A. Le 17 octobre 1984, la société immobilière M. SA et le Garage
P. SA ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur l'ensemble "des
locaux sis au rez-de-chaussée de l'article x. du cadastre de Neuchâtel à
l'usage d'atelier, locaux d'exposition, lavage, vestiaire, bureaux,
magasin de pièces détachées ainsi que l'ensemble des locaux sis au
sous-sol, soit boxes, local de lavage-graissage, exposition, local de
pièces détachées ainsi que diverses places incorporées dans l'article x.
du cadastre de Neuchâtel", pour une durée de 10 ans à compter du 1er
octobre 1984.
Ce contrat contient notamment la clause suivante :
"Article 10
- Indemnité de plus-value -
A la fin du bail, le preneur peut prétendre à une indemnité
pour la plus-value apportée à l'immeuble et aux installations
techniques par les travaux qu'il a effectués, pour autant que
cette plus-value corresponde à un enrichissement effectif du
bailleur, et que le bailleur y ait donné son consentement écrit,
conformément à l'article 9 ci-dessus.
Il ne pourra en particulier y prétendre lorsque ces travaux
s'avèrent sans utilité pour le bailleur ou le nouveau locataire.
Sauf convention contraire, l'indemnité mise à charge du bailleur
ne saurait excéder le coût des travaux de l'alinéa 1 diminué de
10 % par an à dater de leur exécution, étant entendu qu'au bout
de dix ans, l'obligation d'indemniser s'éteint.
En ce qui concerne la plus-value résultant du changement ou de
l'adaptation des citernes à essence ou des aménagements liés à
l'épuration des eaux, l'indemnité est calculée sur la base d'un
amortissement de 5 % par an. Dans ce cas, l'obligation d'indemniser s'éteint au bout de 20 ans."
Le 11 juillet 1986, le Garage P. SA a informé la SI M. SA
qu'elle allait procéder à l'assainissement des citernes, ce que cette
dernière a accepté.
Pour financer ces travaux, le Garage P. SA a signé, le 11 août
1986, une convention avec A. SA en vertu de laquelle cette dernière
prenait en charge les frais liés à l'assainissement des citernes. En
contrepartie, le Garage P. SA s'engageait à se fournir exclusivement chez
A. SA pendant vingt ans. En cas de non-renouvellement du contrat de bail
du 17 octobre 1984, le Garage P. SA s'obligeait à rembourser à A.
SA, prorata temporis, le solde non amorti des frais susmentionnés.
Les coûts de l'assainissement des citernes se sont élevés à
36'460.50 francs.
Le contrat de bail a été résilié pour le 30 septembre 1994 par
le Garage P. SA. A son échéance, cette dernière a déclaré à la SI M. SA
qu'elle entendait déduire du dernier loyer 21'875 francs, représentant la
part non amortie de l'assainissement des citernes, somme que lui réclamait
d'ailleurs A. SA.
B. La tentative de conciliation ayant échoué, la SI M. SA a
assigné le Garage P. SA en paiement de 20'000 francs devant le Tribunal
civil du district de Neuchâtel.
Par le jugement entrepris, le Tribunal civil du district de
Neuchâtel a condamné la défenderesse au paiement de 20'000 francs, avec
intérêts à 5 % dès le ler octobre 1994, ainsi qu'aux frais et dépens.
C. A l'appui de son recours du 12 janvier 1998, le Garage P. SA
reproche au premier juge d'avoir méconnu le caractère impératif de
l'article 256 CO ainsi qu'une fausse interprétation de l'article 10 du
contrat de bail du 17 octobre 1984.
La présidente du Tribunal civil du district de Neuchâtel ne
formule pas d'observations.
L'intimée conclut au rejet du recours.
CONSIDERAN T
1. Interjeté dans les formes et délai légaux, le recours est
recevable.
2. Le nouveau droit du bail est entré en vigueur le 1er juillet
1990, alors que les faits litigieux de la présente cause se sont déroulés
en partie avant cette date. Il convient dès lors d'examiner le droit
applicable à raison du temps.
a) Le nouveau droit du bail ne contenant pas de dispositions
transitoires généralement applicables, les articles 1 à 4 du titre final
du Code civil régissent cette question. L'article premier statue le
principe de la non-rétroactivité des lois, alors que les articles 2 et 3
prévoient que le nouveau droit s'applique dès son entrée en vigueur
lorsque les nouvelles règles ont été établies dans l'intérêt de l'ordre
public et des moeurs ou qu'elles régissent des situations indépendamment
de la volonté des parties.
b) En l'espèce, ce sont principalement les articles 256 et 260a
al.3 CO, dans leur teneur actuelle, qui entrent en ligne de compte.
L'alinéa 1er de l'article 256 CO est relativement, l'alinéa 2
absolument impératif (SVIT - Kommentar, notes 6-7 ad art.256 CO). Conformément à l'article 3 du titre final du Code civil, l'article 256 CO, dans
sa teneur actuelle, est donc applicable au présent litige.
Selon la doctrine majoritaire, l'article 260a al.3 CO est de
nature dispositive (SVIT - Kommentar, note 10 ad art.260-260a CO; Lachat,
Le bail à loyer, p.543). La question de l'indemnisation de travaux effectués par le locataire avant le 1er juillet 1990 se règle donc d'après
l'ancien droit (SVIT - Kommentar, note 19 ad art.260-260a CO).
3. a) Aux termes de l'article 256 CO, le bailleur est tenu de
délivrer la chose à la date convenue, dans un état approprié à l'usage
pour lequel elle a été louée, et de l'entretenir en cet état (alinéa 1).
Les dérogations au détriment du locataire sont nulles si elles sont
prévues dans les baux d'habitation ou de locaux commerciaux (alinéa 2
litt.b). Pour déterminer si la chose louée est affectée d'un défaut, il
convient - comme dans l'ancien droit - de comparer l'état réel des locaux
et l'état qui était convenu ou promis (Lachat, op. cit., p.141). Si le
locataire a visité les locaux lors de la conclusion du contrat, l'état des
lieux à ce moment est présumé être l'état convenu. Cette présomption ne
trouve pas application si le locataire pouvait de bonne foi partir de
l'idée que l'objet sera encore modifié par le bailleur (SVIT - Kommentar,
note 22 ad art.256 CO). L'attitude du locataire constitue, parmi d'autres,
un critère servant à déterminer l'état convenu des locaux. S'il ne réagit
pas lors de l'entrée sur les lieux, ou immédiatement après, on peut en
déduire, selon les circonstances, que les locaux ont été remis dans l'état
prévu par le contrat. La notion de défaut est donc éminemment relative;
elle présuppose un examen de cas en cas (Lachat, op. cit., p.142 à 143).
b) En espèce, il était clair pour les deux parties au moment de
la conclusion du contrat de bail que les citernes devaient être rénovées
afin de correspondre aux règlements en vigueur à l'époque. Cela ressort de
l'interrogatoire de la représentante de la recourante (D.27) et du fait
que les parties ont spécialement réglé les suites de l'adaptation des
citernes à essence à l'article 10 al.4 du contrat de bail du 17 octobre
1984. C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu que l'objet du
bail avait été remis dans l'état convenu. Par ailleurs, la convention des
parties ne se heurte pas au caractère impératif de l'article 256 CO.
Certes, le caractère contraignant de l'article 256 CO limite la liberté
des parties de définir les qualités de l'objet loué, dans le sens que le
bailleur ne pourra pas louer des locaux, qui sont, d'un point de vue
objectif, gravement défectueux et opposer aux prétentions du locataire
l'argument que ce dernier connaissait l'état des lieux lors de la
conclusion du contrat et l'aurait accepté (v. SVIT - Kommentar, remarque
préliminaire no 20 aux articles 258-259 i CO; Lachat, op. cit., p.164). En
l'espèce, on ne peut considérer que l'accord des parties a porté sur ce
qui constitue objectivement un défaut grave, car la station d'essence
n'était qu'un élément parmi d'autres de l'objet loué. La convention des
parties de considérer les citernes dans leur état lors de la conclusion du
contrat de bail comme conforme à l'usage convenu n'est ainsi pas contraire
au caractère impératif de l'article 256 CO.
Partant, il n'y a pas défaut et le premier juge a considéré à
juste titre que le litige devait se résoudre sous l'angle de l'article 10
du contrat de bail du 17 octobre 1984. Le recours est mal fondé sur ce
point.
4. a) Sous l'ancien droit, le locataire n'avait en principe droit à
une indemnisation des travaux de rénovation et de modification qu'il avait
effectués ou payés que si un accord entre parties le prévoyait ou si
l'investissement avait été fait en vue d'un rapport contractuel de longue
durée et que ce rapport avait soudainement pris fin. Dans cette dernière
hypothèse, le locataire pouvait fonder sa prétention sur les articles 62
ss CO (v.ATF 105 II 92, 104 II 202).
b) En l'espèce, les parties ont expressément réglé la question
d'une éventuelle indemnité de plus-value (art.10 du contrat de bail du 17
octobre 1984). C'est donc cette disposition qui doit être appliquée.
L'argument de la recourante selon lequel le quatrième alinéa de l'article
10 serait indépendant des deux premiers ne saurait être retenu. Il faut au
contraire admettre que les deux premiers alinéas posent des conditions
générales aux indemnités de plus-value (enrichissement effectif du
bailleur, consentement du bailleur et utilité pour le bailleur et le
nouveau locataire), alors que le troisième alinéa fixe le taux d'amortissement général (10 %), le quatrième alinéa prévoyant un taux d'amortissement réduit pour l'adaptation des citernes. Avec le premier juge, il
faut donc retenir que la recourante n'aurait droit à une indemnité pour
les travaux qu'elle a effectués sur les citernes à essence que si ces
travaux constituaient une plus-value, que cette plus-value correspondait à
un enrichissement effectif du bailleur et que ces travaux ne s'avéraient
pas sans utilité pour le bailleur ou le nouveau locataire. L'enrichissement consiste en la différence du montant du patrimoine du bailleur à la
fin du bail et le montant inférieur que ce patrimoine aurait été sans les
travaux du locataire. En l'espèce, il ressort du dossier qu'il était déjà
connu en 1993 que la station d'essence et les citernes devaient être
rénovées pour correspondre aux nouvelles règles en la matière, en particulier à l'ordonnance sur la protection de l'air; en effet, le service de
la protection de l'environnement a adressé plusieurs sommations en ce sens
aux propriétaires de stations d'essence en 1993 et les nouvelles directives cantonales intitulées "Mesures de protection de l'environnement à
appliquer aux établissements de la branche automobile et entreprises
assimilées" datent également de juillet 1993. L'examen des articles
additionnels du bail à loyer conclu le 16 novembre 1993 entre l'intimée et
le nouveau locataire montre d'ailleurs qu'il était clair que les citernes
nécessitaient des adaptations, raison pour laquelle cette question a été
spécialement réglée par les parties. Par ailleurs, le premier juge a
retenu que la station service n'a plus été utilisée en tout cas dès le
début de l'année 1995, A. retirant son matériel dès le 23 janvier 1995,
alors que le contrat avec les nouveaux preneurs ne prévoyait pas
d'adaptation de loyer dès que la station service ne sera plus utilisable.
C'est ainsi à juste titre que le premier juge a retenu que le loyer
n'avait pas augmenté en raison des travaux entrepris par la recourante
mais pour d'autres raisons et qu'il n'y avait ainsi pas enrichissement
effectif de l'intimée du fait de ces travaux.
5. Au vu de ce qui précède, le recours est mal fondé. La recourante
qui succombe supportera les frais et dépens.
Par ces motifs,
LA COUR DE CASSATION CIVILE
1. Rejette le recours.
2. Condamne la recourante aux frais qu'elle a avancés par 1'100 francs
ainsi qu'à payer à l'intimée une indemnité de dépens de 600 francs.
Neuchâtel, le 3 avril 1998
AU NOM DE LA COUR DE CASSATION CIVILE
Le greffier Le président