tatsächlich aushändigen konnte und er im Briefkasten oder im Postfach des Adressaten eine Abholungseinladung hinterlässt, dass die Sendung zugegangen ist, sobald der Empfänger gemäss Abholungseinladung bei der Poststelle davon Kenntnis nehmen kann; dabei handelt es sich um den selben Tag, an dem die Abholungseinladung im Briefkasten hinterlegt wurde, wenn vom Adressaten erwartet werden kann, dass er die Sendung sofort abholt, andernfalls in der Regel um den darauf folgenden Tag (BGE 137 III 208 E. 3.1.2). Auf die tatsächliche Kenntnisnahme des Adressaten kommt es folglich nicht an. Wird die eingeschrieben versandte Kündigung als unzustellbar zurückgeschickt, muss die Zustellung nicht wiederholt werden (Anita Thanei in: David Lachat et al. [Hrsg.], Mietrecht für die Praxis, Zürich 2016, Ziffer 25.9.1; Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich vom 2. Oktober 2014, PF140033-O/U, E. 4.1).
10. Es ist unbestritten, dass die Beschwerdeführerin dem Beschwerdegegner die Kündigung vom 15. Mai 2020 mittels eingeschriebenem Brief hat zukommen lassen und dieser an die Absenderin mit dem Vermerk «Empfänger konnte unter angegebener Adresse nicht ermittelt werden» zurückgesandt wurde. Die eingeschrieben versandte Kündigung wurde entsprechend als unzustellbar an die Beschwerdeführerin zurückgeschickt. Dies belegen im Übrigen auch die von der Beschwerdeführerin ins Recht gelegten Urkunden. Es ist Sache des Beschwerdegegners die Organisation des ungehinderten Zuganges von Erklärungen der Beschwerdeführerin als seine Vertragspartei sicherzustellen, wobei diesbezüglich auf die Ausführungen betreffend die Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung verwiesen werden kann. Aufgrund der obigen Ausführungen war die Beschwerdeführerin nicht verpflichtet, einen erneuten Zustellungsversuch zu unternehmen, vielmehr gilt die Kündigung vom 15. Mai 2020 als dem Beschwerdeführer rechtsgenüglich zugegangen. Im Übrigen wurden auch die Fristen und Formvorschriften betreffend die Kündigung eingehalten.
11. Zusammengefasst ist der Beschwerdeführerin der Nachweis des rechtsgenüglichen Zugangs der Zahlungsaufforderung mit Kündigungsandrohung vom 31. März 2020 beim Beschwerdegegner sowie der Kündigung vom 15. Mai 2020 gelungen. Im Ergebnis präsentiert sich somit ein unbestrittener Sachverhalt als auch eine klare Rechtslage, weshalb die Voraussetzungen für den Rechtsschutz in klaren Fällen entgegen der Annahme der Vorinstanz erfüllt sind und das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen vom 26. Juni 2020 gutzuheissen ist.
12. Die Beschwerde ist demnach gutzuheissen und das angefochtene Urteil des Richteramts Olten-Gösgen vom 25. August 2020 ist aufzuheben. Der Beschwerdegegner ist auf den 30. Oktober 2020 auszuweisen. Er hat die Liegenschaft auf diesen Zeitpunkt zu räumen und zu verlassen.
13. Dem Verfahrensausgang entsprechend werden die Prozesskosten der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Aufgrund der Gutheissung der Beschwerde hat der Beschwerdegegner die Kosten des Beschwerdeverfahrens in der Höhe von CHF 750.00 zu tragen. Der Beschwerdegegner hat auch die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens in der Höhe von CHF 1'000.00 zu tragen. Er hat der Beschwerdeführerin die von ihr bevorschussten Kosten zu erstatten. Zudem macht die Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung für das erstinstanzliche Verfahren in der Höhe von CHF 945.00 sowie für das obergerichtliche Verfahren von CHF 898.00 geltend. Die eingereichten Honorarnoten erscheinen als angemessen, weshalb der Beschwerdegegner verpflichtet wird, der Beschwerdeführerin eine Parteientschädigung für beide Verfahren von total CHF 1'843.00 zu bezahlen.
Demnach wird erkannt:
1. Die Beschwerde wird gutgeheissen und das Urteil des a.o. Amtsgerichtsstatthalters von Olten-Gösgen vom 25. August 2020 wird aufgehoben. Das Gesuch um Rechtsschutz in klaren Fällen vom 26. Juni 2020 wird gutgeheissen.
2. B.___ hat die gemietete [...]-Zimmerwohung, [...], [...] in […], bis spätestens 30. Oktober 2020 zu räumen und gereinigt zurückzugeben.
3. Die A.___ hat bis spätestens 6. November 2020 dem Oberamt Olten-Gösgen mitzuteilen, ob die Mietwohnung geräumt und verlassen wurde.
4. Für den Fall, dass die Mietwohnung nicht urteilsgemäss geräumt und verlassen worden ist, wird das Oberamt Olten-Gösgen angewiesen, umgehend die zwangsweise Ausweisung zu veranlassen, nötigenfalls unter Anwendung von Polizeigewalt und unter zwangsweiser Verschaffung von Zugang in die Liegenschaft.
5. Die A.___ hat bei der zwangsweisen Räumung mitzuwirken, indem auf Anweisung des Oberamtes Olten-Gösgen der Zutritt zur Mietwohnung gewährt und die für die Räumung notwendigen Hilfspersonen organisiert (namentlich Schlüsselservice, Zügelunternehmen, Person für die Wohnungsabnahme, allfällige Lagerung der Gegenstände) sowie die Kosten hierfür vorgeschossen werden.
6. B.___ wird für den Fall, dass die Mietwohnung innert der gesetzten Frist nicht ordnungsgemäss geräumt und verlassen wird, hiermit die Strafe nach Art. 292 StGB ausdrücklich angedroht. Diese lautet: «Wer der von einer zuständigen Behörde oder einem zuständigem Beamten unter Hinweis auf die Strafandrohung dieses Artikels an ihn erlassenen Verfügung nicht Folge leistet, wird mit Busse bestraft.»
7. B.___ hat die Gerichtskosten des vorinstanzlichen Verfahrens von CHF 1'000.00 zu bezahlen. Diese werden mit den von der A.___ geleisteten Kostenvorschüssen von CHF 1'500.00 verrechnet. B.___ hat der A.___ CHF 1'000.00 zu erstatten. Die anderen CHF 500.00 werden der A.___ von der zentralen Gerichtskasse in Solothurn zurückerstattet.
8. B.___ hat die Gerichtskosten des obergerichtlichen Verfahrens im Umfang von CHF 750.00 zu bezahlen. Dieser Betrag wird mit dem von der A.___ geleisteten Kostenvorschuss in gleicher Höhe verrechnet. B.___ hat den Betrag von CHF 750.00 direkt an die A.___ zu bezahlen.
9. B.___ hat der A.___ eine Parteientschädigung für beide Verfahren von total CHF 1'843.00 zu bezahlen.
10. Die Kosten einer allfälligen Vollstreckung hat B.___ zu tragen. Ein entsprechender Kostenentscheid wird nach Abschluss des Verfahrens durch das Richteramt Olten-Gösgen erlassen.
Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter CHF 15'000.00.
Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.
Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts
Der Vorsitzende Die Rechtspraktikantin
Müller Bur