Publikationsplattform St.Galler Gerichte Fall-Nr.: B 2023/92 Stelle: Verwaltungsgericht Rubrik: Verwaltungsgericht Publikationsdatum: 03.01.2024 Entscheiddatum: 16.09.2023 Entscheid Verwaltungsgericht, 16.09.2023 Steuerrecht, Grundstückgewinn, Höhe des Erwerbspreises, Art. 31 Abs. 2 und 4 StG, Art. 130 Abs. 1 lit. a StG, Art. 139 Abs. 3 StG. Die Überführung vom Geschäfts- ins Privatvermögen stellt keinen die Grundstückgewinnsteuer auslösenden Veräusserungstatbestand dar. In einem solchen Fall ist jedoch bei einer späteren Veräusserung des nunmehr im Privatvermögen gehaltenen Grundstücks nicht der durch die Grundbuchbelege ausgewiesene ursprüngliche Erwerbspreis, sondern der damalige Überführungswert (sog. Entnahmewert) massgebend. Bei der Veräusserung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke wird die Wertzuwachsquote – anders als sonst bei Geschäftsliegenschaften – mit der Grundstückgewinnsteuer, d.h. getrennt von einem allfälligen, übrigen Liquidationsgewinn, besteuert. Bei Überführung einer land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaft ins Privatvermögen wird daher die Einkommenssteuer nur auf den wiedereingebrachten Abschreibungen und nicht auf dem Wertzuwachsgewinn erhoben. Die Besteuerung des Wertzuwachsgewinns wird folglich aufgeschoben bis zur Veräusserung des Grundstücks. Abweisung der Beschwerde (Verwaltungsgericht, B 2023/92). Entscheid vom 16. September 2023 Besetzung Abteilungspräsident Brunner; Verwaltungsrichterin Bietenharder, Verwaltungsrichter Engeler; Gerichtsschreiberin Schmid Etter Verfahrensbeteiligte A.__, B.__, © Kanton St.Gallen 2026 Seite 1/12
Publikationsplattform St.Galler Gerichte Beschwerdeführer, beide vertreten durch die Rechtsanwälte lic. iur. HSG Armin Thaler und Dr. iur. Kevin J. Müller, at ag rechtsanwälte, Gartenstrasse 8, Postfach 38, 9004 St. Gallen, gegen Verwaltungsrekurskommission des Kantons St. Gallen, Unterstrasse 28, 9001 St. Gallen, Vorinstanz, Kantonales Steueramt, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen, Beschwerdegegner, Gegenstand Grundstückgewinnsteuer Das Verwaltungsgericht stellt fest: A. A.__ und B.__ erwarben am 14. April 2011 mittels Schenkung von ihrer Mutter C.__ das Grundstück Nr. 0000_ (alt; Grundbuch Z.__), damals noch bestehend aus 58'857 m Boden, zwei Wohnhäusern samt Wirtschaft und landwirtschaftlichen Gebäuden, zu hälftigem Miteigentum. Die Mutter hatte es zuvor am 28. Juni 2010 von ihrem verstorbenen Ehemann D.__ durch Erbgang erworben. Der Ehemann wiederum hatte es im Jahr 1971 durch Erbteilung von seinem Vater erworben. Mit Genehmigung des Landwirtschaftsamtes vom 21. September 2020 wurde das Grundstück Nr. 0000_ (alt) am 11. November 2020 in drei Grundstücke zerstückelt: Nr. 0000_ (neu) Wohnhaus mit Wirtschaft (Nr. 04_), Scheune (Nr. 05_), Holzschopf (Nr. 06_) und 5'996 m Boden (Bauzone: Kernund Wohnzone) 2 2 © Kanton St.Gallen 2026 Seite 2/12
Publikationsplattform St.Galler Gerichte Nr. 0001_ Wohnhaus (Nr. 03_) und 419 m Boden (Bauzone: Kernzone) Nr. 0002_ 52'442 m Boden (Reservezone) B. Am 4. Januar 2021 verkauften A.__ und D.__ ihre hälftigen Miteigentumsanteile am Grundstück Nr. 0000_ (neu) an die E.__ AG, Y.__, zum Preis von CHF 4'000'000. In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer deklarierten sie einen steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 2'469'507, ausgehend von einem Erwerbspreis von CHF 1'357'400 (Verkehrswert vor 20 Jahren). Das Kantonale Steueramt setzte den Erwerbspreis auf CHF 313'000 (Ertragswert vor 20 Jahren) fest und veranlagte A.__ und D.__ am 12. Januar 2022 mit einem steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 3'513'907 bei einem Haltedauerrabatt von 5 Prozent. Die dagegen erhobene Einsprache hiess das Kantonale Steueramt mit Entscheid vom 3. März 2022 teilweise gut und reduzierte den steuerbaren Grundstückgewinn – unter Erhöhung des Erwerbspreises auf CHF 362'000 (Überführungswert des Wohnhauses samt Wirtschaft bei Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit im Jahr 2006) – auf CHF 3'464'907. Zudem wurde der maximale Haltedauerrabatt von 20 Prozent gewährt. Die Verwaltungsrekurskommission hiess den gegen diesen Einspracheentscheid erhobenen Rekurs mit Entscheid vom 3. April 2023 teilweise gut und erhöhte den Erwerbspreis auf CHF 400'770 (CHF 38'770 [Überführungswert des Bodens und der landwirtschaftlichen Gebäude bei Aufgabe der landwirtschaftlichen Tätigkeit im Jahr 2003] plus CHF 362'000 [Überführungswert des Wohnhauses samt Wirtschaft bei Aufgabe der selbständigen Erwerbstätigkeit im Jahr 2006]), wodurch sich der steuerbare Grundstückgewinn, bei unverändertem Haltedauerrabatt von 20 Prozent, auf CHF 3'426'137 reduzierte. C. A.__ und D.__ (Beschwerdeführer) erhoben gegen den am 5. April 2023 versandten Entscheid der Verwaltungsrekurskommission (Vorinstanz) mit Eingabe vom 5. Mai 2023 Beschwerde beim Verwaltungsgericht mit dem Rechtsbegehren, der Rekursentscheid sei aufzuheben und der steuerbare Grundstückgewinn auf CHF 2'469'507 zu reduzieren, unter Kosten- und Entschädigungsfolge. Die Vorinstanz verwies mit Vernehmlassung vom 6. Juni 2023 auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und beantragte die Abweisung der Beschwerde. Das Kantonale Steueramt (Beschwerdegegner) verzichtete am 28. Juni 2023 auf eine Vernehmlassung und beantragte, die Beschwerde sei abzuweisen. Auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid und die Ausführungen der 2 2 © Kanton St.Gallen 2026 Seite 3/12