Obergericht
Zivilkammer
Urteil vom 31. Januar 2024
Es wirken mit:
Vizepräsidentin Kofmel
Oberrichter Flückiger
Oberrichter Werner
Gerichtsschreiber Schaller
In Sachen
A.___,
Berufungsklägerin
gegen
1. B.___
2. C.___
beide vertreten durch D.___,
Berufungsbeklagte
betreffend Ausweisung und Vollstreckung
zieht die Zivilkammer des Obergerichts in Erwägung:
I.
1. Mit Urteil vom 28. August 2023 wies die Amtsgerichtspräsidentin von Dorneck-Thierstein auf Gesuch der Vermieter B.___ und C.___ vom 21. Juli 2023 E.___ und A.___ an, die 5.5 Zimmerwohnung in [...] bis spätestens 13. Oktober 2023, 12:00 Uhr, zu verlassen und den Vermietern in ordnungsgemässem, geräumten Zustand zu übergeben (Ziffer 2). In den Ziffern 3 - 5 ihres Urteils regelte sie die Vollstreckung durch das Oberamt Dorneck-Thierstein. Weiter auferlegte sie E.___ und A.___ die Prozesskosten (Ziffern 6 und 7).
2. Gegen das begründete Urteil erhob A.___ (im Folgenden die Berufungsklägerin) am 26. September 2023 form- und fristgerecht Berufung an das Obergericht. Sie verlangt, das Gesuch vom 21. Juli 2023 sei in Bezug auf ihre Person vollumfänglich und kostenfällig abzuweisen.
3. Die Vermieter (im Folgenden die Berufungsbeklagten) teilten mit Eingabe vom 2. November 2023 (Postaufgabe) mit, E.___ sei am 31. Oktober 2023 ausgezogen. Sie möchten die Zwangsräumung, die am 8. November 2023 hätte stattfinden sollen, per sofort zurückziehen.
4. Das Oberamt Dorneck-Thierstein teilte am 6. November 2023 mit, dass es keine zwangsweise Räumung und Ausweisung habe durchführen müssen.
5. Mit Verfügung der Präsidentin der Zivilkammer vom 6. November 2023 wurde den Parteien in Aussicht gestellt, das Berufungsverfahren als gegenstandslos abzuschreiben. Den Parteien wurde Frist gesetzt, sich bis 20. November 2023 zur Kostenverteilung zu äussern.
6. Die Berufungsbeklagten beantragten am 16. November 2023, die Beklagten seien zur Übernahme der gesamten Kosten in solidarischer Verbindung zu verurteilen.
7. Die Berufungsklägerin verlangte in ihrer Stellungnahme vom 20. November 2023, infolge der Erklärung der Gegenstandslosigkeit des Ausweisungsverfahrens sei von jeglicher Kostenauflage zulasten ihrer Person abzusehen.
8. Für die Parteistandpunkte und die Erwägungen der Vorinstanz wird grundsätzlich auf die Akten verwiesen. Soweit erforderlich, ist nachstehend darauf einzugehen.
II.
1. Die Berufungsklägerin bringt vor, sie habe bereits im erstinstanzlichen Verfahren ihre Passivlegitimation bestritten. Das zwischen E.___, ihr und den Vermietern bestehende Mietverhältnis sei von diesen mit Kündigung vom 22. September 2022 per 31. März 2023 gekündigt worden. Sie sei im Verlauf des März 2023 und damit noch vor Ablauf der Kündigungsfrist aus dem Mietobjekt ausgezogen. Dies sei im vorliegenden Verfahren unwidersprochen geblieben bzw. sei von E.___ bestätigt worden. Am 17. Februar 2023 und damit noch vor Ablauf der Kündigungsfrist hätten die Vermieter und E.___ eine Vereinbarung über eine dreimonatige Verlängerung des Mietvertrags per 30. Juni 2023 abgemacht. Sie sei nie Partei dieser Vereinbarung geworden.
2. Die Ausführungen der Berufungsklägerin sind zutreffend. Ihre Darstellung wird durch die eingereichten Urkunden und Stellungnahmen bestätigt. Im Übrigen haben die Vermieter bereits in der Begründung ihres Ausweisungsgesuchs darauf hingewiesen, dass die Berufungsklägerin nicht mehr im gemeinsamen gemieteten Einfamilienhaus wohnt. Es ist somit erstellt, dass die Berufungsklägerin bereits Ende März 2023 ausgezogen war und sich nicht mehr im Mietobjekt aufhielt. Das Ausweisungsgesuch war in Bezug auf ihre Person zum vornherein gegenstandslos. An der Aufhebung des Ausweisungsentscheids besteht indessen kein Rechtsschutzinteresse. Es geht der Berufungsklägerin um die Kostenfolgen des gegenstandslosen Entscheids. Die Ziffern 1 - 5 des angefochtenen Urteils können deshalb bestehen bleiben.
3. Nach Art. 107 Abs. 1 lit. e ZPO können die Prozesskosten nach Ermessen verteilt werden, wenn das Verfahren als gegenstandslos abgeschrieben wird und das Gesetz nichts anderes vorsieht. Vorliegend tragen die Vermieter die Verantwortung für die Gegenstandslosigkeit. Sie haben ein Ausweisungsgesuch gegen eine Partei gestellt, die das Mietobjekt auf den Kündigungstermin hin verlassen hat. Die entsprechenden Prozesskosten haben deshalb die Vermieter zu tragen. Die Ziffern 6 und 7 des angefochtenen Urteils sind aufzuheben und die Prozesskosten sind neu auf die Vermieter und auf E.___ zu verteilen. Dieser hat den Vermietern eine Parteientschädigung von CHF 50.00 zu bezahlen. Da mittlerweile feststeht, dass das Ausweisungsurteil nicht vollstreckt werden muss, sind noch die Gerichtskosten von CHF 750.00 je hälftig auf die Vermieter und auf E.___ zu verlegen.
4. Die Berufung ist demnach gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist. In der Sache bzw. in Bezug auf den Kostenentscheid hat die Berufungsklägerin jedoch vollumfänglich obsiegt und die Berufungsbeklagten sind mit ihrem Antrag unterlegen. Die Berufungsbeklagten haben demnach die Kosten des Berufungsverfahrens mit einer Entscheidgebühr von CHF 450.00 zu bezahlen. Sie haben der Berufungsklägerin den von ihr in dieser Höhe geleisteten Kostenvorschuss zu erstatten. Eine Parteientschädigung wird der Berufungsklägerin mangels Antrags nicht zugesprochen.
Demnach wird erkannt:
1. Die Berufung wird gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird.
2. Ziffer 6 des Urteils der Amtsgerichtspräsidentin von Dorneck-Thierstein vom 28. August 2023 wird aufgehoben und lautet neu wie folgt:
E.___ hat B.___ und C.___ eine Parteientschädigung von CHF 50.00 zu bezahlen.
3. Ziffer 7 des Urteils der Amtsgerichtspräsidentin von Dorneck-Thierstein vom 28. August 2023 wird aufgehoben und lautet neu wie folgt:
E.___ sowie B.___ und C.___ haben an die Gerichtskosten des erstinstanzlichen Verfahrens von CHF 750.00 je einen Betrag von CHF 375.00 zu bezahlen. Der Anteil von B.___ und C.___ wird mit dem von ihnen geleisteten Kostenvorschuss von CHF 1’000.00 verrechnet. E.___ hat B.___ und C.___ den Betrag von CHF 375.00 zu ersetzen. Die Gerichtskasse des Kantons Solothurn hat B.___ und C.___ den verbleibenden Betrag von CHF 250.00 zurückzuerstatten.
4. Die Kosten des Berufungsverfahrens mit einer Entscheidgebühr von CHF 450.00 haben B.___ und C.___ zu bezahlen. Diese werden mit dem von A.___ geleisteten Kostenvorschuss verrechnet. B.___ und C.___ haben A.___ den von ihr bevorschussten Betrag von CHF 450.00 zu ersetzen.
Rechtsmittel: Der Streitwert liegt unter CHF 15'000.00.
Sofern sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Eröffnung des begründeten Urteils beim Bundesgericht Beschwerde in Zivilsachen eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Die Frist wird durch rechtzeitige Aufgabe bei der Schweizerischen Post gewahrt. Die Frist ist nicht erstreckbar. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift des Beschwerdeführers oder seines Vertreters zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Bestimmungen des Bundesgerichtsgesetzes massgeblich.
Soweit sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt, kann gegen diesen Entscheid innert 30 Tagen seit Erhalt beim Bundesgericht subsidiäre Verfassungsbeschwerde eingereicht werden (Adresse: 1000 Lausanne 14). Mit der Verfassungsbeschwerde kann die Verletzung von verfassungsmässigen Rechten gerügt werden. Die Beschwerdeschrift hat die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten. Für die weiteren Voraussetzungen sind die Art. 115 bis 119 Bundesgerichtsgesetz massgeblich. Wird gleichzeitig Beschwerde in Zivilsachen und subsidiäre Verfassungsbeschwerde erhoben, so sind beide Rechtsmittel in der gleichen Beschwerdeschrift einzureichen.
Im Namen der Zivilkammer des Obergerichts
Die Vizepräsidentin Der Gerichtsschreiber
Kofmel Schaller