Publikationsplattform St.Galler Gerichte Fall-Nr.: B 2025/125 Stelle: Verwaltungsgericht Rubrik: Verwaltungsgericht Publikationsdatum: 25.03.2026 Entscheiddatum: 20.02.2026 Entscheid Verwaltungsgericht, 20.02.2026 Verkehrswertschätzung. Art. 6 Abs. 1 Bst. c GGS. Mit dem Eigentumswechsel erfuhr die Nutzung des Grundstücks eine wesentliche Veränderung der wertbestimmenden Eigenschaften, womit eine Neuschätzung zulässig war. Bei der Verkehrswertschätzung des Jahres 2017 bestanden noch keine Anhaltspunkte dafür, dass gewerbsmässige Renditeziele die Nutzung des Grundstücks der damaligen Eigentümerin beeinflussten. Damals stand – jedenfalls mittelfristig – die Fortsetzung der bisherigen Nutzung des Grundstücks und der über 100-jährigen Scheune als vermietetem Lagerraum noch nicht in Frage. Dieser Ausgangslage wurde bei der Schätzung im Jahr 2017 insoweit Rechnung getragen, als eine Reduktion des Baulandwerts in Form eines nicht in naher Zukunft liegenden Realisierungshorizonts von immerhin fünf Jahren gewährt wurde. Demgegenüber ist aufgrund des Gesellschaftszwecks der Käuferin und ihrer Organisation als gewinnstrebige juristische Person davon auszugehen, dass sie das im Jahr 2022 gekaufte Grundstück zur gewerbsmässigen Nutzung als Renditeobjekt erworben hat. Mit dem Eigentumswechsel wurde nicht nur der Nutzungszweck (neu: Renditegrundstück) verändert, sondern fiel auch der Grund für den Realisierungshorizont von fünf Jahren und damit für die entsprechende Wertreduktion dahin. (Verwaltungsgericht, B 2025/125) Entscheid siehe pdf. © Kanton St.Gallen 2026 Seite 1/14
Kanton St.Gallen Gerichte
Verwaltungsgericht Abteilung III
Entscheid vom 20. Februar 2026 Besetzung Abteilungspräsidentin Lendfers; Verwaltungsrichterin Bietenharder, Verwaltungsrichter Engeler; Gerichtsschreiber Geertsen
Geschäftsnr. B 2025/125
Verfahrensbeteiligte
A.__ GmbH, Beschwerdeführerin, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. David Brunner, Advokaturbureau Brunner & Dudli, Hinterlauben 12, 9000 St. Gallen,
gegen Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 9001 St. Gallen, Vorinstanz, Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Beschwerdegegner,
Gegenstand Steuerschätzung Grundstück
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2/13 Das Verwaltungsgericht stellt fest: A. a. Für das damals im Eigentum von B.__ stehende Grundstück Nr. 0000_, C.__-weg, Z.__, wurde mit Verfügung des Steueramts Z.__ vom 28. Juni 2017 der Verkehrswert von CHF 215’000 als Steuerwert festgelegt (act. 7.7.1). Das Grundstück mit einer Fläche von 814 m2 ist mit einer vermieteten Scheune (150 m2) überbaut. Es handelt sich um Rohbauland, das der Kernzone K2 zugeordnet ist (nutzbare Fläche 737 m2; siehe zum Ganzen act. 7.7.1 sowie das Schreiben des Grundbuchamts Z.__ vom 28. Juni 2017, act. 7.2.5). b. Im Rahmen eines von Amtes wegen eingeleiteten Anpassungsverfahrens setzte das Steueramt Z.__ mit Verfügung vom 15. Juli 2022 einen Verkehrswert von CHF 431'000 als Steuerwert fest (act. 7.7.2). Am 9. November 2022 widerrief das kantonale Steueramt die Schätzungsverfügung vom 15. Juli 2022, weil die Schätzung weder von der Grundeigentümerin beantragt noch der Antrag schriftlich erfolgt sei (act. 7.7.3). c. Am 27. Dezember 2022 verkaufte B.__ das Grundstück Nr. 0000_ an die am __. Juli 2022 von ihr (mit-)gegründete A.__ GmbH mit Sitz in Z.__ für einen Kaufpreis von CHF 215’000. Sie ist einzelzeichnungsberechtigte Gesellschafterin und Vorsitzende der Geschäftsführung der A.__ GmbH (zum Kaufvertrag siehe act. 7.12.1). Der Hauptzweck der Gesellschaft bildet «die Verwaltung, Vermietung, Erwerb, Verkauf sowie Vermittlung von Liegenschaften, Planung und Realisierung von Neu- und Umbauten, Gebäudesanierungen sowie alle damit verbundenen Rechtsgeschäfte» (siehe zum Ganzen den kantonalen Handelsregisterauszug; <www.zefix.admin.ch>). d. Das kantonale Steueramt hielt in der Folge eine Neuschätzung des Grundstücks Nr. 0000_ für nötig, weil es an eine teilweise selbstbeherrschte juristische Person veräussert worden sei (E-Mail vom 12. April 2024, act. 7.7.4). Mit Verfügung vom 3. Mai 2024 setzte das Steueramt Z.__ den Verkehrswert von CHF 433'000 als neuen Steuerwert fest (Schätzungsdatum: 25. April 2024, act. 7.7.7; zu den Berechnungsgrundlagen siehe act. 7.7.8). e. Gegen die Verfügung vom 3. Mai 2024 erhob die A.__ GmbH am 28. Mai 2024 Einsprache.
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3/13 Sie beantragte die ersatzlose Aufhebung der angefochtenen Verfügung. Im Wesentlichen machte sie geltend, es seien keine qualifizierten Veränderungen seit der letzten Schätzung des Jahres 2017 ersichtlich, die eine ausnahmsweise Neuschätzung ausserhalb des Zehnjahresturnus rechtfertigen würden (act. 7.7.9). f. In der Aktennotiz vom 10. Juli 2024 hielt der Fachspezialist der Gebäudeversicherung des Kantons St. Gallen zur Einsprache fest, die Neuschätzung sei aufgrund der Handänderung im Hinblick auf die Grundstückgewinnsteuer erfolgt. Es sei davon auszugehen und es würden Anhaltspunkte dafür bestehen, dass dem vereinbarten Preis keine rechtsgeschäftliche Bedeutung zukomme. Bei Einbringung in eine selbstbeherrschte Gesellschaft fehle es häufig an einer verlässlichen Preisbestimmung, wovon auch vorliegend ausgegangen werden müsse. Die Festlegung des aktuellen Verkehrswerts stelle einen legitimen Grund für die Neuschätzung dar. Sie sei zu Recht erfolgt. Die festgelegten Steuerwerte (Verkehrswert CHF 433'000, Mietwert der Scheune CHF 1’800/Jahr) entsprächen dem örtlichen Preisniveau (act. 7.7.11). Das kantonale Steueramt schloss sich dieser Sichtweise an und wies die Einsprache am 10. September 2024 ab (act. 7.7.12). B. a. Gegen den Einspracheentscheid vom 10. September 2024 erhob die A.__ GmbH am 9. Oktober 2024 Rekurs bei der Verwaltungsrekurskommission. Sie beantragte, der angefochtene Entscheid sei ersatzlos aufzuheben. Sie hielt am Standpunkt fest, dass der Kauf des Grundstücks kein Grund für eine Neuschätzung sei. Eine Neuschätzung sei mangels qualifizierter Veränderung erst im Jahr 2027 fällig. Sodann sei die Neuschätzung vom 3. Mai 2024 nicht nachvollziehbar. Es sei insbesondere nicht ersichtlich, weshalb sich der Sachwert des seit 2017 unveränderten Grundstücks mit unveränderter Scheune verdoppelt haben solle (act. 7.1). b. Mit Entscheid II/2-2024/15 wies die Verwaltungsrekurskommission den Rekurs der A.__ GmbH ab. Zur Begründung führte sie aus, aufgrund der seit 2017 bis zum Grundstückverkauf im Jahr 2022 eingetretenen Entwicklung auf dem Immobilienmarkt könne der amtliche Verkehrswert von 2017 nicht mehr als massgeblich betrachtet werden. Der Verkehrswert des Grundstücks zum Verkaufszeitpunkt sei somit nicht bekannt gewesen. Um ihren gesetzlichen Auftrag (Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer) erfüllen zu können, sei die Steuerbehörde verpflichtet gewesen, den Verkehrswert im Verkaufszeitpunkt zu bestimmen. Diese Ausgangslage stelle eine zulässige Abweichung vom Zehnjahresturnus dar. In
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4/13 materieller Hinsicht habe die anwaltlich vertretene A.__ GmbH keinen (Eventual-)Antrag gestellt. Deshalb sei die angefochtene Verfügung (richtig: der angefochtene Einspracheentscheid) in materieller Hinsicht keiner Überprüfung durch die Verwaltungsrekurskommission zugänglich (act. 2). C. a. Gegen den Rekursentscheid der Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) vom 12. Mai 2025 erhob die A.__ GmbH (Beschwerdeführerin) am 16. Juni 2025 Beschwerde. Sie beantragte die Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Die Beschwerdeführerin hielt zusammengefasst an der Auffassung fest, dass eine Anpassung des 2017 ermittelten Steuerwerts von CHF 215'000 mangels Anpassungsgründen nicht zulässig sei. Die Abweichung der Schätzung des Jahres 2024 von derjenigen von 2017 liege wohl einfach darin, dass die Schätzungen von verschiedenen Personen vorgenommen worden seien. Sodann stelle die Marktpreisentwicklung keinen Grund für eine Anpassung dar. Zudem treffe nicht zu, dass die Baulandpreise zwischen dem Jahr 2017 und dem Jahr 2022 erheblich angestiegen seien. Die Schätzung sei auch inhaltlich aus verschiedenen Gründen nicht nachvollziehbar. Die Vorinstanz sei zu Unrecht auf die im Rekursverfahren gegen den Schätzwert vorgebrachten Rügen nicht eingegangen. Des Weiteren beanstandete die Beschwerdeführerin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs, weil ihr nicht vollständige Einsicht in die Liste der Baulandverkäufe gewährt worden sei (act. 1). b. Die Vorinstanz beantragte in der Vernehmlassung vom 10. Juli 2025 die Abweisung der Beschwerde und machte in Ergänzung zur Begründung des angefochtenen Rekursentscheids geltend, dass Vermögenssteuerwerte den aktuellen Marktpreisen zu entsprechen hätten (act. 6). c. In der Vernehmlassung vom 21. August 2025 ersuchte das kantonale Steueramt (Beschwerdegegner) um Abweisung der Beschwerde. Es wies darauf hin, dass auf dem streitbetroffenen Grundstück mittlerweile der Neubau eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohnungen geplant sei. Das Baugesuch sei im April 2025 aufgelegt worden (act. 12.1). Aufgrund dieses Baugesuchs sei der Landwert mittels Lageklasse-Methode plausibilisiert
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5/13 worden (siehe hierzu act. 12.2 f.). Daraus ergebe sich aufgrund der hohen Ausnutzungsmöglichkeit in der Kernzone K2 ein Preis von CHF 1'000 pro m2. Wegen der Vergleichspreise werde jedoch auf einen Antrag um Erhöhung des Verkehrswerts verzichtet (act. 11). d. Die Beschwerdeführerin entgegnete der Vorinstanz und dem Beschwerdegegner in der Stellungnahme vom 2. Oktober 2025, als juristische Person unterstehe sie nicht der Vermögenssteuer. Sodann habe sie das Baugesuch erst ungefähr zweieinhalb Jahre nach dem Erwerb eingereicht; es habe wegen Einsprachen aus Erschliessungsgründen zurückgezogen werden müssen. Ausserdem sei die Schätzung im Jahr 2017 bereits zu Baulandpreisen erfolgt. Die vom Beschwerdegegner eingereichten Potentialberechnungen seien falsch, da sie über das baurechtlich zulässige Ausmass hinausgehen würden (act. 17). Darüber zieht das Verwaltungsgericht in Erwägung: 1. Die sachliche Zuständigkeit des Verwaltungsgerichts ist gegeben (Art. 196 Abs. 1 des Steuergesetzes, sGS 811.1, StG; Art. 59 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege, sGS 951.1, VRP). Die Beschwerdeführerin ist als Eigentümerin des betroffenen Grundstücks zur Ergreifung des Rechtsmittels legitimiert (Art. 196 Abs. 1 StG). Die Beschwerde vom 16. Juni 2025 wurde rechtzeitig eingereicht und genügt den gesetzlichen Anforderungen (Art. 196 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 161 StG sowie Art. 64 in Verbindung mit Art. 48 Abs. 1 VRP). Auf die Beschwerde ist einzutreten. 2. Umstritten und nachfolgend zu prüfen ist einerseits, ob der Beschwerdegegner den am 28. Juni 2017 festgesetzten Verkehrswert des Grundstücks Nr. 0000_ von CHF 215'000 (act. 7.7.1) anpassen durfte (E. 2.2 hiernach), und – falls ja – andererseits, ob die Höhe des neu festgesetzten Verkehrswerts von CHF 433'000 rechtmässig ist (E. 2.3 hiernach). 2.1. Nach Art. 3 Abs. 1 des Gesetzes über die Durchführung der Grundstückschätzung (sGS 814.1, GGS) führt der Staat die Grundstückschätzung durch, wobei die politischen Gemeinden mitwirken. Eine Neubeurteilung der Schätzung erfolgt gemäss Art. 6 Abs. 1 GGS in der Regel alle zehn Jahre (lit. a), auf Antrag des Eigentümers (lit. b) oder nach einer wesentlichen Veränderung der wertbestimmenden Eigenschaften eines Objekts (lit. c). Nach Art. 4 GGS richtet sich die Schätzung eines Objektes nach den in Art. 1 GGS
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6/13 genannten Erlassen und Bestimmungen, unter anderem dem Steuergesetz und dem Gesetz über die Gebäudeversicherung (sGS 873.1, GVG). Der Verkehrswert von Grundstücken entspricht dem mittleren Preis, zu dem Grundstücke gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend veräussert werden (Art. 57 Abs. 1 StG). Im Übrigen regelt die Regierung die Schätzung des Verkehrswertes durch Verordnung (Art. 57 Abs. 2 StG). Art. 30bis Abs. 1 Satz 1 der Steuerverordnung (sGS 811.11, StV) verweist für die Schätzung von Verkehrswerten wiederum auf das Gesetz über die Durchführung der Grundstückschätzung bzw. indirekt auf die dazugehörige Verordnung (Verordnung über die Durchführung der Grundstückschätzung, sGS 814.11, VGS). Nach Art. 8 lit. a VGS werden bei der Schätzung von nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken als Steuerwerte der Mietwert und der Verkehrswert des Grundstücks ermittelt. Grundlage der Schätzung bilden gemäss Art. 9 Abs. 1 VGS die allgemein anerkannten, von den massgeblichen Berufsorganisationen empfohlenen Schätzungsregeln. In der Praxis wird das Schätzerhandbuch der Schweizerischen Vereinigung kantonaler Grundstückbewertungsexperten und der Schweizerischen Schätzungsexpertenkammer sowie des Schweizerischen Verbandes der Immobilientreuhänder über die Bewertung von Immobilien angewendet (5. Aufl. 2019, nachfolgend: Schätzerhandbuch; zum Ganzen VerwGE B 2023/130 vom 18. Dezember 2023 E. 2.1). 2.2. Zunächst ist zu prüfen, ob der Beschwerdegegner im Zeitpunkt der Neubeurteilung am 25. April 2024 noch an den am 28. Juni 2017 verfügten Verkehrswert von CHF 215'000 gebunden und ihm deshalb eine Neubeurteilung untersagt war. Im Vordergrund dieser Prüfung steht die Frage, ob sich die wertbestimmenden Eigenschaften des streitbetroffenen Grundstücks seit dem 28. Juni 2017 im Sinn von Art. 6 Abs. 1 Bst. c GGS wesentlich verändert haben. Eine solche Veränderung bejahte die Vorinstanz (act. 2, E. 2b f.). 2.2.1. Bei der Auslegung von Art. 6 Abs. 1 GGS, insbesondere des dort in Bst. c geregelten Anpassungsgrunds, ist das Folgende entscheidend: Prägender Zweck des Gesetzes über das GGS ist die steuerliche Gleichbehandlung der Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer. Hierzu hat es sicherzustellen, dass die Schätzungen überall den objektiven Marktgegebenheiten entsprechen. Für die Steuerwerte (Mietwert, Verkehrswert) gilt das Marktwertprinzip, d.h., dass die Schätzwerte die tatsächlichen Verhältnisse auf dem Markt samt örtlichen Unterschieden und Veränderungen im Zeitablauf wiederzugeben haben (Botschaft und Entwurf der Regierung vom 21. Dezember 1999 zum Gesetz über die Durchführung der Grundstückbewertung, ABl 2000 501, 502 und 507 unten). Anlässlich der Beratungen im (damaligen) Grossen Rat wurde nochmals betont, die Gesetzesvorlage bezwecke die Ermittlung marktkonformer und gerechter Steuerwerte. Ein fester Anpassungsturnus von
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7/13 zehn Jahren sei – jedenfalls für den (vom Gebäudeversicherungsbereich abgegrenzten) Steuerbereich – nicht mehr zulässig (Protokoll des Grossen Rats vom 8. Mai 2000, Nr. 22/1, 22.99.09, S. 43; siehe auch das Votum Peter-Mörschwil im Protokoll des Grossen Rats vom 9. Mai 2000, Nr. 29/1, 22.99.09, S. 61: «Insgesamt scheint der vorliegende Gesetzesentwurf gegenüber der bisherigen Regelung dieser Materie ein strafferes und tauglicheres Instrument dafür darzustellen, um unter dem Gesichtspunkt der Gleichbehandlung aller Steuerpflichtigen zu objektiveren Werten zu gelangen, die nahe bei den tatsächlichen Marktverhältnissen liegen.»). Diese Grundsätze zur Bemessung des Verkehrswerts von Grundstücken gelten nicht nur für die Vermögenssteuer, sondern auch für die Bemessung der Grundsteuer (Art. 239 StG) und für die Ermittlung der Handänderungssteuer (Art. 243 Abs. 2 StG; ABl 2000 501, 509; zum auch für die Grundstückgewinnsteuer unter Umständen massgebenden Verkehrswert als Verkaufswert oder als Erwerbspreis siehe Art. 135 Abs. 2 oder Art. 136 Abs. 2 StG). Die Veranlagungsbehörden müssen also Verkehrswerte in der Schätzung nachfolgender Veranlagungen gegebenenfalls einem allfällig veränderten Marktwertniveau anpassen können. Die Verbindlichkeit ermittelter Verkehrswerte für in der Regel zehn Jahre ist «so gesehen für den steuerlichen Bereich nicht mehr zulässig»; auch kann bei einem Eigentümerwechsel dem neuen Eigentümer die allfällige Rechtskraft des vermögenssteuerlich massgebenden Liegenschaftswerts nicht entgegengehalten werden (ABl 2000 501, 509 unten; zur Unzulässigkeit eines Anpassungsrhythmus von zehn Jahren ohne Berücksichtigung der Marktentwicklung siehe auch ABl 2000 501, 510; zur «Marktkonformität» des Verkehrswerts bei jeder Veranlagung und zur periodischen Anpassung des Verkehrswerts an bemessungskonforme Marktwerte siehe ABl 2000 501, 511). Mangels einer Verkehrswertstatistik, die eine zeitnahe Anpassung der Vermögenssteuerwerte an die Marktentwicklung erlauben würde, oder eines anderen Anpassungsmechanismus für die Vermögenssteuerwerte können die Steuerbehörden den bundesrechtlichen Vorgaben des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (SR 642.14, StHG) nur gerecht werden, wenn eine Neubeurteilung der Schätzung durchgeführt wird, sobald sich der Verkehrswert eines Grundstücks vom Schätzwert entfernt hat (BGer 2C_681/2020 vom 25. Juni 2021 E. 4.3). Vor diesem Hintergrund ist das Verwaltungsgericht in seiner Rechtsprechung zum Schluss gelangt, dass Grundeigentümer nicht darauf vertrauen können, ihr Grundstück werde in jedem Fall erst nach zehn Jahren wieder neu eingeschätzt werden. Generell ist somit etwa eine Anpassung der Schätzwerte an die allgemeine Bodenpreisentwicklung jedenfalls dann als gerechtfertigt zu erachten, wenn sie für sich allein im konkreten Fall 25 % und mindestens CHF 100'000 von der letzten Verkehrswertschätzung abweicht (VerwGE B 2019/277 vom 25. Juni 2020 E. 3.3.2). 2.2.2. Um beurteilen zu können, ob seit der Festsetzung des Schätzwerts am 28. Juni 2017 (Schätzung vom 20. Juni 2017; act. 7.7.1) eine wesentliche Veränderung der
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8/13 wertbestimmenden Eigenschaften des streitbetroffenen Grundstücks eingetreten ist, müssen zunächst die für den damaligen Schätzwert massgeblichen tatsächlichen Grundlagen ermittelt werden. Aus dem Arbeitsblatt «Berechnungsgrundlagen» vom 28. Juni 2017 (act. 7.2.5) geht hervor, dass für die Schätzung der Marktwert des Rohbaulands massgebend war. Bei einer Rohbaulandfläche von 737 m2 resultierte bei einem Ansatz von CHF 400 pro m2 ein Betrag von CHF 294'000. Nach Abzug von Abbruch- und Entsorgungskosten für die Scheune von CHF 50'000 ergab sich ein Zwischentotal von CHF 244'000. Dieses wurde zusätzlich um CHF 29'000 wegen eines berücksichtigten Realisierungshorizonts von fünf Jahren reduziert (Zinssatz 2.50 %; Abzinsungsfaktor [AZF] 0.884 [= 1/{1 + 2.50 %}5]), woraus der als Schätzwert berücksichtigte Marktwert von CHF 215'000 hervorging. Die auf dem Grundstück stehende Scheune wurde vom Mieter zu Lagerzwecken genutzt («Lagergut vorwiegend brennbar»). Eigentümerin war damals noch B.__. 2.2.3. Am 27. Dezember 2022 ging das Eigentum am Grundstück von B.__ an die (von ihr mitbeherrschte) Beschwerdeführerin über (act. 7.12.1 ff.). Dieser Wechsel vom Privateigentum B.__s in das Geschäftsvermögen der Beschwerdeführerin stellt – unabhängig von der Bodenpreisentwicklung – eine wesentliche Änderung der Schätzungsgrundlagen dar: 2.2.3.1. Vorweg gilt es in grundsätzlicher Hinsicht zu beachten, dass der Verkehrswert der Wert ist, der bei einer Veräusserung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr normalerweise zu erzielen wäre, den also ein Käufer unter normalen Umständen für den betreffenden Vermögensgegenstand zahlen würde (ZIGERLIG/OERTLI/HOFMANN, Das st. gallische Steuerrecht, 7. Auflage 2014, II. N 736; VerwGE B 2019/277 vom 25. Juni 2020 E. 3.3.1 am Schluss). Im vorliegenden Fall ist deshalb davon auszugehen, dass B.__ das streitbetroffene Grundstück im gewöhnlichen Geschäftsverkehr – d.h. beim Verkauf an eine nicht von ihr mitbeherrschte juristische Person oder eine ihr nicht nahestehende natürliche Person – am 27. Dezember 2022 zu einem Wert veräussert hätte, der einer in naher Zukunft erfolgenden Realisierung von Wohnzwecken entsprochen hätte. Sie hätte einer ihr nicht nahestehenden Drittperson bei rein objektiven ökonomischen Überlegungen namentlich keine Preisreduktion zufolge eines mittelfristigen Realisierungshorizonts zugebilligt, wie er ihr gegenüber bei der Schätzung im Jahr 2017 gewährt worden war (siehe E. 2.2.3.2 hiernach).
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9/13 2.2.3.2. Im vorliegenden Fall fällt besonders ins Gewicht, dass zum hauptsächlichen Geschäftszweck der Beschwerdeführerin unter anderem die Planung und Realisierung von Neu- und Umbauten gehört (siehe www.zefix.admin.ch). Mit dem Eigentumswechsel erfuhr deshalb die Nutzung des Grundstücks eine wesentliche Veränderung: Im Jahr 2017 bestanden noch keine Anhaltspunkte dafür, dass gewerbsmässige Renditeziele die Nutzung des Grundstücks der damaligen Eigentümerin beeinflussten. Damals stand – jedenfalls mittelfristig – die Fortsetzung der bisherigen Nutzung des Grundstücks und der über 100-jährigen Scheune (siehe hierzu act. 7.7.12, Ziffer 4) als vermietetem Lagerraum noch nicht in Frage. Dieser Ausgangslage wurde bei der Schätzung im Jahr 2017 insoweit Rechnung getragen, als eine Reduktion des Baulandwerts in Form eines nicht in naher Zukunft liegenden Realisierungshorizonts von immerhin fünf Jahren gewährt wurde (act. 7.2.5). Hintergrund dieser aus einer Abdiskontierung resultierenden Reduktion bildet der Gedanke, dass sich der Wert eines Gutes nach dem Nutzen bemisst, den dieses in Zukunft bringt; je weiter eine Nutzung in der Zukunft liegt, desto geringer ist ihr Wert (siehe hierzu und zum Wert als kapitalisiertem Zukunftsnutzen M. FIERZ, Der Verkehrswert von Liegenschaften aus rechtlicher Sicht, 2001, S. 53 f. und S. 56). Mit der im Jahr 2017 gewährten Wertreduktion wurde also gerade dem Umstand Rechnung getragen, dass der Eintritt der Realisationsmöglichkeiten des dem Grundstück innewohnenden Baulandmarktwerts unsicher, jedenfalls nicht in den nächsten Jahren zu erwarten war (zur Diskontierung eines Landwerts wegen schwieriger Prognose des Eintritts der Realisationsmöglichkeiten siehe NAEGELI/WENGER, Der Liegenschaftenschätzer, 1997, S. 197) und die damalige langjährige Nutzung (noch) nicht von Renditeüberlegungen B.__s geprägt war. Wertreduzierende Erschliessungshindernisse sind weder erkennbar noch erwähnt worden. Demgegenüber ist aufgrund des Gesellschaftszwecks der Beschwerdeführerin und ihrer Organisation als gewinnstrebiger juristischer Person davon auszugehen, dass sie das am 27. Dezember 2022 gekaufte Grundstück zur gewerbsmässigen Nutzung als Renditeobjekt erworben hat. Eine Käuferin, die ein Renditeobjekt erstellen möchte, hat ein Interesse daran, dass das in Bauland investierte Kapital nicht jahrelang brach liegt, sondern möglichst bald gewinnträchtig genutzt wird. Mit dem Eigentumswechsel wurde somit nicht nur der Nutzungszweck (neu: Renditegrundstück) verändert (zur Umnutzung als wesentliche Veränderung im Sinn von Art. 6 Abs. 1 lit. c GGS siehe den Entscheid der Verwaltungsrekurskommission I/2-2005/20 vom 7. September 2005 E. 2d), sondern fiel auch der Grund für den Realisierungshorizont von fünf Jahren und damit für die entsprechende Wertreduktion dahin. Eine solche wurde auch nach dem Verkauf nicht mehr gewährt (act. 7.7.8). Aus den Akten ergibt sich denn auch nicht, dass nach dem Eigentumswechsel Erschliessungshindernisse einen fünfjährigen Realisierungshorizont rechtfertigen würden. Vielmehr geht aus der von der Beschwerdeführerin eingereichten verkehrstechnischen Beurteilung vom 28. August 2025 hervor, dass die Erschliessung des von der Beschwerdeführerin geplanten Mehrfamilienhauses über die D.__-strasse erfolgen könne,
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10/13 ohne dass bauliche Massnahmen erforderlich seien (act. 18.2, S. 4). Dass die Beschwerdeführerin eine Erschliessung über die D.__-strasse als für ihr Bauvorhaben «nicht förderlich» beurteilte (act. 18.1), weil sie eine Erschliessung über den C.__-weg anstrebte, begründet jedenfalls aus objektiver Sicht keinen Grund für ein wertreduzierendes Realisierungserschwernis, dem mit einer Abdiskontierung entsprechend eines fünfjährigen Horizonts Rechnung zu tragen wäre. Unabhängig vom Vorliegen einer allgemeinen Baulandpreissteigerung in der Gemeinde Z.__ ist damit eine wesentliche Veränderung der wertbestimmenden Eigenschaften des streitbetroffenen Grundstücks und damit ein eigenständiger Anpassungsgrund zu bejahen. Ziffer 5.3 der Richtlinien und Weisungen 2022 der Gebäudeversicherung St. Gallen (abrufbar unter: <https://www.gvsg.ch/fileadmin/downloadcenter/web/versichern/Richtlinien_und_Weisungen_Schaetzung_V_1.00.pdf?utm_source=chatgpt.com>, Stand: 6. Februar 2026) führt denn auch unter der Überschrift «Anordnung von Schätzung» überzeugend aus, dass die Steuerbehörde (Neu-)Schätzungen jederzeit anordnen kann, wenn aufgrund von Transaktionen festgestellt wird, dass sich die wertbestimmenden Eigenschaften eines Objekts derart verändert haben, dass die korrekte Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit [aufgrund der allfälligen bisherigen Schätzungsgrundlage] nicht mehr möglich ist. Ein solcher transaktionsbedingter Anpassungsgrund ist nicht auf blosse (häufige, unvorhersehbare) Marktschwankungen (sogenannte Volatilität) zurückzuführen, bei denen ein Anlass für eine Neuschätzung nur zurückhaltend anzunehmen ist, mithin von quantitativer Bedeutung sein muss (siehe E. 2.1 hiervor). Deshalb kann offenbleiben, ob zusätzlich eine relevante Veränderung aufgrund der Bodenpreisentwicklung (E. 2.2.1 hiervor) eingetreten ist (zum starken Anstieg der Preise für Wohnliegenschaften in den letzten 15 Jahren siehe den Antrag der Regierung vom 2. April 2024, Motion Teilrevision des amtlichen Schätzungswesens, Geschäft 42.23.02, S. 1 unten, abrufbar unter https://www.ratsinfo.sg.ch). Folglich war von Amtes wegen eine Neubeurteilung der Schätzung vorzunehmen, wie sie von der Fachspezialistin Grundstückgewinnsteuer bereits in der E-Mail vom 12. April 2024 zutreffend begründet wurde («Da dieses Grundstück an eine teilweise selbstbeherrschte juristische Person veräussert wurde, ist eine Neuschätzung nötig. Denn die Einbringung muss zum Marktwert bzw. zu einem zeitnahen Verkehrswert erfolgen.»; act. 7.7.4). Diese Sichtweise wird im Übrigen durch Ziffer 4.3.2 («Renditeobjekte») der Richtlinien und Weisungen 2022 der Gebäudeversicherung St. Gallen bekräftigt: Bei Mehrfamilien-, Geschäftshäusern und Gewerbebauten handelt es sich in der Regel um Liegenschaften, deren Hauptzweck vorwiegend die Vermietung von Wohnungen und Geschäftsräumen an Dritte ist. Bei diesen Objekten orientiert sich der Markt stark an der Rendite (Brutto-Rendite = Verhältnis zwischen Mietzins und Marktwert in %). Dadurch steht bei solchen Objekten eher der Ertragswert als marktwertbestimmendes Element im Vordergrund.
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11/13 2.3. Zu prüfen bleibt damit die Rechtmässigkeit des Schätzwerts von CHF 433’000. 2.3.1. Die Vorinstanz sah von einer Überprüfung des Schätzwerts ab. Den Verzicht darauf begründete sie damit, dass die anwaltlich vertretene Beschwerdeführerin im Rekursverfahren keinen materiellen (Eventual-)Antrag gestellt habe. Dementsprechend sei die angefochtene Verfügung (richtig: der angefochtene Einspracheentscheid) in materieller Hinsicht keiner Überprüfung durch sie (die Vorinstanz) zugänglich (act. 2, E. 3). 2.3.2. Diese Auffassung ist allein schon deswegen nicht zu teilen, weil die Vorinstanz ohnehin nicht an die Rekursanträge gebunden war (Art. 56 Abs. 1 VRP). Abgesehen davon war der kassatorische Rekursantrag, die angefochtene Verfügung sei ersatzlos aufzuheben (act. 7.1), mit der zwangsläufigen materiellen Folge verbunden, dass der bisherige und von der Beschwerdeführerin weiterhin für richtig gehaltene Schätzwert von CHF 215'000 anstelle des neu festgesetzten Schätzwerts von CHF 433’000 massgebend geblieben wäre. Nicht nur die Rechtmässigkeit des Neubeurteilungsverfahrens, sondern gerade die daraus resultierende Feststellung des neuen Schätzwerts bildete sowohl Anfechtungs- als auch Streitgegenstand im Rekursverfahren. Dies gilt vorliegend umso mehr, als sich die Rekursbegründung auch gegen den neuen Schätzwert richtete (act. 7.1, Rz 19). In dieser aus der Sicht der Beschwerdeführerin ungünstigen Feststellung eines höheren Schätzwerts liegt denn auch ihr schutzwürdiges Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Einspracheentscheids, wie es unter dem Titel der Rekursberechtigung von der Vorinstanz nicht in Zweifel gezogen wurde. Es trifft somit nicht zu, dass der neu festgesetzte Schätzwert mangels (ausdrücklichen separaten) (Eventual-)Antrags in materieller Hinsicht keiner Überprüfung durch die Vorinstanz zugänglich wäre (gemeint wohl: nicht Streitgegenstand im Rekursverfahren gebildet habe). Demnach war die Vorinstanz verpflichtet, den angefochtenen Einspracheentscheid von Amtes wegen umfassend auf Mängel zu prüfen (Art. 46 Abs. 1 VRP), d.h. nicht bloss hinsichtlich der Voraussetzungen für eine Neubeurteilung, sondern auch deren Ergebnisses. Der Vollständigkeit halber ist anzufügen, dass auch der Beschwerdegegner ohne Weiteres davon ausging, der neu festgesetzte Schätzwert bilde Streitgegenstand im Rekursverfahren; so äusserte er sich in der Rekursvernehmlassung vom 21. November 2024 vorbehaltlos zu den dagegen gerichteten Rügen (act. 7.6). Der Verzicht auf eine Überprüfung des Schätzwerts stellt deshalb eine unzulässige Rechtsverweigerung der Vorinstanz dar.
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12/13 2.3.3. Allein schon mit Blick auf seine im Vergleich zur Vorinstanz eingeschränkte Kognition ist nicht angezeigt, dass das Verwaltungsgericht diese Mängel des Rekursentscheids heilt. Anders als die Vorinstanz (Art. 46 Abs. 1 VRP) ist es nicht zur Angemessenheitskontrolle (Art. 61 VRP) befugt, die gerade bei der Überprüfung der mit Ermessen behafteten Schätzung von Grundstücken von zentraler Bedeutung ist. Hinzu kommt, dass die Vorinstanz als Fachgericht entschied und es sich bei den beiden am Rekursentscheid beteiligten nebenamtlichen Richtern um Personen mit besonderen für Schätzungen relevanten Fachkenntnissen handelt (vgl. Art. 16 Abs. 1 Satz 2 des Gerichtsgesetzes, sGS 941.1, GerG; Art. 1 Abs. 3 in Verbindung mit Art. 20 Abs. 1 der Verordnung über die Organisation der Verwaltungsrekurskommission, sGS 941.113; zu den Fachrichtern der Abteilung II, 2. Kammer, siehe <https://www.sg.ch/recht/gerichte/organisation---standorte/verwaltungsrekurskommission/organisation.html>; siehe zum Ganzen VerwGE B 2023/130 vom 18. Dezember 2023 E. 2.3 sowie zur Kognitionsverengung VerwGE B 2025/32 vom 3. Dezember 2025 E. 4.1.6). 3. 3.1. Gemäss vorstehenden Erwägungen ist der angefochtene Rekursentscheid vom 12. Mai 2025 aufzuheben. Die Sache ist zur Beurteilung der Höhe des umstrittenen Schätzwerts und zu neuem Entscheid an die Vorinstanz zurückzuweisen. 3.2. Umständehalber ist auf die Erhebung amtlicher Kosten im Beschwerdeverfahren zu verzichten (Art. 97 VRP). Der von der Beschwerdeführerin geleistete Kostenvorschuss von CHF 2'000 ist ihr zurückzuerstatten. 3.3. Im Beschwerdeverfahren vor Verwaltungsgericht besteht Anspruch auf Ersatz der ausseramtlichen Kosten (Art. 98 Abs. 1 VRP). Die ausseramtliche Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unterliegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272, ZPO) finden sachgemässe Anwendung (Art. 98ter VRP). In der Verwaltungsrechtspflege wird das Honorar nach Pauschalen festgelegt. Diese beträgt in Verfahren vor Verwaltungsgericht CHF 1'500 bis CHF 15'000 (Art. 22 Abs. 1 lit. b der Honorarordnung, sGS 963.75, HonO). Die Aufhebung des angefochtenen Rekursentscheids und die Rückweisung zur neuen Beurteilung mit noch
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13/13 offenem Ergebnis gilt rechtsprechungsgemäss als volles Obsiegen der Beschwerdeführerin (VerwGE B 2023/167 vom 19. Juni 2025 E. 5.2.1 mit Hinweis) und als Unterliegen des Beschwerdegegners. Eine Honorarnote wurde nicht eingereicht. Angemessen erscheint unter Berücksichtigung des erforderlichen Aufwands, insbesondere des geringen Aktenumfangs und der an sich nicht komplexen Rechtsfragen, eine pauschale Entschädigung von CHF 2'600 (einschliesslich Barauslagen von 4 %; Art. 28bis HonO). Zudem hat die Beschwerdeführerin, die gemäss UID-Registereintrag nicht der Mehrwertsteuer unterliegt (<https://www.uid.admin.ch>, eingesehen am 21. Januar 2026), keine Vorsteuerabzugsmöglichkeit, weshalb ihr der beantragte Mehrwertsteuerzuschlag zu gewähren ist. Demnach erkennt das Verwaltungsgericht auf dem Zirkulationsweg zu Recht: 1. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde wird der Rekursentscheid vom 12. Mai 2025 aufgehoben und die Sache im Sinn der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen. 2. Amtliche Kosten werden nicht erhoben. Der von der Beschwerdeführerin geleistete Kostenvorschuss von CHF 2'000 wird ihr zurückerstattet. 3. Der Beschwerdegegner entschädigt die Beschwerdeführerin für das Beschwerdeverfahren ausseramtlich mit CHF 2'600 (einschliesslich Barauslagen und zuzüglich Mehrwertsteuer).
Publikationsplattform St.Galler Gerichte Entscheid Verwaltungsgericht, 20.02.2026 Verkehrswertschätzung. Art. 6 Abs. 1 Bst. c GGS. Mit dem Eigentumswechsel erfuhr die Nutzung des Grundstücks eine wesentliche Veränderung der wertbestimmenden Eigenschaften, womit eine Neuschätzung zulässig war. Bei der Verkehrswertschätzung des Jahres 2017 bestanden noch keine Anhaltspunkte dafür, dass gewerbsmässige Renditeziele die Nutzung des Grundstücks der damaligen Eigentümerin beeinflussten. Damals stand – jedenfalls mittelfristig – die Fortsetzung der bisherigen Nutzung des Grundstücks und der über 100-jährigen Scheune als vermietetem Lagerraum noch nicht in Frage. Dieser Ausgangslage wurde bei der Schätzung im Jahr 2017 insoweit Rechnung getragen, als eine Reduktion des Baulandwerts in Form eines nicht in naher Zukunft liegenden Realisierungshorizonts von immerhin fünf Jahren gewährt wurde. Demgegenüber ist aufgrund des Gesellschaftszwecks der Käuferin und ihrer Organisation als gewinnstrebige juristische Person davon auszugehen, dass sie das im Jahr 2022 gekaufte Grundstück zur gewerbsmässigen Nutzung als Renditeobjekt erworben hat. Mit dem Eigentumswechsel wurde nicht nur der Nutzungszweck (neu: Renditegrundstück) verändert, sondern fiel auch der Grund für den Realisierungshorizont von fünf Jahren und damit für die entsprechende Wertreduktion dahin. (Verwaltungsgericht, B 2025/125)
2026-04-08T04:56:53+0200 "9001 St.Gallen" Publikationsplattform Kanton St.Gallen