A. Par donation immobilière du 28 mai 2014, A.________ a donné à son fils B.________ le bien-fonds no 1111 du cadastre de Z.________. L'acte notarié mentionnait un usufruit total et viager au profit de X.________. Cette servitude a fait l'objet d'une radiation au registre foncier en juin 2016. Le 4 septembre 2017, la Caisse cantonale neuchâteloise de compensation (ci-après : CCNC) a reçu une demande de prestations complémentaires de X.________, né en 1930, qui séjournait au home F.________ depuis le 13 juillet 2017. Par décision du 9 novembre 2017, la CCNC a octroyé dès le 1er juillet 2017 des prestations complémentaires et fixé le montant mensuel à 2'364 francs. Elle a notamment pris en compte un revenu de 6'426 francs à titre de revenu hypothétique d'un droit d'usufruit.
Suite à l'opposition de X.________ à dite décision, la CCNC a demandé au Service des contributions d'estimer la valeur de l'immeuble. Dans un rapport du 23 février 2018 de C.________ et D.________, architectes, la valeur vénale a été fixée à 150'000 francs. Par décision sur opposition du 18 mai 2018, la CCNC a partiellement admis l'opposition et fixé le droit à des prestations complémentaires mensuelles à 2'479 francs dès le 1er juillet 2017. Elle a retenu une valeur locative de 6'300 francs dont elle a déduit le montant forfaitaire d'entretien par 1'260 francs, la valeur d'usufruit annuelle à prendre en compte étant dès lors de 5'040 francs.
B. X.________ défère cette décision à la Cour de droit public du Tribunal cantonal en concluant à son annulation et à ce qu'une expertise de l'immeuble soit ordonnée, puis principalement à la fixation de la valeur locative du chalet sur la base d'une expertise sans tenir compte de la valeur vénale de l'immeuble et, subsidiairement, à la fixation de la valeur locative en fonction de la valeur de l'immeuble en application de la jurisprudence du Tribunal fédéral, sous suite de frais et dépens. Il requiert le bénéfice de l'assistance judiciaire. Après avoir relevé n'avoir pas eu l'occasion de poser des questions à l'architecte qui a estimé l'immeuble, il allègue que seule une estimation réalisée par un professionnel s'avérera utilisable pour déterminer la valeur de l'usufruit auquel il a renoncé gratuitement. Il convient selon lui de calculer le revenu fictif qui lui est imputé en s'appuyant sur le taux d'intérêt moyen pour les obligations et bons de caisse au cours de l'année précédant celle de l'octroi de la prestation complémentaire. Il requiert une vision locale du chalet ainsi que le témoignage de B.________.
C. Dans ses observations, la CCNC conclut au rejet du recours en estimant avoir appliqué correctement la jurisprudence du Tribunal fédéral.
CONSIDERANT
en droit
1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est recevable.
2. Selon une jurisprudence constante, la Cour de droit public examine d'office les conditions formelles de validité et la régularité de la procédure administrative suivie devant les autorités précédentes (RJN 2016, p. 613 cons. 2a).
a) Garanti par l'article 29 al. 2 Cst. féd., le droit d'être entendu est à la fois une institution servant à l'instruction de la cause et une faculté de la partie, en rapport avec sa personnalité, de participer au prononcé de décisions qui touchent à sa situation juridique (ATF 135 II 286 cons. 5.1). Il englobe donc tous les droits qui doivent être attribués à une partie pour qu'elle puisse faire valoir efficacement son point de vue dans une procédure (ATF 132 II 485 cons. 3.2). En tant que garantie constitutionnelle de nature formelle, sa violation doit en principe entraîner l'annulation de la décision attaquée, indépendamment des chances de succès au fond (ATF 135 I 187 cons. 2.2).
b) Selon la jurisprudence, la violation du droit d'être entendu peut toutefois être réparée durant la procédure de recours si la partie lésée a la possibilité de s'exprimer et de recevoir une décision motivée de la part de l'autorité de recours disposant du même pouvoir d'examen que l'autorité inférieure (ATF 137 I 195 cons. 2.3.2, 134 I 331 cons. 3.1 et les références; arrêt du TF du 15.11.2012 [1B_524/2012] cons. 2.1). La réparation peut intervenir si l'autorité dispose d'un plein pouvoir d'examen en fait et en droit, ce qui est le cas dans les litiges en matière d'assurances sociales où la Cour de céans a un tel pouvoir et où son examen porte aussi sur l'opportunité (ATF 137 V 71). Une telle réparation dépend cependant de la gravité et de l'étendue de l'atteinte portée au droit d'être entendu et doit rester l'exception (ATF 126 I 68 cons. 2 et les références). Elle peut également se justifier en présence d'un vice grave lorsque le renvoi constituerait une vaine formalité et causerait un allongement de la procédure incompatible avec l'intérêt de la partie lésée à ce que sa cause soit tranchée dans un délai raisonnable (ATF 137 I 195 cons. 2.3.2).
Le droit d'être entendu comprend notamment le droit pour l'intéressé de prendre connaissance du dossier, de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'une décision ne soit prise touchant sa situation juridique, de produire des preuves, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuves, de participer à l'administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat (ATF 135 II 286 cons. 5.1). Les parties doivent en effet pouvoir consulter le dossier pour connaître préalablement les éléments dont dispose l'autorité et jouir ainsi d'une réelle possibilité de faire valoir leurs arguments dans une procédure.
c) La CCNC n'a pas donné l'occasion au recourant de se prononcer sur l'expertise réalisée concernant la valeur de l'immeuble. A la demande de son curateur le 26 avril 2018 de savoir si le rapport avait été déposé, elle s'est en effet contentée de dire qu'il lui était parvenu et que l'opposition allait dès lors être traitée. Il y a là violation du droit d'être entendu. La question de savoir si cette violation peut être réparée devant la Cour de céans peut demeurer ouverte, la décision devant quoi qu'il en soit être annulée pour les motifs qui suivent.
3. Le montant de la prestation complémentaire annuelle correspond à la part des dépenses reconnues qui excède les revenus déterminants (art. 9 al. 1 LPC). Les dépenses reconnues et les revenus déterminants pour le calcul des prestations fixées par l'article 11 al. 1 LPC, comprennent les ressources et parts de fortune dont un ayant-droit s'est dessaisi (let. g).
Un droit d'usufruit en faveur de celui qui demande des prestations complémentaires représente pour son titulaire une valeur économique, qui est prise en considération à titre de produit de la fortune.
Par dessaisissement au sens de l'article 11 al. 1 let. g LPC, il faut entendre, en particulier, la renonciation à des éléments de revenu ou de fortune sans obligation juridique ni contre-prestation équivalente. La renonciation à un usufruit sans obligation juridique ni contre-prestation équivalente constitue un dessaisissement au sens de l'article 11 al. 1 let. g LPC. Le dessaisissement correspond aux intérêts sur la valeur vénale de l'immeuble sur lequel portait l'usufruit. Il faut à cet égard se référer au taux d'intérêt moyen pour les obligations et bons de caisse en Suisse au cours de l'année précédant celle de l'octroi de la prestation complémentaire (arrêt du TF du 27.01.2009 [8C_68/2008] cons. 4.2.3 et les références citées; cf. également art. 17 al. 5 OPC-AVS/AI). Le litige porte sur le calcul de la prestation complémentaire à laquelle peut prétendre X.________ dès le 1er juillet 2017.
a) Principalement, le recourant fait valoir qu'il y a lieu de déterminer le dessaisissement en fonction de la valeur locative tenant compte d'un revenu concret, soit notamment de l'impossibilité de louer le chalet en hiver, valeur que seule une expertise pourrait déterminer. Cette manière de voir est contraire à la législation et jurisprudence précitées selon lesquelles les immeubles sont pris en compte à la valeur vénale (cf. également arrêt de la CDP du 24.01.2014 [CDP.2011.225] cons. 5).
b) Subsidiairement, le recourant fait valoir qu'il n'y a pas lieu de prendre en compte, contrairement à ce que fait la CCNC, une moyenne entre la valeur incendie et la valeur cadastrale, mais la valeur vénale déterminée par un professionnel. Or, s'il avait consulté l'expertise réalisée par les architectes C.________ et D.________, il aurait pu constater que la caisse s'est bien fondée sur la valeur vénale et non sur la moyenne précitée. La Cour de céans a déjà relevé que le recours aux services fiscaux pour fixer la valeur vénale d'un immeuble n'est pas critiquable (arrêt du 24.01.2014 [CDP.2011.225] cons. 5). Le Service des contributions a mandaté des architectes qui ont procédé à la détermination de la valeur vénale en tenant compte du type et de l'état de la construction ainsi que de ses équipements, notamment de l'absence ou du peu d'isolation de la construction en bois. Si le recourant entendait s'opposer au montant de 150'000 francs déterminé à titre de valeur vénale, il devait, après avoir consulté le rapport d'expertise, mentionner en quoi cette valeur était erronée.
Pour déterminer le dessaisissement, la CCNC a ensuite procédé à la détermination de la valeur locative en application du chiffre 3482.12 des directives de l'OFAS concernant les prestations complémentaires. Or, cette manière de procéder est contraire à la jurisprudence du Tribunal fédéral (arrêt du 27.01.2009 [8C_68/2008] cons. 4.2.3, confirmé par arrêt du 05.04.2016 [9C_589/2015] cons. 4.2) selon laquelle le dessaisissement correspond aux intérêts sur la valeur vénale de l'immeuble sur lequel portait l'usufruit déterminés par référence au taux d'intérêt moyen pour les obligations et bons de caisse en Suisse au cours de l'année précédant celle de l'octroi de la prestation complémentaire. Selon l'annuaire statistique 2018, ce taux se montait en 2016 à 1,11 % (T 12.3, p. 320). C'est à tort que la CCNC estime que cette jurisprudence ne s'applique qu'en cas de renonciation à l'usufruit en contrepartie d'un usufruit sur le produit de la vente. En effet, les arrêts du Tribunal fédéral commencent par déterminer comment se calcule la valeur de renonciation à un usufruit pour ensuite, dans un second temps, déduire du montant ainsi obtenu la contrepartie. La manière de déterminer la valeur de renonciation s'applique indépendamment de la question de savoir si elle doit ensuite être réduite eu égard à la contrepartie.
4. Pour ces motifs, le recours doit être admis et la décision de la CCNC annulée. Le dossier permettant de juger la cause en l'état, il n'y a pas lieu de donner suite aux réquisitions de preuves du recourant. Il appartiendra à la caisse de procéder à un nouveau calcul conforme aux principes précités. Il est statué sans frais, la procédure étant gratuite (art. 61 let. a LPGA). Vu l'issue du litige, le recourant a droit à des dépens dont le montant est déterminé d'après l'importance et la complexité du litige (art.61 let. g LPGA).
Me E.________ n'ayant pas déposé un état des honoraires et des frais (art. 66 al. 1 TFrais), la Cour de céans fixera les dépens sur la base du dossier (art. 66 al. 2 TFrais). L'activité déployée par le mandataire peut être estimée à quelque 5 heures. Eu égard au tarif usuellement appliqué par la Cour de céans, de l'ordre de 280 francs de l'heure, des débours à raison de 10 % des honoraires (art. 65 TFrais) et de la TVA au taux de 7,7 %, l'indemnité de dépens sera fixée au montant de 1'658.60 francs. La requête d'assistance judiciaire devient dès lors sans objet.
Par ces motifs, la Cour de droit public
1. Admet le recours et annule la décision de la CCNC du 18 mai 2018.
2. Renvoie la cause à l'intimée pour nouvelle décision au sens des considérants.
3. Statue sans frais.
4. Alloue au recourant une indemnité de dépens de 1'658.60 francs à charge de la CCNC.
5. Dit que la requête d'assistance judiciaire est sans objet.
Neuchâtel, le 3 décembre 2018
Art. 11 LPC
Revenus déterminants
1 Les revenus déterminants comprennent:
a. deux tiers des ressources en espèces ou en nature provenant de l'exercice d'une activité lucrative, pour autant qu'elles excèdent annuellement 1000 francs pour les personnes seules et 1500 francs pour les couples et les personnes qui ont des enfants ayant droit à une rente d'orphelin ou donnant droit à une rente pour enfant de l'AVS ou de l'AI; pour les personnes invalides ayant droit à une indemnité journalière de l'AI, le revenu de l'activité lucrative est intégralement pris en compte;
b. le produit de la fortune mobilière et immobilière;
c.1 un quinzième de la fortune nette, un dixième pour les bénéficiaires de rentes de vieillesse, dans la mesure où elle dépasse 37 500 francs pour les personnes seules, 60 000 francs pour les couples et 15 000 francs pour les orphelins et les enfants donnant droit à des rentes pour enfants de l'AVS ou de l'AI; si le bénéficiaire de prestations complémentaires ou une autre personne comprise dans le calcul de ces prestations est propriétaire d'un immeuble qui sert d'habitation à l'une de ces personnes au moins, seule la valeur de l'immeuble supérieure à 112 500 francs entre en considération au titre de la fortune;
d. les rentes, pensions et autres prestations périodiques, y compris les rentes de l'AVS et de l'AI;
e. les prestations touchées en vertu d'un contrat d'entretien viager ou de toute autre convention analogue;
f. les allocations familiales;
g. les ressources et parts de fortune dont un ayant droit s'est dessaisi;
h. les pensions alimentaires prévues par le droit de la famille.
1bis En dérogation à l'art. 1, let. c, seule la valeur de l'immeuble supérieure à 300 000 francs entre en considération au titre de la fortune lorsque l'une des conditions suivantes est remplie:
a. un couple possède un immeuble qui sert d'habitation à l'un des conjoints tandis que l'autre vit dans un home ou dans un hôpital;
b. le bénéficiaire d'une allocation pour impotent de l'AVS, de l'AI, de l'assurance-accident ou de l'assurance militaire vit dans un immeuble lui appartenant ou appartenant à son conjoint.2
2 Pour les personnes vivant dans un home ou dans un hôpital, les cantons peuvent fixer le montant de la fortune qui sera pris en compte en dérogeant à l'al. 1, let. c. Les cantons sont autorisés à augmenter, jusqu'à concurrence d'un cinquième, ce montant.
3 Ne sont pas pris en compte:
a. les aliments fournis par les proches en vertu des art. 328 à 330 du code civil3;
b. les prestations d'aide sociale;
c. les prestations provenant de personnes et d'institutions publiques ou privées ayant un caractère d'assistance manifeste;
d. les allocations pour impotents des assurances sociales;
e. les bourses d'études et autres aides financières destinées à l'instruction;
f.4 la contribution d'assistance versée par l'AVS ou par l'AI.
4 Le Conseil fédéral détermine les cas dans lesquels les allocations pour impotents des assurances sociales doivent être prises en compte dans les revenus déterminants.
1 Nouvelle teneur selon le ch. I 2 de la LF du 13 juin 2008 sur le nouveau régime de financement des soins, en vigueur depuis le 1er janv. 2011 (RO 2009 3517 6847 ch. I; FF 2005 1911). 2 Introduit par le ch. I 2 de la LF du 13 juin 2008 sur le nouveau régime de financement des soins, en vigueur depuis le 1er janv. 2011 (RO 2009 3517 6847 ch. I; FF 2005 1911). 3 RS 210 4 Introduite par le ch. 5 de l'annexe à la LF du 18 mars 2011 (6e révision de l'AI, premier volet), en vigueur depuis le 1er janv. 2012 (RO 2011 5659; FF 2010 1647).