A. Dès le 1er janvier 1990, A.________ en qualité de locataire et la société immobilière B.________ SA en qualité de bailleresse ont été liés par un contrat de bail à loyer qu’ils ont signé le 24 novembre 1989. Ce contrat portait sur des locaux commerciaux à l’usage de cabinet médical, « comprenant 5 pièces, 1 WC double, 2 corridors » et situés au 2e étage d’un immeuble sis rue [aaa] à Z.________. En 1993 et 1994, les parties ont conclu deux avenants à ce contrat, selon lesquels la bailleresse mettait à la disposition du locataire des locaux supplémentaires adjacents à ceux objet du bail initial. Le 4 avril 1997, les parties ont signé un nouveau contrat de bail à loyer portant sur des « locaux comprenant 13 pièces, 2 WC doubles, 1 corridor », d’une surface approximative de « 358.50 m2 », à l’usage d’un cabinet médical et situés au 2e étage de l’immeuble précité. Le 28 février 2007, un contrat de bail à loyer unique a été établi pour les locaux loués par A.________, soit un bail portant sur des « locaux commerciaux selon plan annexé faisant partie intégrante du contrat », d’une surface approximative de « 242 m2 » et pour un loyer mensuel brut de 3'335 francs. Ce bail commençait le 1er avril 2007 et se terminait le 31 mars 2012, étant précisé que sauf avis de résiliation donné par l’une des parties au moins six mois à l’avance, il serait renouvelé de plein droit aux mêmes conditions pour cinq ans et ainsi de suite de cinq ans en cinq ans. Le bail a été ainsi renouvelé une première fois jusqu’au 31 mars 2017, puis une seconde fois jusqu’au 31 mars 2022 et le loyer a été adapté à l’IPC pour s’établir à 3'487 francs par mois du 1er avril 2017 au 31 mars 2022.
B. a) En novembre 2017, A.________ a souhaité résilier partiellement le bail, soit seulement pour la partie des locaux portant sur deux bureaux communicants dans les locaux loués, pour le 31 décembre 2017, précisant que « [s]on voisin, la société C.________, serait peut-être intéressé[e] ». La bailleresse, par sa gérance, a refusé la résiliation partielle au motif que le contrat portait sur la totalité des locaux. En décembre 2017, le locataire a réitéré et maintenu sa demande de résiliation partielle, indiquant notamment à nouveau, en se fondant sur l’article 264 CO, que la société voisine C.________, « souhaiterait reprendre [s]es deux bureaux à partir du 1er janvier 2018 ». Par sa gérance, la bailleresse a réitéré son refus de la résiliation partielle. Durant les mois de janvier et février 2018, les parties ont échangé d’autres correspondances ayant en substance la même teneur. En mars 2018, la gérance a soumis la requête du locataire à la bailleresse. Le 23 mai 2018, elle a informé le locataire que les actionnaires de la bailleresse « souhaiteraient pouvoir répondre favorablement à [sa] demande de résilier partiellement [ses] locaux mais n’aimeraient pas compromettre les futures locations de [ses] locaux ou ceux de C.________ avec un arrangement non optimal des locaux » et qu’ainsi, une visite aurait lieu sur place le 28 mai 2018, afin de pouvoir ensuite soumettre un projet aux actionnaires. Le 26 juin 2018, la gérance a informé le locataire qu’elle allait soumettre à la bailleresse « une proposition pour les baux à loyer [le] concernant ». Le jour suivant, le locataire a indiqué à la gérance que ses charges étaient trop lourdes et qu’il voulait par conséquent aussi résilier les deux pièces constituant son laboratoire médical, pour le 31 juillet 2018. Le 11 juillet 2018, la gérance a informé le locataire que la bailleresse était « ouvert[e] » à l’établissement d’« un nouveau bail pour uniquement les locaux [qu’il] souhait[ait] conservés [sic] » et a ajouté : « Nous sommes en train de lui [i. e. le président de la bailleresse] faire un projet qui doit être validé. Après, nous pourrons vous l’envoyer pour signature ». En août 2018, la bailleresse, par sa gérance, a toutefois refusé de résilier partiellement le bail car le conseil d’administration de la société voisine renonçait finalement à louer les locaux en question. Les parties ont encore échangé des correspondances entre août et septembre 2018, sans parvenir à s’entendre, la bailleresse refusant toujours la résiliation partielle. Entre mai et juillet 2019, le locataire a réitéré sa demande de résiliation partielle, qui a encore été refusée.
b) Par courrier du 29 août 2019, A.________ a résilié l’entier du bail pour le 31 mars 2020, suite au refus de la bailleresse d’entrer en matière sur une résiliation partielle. Il sollicitait la fixation d’une date pour l’état des lieux de sortie. Le 5 septembre 2019, la gérance a informé le locataire que la résiliation à la date souhaitée, soit le 31 mars 2020, constituait une résiliation anticipée et qu’ainsi, sauf relocation dans l’intervalle, il était tenu de payer le loyer jusqu’à l’échéance du contrat, soit jusqu’au 31 mars 2022.
c) Le 6 avril 2022, les parties ont effectué un état des lieux de sortie, intitulé « convention de sortie », portant sur les locaux suivants : « Hall Entrée/Réception », « Bureau droite communiquant », « Bureau droite 2 », « Bureau gauche », « Bureau gauche 2 » et « Réduit/Dressing ». Au cours de celui-ci, la gérance a constaté que le locataire n’avait pas entièrement libéré les locaux, ce dont elle lui a fait part par courrier du 19 avril 2022, le priant ainsi de quitter les lieux sans délai puisque le bail avait pris fin le 31 mars 2022 et qu’il les occupait illicitement depuis cette date. Le locataire a en substance répondu qu’il occupait les locaux avec l’autorisation de la gérante administrative, « dans l’attente de l’accord des propriétaires de l’immeuble sur la partition des locaux », ce que la bailleresse a contesté. Confirmant son refus d’une résiliation partielle, la bailleresse a, par sa gérance et après plusieurs courriers échangés, fixé à A.________ un ultime délai au 31 mai 2022 pour libérer entièrement les locaux. Elle a précisé que l’indemnité pour occupation illicite s’élevait à l’entier du montant du loyer, ce que le locataire contestait puisqu’une partie des locaux avait déjà été restituée le 6 avril 2022. Le locataire n’a pas quitté les lieux le 31 mai 2022, si bien que la bailleresse a déposé une requête d’expulsion en cas clair le 5 juillet 2022, laquelle a été déclarée irrecevable par décision du Tribunal civil du 19 octobre 2022.
C. Le 23 février 2023, la bailleresse a déposé devant le Tribunal civil une demande simplifiée visant en substance à l’expulsion de A.________ et portant les conclusions suivantes :
1. Condamner A.________ à évacuer et libérer de tous biens les locaux commerciaux sis rue [aaa] à Z.________ qu’il occupe illicitement depuis le 1er avril 2022 et lui ordonner de remettre les clés à B.________ SA.
2. Dire que faute d’exécution dans les dix jours dès l’entrée en force de la décision, l’autorité chargée de l’exécution y procédera avec l’assistance de l’autorité compétente.
3. Condamner A.________ à verser à B.________ SA la somme de CHF 17'435.00, à titre d’indemnité pour occupation illicite des locaux entre les mois de juin et octobre 2022, avec intérêt à 5 % l’an sur le montant de CHF 3'487.00 dès le 1er juin 2022, intérêt à 5 % l’an sur le montant de CHF 3'487.00 dès le 1er juillet 2022, intérêt à 5 % l’an sur le montant de CHF 3'487.00 dès le 1er août 2022, intérêt à 5 % l’an sur le montant de CHF 3'487.00 dès le 1er septembre 2022, et intérêt à 5 % l’an sur le montant de CHF 3'487.00 dès le 1er octobre 2022.
4. Sous suite de frais et dépens. »
D. a) Le 2 mai 2023, A.________ a déposé une réponse et demande reconventionnelle portant les conclusions suivantes :
1. Rejeter la requête d’expulsion dans toutes ses conclusions ;
Reconventionnellement :
À titre principal :
2. Constater la nullité de la résiliation donnée par le locataire pour l’ensemble des locaux objets du bail ;
À titre subsidiaire :
3. Annuler la résiliation donnée par le locataire pour l’ensemble des locaux objets du bail ;
En tout état de cause :
4. Constater la validité de la résiliation partielle du bail donnée par le locataire et fixer un nouveau loyer correspondant aux locaux actuellement occupés ;
5. Avec suite de frais et de dépens. »
Pour l’essentiel, A.________ reprochait à la gérance, dont le comportement devait être imputé à la bailleresse, d’avoir tardé à réagir et à donner suite à la proposition d’un locataire de remplacement, la société C.________, ce qui aurait conduit celle-ci à se retirer. Il reprochait également à la bailleresse de lui avoir laissé croire qu’un nouveau bail serait conclu et que la résiliation partielle serait acceptée, ainsi que de l’avoir induit en erreur, de sorte qu’il n’aurait pas eu d’autre choix que de résilier la totalité du bail pour en conclure un nouveau, sans les locaux dont il ne voulait plus.
b) Le 12 décembre 2023, A.________ a retiré ses conclusions reconventionnelles et modifié les conclusions de sa réponse du 2 mai 2023, concluant désormais :
1. Rejeter la requête d’expulsion dans toutes ses conclusions :
2. Avec suite de fais et de dépens. »
E. a) Par ordonnance de preuves du 20 mars 2024, le Tribunal civil s’est prononcé sur les moyens de preuve proposés par les parties et a fixé une date pour l’audience de débats principaux, soit le 3 juin 2024.
b) À cette audience, les parties ont confirmé leurs conclusions. Un témoin a ensuite été entendu – à savoir D.________, dont la crédibilité a été remise en cause par la bailleresse puisqu’il s’agissait de l’amie intime de A.________ – et les parties ont été interrogées. L’instruction a été clôturée, les mandataires des parties ont plaidé et la clôture des débats a été ordonnée.
F. a) Le 19 août 2024, le Tribunal civil a rendu son jugement. Il a fait entièrement droit aux conclusions de la bailleresse, en les reprenant telles quelles, mis à la charge de A.________ les frais judiciaires arrêtés à 2'260 francs et condamné ce dernier à verser à la bailleresse une indemnité de dépens de 4'000 francs.
b) En substance, la première juge a procédé à un examen en plusieurs étapes, jurisprudence et doctrine à l’appui. Premièrement et puisque A.________ avait souhaité résilier partiellement le bail, ce que la bailleresse avait refusé, le Tribunal civil a examiné si une résiliation partielle était possible. Considérant qu’il n’y avait selon le dossier qu’un seul bail, portant sur plusieurs objets présentant une certaine dépendance entre eux, le Tribunal civil a retenu qu’une résiliation partielle n’était pas admissible, sous réserve d’un commun accord des parties. Dans ces conditions, les demandes de résiliation partielle du locataire devaient être considérées comme des offres de mettre un terme consensuel au contrat en cours et d’en conclure un nouveau portant sur une surface réduite ou sur une partie des locaux seulement. Deuxièmement et sur cette base, le Tribunal civil a retenu que les offres du locataire n’avaient pas été acceptées par la bailleresse, si bien que le bail alors en cours s’était poursuivi et avait continué à déployer ses effets. Troisièmement, la juge civile a analysé la validité de la résiliation du 29 août 2019 du locataire portant sur le tout. À cet égard, elle a retenu que le locataire, qui prétendait avoir été induit en erreur par la gérance quant au fait qu’il devait résilier le tout pour pouvoir ensuite conclure un nouveau contrat, ne pouvait pas compter sur le fait que la bailleresse accepterait de conclure ce nouveau contrat selon ses volontés, dans la mesure où elle était toujours restée cohérente dans son refus de résilier partiellement le bail. Le fait qu’elle ait, entre fin juin et août 2018, été ouverte à ce qu’un contrat portant uniquement sur les locaux souhaités par le locataire soit établi ne pouvait pas être compris comme une promesse de conclure. Quant au fait que la société C.________ aurait finalement renoncé à louer les locaux en raison d’un manque de réaction de la gérance, il ne pouvait pas, vu le dossier, être imputé à la gérance et/ou à la bailleresse. S’agissant du contenu des courriers de la bailleresse – par sa gérance – au locataire, il ne permettait pas de considérer l’état des lieux du 6 avril 2022 comme l’acceptation, par actes concluants, d’une remise partielle des locaux. Partant, le Tribunal civil a retenu que la résiliation complète du 29 août 2019 de A.________ était parfaitement valable et que le contrat avait donc pris fin le 31 mars 2022, si bien que le locataire occupait les locaux de façon illicite depuis cette date et qu’une indemnité pour occupation illicite se justifiait depuis le 1er avril 2022. Le montant total réclamé par la bailleresse à ce titre et les intérêts n’ayant pas été spécifiquement contestés par le locataire, ni dans leur principe, ni quant à leur dies a quo, la première juge les a admis tels quels.
G. Le 19 septembre 2024, A.________ appelle du jugement précité en prenant les conclusions suivantes :
1. Déclarer le présent recours recevable et bien fondé ;
2. Annuler le jugement dont est appel ;
3. Constater que le bail de l’appelant s’est scindé en deux baux distincts le 6 avril 2022, par acte concluant
4. Dire que le bail qui concerne les locaux ajoutés postérieurement au bail initial sont libérés depuis le 6 avril 2022 ;
5. Dire qu’un bail concernant les locaux principaux a été conclu par actes concluants, en date du 6 avril soit la scission du bail principal en deux ;
6. Avec suite de frais et dépens ;
7. Débouter l’intimée de toute autre ou contraire conclusions [sic]. »
Les arguments de l’appelant seront exposés dans les considérants qui suivent.
H. Dans sa réponse du 28 octobre 2024, l’intimée conclut tout d’abord à l’irrecevabilité des conclusions nos 3 à 5 de l’appelant reproduites ci-dessus, à mesure que celui-ci avait retiré ses conclusions reconventionnelles le 12 décembre 2023. Pour le reste, l’intimée conclut au rejet de l’appel.
I. a) Le 30 octobre 2024, la juge instructeur a transmis la réponse de l’intimée à l’appelant, en indiquant notamment qu’un deuxième échange d’écritures ne paraissait pas nécessaire, sous réserve du droit inconditionnel de réplique à exercer dans les dix jours.
b) L’appelant n’a pas répliqué.
CONSIDÉRANT
1. L’appel porte sur une décision susceptible d’appel et a été interjeté par écrit et dans le délai légal de 30 jours. Il est recevable à ces égards (art. 308 et 311 al. 1 CPC).
2. Les conclusions nos 3 à 5 de l’appel reprennent sous une forme un peu modifiée (bail suite à une résiliation partielle) la conclusion n° 4 que l’appelant a retirée en première instance. Il ne peut la réarticuler valablement en appel, qui plus est en tant que conclusion nouvelle (art. 317 CPC). Ces conclusions sont donc irrecevables sous cet angle (arrêts CACIV.2023.67 + 68 du 05.12.2023, cons. 1).
3. Il convient d’examiner si la motivation de l’appel respecte les règles légales et jurisprudentielles.
3.1. L’article 311 al. 1 CPC prévoit que l’appel doit être motivé. La motivation constitue une condition légale de recevabilité, qui doit être examinée d'office (arrêt du TF du 19.08.2021 [4D_9/2021] cons. 3.3.1). L’appelant doit démontrer le caractère erroné de la motivation de la décision attaquée et son argumentation doit être suffisamment explicite pour que l'instance d'appel puisse la comprendre, ce qui suppose une désignation précise des passages de la décision qu'il attaque et des pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique. Même si l'instance d'appel applique le droit d'office (art. 57 CPC), le procès se présente différemment en seconde instance, vu la décision déjà rendue. L'appelant doit donc tenter de démontrer que sa thèse l'emporte sur celle de la décision attaquée. Il ne saurait se borner à simplement reprendre des allégués de fait ou des arguments de droit présentés en première instance, mais il doit s'efforcer d'établir que, sur les faits constatés ou sur les conclusions juridiques qui en ont été tirées, la décision attaquée est entachée d'erreurs. Il ne peut le faire qu'en reprenant la démarche du premier juge et en mettant le doigt sur les failles de son raisonnement. Si la motivation de l'appel est identique aux moyens qui avaient déjà été présentés en première instance, avant la reddition de la décision attaquée, ou si elle ne contient que des critiques toutes générales de la décision attaquée ou encore si elle ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en première instance, elle ne satisfait pas aux exigences de l'article 311 al. 1 CPC et l'instance d'appel ne peut entrer en matière (arrêt du TF du 09.09.2024 [4A_439/2023] cons. 4.1.1). L’appel est alors irrecevable (arrêt du TF du 09.07.2020 [5A_356/2020] cons. 3.2). Les exigences quant à la motivation s’appliquent que la cause soit soumise à la maxime des débats (art. 55 al. 1 CPC) ou à la maxime inquisitoire (art. 55 al. 2, 243 al. 2 et 247 al. 2 CPC) (ATF 138 III 374 cons. 4.3.1 ; cf. aussi Jeandin, in : Code de procédure civile, Commentaire romand, 2e éd., 2019, n. 3ss ad art. 311 et les réf. cit.).
3.2. a) En l’espèce, l’appelant soutient en substance que la gérance a accepté le principe de faire, le 6 avril 2022, un état des lieux portant uniquement sur une partie des locaux qu’il avait déjà vidés. Cet état des lieux a été entièrement rédigé par la gérance, sans aucune intervention de l’appelant, et l’était déjà partiellement lorsque la gérance s’est présentée dans les locaux le 6 avril 2022, de sorte que « la libération partielle était convenue à l’avance par les 2 parties ». Aucune observation de sortie n’a été mentionnée dans la rubrique prévue à cet effet, et en particulier, il n’a pas été indiqué de réserves sur la validité ou la portée de cet état des lieux. La première juge a grossièrement violé la loi, en n’effectuant pas une analyse approfondie des faits et en procédant à une appréciation de ceux-ci selon ses impressions personnelles. L’appelant indique que par l’état des lieux du 6 avril 2022, « […] il a été donné quittance au Dr A.________ pour les loyers à la date du constat ainsi que pour les travaux ou dommages éventuels survenus aux locaux annexes », « […] il est donné acte que la régie prend possession des clés des locaux qui sont ainsi rendues à leur propriétaire, lequel est libre de les relouer à sa guise […] » et « […] il est admis que les locaux rendus au propriétaire (annexes) sont bien séparés des locaux restés en occupation par le Dr A.________ […] ». De plus, « [l]a décision de procéder à un état des lieux dans ce dossier pour uniquement les locaux annexes résulte de la seule décision de la régie » et par ce procès-verbal d’état des lieux, « quittance a été donné [sic] au Dr A.________ pour les locaux annexes à la date de fin mars 2022 ». Ainsi, le premier juge n’a pas interprété la portée de ce « constat contradictoire qui est essentiel dans cette cause », lequel « même s’il ne le dit pas expressément admet l’existence de 2 baux qui font chacun l’objet [d’]un constat séparé ». Enfin, le premier juge qui a fait application de « l’art 2 al. 2 CCS aurait dû au préalable appliquer l’art 3 CCS en son article [recte : alinéa] 1 « la bonne foi est présumée » de fait la preuve ne peut être exigée […] ». En définitive, on comprend que l’appelant déduit de l’état des lieux de sortie du 6 avril 2022 un droit d’occuper les locaux qu’il n’a pas libérés, de sorte qu’il ne devrait pas être expulsé et, a fortiori, condamné à payer une indemnité pour occupation illicite.
b) Ces critiques ne se réfèrent de manière générale pas au raisonnement en cascade du Tribunal civil, rappelé plus haut. L’appelant n’adresse pas de griefs développés à chacune des étapes du raisonnement du premier juge, respectivement à chacun des considérants du jugement entrepris. Pourtant, ceux-ci se prononcent in fine – et d’ailleurs de manière détaillée – sur la validité de la résiliation donnée le 29 août 2019, laquelle constitue le fondement de l’expulsion prononcée dont est objet. L’appelant se borne à des affirmations qui ne s’en prennent pas à ce raisonnement et, en définitive, se contente de substituer son avis à celui du Tribunal civil, sans le discuter. En s’écartant ainsi des motifs du jugement entrepris, l’appelant ne tente pas de démontrer en quoi le raisonnement du Tribunal civil et la conclusion qu’il a tirée de son analyse seraient erronés. Ne répondant donc pas aux exigences légales et jurisprudentielles rappelées plus haut, la motivation de l’appel est insuffisante.
c) Plus spécifiquement, l’appelant consacre toute la motivation de son appel à expliquer l’interprétation qui, selon lui, aurait dû être faite au procès-verbal de l’état des lieux du 6 avril 2022 et le sens qu’il conviendrait de lui donner, sans faire de lien avec le raisonnement du Tribunal civil. L’appelant ne se réfère qu’à un bref passage du jugement entrepris, qui s’avère être la conclusion de l’entier du raisonnement documenté et détaillé de la première instance. Il se limite en réalité à affirmer en substance que « le Premier Juge n’a pas interprété la portée de ce constat contradictoire qui est essentiel dans cette cause » et que « ce constat même s’il ne le dit pas expressément admet l’existence de 2 baux qui font chacun l’objet [d’]un constat séparé ». L’appelant ne dit cependant pas sur quels éléments du dossier il se fonde pour étayer sa critique, hormis l’état des lieux du 6 avril 2022. Au contraire, il admet que ce document, qui est le seul dont il se prévaut, ne dit en tout cas pas expressément ce qu’il veut lui faire dire. De surcroît, il ne prétend pas qu’il en aurait demandé la rectification ou la modification dans le sens indiqué. Cela ne suffit pas.
d) Alors que l’appelant a, à maintes reprises, demandé à l’intimée d’accepter une résiliation partielle, il ne dit rien sur la question de savoir si un tel congé était admissible ou non dans son cas – le Tribunal civil ayant considéré que tel n’était pas le cas, le bail du 28 février 2007 formant un tout. L’appelant ne discute pas non plus la conséquence qu’a tirée le premier juge de cela, à savoir que ses multiples demandes de résiliation partielle étaient à traiter comme des offres de mettre consensuellement fin au contrat en cours, puis d’en conclure un nouveau portant sur une surface réduite ou sur une partie des locaux seulement. Il ne conteste ainsi pas et ne remet en cause ni le fait que ces offres aient été refusées par l’intimée, ni le fait que, par conséquent, le bail alors en cours s’est poursuivi et a continué à déployer ses effets. Enfin, l’appelant ne se prononce pas du tout sur la validité de sa résiliation du 29 août 2019 pour l’ensemble des locaux et ne remet pas en question l’analyse du Tribunal civil à cet égard, alors même que ses conclusions nos 3 à 5 y sont conditionnées. En effet, ce n’est qu’en admettant que cette résiliation ne soit pas valable – ce que n’a pas retenu le Tribunal civil et ce que ne prétend pas l’appelant – que ces trois conclusions, indépendamment leur recevabilité (voir cons. 2) pourraient faire sens ; pour qu’il puisse être question d’une scission en deux du bail dit « principal » – soit le bail du 28 février 2007 – à la date du 6 avril 2022, il faut nécessairement que ce bail « principal » n’ait pas été au préalable valablement résilié. La motivation de l’appel n’est pas non plus suffisante sous cet angle-là.
e) S’agissant des articles 2 et 3 CC et de la jurisprudence y relative, l’appelant se contente en définitive de les citer et d’en rappeler le contenu, sans motiver les conséquences juridiques qu’il entend tirer de leur application. Il ne fait aucun lien avec le raisonnement du Tribunal civil. Or, cela revient à contester de façon toute générale le jugement entrepris, sans en critiquer directement le cœur, c’est-à-dire la motivation, qui est pourtant complète et détaillée. Là aussi, la motivation de l’appel est insuffisante.
f) Par ailleurs, le seul grief que soulève l’appelant dans son appel, à savoir l’interprétation de l’état des lieux du 6 avril 2022, correspond à ce qui a été présenté en première instance, la seule différence étant la conséquence que l’appelant entend en tirer, soit, en première instance, une résiliation partielle du bail et, en deuxième instance, la scission par actes concluants de ce bail en deux baux distincts, dont l’un serait toujours en vigueur et fonderait son droit. L’appelant a donc déjà discuté la question du sens à donner à l’état des lieux du 6 avril 2022 devant l’instance précédente et procède à une volte-face de sa position, sans rattacher cela aux développements du jugement querellé. Ce n’est pas conforme aux exigences de motivation d’un appel.
g) Vu ce qui précède, il faut conclure que la motivation de l’appel ne répond pas aux exigences de l’article 311 CPC et de la jurisprudence y relative, en tant qu’elle ne reprend pas la démarche de la première juge en tentant de démontrer en quoi elle serait erronée. L’appel est irrecevable.
4. Même recevable, l’appel devrait de toute manière être rejeté sur le fond.
a) Comme déjà relevé, l’appelant prétend que l’état des lieux du 6 avril 2022 devrait être interprété comme la scission, par actes concluants, du bail du 28 février 2007 en deux baux distincts, dont l’un serait toujours en vigueur et lui donnerait le droit de demeurer dans les locaux qu’il occupe encore. Ni une expulsion ni une indemnité pour occupation illicite ne se justifierait alors.
b) Ce n’est pas ce qui ressort de ce document, dont l’appelant n’allègue pas qu’il serait erroné ou lacunaire, ni qu’il en aurait demandé la rectification ou le complément. S’il y avait eu, le 6 avril 2022, un accord quant à une scission ou à la conclusion d’un bail portant sur une partie des locaux seulement, nul doute qu’au moins une trace de cela figurerait à l’état des lieux y relatif (ne serait-ce que pour mentionner le nouveau loyer ou préciser ce qui resterait loué). Cela aurait clarifié la situation et aurait été dans l’intérêt de chacun, d’autant plus que le dossier montre que les parties ont systématiquement procédé par écrit s’agissant de leur relation contractuelle. En particulier, il ne ressort pas de l’état des lieux du 6 avril 2022 que le montant du loyer – ou toute autre condition du prétendu nouveau contrat – aurait été discuté. Il s’agit pourtant d’un élément essentiel du contrat de bail (art. 253 CO). L’appelant a lui-même admis l’absence d’accord sur le loyer en indiquant, devant la première instance, que « les locaux restés en sa possession ont une surface équivalente à ceux qui ont été restitués, si bien qu’il a pris la décision d’acquitter des loyers correspondant à la moitié de la surface louée, avant la restitution du 6 avril 2022 ». Comme l’a relevé le premier juge, l’intimée, par sa gérance, a toujours été claire quant à son refus d’accepter une résiliation partielle, respectivement la conclusion d’un bail ne portant pas sur l’ensemble des locaux, cela quand bien même elle a pu, à un certain moment, l’envisager face à l’insistance de l’appelant, mais en précisant alors qu’elle devait demander l’aval de la bailleresse. Pour la même raison, on retiendrait avec le Tribunal civil que l’appelant ne pouvait pas non plus compter sur le fait que l’intimée accepterait de conclure un nouveau bail selon la volonté de celui-ci après la résiliation du 29 août 2019. D’ailleurs, l’appelant reconnaît dans son appel qu’il ne s’agissait que d’un « secret espoir » qu’il « caressait ». Quant au fait que la gérance de l’intimée ait attendu le 19 avril 2022 pour prier l’appelant d’évacuer entièrement les locaux, cela ne peut certainement pas être interprété comme un accord tacite portant sur l’utilisation d’une partie des locaux seulement. En effet, en 2022, le dimanche et le lundi de Pâques avaient pour date le 17 avril, respectivement le 18 avril, si bien qu’il ne s’est écoulé que sept jours ouvrables entre l’état des lieux de sortie et le courrier du 19 avril 2022. Pour admettre la conclusion d’un nouveau bail par actes concluants, la jurisprudence et la doctrine parlent d’une « période assez longue », soit largement plus de sept jours (Aubert, in : Droit du bail à loyer et à ferme, Commentaire pratique, 2e éd., 2017, n. 17 ad art. 267 CO et les réf. cit.). Il est à noter encore que le dossier démontre que la gérance en référait à l’intimée avant de prendre et communiquer des décisions, ce qui prenait nécessairement un peu plus de temps.
c) De manière générale, le dossier ne contient aucun indice, aussi ténu soit-il, qu’un accord exprès ou tacite aurait été conclu par les parties, à une date quelconque, quant à l’utilisation par l’appelant des locaux qu’il occupe encore à ce jour (scission ou nouveau bail). Il n’en ressort aucune indication qui permettrait de retenir, au sens de l’article 1er CO, que les parties auraient, de manière réciproque et concordante et expressément ou tacitement, manifesté leur volonté de s’accorder sur les éléments essentiels d’un contrat de bail (en particulier le loyer et la durée) portant sur une partie des locaux seulement. Partant, c’est à juste titre que le Tribunal civil a retenu que la résiliation du 29 août 2019 était valable et irrévocable, que l’appelant aurait ainsi dû libérer l’ensemble des locaux le 31 mars 2022, qu’il les occupe illicitement depuis lors, et qu’il doit être condamné à verser à l’intimée une indemnité pour occupation illicite. S’agissant du montant de celle-ci et des intérêts y relatifs, l’appelant ne les discute pas et il n’y a pas lieu d’y revenir.
d) Demeurant ainsi dans une partie des locaux au-delà du 31 mars 2022 et violant par là son obligation de restitution au sens de l’article 267 al. 1 CO, l’appelant a empêché la gérance de l’intimée de procéder à un état des lieux pour le tout le 6 avril 2022. C’est donc uniquement parce que l’appelant était encore en place dans une partie des locaux que la gérance n’a pas procédé à un état des lieux de sortie complet. Il ne s’agit pas d’une restitution partielle – celle-ci n’étant possible que lorsque les différentes parties des locaux peuvent être utilisées de manière indépendante et découlent de contrats distincts pouvant être résiliés séparément (Lachat, Le bail à loyer, éd. 2019, p. 842 à 845 et 1034), ce qui, comme l’a retenu le Tribunal civil, n’est pas le cas ici –, mais d’une restitution imparfaite, l’appelant n’ayant pas effectué complètement sa prestation dans le rapport de liquidation du contrat de bail suite à sa résiliation du 29 août 2019.
e) Le raisonnement et les conclusions du Tribunal civil ne prêtent pas le flanc à la critique et si l’appel avait été recevable, la Cour de céans aurait sans autre pu les faire siens.
5. a) Vu le sort de la cause et conformément à l’article 106 al. 1 CPC, les frais judiciaires de la procédure d’appel, arrêtés à 1'800 francs et avancés par l’appelant, seront mis à la charge de celui-ci.
b) Pour la même raison, il ne sera pas alloué de dépens à l’appelant. Quant à l’intimée, elle n’a pas conclu à l’allocation de dépens, de sorte qu’il ne lui en sera pas non plus alloué (art. 58 al. 1 et 105 al. 1 a contrario CPC ; Tapy, CR-CPC, n. 7 et 8 ad art. 105 ; cf. aussi RJN 2016 p. 280 ss, cons. 3.2, en précisant que la maxime de disposition s’applique ici).
Par ces motifs, LA COUR D'APPEL CIVILE
1. Déclare l’appel irrecevable et au surplus mal fondé.
2. Confirme le jugement entrepris.
3. Met les frais judiciaires de la procédure d’appel, arrêtés à 1'800 francs, à la charge de l’appelant qui les a avancés.
4. N’alloue pas de dépens.
Neuchâtel, le 9 décembre 2024